アイーナホームの社長ブログ

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

先月で2020年東京オリピックまで、3年を切りました。

 

バブル景気を抜き、戦後3番目の長さとなる景気拡大になるアベノミクス。

 

ここにきて、政治的な問題が次々浮上し、雲行きが怪しくなってきました。。。

 

今までの景気拡大も永続的に続いたことはなく、高度経済成長の中でも
不況になり、企業倒産や失業者が増えた時がありました。

 

オリンピック開催後に、景気後退に陥った開催国も同様にあります。

 

幾つかの例外を除き、オリンピック景気の反動が起きて、景気が
落ち込みました。

 

不動産が下落するのは、「金利の上昇」によるところが大きく
影響します。

 

住宅ローンで不動産を購入する時、金利が低いと支払いが
低くなるメリットがあります。

 

そして、需要が増えると、不動産価格が上昇していきます。

 

その反面、金利上昇は、支払いが高くなり、総支払額が
増えてしまうデメリットがあります。

 

不動産価格も下落したり、売れなくなってしまうリスクが出てきます。

 

現在は、日銀の金融緩和により、金利は低く抑えられていますが、
金融を引き締めると、一気に流れが変わっていくことが予想されます。

 

また、消費税増税もこれから控えています。

 

来年4月に予定されている【8%→10%】ですが、景気後退を
懸念して、再延期が囁かれています。

 

いづれにしても、いつかは消費税が上がりますので、上がった時
には一気に景気が落ち込むことが予想されます。

 

個人間での取引で、居住用にしていた土地建物には消費税が
課せられません。

 

しかし、仲介手数料、測量費、引越し費用などは、
消費税がかかります。

 

その増税分によって、消費マインドを冷え込ませる大きな
要因になってきます。

 

景気が落ち込む前に、活用していない不動産については、
売却することが有利です。

 

でも、しっかりとした査定を行わず、本来の価値よりも下げて
売ることは避けたいものです。

 

また、建物の価値を高める努力した上で、不況になっても、
物件を相場よりも高く売ることは可能です。

 

例えば、土地が今後下がったとしても、建物の維持管理状況が
よければ、建物の価値はアップしますので、土地建物価格は
全体としてあげることもできるのです。

 

ですので、景気動向よりも、売り出す前の販売戦略が大切
になります。

 

時代に対応した販売手法により、不動産売却価格は大きく
左右される、極めて重要なものになります。

 

  

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
 山下史昭

 

 

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地方では、空き家の増加が社会問題となっています。

 

また、2020年代には、都心でも人口減少が起きてくる
ことが予想されています。

 

それに伴って、空き家は加速度的に増加の一途を辿っていく
ことは避けられない状況です。

 

この空き家増加と密接に関連しているのが、中古住宅市場の動向です。

 

しかし、未だに日本での住宅流通の8割以上を新築住宅が占めています。

 

中古住宅流通は、2割にも満たないのが現実なのです。

 

その反面、欧米では8割以上を中古住宅が占め、
新築は1、2割程度でしかありません。

 

その理由にあげられるのが、【不動産の資産価値】です。

 

欧米では、中古住宅の価値が認められているのに比べ、日本では、
中古住宅の価値を図る基準が明確でないところに問題があります。

 

木造なら20年過ぎたら価値はゼロとされたり、マンションなら
25年過ぎたら流通性が下がり、売れにくいとされてしまいます。

 

国の政策も、新築住宅を後押しするような仕組みになっているため、
日本では新築信仰が未だ根強いものになっています。

 

でも、このままでは更なる空き家の増加に拍車がかかってしまうので、
国では転換を図る政策を打ち出しました。

 

【古いものを壊して新しく作る】

 

ことから、

 

【いいものは修理して長く使う】

 

へのストック型の社会へと舵を切りました。

 

具体的な取り組みとしては、

 

【インスペクション】、【瑕疵保険】、【住宅履歴】

 

などがあげられます。

 

各自治体でも、【空き家対策】に取り組んでおり、
居住者への引越し費用、リフォームなどの補助を出したりして、
空き家の抑制対策を行っています。

 

これらの流れが浸透してくると、今までは「中古住宅はちょっと…」
という人が多かったのですが、中古住宅を積極的に購入していこう
という人が増えてきます。

 

また、中古住宅を購入してリフォーム行うことについても認知
されていますので、若い方でも中古住宅買うことに抵抗感が
なくなってきています。

 

中古住宅を売りたい方の中には、

 

「建物が古いから価値はないだろう」

 

「中古マンションだから売るのが難しいだろう」

 

という悩みを持たれている方も多くいらっしゃいます。

 

でも、そのような固定概念によって、過度に心配を
しなくてもいいということです。

  

       

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不動産売却を依頼する前に、気になることは、

 

『本当に今売るべきなのか?』

 

買った時が高かったので、今はまだ安いから待つというのも
選択の一つでしょう。

 

1989年(平成元年)には、日経平均株価は、史上最高値の
38,957円を記録しました。

 

そこから1991年2月(平成3年)までの間に、バブルにより、
不動産も鰻登りに上がっていきました。

 

そこからバブル崩壊が起こり、デフレ経済へと突入。

 

出口が見えない時代が長く続きました。

 

そして、日経平均株価の先週の終値は、20,099円。

 

不動産も当時に購入していたら、価格は半分になっている
のが現実です。

 

不動産上昇がいつ起こるかはいつのことか分かりませんが、
現在の住宅市場はどうなっているのでしょうか?

 

住宅市場で今話題になっているのが、『空家問題』です。

 

総務省が2014年7月に発表した統計によると、2013年10月時点で
の住宅総数6,063万戸で、このうち空家になっているのが約820万戸
ありました。

 

実に、住宅総数に占める割合が13.5%となり、過去最高を記録。

 

『7、8軒に1軒が空家』という状態となっている計算になります。

 

今後も空家は増加傾向にあります。

 

あるシンクタンクの予測では、2033年に、空家が約2,150万戸
に増加し、空家率が30%を超える見通しを立てています。

 

空家の増加する原因は、

 

●人口減少
●新築住宅の過剰供給
●世帯数の減少

 

が挙げられます。

 

人口減少を食い止めるための政策は、即効性は乏しく、難しい問題
が山積しています。

 

また、日本人には、『新築信仰』というのが根強くあるため、
中古住宅の流通は14.7%(平成25年度)しかありません。

 

そして、住宅数と相関関係にある世帯数も、2019年をピーク
に減少に転じる見通しです。

 

空家増加が深刻化する中で、2016年5月より『空き家対策特別措置法』
という法律が全面的に施行されました。

 

この法律は、荒れ果てて倒壊する危険があり、衛生面で有害や景観を
損なうような家屋を『特定空き家』に認定することが可能になります。

 

この認定を受けた空き家は、住宅用地特例が解除され、固定資産税が
6倍に跳ね上がります。

 

そして、助言・指導を経て、なお放置されたままだと、強制的に撤去
できるように、法律で定めました。

 

このことを避けるために、所有している空家を早期に売ることを
考える人が増えてくるでしょう。

 

この先、既存住宅を売却する動きが活発になり、市場ではライバル
が増えてくることが予想されます。

 

これから活用する予定がない土地建物は、ライバルが増える前に
売却を検討することも考えてみてはいかがでしょうか?

  

       

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専業化する不動産業界

 

From:山下史昭

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売却を依頼する際に、どこに依頼したらいいかという悩みがあります。

 

・大手が良いのか?
・地場に密着した会社がいいか?
・知り合いが勤めてる不動産屋がいいか?

 

先ずは、知っておいてもらいたいのが、不動産会社の種類です。

 

風邪を引いて医者に行く時には、内科に行きますよね。

 

まさか、風邪なのに、外科に行く人はいないと思います。

 

不動産会社も昔はなんでも取り扱いますというところが多かったですが、
今では専業化しているのが現状です。

 

フランチャイズの看板を出している多くは、賃貸仲介専門です。

 

扱っているのが賃貸なので、買いに来るお客様ではなく、
借りにくるお客様しかいないため、お客様の層が売買とは違います。

 

また、不動産会社の中では、買取をメインに行っているところもあります。

 

こちらは、自社で買い取って、リフォームなどをした上で、再販売すること
をメインで行っています。

 

当然、相場よりも低く買い取らないと利益が上げられないので、
市場で売るよりも安くなってしまいます。

 

ご存知のように、不動産は購入した時に、登録免許税や不動産取得税
を支払わないといけません。

 

そして、リフォームをした上で、いくらで成約できるかを計算して、
買取価格を決定します。

 

かなりのリフォームを施さないと売れない物件や直ぐに換金したい時
には買取という手段も有効かと思います。

 

そして、全部のことを行えるという宣伝文句で、

 

「売ります・買います・貸します・借ります・管理します」

 

という会社もよく見かけます。

 

「売るか、貸すか」を迷っている場合などは、どちらも相談に
応じてくれて、一見便利そうです。

 

でも、一人の営業マンが全てのことを扱っているため、一つ一つに
時間をかけられないため、どうしても仕事が浅くなってしまいます。

 

売買の査定を依頼されている中、賃貸の案内をしなければならない…

 

そして、管理している物件の入居者より、トイレから水が溢れたという
知らせを受けて、急いで現場に直行!

 

クレームなどばかりに追われて、なかなか売買の方に手が回らない、、、、

 

これが不動産営業マンの実情です。。。。

 

依頼する際には、どのようなタイプの不動産会社かをよく確かめて
みて下さい。

 

また、営業マンが主に扱っているものも大切な点になります。

 

売買なのか?賃貸なのか?全部扱っているのか?

 

依頼する前には、しっかりと聞いてみることをお勧めします。

  

       

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決済に向けての準備2

 

From:山下史昭

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運動会シーズンの真っ只中ですが、天候がちょっと気がかりです。

 

第1週目は、前日の雨の影響で延期になった学校が多くありました。

 

延期になってしまうと、仕事で見に行けなくなる父母がいるのは、
残念です。

 

でも、子供たちが元気に頑張っている姿を思い浮かべると、親も
頑張らねばという気持ちになりますよね。

 

うちの子供たちの運動会は、来週に迫っているので、今から楽しみ
しているところです。

 

さて、決済に向けて一番大切な書類ですが、それは「権利証」です。

 

現在では、「登記識別情報」に変わりました。

 

従来の登記済権利証では、書面自体で所有者を確認していました。

 

それに対して、登記識別情報は文字通り、情報(英数字の組み合わせ)
になります。

 

登記所で無作為に選んだ12桁の英数字が組み合わさったものです。

 

昔は、権利証がない場合は、それに代わる保証書という書類を作成
してから、売り渡ししていました。

 

その書類を作成するのに、2週間ほどかかっていたので、紛失すると
厄介でした。

 

また、決済直前に権利証が見つからない場合は、決済を延期する必要
がありました。

 

今は不動産登記法が改正になり、権利証がない場合は、司法書士が
本人確認を行います。

 

そして、真の所有者であることを証明するようになりました。

 

以前と比べて、手続きに2週間もかかることはなくなりました。

 

でも、スムーズな引き渡しをするためにも、権利証の有無は早めに
確認しておく必要があります。

 

担当者に、引き渡し前には必ずチェックしてもらうようにしましょう。

 

また、売り渡しに必要な書類で、印鑑証明も大事な書類になります。

 

こちらも必ず確認して、間違いがないようにしてください。

 

住所変更している場合は、住民票や戸籍の附表が必要になって
きます。

 

これらの書類は、取得してから三ヶ月以内のものになります。

 

先に取得している場合は、日付もチェックしておくようにして下さい。

 

それと、住宅ローン残債がある場合は、金融機関に対する担保抹消手続
きがあります。

 

金融機関によっては、抹消書類取り寄せに3週間程度の期間かかること
もあります。

 

こちらについても、早めに確認をとるようにしてください。

 

その他についても、必要書類がたくさんありますが、鍵はもちろんのこと、
各設備の取扱説明書も必要になります。

 

マンションなどは、管理組合の総会資料、所有者変更届、購入時の
パンフレットなど、多くの引き継ぎ書類があります。

 

鍵と主な書類については、決済時に直接買主に渡します。

 

設備の取扱説明書は複数あるので、整理した上で、建物内のわかるところに
置きておくようにすれば良いでしょう。

 

いずれにしましても、必要なものは事前に用意して、引き渡し前に担当者へ
チェックしてもらい、万全の体制で臨むようにして下さい。

  

       

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