アイーナホームの社長ブログ

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

 

不動産売買を頼める会社の見極める方法ですが、
今回は最終回です。

 

6.リフォーム提案ができる

 

中古住宅を購入する際に、リフォーム済み物件、もしくは、
購入後にリフォームを行ったユーザーは、全体の6割いる
という統計結果があります。

 

さらに1年以内にリフォームをした購入者を合わせると、
実に7割にもなります。

 

お客様からも、

 

「リフォームが必要な箇所はどこで、それにどのくらいの
費用がかかりますか?」

 

という質問をよく聞きます。

 

ここで聞かれた際に、すぐに予算を伝えることができるのかが、
売却の鍵となります。

 

この時に、大雑把に購入見込み客へ伝えてしまうと、イメージも
しづらく、かえって悪い印象を与えてしまう恐れがあります。

 

やはり、正確なリフォーム費用を教えてあげたほうが、
買い手がイメージし易く、印象もよくなります。

 

つまり、販売活動に入る前に、リフォームの見積もりを
とっておくことが重要となります。

 

購入希望者が、それをもとに資金計画を立てることができ、
商談に入りやすくなります。

 

また、リフォーム提案は、買い手の夢が膨らみ、購買意欲が
掻き立てられるので、具体的に提案をして、購入決断が
しやすいように導くことが大切です。

 

7.売却に関する税金情報を提供している

 

不動産の売却あたっては、相続税、贈与税、譲渡所得税
などの複雑な税制がからんできます。

 

売却前には、以下のようなサービスをチェックしてみて下さい。

 

・ホームページなどで税金についての相談が無料で受けられる。
・税金のことを記載した小冊子を査定時に配布している。
・売却後にも税理士などを紹介してくれる。

 

以上のような税金関する関する詳しい情報を提供してくれる
会社かどうかは、大切なポイントです。

 

今回は、3回にわたり売却を頼める会社の見極め方について
お届けしてきました。

 

不動産売却の成功の中で、8割は「不動産会社選び」に掛かっています。

 

今年に不動産売却お考えの方は、不動産会社を選定する際には、
是非ご参考にして戴けたら幸いです。

  

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
 山下史昭

 

 

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去年の話ですが、去年独立して不動産会社を立ち上げた
社長と話しをしました。

 

彼は、前職では賃貸営業をしており、とても優秀な営業マンでした。

 

現在は、賃貸仲介をメインに行っています。

 

賃貸管理も行なっているので、数が増えると手間が相当大変だと
言っていました。

 

遠方の管理も頼まれているので、往復して現地で作業をして帰って
くると、丸一日潰れてしまうようです。

 

そして、クレーム対応のため、新たに人員を増やしたり、
社内で回しきれないことを委託したりしているようですが、
それでも手が回らないそうです。。。

 

売買もやりたいけど、そこまで手は広げられないと言っていました。

 

不動産会社も得意分野に人や資金を投入していかないと、
経営自体が成り立っていかなくなります。

 

「何でもやります」的な会社は、今後益々淘汰されていく
傾向にあります。

 

そこで、売買を頼める会社をどのように発見していけば良いか、
前回に引き続き説明したいと思います。

 

4.ホームページの情報が充実している

 

売り手も買い手もインターネットで不動産会社の情報を
チェックする時代です。

 

物件が豊富にある会社のサイトには、多くの購入見込み客
がアクセスしてきます。

 

また、情報の多さだけでなく、売買についての情報発信や
更新の頻度なども大切なポイントです。

 

情報発信や更新が多いと、リピーターが常にホームページ
をチェックしてくれるので、物件が目に止まりやすくなります。

 

5.インターネット広告を豊富に出している

 

インターネットは限られた紙面と違い、無限にページをコスト
を掛けずに増やすことが可能です。

 

それでも人眼に触れなければ誰にも知られることはないので、
費用をかけて広告する必要があります。

 

ホームページ検索で上位表示を狙うには、かなりのテクニック
が必要で、コストもかなり掛かります。

 

「函館 不動産」と検索すると、実に113万のサイト数があります。

 

ただHP持っているだけでは誰の目にも止まらないわけです。

 

そこで、大手のポータルサイトや検索上位表示するための
有料サービスなどを使い、宣伝広告します。

 

そして、売買契約がきまったら、受け取る仲介手数料から
広告費を捻出します。

 

また、複数の業者へ依頼できる「一般媒介契約」では、
他社に決められてしまうことが起こります。

 

そうなると、不動産会社では広告を出しても無駄になってしまう
ため、あまり広告宣伝費用をかけづらいというわけです。

 

今回のポイントは、

 

ホームページで物件情報や内容が充実しているか?

 

インターネット広告にも力を入れているか?

 

以上になりますので、不動産会社を選ぶ際には参考にしてみて下さい。

  

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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不動産売買を成功させる要因の8割は、不動産会社選びに
掛かっていると思います。

 

昔は「不動産屋は何でも屋」として営業していた会社が
多かったのですが、今では時代が変わり、「何でも屋」
では対応が難しくなっています。

 

弁護士でも、刑事、交通事故、離婚、債務整理、会社再建などなど、、、

たくさんの専門分野がありますよね。

 

不動産分野も特に専門に分かれているわけではないのですが、
得意不得意があるので、不動産会社選びが重要になってきます。

 

では、売買を頼める不動産会社をどう探せば良いでしょうか?
いくつかのポイントをあげて説明したいと思います。

 

1.建物診断・既存住宅かし保険に対応している

 

中古住宅売買の最大の弱点は、

 

「売買した後のトラブルについてはどんなことが
起こるか分からない」

 

という買い手の不安感があります。

 

この不安のために、検討を取りやめてしまうことが市場
では頻繁に起きています。

 

その中で、「建物診断」は、建物の現状(劣化、不具合など)
について、現地調査、診断を行います。

 

問題がある場合は、改善策を講じて、安心して購入できる
中古住宅へ変身させることができます。

 

また、良質な中古住宅には、既存住宅かし保険をつけて
引き渡しすることで、建物に保証をつけて付加価値を
高めることが可能になります。

 

2.個別の販売戦略を提案してくれる

 

不動産は一つとして同じものがなく、それにより売り方も
自ずと個々に違ってきます。

 

地域の人口統計データを見て、購入者ターゲットを予測し、
物件の特性に合わせて、広告に使うキャッチコピーを作成します。

 

販売資料も情報量の豊富なもので、見やすさを重視して、
一人でも多くの人に興味をもってもらうようにデザインします。

 

売り方についても、独自のオープンハウスなどを行ってくれる
ような会社であるかないかで売れ行きが大きく左右されます。

 

3.売却の様々なケースや手順を説明してくれる

 

住み替えなどは、特に資金計画やタイミングが難しく、手順を
間違えると、トラブル見舞われたりして、売却も購入もできない
ことになってしまいます。

 

「どのタイミングで売り、どれくらいの売却代金が手元に入り、
残債を返済して再度ローンを組み直して、どの位の物件が購入
できるか?」

 

「新居に1年後に移る予定だが、資金の目処を早めにつけるために、
先行して売却したいが、早く売れてしまったら、仮住まいをどうするか?」

 

この他にも、様々なケースや手順をしっかりと説明して、計画を
立ててくれる不動産会社を選ぶことが大切です。

 

次回も、売買を頼める不動産会社を見極めるポイントーその2ー
をご紹介して参ります。

  

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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不動産売買の取引とは、一般の人にとって、
一生に一度あるかないかのイベントです。

 

不動産会社とその営業担当者は、
その取引の重要なパートナーです。

 

そのパートナーをうまく味方につけることが、
不動産売却成功の鍵となります。

 

営業担当者にいい仕事をしてもらうための一番良い方法は、
「コミット」としてあげることです。

 

要するに、一社のみに媒介を依頼するので、他には
頼まないことを約束してあげるわけです。

 

例えば、不動産の専任媒介契約の有効期間は、
法律で3ヶ月以内と定められています。

 

しかし、地域や物件の特性から、実際の販売活動では、
買い手を3ヶ月で見つけられることが難しいことがあります。

 

また、売り手の希望価格が相場よりも高い場合は、
やはり3ヶ月では売却できないことがあります。

 

営業担当者が恐れていることは、一生懸命に
営業をしても媒介契約が解除されてしまうことです。

 

当然、販売に費やした時間、労力、広告費が、
すべて無駄になってしまいます。

 

それゆえに、一般媒介の売り物件では、最初から広告費や
手間をかけない不動産会社さえあります。

 

営業担当者に契約解除の話を前提に依頼することは、
絶対に避けるべきでしょう。

 

営業担当者も人ですから、お客さの本音が分からなく
なるため、やる気が削がれます。

 

そして、販売活動にも力が入らなくなってしまっては、
結局マイナス効果です。

 

また、契約解除だけは避けようと、都合のいい報告だけ
をして、売主に順調にいっているように装うことも考えられます。

 

営業担当者と信頼関係を構築するためには、一度全面的
に任せると決定することです。

 

流通性が低い地域や物件の特性であまり一般的でないもの
については、予め最低6ヶ月くらいは任せることをコミット
してあげて下さい。

 

営業マンもそういう義理人情に対して、お客様に親身になって、
力を入れて販売活動に臨んでくれることでしょう。

  

       

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何か高価なものを買う時は、いろいろと質問したりしますが、
売る場合はどうでしょうか?

 

購入と同じくらい売却時も質問することが大切です。

 

今年の4月から、「インスペクション」についての説明義務が
契約前に行われます。

 

営業担当者が最低限の知識をもっていないと、売買契約の取引
ができなくなる可能性が出てきました。

 

また、維持管理が良い建物には、付加価値が高まるものに
「既存住宅かし保険」があります。

 

早期高値で満足いく売却を目指すには、付加価値のついた仲介
をすることが肝になります。

 

不動産業界の悪しき慣習の中に、

 

「囲い込み」

 

というものがあるのをご存知ですか?

 

囲い込みとは、自社で売りと買いを両方することで、手数料が2倍
になるため、買いを他業者へ紹介しないことです。

 

専任媒介契約や専属専任媒介で受けている場合は、宅地建物取引業法
に違反した行為です。

 

不動産流通が活性化しないため、売主さまと買主さまが不利益を被ります。

 

それでも「他業者不可」と、理由もなく物件の紹介を拒む業者が
少なからずおります。

 

そういう紹介を拒否する不動産会社かどうかを見極めるために、
以下の質問をしてみて下さい。

 

「両手取引にこだわらず売ってもらえますか?」

 

または、

 

「あなたの会社は分かれでも取引しますか?」

 

「両手取引」とは、売りと買いの両方を行うことです。

 

「分かれ」とは、売りか買いのどちらか一方を行うことをいいます。

 

もちろん、「大丈夫です。」という回答でなければいけませんが、
本心であるかどうかは定かではありません。

 

でも、こういうふうに聞くことで、営業担当者にプレッシャー
を与えておくことはできます。

 

依頼する不動産会社には、範囲を狭めることなく、広く買い手を
みつけてもらうようにすれば、成約できるチャンスは高まります。

 

緊張感をもって販売活動を行なってもらうためにも、物件情報の
データベース(レインズ)にも登録してもらい、確認がとれるよう
にしてもらいましょう。

  

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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