アイーナホームの社長ブログ

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

まだ、ちょっと寒い日もあるのですが、少しずつ暖かくなってきました。

 

そして、函館も、やっと桜の開花宣言が先週ありました!

 

でも、外で営業していると、花粉が飛んでいて、鼻水が止まりません…

 

会社に置いてあったティッシュの箱が、一気になくなってしまいました。。。

 

少し落ち着くまでは、マスクをしておこうと思うのですが、いつも外出する時
に忘れてしまいます。

 

今週は、ちゃんと準備をして、外回りするようにします。

 

さぁ、いよいよ決済当日になりました。

 

必要なものを、先ずは確認していきましょう。

 

●権利証(登記識別情報通知書)
●実印
●身分証明書(運転免許証・保険証など)
●印鑑証明書
●鍵、引き渡すべき書類
●その他

 

固定資産税を支払った領収書もあれば、そちらを持参します。

 

引き渡した年の請求は、買主にはいきませんが、日割り分をもらうので、
年間の金額を確認する為に必要となります。

 

お金についても、確認しておきましょう。

 

1.司法書士への報酬
2.仲介手数料
3.その他
4.振込手数料

 

1.については、住所変更や抵当権の抹消などを、司法書士に依頼した
場合は、費用がかかります。

 

2.仲介手数料は、消費税が含まれた金額を事前に確認しておきます。

 

3.その他については、いろいろと考えられますが、主なものとしては、

 

●残置物処理費用
●修繕費用
●測量費用
●測量費

 

などがかかる場合がありますので、売買代金で清算するのであれば、
事前に担当者へ伝えておくようにしてください。

 

4.振込手数料については、買い手からもらうのは、あくまで現金に
なります。

 

そのまま現金で持っていくのもいいのですが、住宅ローンの残債が
ある場合は、返済口座に送金をかけます。

 

住宅ローンの返済がなくても、現金で持っていくには額が大きいので、
その場から持ち帰るのは危険です。

 

「買主が振り込めばいいのではないか?」

 

と思われるかもしれませんが、買主はその場で現金を渡せば、義務を
果たしたことになります。

 

振込依頼人は、買主さまとすることはありますが、手数料は売主が
負担するのが原則です。

 

振り込む際には、売買残代金から手数料を引いて振り込むか、
別途振込手数料を用意しておきます。

 

これらの確認をしましたら、緊張せず、リラックスした気持ちで、
現金が出てくるのを待っていてください。

 

きっと、いつもブログを読んで戴いているあなたなら、準備をが
できているはずです。

 

不動産売買の失敗の一番の原因は、何と言っても「準備不足」です。

 

実印を忘れた…
権利証を持参しなかった…
支払いの費用明細がない…

 

これらのミスがないように、しっかりと書類を確認して、当日に
事前するようにしてください。

 

わからない場合は、信頼できるパートナーである不動産売却の専門家が、
その時にはすでにいるはずです。

 

事前に確認をとり、準備を整えて、当時の決済に臨むようにしましょう。

  

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
 山下史昭

 

 

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From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

気がつくと、4月も折り返し地点です。。。

 

仕事も相変わらず忙しいのですが、今月は本当に色々なことがありました。。。
(まだ、これからですが、、、)

 

次女の小学校入学し、ピカピカの1年生になりました!

 

朝の通学には、途中まで、私が付き添うのが日課になっています。

 

とにかく、車には気をつけるように言ってますが、横断歩道では左右を
よく見るように言い聞かせています。

 

そして、次女の入学と重なるように、我が家も引越しいたしました!

 

新居で家族で住めるようになり、今はとても快適です♪

 

でも、入学と入居が同時になったので、妻は過労が原因で風邪ダウン…

 

次女も学校で、具合悪くなったようで、保健室で休んでいたそうです。。。

 

毎日水泳で鍛えている長女は、さすがに元気です。

 

私も疲れがピークですが、一家の大黒柱として、倒れているわけには
いきません。

 

体調管理にして、最高のパフォーマンスを出せるように、これからも
頑張っていきたいと思います。

 

さて、売買契約を行う前に、必ず確認しておくポイントとして、

 

「住宅ローン特約」

 

というものがあります。

 

住宅ローン特約とは、買主の住宅ローン審査が通らなかった場合、契約を
白紙撤回できるというものです。

 

契約をした後に決済できなければ、買い手はペナルティーとして違約金を
支払うことになってしまいます。

 

金融機関の判断で審査に通らなかった場合は、融資は実行されないので、
現金以外では決済をすることができなくなってしまいます。

 

買い手に落ち度がなく、金融機関の判断により融資が実行されないので
あれば、買い手にペナルティーを課すというのは、あまりにも酷なこと
ですよね。

 

そこで、買い手のせいでなく融資が実行されない場合は、違約金が発生
しないための特約を契約書に入れることが通例となっています。

 

融資審査が通るか通らないかは、売主には関係がないことですが、
この場合は、受領済みの手付金などは、無利息で買主に返還しなければ
いけません。

 

契約時に仲介手数料を受領する不動産会社もありますが、これも無利息で
売主・買主へ返金することが義務付けられています。

 

融資本審査は、通常は契約後に行うことになっています。

 

この審査については、たとえ不動産会社でも金融機関に書類を提出して
みないとわからないものです。

 

確かに、買い手が融資利用する場合の契約が、それでは不安定になって
しまいます。

 

売り手としては、買い手が融資利用の際には、審査に通るか通らないか
というように、いつも心配していないのでしょうか?

 

不動産会社によっては、ぶっつけ本番で融資審査を通そうととする会社
がありますが、こういうやり方には気をつけて下さい。

 

契約を交わしても、審査が通らなかった場合は、これでは全てが徒労に
終わってしまいます。

 

それでは、何かいい方法があるのでしょうか?

方法としては、まず最初に購入したいという買主が住宅ローンを利用
する際には、「事前審査」を行なってもらいます。

 

事前審査には、契約書類や重要事項説明書の添付は必要なく、申込書、
物件資料と買い手の収入などが分かる書類があれば受けることができます。

 

審査日数も、1日から長くても一週間くらいで回答が届きますので、
その結果により、契約を締結する流れになります。

 

事前審査を行うことで、契約上に融資特約を付けたとしても、買い手の
与信上の問題で融資審査が取らないことは回避できます。

 

それでも、金融機関の判断で融資が通らなかった場合に備えて、
融資特約の期間は短めに設定しましょう。

 

金融機関で融資が通らないのに、あまり長く設定すると、その期間
は他の人に売ることができなくなってしまいます。

 

買い手が融資特約をつけて契約したい場合には、

 

●事前審査で仮承認を受けているか?

●融資利用特約期間は長めに設定してないか?

 

この二つのポイントをしっかりと売買契約書で確認するようにして下さい。

  

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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今日は、次女の6歳の誕生日です♪

 

昨日の時点では、本人は、誕生日パーティーをやると張り切っていました。

 

今朝、妻に、

 

「メイの誕生日パーティーやるの?」

 

と聞いたところ、

 

「忙しく何も予定してないよ〜。どうしよう?」

 

という返事でした。。。

 

とにかく、折角の誕生日なので、残業せずに、早めに帰宅して、
娘に付き合ってあげようと思ってます。
(付き合ってもらえるのも、あと少しかもしれないので、、、泣)

 

土地や住宅の売買を行う際の契約書は、通常は不動産会社で作成します。

 

そして、その内容については、ある一定基準により決められています。

 

ですので、契約書自体は、売主、買主どちらかが有利になるような内容
ではありません。

 

特に大手の会社では、形式が変えられない書式のため、融通が効かない
契約書になることもあります。

 

また、不動産会社が守らなければならない「宅地建物取引業法」により、
「契約書に明記する事項」は明確に定められています。

 

ですので、契約書そのものについては、宅地建物業の免許を持っている
不動産会社であれば、安心してもらって大丈夫です。

 

しかし、売主としてしっかりと確認しなけれがならないことがあります。

 

それは、「手付金」です。

 

この手付金は、契約をしたことを証するお金です。

 

また、契約から一定期間は、手付金をもとにして無条件に契約を解除
できるというものです。

 

手付金による契約解除については、「解除する理由」は、一切問われる
ことはありません。

 

買い手は、「支払い済みの手付金を放棄」して、契約を解除できます。

 

逆に売り手は、「受領済みの手付金に手付金同等額を合わせて買主に支払う」
ことで契約をキャンセルできます。

 

業界では、「手付け倍返し」という言われています。

 

それでは、「手付金を放棄して契約をキャンセルする買い手がいるの?」
ということですが、たびたびキャンセルになるケースがあります。

 

例えば、手付金が少額の場合、買い手が、

 

「他にもいい物件があったので、こちらをキャンセルしてそちらに
決めました。」

 

ということが起こります。

 

その際に、売り手であるあなたは、

 

「ちょっと待って下さい!」

 

と言いたいところですが、買い手がキャンセルを撤回しないようなら、
それ以上どうすることもできません。

 

そうなると、売り手としては、契約解除されないように、手付金は
多ければ多いほど良いということになります。

 

また、手付解除ができる期間というのが定められています。

 

こちらも、長い期間を設定しておくと、解除されてしまう恐れが
出てきます。

 

一般的には、「売買契約の日から2週間程度」の期間を設けます。

 

売買契約書をチェックするときには、

 

●手付金の額は少なすぎないか?
 

●手付解除の期間は短すぎないか?

 

を、しっかりと確認するようにしましょう。

  

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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購入申込書は買い手から意思表示です。

 

見学した方が、あなたの家を気に入り、「買いたい!」となりました。

 

でも、口頭だけの意思表示は、あまり当てにならないですよね。

 

それを鵜呑みにして、契約準備していたら、突然のキャンセル・・・

 

人の心は移り気です。。。

 

かと言って、いきなり契約というのも、お互いの条件が分からないので、
すぐには難しい…

 

そこで、先ずは、買い手から意思表示を明確にするために、
「購入申込書」を提出してもらいます。

 

不動産業界では、これを「買付証明」と言ったりします。

 

購入申込書は、不動産会社が「買い手の意思と希望条件」を書面
にしたものです。

 

「買いたい」となったら、これを先に、売り手に届けます。

 

購入申込書には、次のようなことが書かれています。

 

・購入希望者氏名・住所
・購入希望者の押印
・購入したい物件概要(所在地、土地・建物面積等)
・買い手の希望価格
・住宅ローン利用の有無
・契約時の手付金額
・契約の希望日
・引渡しの希望日
・その他条件等

 

「申込入ったから、もう売れた!」

 

でも、ここで安心してはいけません。

 

なぜなら、申込の内容をよく吟味しなければならないからです。

 

よく売買に慣れていない会社では、これで売主を説得し、契約を
どんどん進めていき、売主側の退去予定まで、決めてしまう場合
があります。

 

でも、契約後に、突然のキャンセル…!

 

一体どういうことかと聞くと、住宅ローンの承認が否決されたとのこと…

 

買い手は「住宅ローン融資特約」という条件をつけているため、
住宅ローンの承認が受けられなくても、契約違反にはなりません。

 

そのため、買い手はペナルティー無しに、契約を白紙撤回できます。

 

逆に、売り手が退去のために費やした費用や労力に対しての損害が
かかりますが、誰にも請求できなくなってしまいます。

 

買い手の条件の中に、「住宅ローン利用あり」となっていたら、まずは
事前審査で仮承認が下りているか、確認が必要になります。

 

こういうところをしっかりと精査しないと、後で損害を被るのは売主側
です。

 

購入申込書は、依頼している不動産会社で、経験がある担当者によく
調べてもらうようにして下さい。

 

不確かなところがあるようなら、商談する前に買い手側から購入条件を
聞きましょう。

 

そして、買い手が買える準備が整っていて、契約後にキャンセルする
ようなことがないかも、しっかりと見極めてもらうようにして下さい。

  

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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今朝の東京は快晴です。 これから戻ります。 #hakodate #tokyo #hokutoshi #ainahome #fudosan #nanaechou

株式会社アイーナホームさん(@ainahome)が投稿した写真 -

先日、東京へ行ってまいりました。

 

滞在時間は、一泊しても約15時間程度でしたので、あまり行ってきた
という感覚はないです。。。

 

その間は、移動しながら、スタッフに指示を出していたのですが、

 

「社長って、出張先にパソコン持ち歩いているのですか?」

 

とスタッフに聞かれました。

 

以前は、持ち歩いてたのですが、今はタブレットとスマホだけ
にしています。

 

でも、便利な「チャットワーク」というアプリがあり、これで会社の
全スタッフに移動しながら指示を出しています。

 

スタッフは、まだ「社長は出張中にどうやって仕事してるのだろう?」
と疑問に思っていたるようですが、、、

 

さて、不動産売買契約をするために、通常買い手から手付金をもらいます。

 

これは、契約書には、「手付金は、残代金支払いのときに売買代金の
一部として充当する」と記載されています。

 

しかし、本来、手付金は、売買代金の一部ではなく、契約時に売り手に一度
預けて、売買代金を全額支払う際に、売主から返還してもらうものとされています。

 

実務では、便宜上、これを売買代金の一部にし、引渡し時に残りの売買金額
を支払います。

 

この手付金の額ですが、一般的に売買代金の5~10%程度が適切と言われて
います。

 

例えば、売買金額が1,500万円の場合は、75万~150万円の範囲で
手付金額を決めるといいでしょう。

 

買い手が現金なら、購入申込書の提示があった時点で、このような取り決め
を行います。

 

でも、1,000万円以上の金額帯になると、買い手が現金で購入すると
いうより、住宅ローンで購入するというケースが多くなります。

 

その時に注意しなければならない点が、「手付金の額」です。

 

現在では、住宅ローンで借り入れする際に、買い手の状況にもよりますが、
物件価格に加え、諸経費まで借りることが可能です。

 

ですので、極端な話、頭金を一円も入れずに物件購入ができてしまいます。

 

住宅ローンは、最後の物件引渡しの時に融資されますので、契約時には
自己資金で賄うことになります。

 

そこで、手付金をやたら低い価格を提示してくる場合が出てきます。

 

手付金「無し」で依頼してくる場合もあったりします。

 

手付金が、なぜ低くてはダメかという理由があります。

 

売買契約の中には、「手付解除」という項目があります。

 

契約からある一定期間は、買主が手付金を放棄して契約を解除することが
できることになっています。

 

売り手は、その手付金を返還して、その同額の金額を上乗せして、
買い手に返せば、理由を問わず契約を一方的に解約できてしまいます。

 

そのため、あまり低い金額で手付を受け取ってしまうと、簡単に契約を
解除されてしまいます。

 

それでは、引渡しの準備をしていたものが全て水の泡になり、売り手としては、
たまったものではありません。

 

もし、あまりにも低い金額での手付金額であった場合は、手付金額を引き上げて
もらう交渉するのが、一つの方法です。

 

簡単に解除できない金額まで上げてもらえば売り手のリスクも軽減できます。

 

また、どうしても買い手が出せない場合は、「手付解除」の条項を削除して
もらいましょう。

 

その場合は、買い手が契約解除を求めた場合は、契約履行を要求するか、
契約解除して違約金を請求するか、選択権は売主側にあります。

 

最後にまとめると、

 

1.手付金は5~10%が目安
2.手付金が低い場合は、引き上げをお願いする。
3.引き上げが無理なら、「手付解除」をつけない。

 

この3つのポイントは、とても大切ですので、依頼している担当者と相談
しながら、契約準備にするようにして下さい。

  

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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