アイーナホームの社長ブログ

専業化する不動産業界

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

売却を依頼する際に、どこに依頼したらいいかという悩みがあります。

 

・大手が良いのか?
・地場に密着した会社がいいか?
・知り合いが勤めてる不動産屋がいいか?

 

先ずは、知っておいてもらいたいのが、不動産会社の種類です。

 

風邪を引いて医者に行く時には、内科に行きますよね。

 

まさか、風邪なのに、外科に行く人はいないと思います。

 

不動産会社も昔はなんでも取り扱いますというところが多かったですが、
今では専業化しているのが現状です。

 

フランチャイズの看板を出している多くは、賃貸仲介専門です。

 

扱っているのが賃貸なので、買いに来るお客様ではなく、
借りにくるお客様しかいないため、お客様の層が売買とは違います。

 

また、不動産会社の中では、買取をメインに行っているところもあります。

 

こちらは、自社で買い取って、リフォームなどをした上で、再販売すること
をメインで行っています。

 

当然、相場よりも低く買い取らないと利益が上げられないので、
市場で売るよりも安くなってしまいます。

 

ご存知のように、不動産は購入した時に、登録免許税や不動産取得税
を支払わないといけません。

 

そして、リフォームをした上で、いくらで成約できるかを計算して、
買取価格を決定します。

 

かなりのリフォームを施さないと売れない物件や直ぐに換金したい時
には買取という手段も有効かと思います。

 

そして、全部のことを行えるという宣伝文句で、

 

「売ります・買います・貸します・借ります・管理します」

 

という会社もよく見かけます。

 

「売るか、貸すか」を迷っている場合などは、どちらも相談に
応じてくれて、一見便利そうです。

 

でも、一人の営業マンが全てのことを扱っているため、一つ一つに
時間をかけられないため、どうしても仕事が浅くなってしまいます。

 

売買の査定を依頼されている中、賃貸の案内をしなければならない…

 

そして、管理している物件の入居者より、トイレから水が溢れたという
知らせを受けて、急いで現場に直行!

 

クレームなどばかりに追われて、なかなか売買の方に手が回らない、、、、

 

これが不動産営業マンの実情です。。。。

 

依頼する際には、どのようなタイプの不動産会社かをよく確かめて
みて下さい。

 

また、営業マンが主に扱っているものも大切な点になります。

 

売買なのか?賃貸なのか?全部扱っているのか?

 

依頼する前には、しっかりと聞いてみることをお勧めします。

  

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
 山下史昭

 

 

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決済に向けての準備2

 

From:山下史昭

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運動会シーズンの真っ只中ですが、天候がちょっと気がかりです。

 

第1週目は、前日の雨の影響で延期になった学校が多くありました。

 

延期になってしまうと、仕事で見に行けなくなる父母がいるのは、
残念です。

 

でも、子供たちが元気に頑張っている姿を思い浮かべると、親も
頑張らねばという気持ちになりますよね。

 

うちの子供たちの運動会は、来週に迫っているので、今から楽しみ
しているところです。

 

さて、決済に向けて一番大切な書類ですが、それは「権利証」です。

 

現在では、「登記識別情報」に変わりました。

 

従来の登記済権利証では、書面自体で所有者を確認していました。

 

それに対して、登記識別情報は文字通り、情報(英数字の組み合わせ)
になります。

 

登記所で無作為に選んだ12桁の英数字が組み合わさったものです。

 

昔は、権利証がない場合は、それに代わる保証書という書類を作成
してから、売り渡ししていました。

 

その書類を作成するのに、2週間ほどかかっていたので、紛失すると
厄介でした。

 

また、決済直前に権利証が見つからない場合は、決済を延期する必要
がありました。

 

今は不動産登記法が改正になり、権利証がない場合は、司法書士が
本人確認を行います。

 

そして、真の所有者であることを証明するようになりました。

 

以前と比べて、手続きに2週間もかかることはなくなりました。

 

でも、スムーズな引き渡しをするためにも、権利証の有無は早めに
確認しておく必要があります。

 

担当者に、引き渡し前には必ずチェックしてもらうようにしましょう。

 

また、売り渡しに必要な書類で、印鑑証明も大事な書類になります。

 

こちらも必ず確認して、間違いがないようにしてください。

 

住所変更している場合は、住民票や戸籍の附表が必要になって
きます。

 

これらの書類は、取得してから三ヶ月以内のものになります。

 

先に取得している場合は、日付もチェックしておくようにして下さい。

 

それと、住宅ローン残債がある場合は、金融機関に対する担保抹消手続
きがあります。

 

金融機関によっては、抹消書類取り寄せに3週間程度の期間かかること
もあります。

 

こちらについても、早めに確認をとるようにしてください。

 

その他についても、必要書類がたくさんありますが、鍵はもちろんのこと、
各設備の取扱説明書も必要になります。

 

マンションなどは、管理組合の総会資料、所有者変更届、購入時の
パンフレットなど、多くの引き継ぎ書類があります。

 

鍵と主な書類については、決済時に直接買主に渡します。

 

設備の取扱説明書は複数あるので、整理した上で、建物内のわかるところに
置きておくようにすれば良いでしょう。

 

いずれにしましても、必要なものは事前に用意して、引き渡し前に担当者へ
チェックしてもらい、万全の体制で臨むようにして下さい。

  

       

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From:山下史昭

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まだ、ちょっと寒い日もあるのですが、少しずつ暖かくなってきました。

 

そして、函館も、やっと桜の開花宣言が先週ありました!

 

でも、外で営業していると、花粉が飛んでいて、鼻水が止まりません…

 

会社に置いてあったティッシュの箱が、一気になくなってしまいました。。。

 

少し落ち着くまでは、マスクをしておこうと思うのですが、いつも外出する時
に忘れてしまいます。

 

今週は、ちゃんと準備をして、外回りするようにします。

 

さぁ、いよいよ決済当日になりました。

 

必要なものを、先ずは確認していきましょう。

 

●権利証(登記識別情報通知書)
●実印
●身分証明書(運転免許証・保険証など)
●印鑑証明書
●鍵、引き渡すべき書類
●その他

 

固定資産税を支払った領収書もあれば、そちらを持参します。

 

引き渡した年の請求は、買主にはいきませんが、日割り分をもらうので、
年間の金額を確認する為に必要となります。

 

お金についても、確認しておきましょう。

 

1.司法書士への報酬
2.仲介手数料
3.その他
4.振込手数料

 

1.については、住所変更や抵当権の抹消などを、司法書士に依頼した
場合は、費用がかかります。

 

2.仲介手数料は、消費税が含まれた金額を事前に確認しておきます。

 

3.その他については、いろいろと考えられますが、主なものとしては、

 

●残置物処理費用
●修繕費用
●測量費用
●測量費

 

などがかかる場合がありますので、売買代金で清算するのであれば、
事前に担当者へ伝えておくようにしてください。

 

4.振込手数料については、買い手からもらうのは、あくまで現金に
なります。

 

そのまま現金で持っていくのもいいのですが、住宅ローンの残債が
ある場合は、返済口座に送金をかけます。

 

住宅ローンの返済がなくても、現金で持っていくには額が大きいので、
その場から持ち帰るのは危険です。

 

「買主が振り込めばいいのではないか?」

 

と思われるかもしれませんが、買主はその場で現金を渡せば、義務を
果たしたことになります。

 

振込依頼人は、買主さまとすることはありますが、手数料は売主が
負担するのが原則です。

 

振り込む際には、売買残代金から手数料を引いて振り込むか、
別途振込手数料を用意しておきます。

 

これらの確認をしましたら、緊張せず、リラックスした気持ちで、
現金が出てくるのを待っていてください。

 

きっと、いつもブログを読んで戴いているあなたなら、準備をが
できているはずです。

 

不動産売買の失敗の一番の原因は、何と言っても「準備不足」です。

 

実印を忘れた…
権利証を持参しなかった…
支払いの費用明細がない…

 

これらのミスがないように、しっかりと書類を確認して、当日に
事前するようにしてください。

 

わからない場合は、信頼できるパートナーである不動産売却の専門家が、
その時にはすでにいるはずです。

 

事前に確認をとり、準備を整えて、当時の決済に臨むようにしましょう。

  

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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From:山下史昭

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気がつくと、4月も折り返し地点です。。。

 

仕事も相変わらず忙しいのですが、今月は本当に色々なことがありました。。。
(まだ、これからですが、、、)

 

次女の小学校入学し、ピカピカの1年生になりました!

 

朝の通学には、途中まで、私が付き添うのが日課になっています。

 

とにかく、車には気をつけるように言ってますが、横断歩道では左右を
よく見るように言い聞かせています。

 

そして、次女の入学と重なるように、我が家も引越しいたしました!

 

新居で家族で住めるようになり、今はとても快適です♪

 

でも、入学と入居が同時になったので、妻は過労が原因で風邪ダウン…

 

次女も学校で、具合悪くなったようで、保健室で休んでいたそうです。。。

 

毎日水泳で鍛えている長女は、さすがに元気です。

 

私も疲れがピークですが、一家の大黒柱として、倒れているわけには
いきません。

 

体調管理にして、最高のパフォーマンスを出せるように、これからも
頑張っていきたいと思います。

 

さて、売買契約を行う前に、必ず確認しておくポイントとして、

 

「住宅ローン特約」

 

というものがあります。

 

住宅ローン特約とは、買主の住宅ローン審査が通らなかった場合、契約を
白紙撤回できるというものです。

 

契約をした後に決済できなければ、買い手はペナルティーとして違約金を
支払うことになってしまいます。

 

金融機関の判断で審査に通らなかった場合は、融資は実行されないので、
現金以外では決済をすることができなくなってしまいます。

 

買い手に落ち度がなく、金融機関の判断により融資が実行されないので
あれば、買い手にペナルティーを課すというのは、あまりにも酷なこと
ですよね。

 

そこで、買い手のせいでなく融資が実行されない場合は、違約金が発生
しないための特約を契約書に入れることが通例となっています。

 

融資審査が通るか通らないかは、売主には関係がないことですが、
この場合は、受領済みの手付金などは、無利息で買主に返還しなければ
いけません。

 

契約時に仲介手数料を受領する不動産会社もありますが、これも無利息で
売主・買主へ返金することが義務付けられています。

 

融資本審査は、通常は契約後に行うことになっています。

 

この審査については、たとえ不動産会社でも金融機関に書類を提出して
みないとわからないものです。

 

確かに、買い手が融資利用する場合の契約が、それでは不安定になって
しまいます。

 

売り手としては、買い手が融資利用の際には、審査に通るか通らないか
というように、いつも心配していないのでしょうか?

 

不動産会社によっては、ぶっつけ本番で融資審査を通そうととする会社
がありますが、こういうやり方には気をつけて下さい。

 

契約を交わしても、審査が通らなかった場合は、これでは全てが徒労に
終わってしまいます。

 

それでは、何かいい方法があるのでしょうか?

方法としては、まず最初に購入したいという買主が住宅ローンを利用
する際には、「事前審査」を行なってもらいます。

 

事前審査には、契約書類や重要事項説明書の添付は必要なく、申込書、
物件資料と買い手の収入などが分かる書類があれば受けることができます。

 

審査日数も、1日から長くても一週間くらいで回答が届きますので、
その結果により、契約を締結する流れになります。

 

事前審査を行うことで、契約上に融資特約を付けたとしても、買い手の
与信上の問題で融資審査が取らないことは回避できます。

 

それでも、金融機関の判断で融資が通らなかった場合に備えて、
融資特約の期間は短めに設定しましょう。

 

金融機関で融資が通らないのに、あまり長く設定すると、その期間
は他の人に売ることができなくなってしまいます。

 

買い手が融資特約をつけて契約したい場合には、

 

●事前審査で仮承認を受けているか?

●融資利用特約期間は長めに設定してないか?

 

この二つのポイントをしっかりと売買契約書で確認するようにして下さい。

  

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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今日は、次女の6歳の誕生日です♪

 

昨日の時点では、本人は、誕生日パーティーをやると張り切っていました。

 

今朝、妻に、

 

「メイの誕生日パーティーやるの?」

 

と聞いたところ、

 

「忙しく何も予定してないよ〜。どうしよう?」

 

という返事でした。。。

 

とにかく、折角の誕生日なので、残業せずに、早めに帰宅して、
娘に付き合ってあげようと思ってます。
(付き合ってもらえるのも、あと少しかもしれないので、、、泣)

 

土地や住宅の売買を行う際の契約書は、通常は不動産会社で作成します。

 

そして、その内容については、ある一定基準により決められています。

 

ですので、契約書自体は、売主、買主どちらかが有利になるような内容
ではありません。

 

特に大手の会社では、形式が変えられない書式のため、融通が効かない
契約書になることもあります。

 

また、不動産会社が守らなければならない「宅地建物取引業法」により、
「契約書に明記する事項」は明確に定められています。

 

ですので、契約書そのものについては、宅地建物業の免許を持っている
不動産会社であれば、安心してもらって大丈夫です。

 

しかし、売主としてしっかりと確認しなけれがならないことがあります。

 

それは、「手付金」です。

 

この手付金は、契約をしたことを証するお金です。

 

また、契約から一定期間は、手付金をもとにして無条件に契約を解除
できるというものです。

 

手付金による契約解除については、「解除する理由」は、一切問われる
ことはありません。

 

買い手は、「支払い済みの手付金を放棄」して、契約を解除できます。

 

逆に売り手は、「受領済みの手付金に手付金同等額を合わせて買主に支払う」
ことで契約をキャンセルできます。

 

業界では、「手付け倍返し」という言われています。

 

それでは、「手付金を放棄して契約をキャンセルする買い手がいるの?」
ということですが、たびたびキャンセルになるケースがあります。

 

例えば、手付金が少額の場合、買い手が、

 

「他にもいい物件があったので、こちらをキャンセルしてそちらに
決めました。」

 

ということが起こります。

 

その際に、売り手であるあなたは、

 

「ちょっと待って下さい!」

 

と言いたいところですが、買い手がキャンセルを撤回しないようなら、
それ以上どうすることもできません。

 

そうなると、売り手としては、契約解除されないように、手付金は
多ければ多いほど良いということになります。

 

また、手付解除ができる期間というのが定められています。

 

こちらも、長い期間を設定しておくと、解除されてしまう恐れが
出てきます。

 

一般的には、「売買契約の日から2週間程度」の期間を設けます。

 

売買契約書をチェックするときには、

 

●手付金の額は少なすぎないか?
 

●手付解除の期間は短すぎないか?

 

を、しっかりと確認するようにしましょう。

  

       

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株式会社アイーナホーム     

 

〒049-0111 北斗市七重浜4−39−11

 

株式会社アイーナホーム
担当 山下 史昭(やました ふみあき)

 

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        アイーナ
0120−949−117まで!

 

公式ホームページ http://www.ainahome.co.jp

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