アイーナホームの社長ブログ

2013年3月のブログ
皆さん、こんにちは。
 
不動産売却コンサルタントの山下です。
 
今週は売却相談の嵐でした!
 
雪も解けてきたということで、いよいよ本格的に
不動産売却シーズンが幕を明け、今週は連日売却
相談で売主様のところへ訪問し、大忙しでした。
 
今週は、その中で2件の販売依頼をいただき、
すでに一件成約となりました!
 
成約御礼ありがとうございました。
 
タイミングよくご紹介することができ、お客様へ
本当に感謝です。
 
今年は、アイーナホーム監修の不動産売却読本
 
住まいを売ったあと
「よし、売却作戦大成功!」
はればれ思うために
読んでおく本
 
 
の発行を記念して、函館市、北斗市、七飯町
地域で不動産売却をお考えの売主様へ向けて、
ブログを連載していきますので、乞うご期待下さい♪
 
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アイーナホーム監修の不動産売却読本(非売品)を
査定ご依頼の方へプレゼントしております。
 
詳しくは、ブログ最後の方で。。
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━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━  
■ 販売依頼(一般媒介契約)について Vol.13
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
 今回は、一般媒介契約についてお伝え致
します。
 
前回は、業務報告について書きましたが、
専属専任及び専任契約には売主様への
販売状況報告が義務づけされております。
 
しかし、一般媒介契約にはそのような報告
義務はありません。
 
どうしてかと言いますと、一般媒介は複数
に依頼できる代わりに、売主様への義務を
負わないようにした訳です。
 
また、不動産流通機構(レインズ)への
登録義務も排除して、依頼した業者の情報
ソースだけに絞った形態になっています。
 
一般媒介契約の形態は、そもそろインタ
ーネットが普及してないアナログな時代
にできました。
 
当時は、不動産を探している人は、探し
ている物件の近くにある不動産会社の
店舗に相談に行きました。
 
しかし、現在では店舗に最初から相談に
訪れる人は、あまりいなくなりました。
 
私は、大手の不動産仲介会社に勤務して
いたことがあり、その時からインターネ
ットで物件掲載をすることが主流になり
つつありました。
 
その会社は、大きな店舗を構えていました
が、何も物件情報を持たずに購入相談に
飛び込みでくるお客様は、インターネット
普及とともに、ほとんど来客されなくなり
ました。
 
こられる方は、すでにネットで物件を確
認して相談に来られる方でした。
 
ネット時代では、一社へ依頼しても大手
ポータルサイトなどに掲載することに
より、購入希望者に物件情報が広く知れ
渡ります。
 
また、レインズも最大級の情報源として、
物件情報を全ての業者で共有できるので、
一般媒介で依頼する意味が薄れてしまい
ました。
 
逆にレインズを利用できないのは、依頼
した業者以外には情報が行き届かない
恐れがり、デメリットになることさえ
あります。
 
また、一般媒介で依頼した場合は、依頼
した業者への報告義務が、逆に売主様へ
発生します。
 
例えば、A,B,Cの3社へ依頼した場合に
、A社で商談中になっていることを、他の
依頼した業者へ報告することが必要に
なります。
 
うっかり忘れてしまうことになれば、他社
でも商談が進行していた場合、後でトラブル
の原因になってしまうことがあります。
 
また、鍵が一つしかなくて、どこの業者が
管理してどうなっているのかを一々連絡し
て調整しなければならないことが多々起こ
ります。
 
一般媒介を選択するなら、自らが依頼した
業者を管理でき、複数の業者からの連絡に
すぐに対応できるようにしなればなりません。
 
やはり必要なことは、
 
「信頼できる最高の不動産会社を選択
すること」
 
に尽きると思います。
 
できたら、一社へ専属もしくは専任媒介契約
を依頼して、ベストな売却パートナーとなっ
てもらいましょう。


そうすれば、きっとあなたの不動産売却が成功

し、次の夢実現への良いステップとなるでしょう。

次回は、相続時の不動産売却についてお伝えした
いと思います。

 
それでは、来週の不動産成功ブログを
お楽しみに♪
 
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アイーナホーム監修の不動産売却読本(非売品)
 
住まいを売ったあと
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〒049-0111 北斗市七重浜4−29−3


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担当 山下 史昭(やました ふみあき)


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2013年 3月30日号の不動産情報宅配便を本日発行いたしました♪

 

 函館市、北斗市の新着物件掲載しております♪

 

 雪融けが進むにつれ、

不動産売却相談も増えてます!

 

アベノミックスで株が上昇し、不動産の動きも活発になっております♪

 

これから日銀の大胆な金融緩和に期待が高まり、金利もまだ低いので、不動産購入意欲が旺盛です。


千載一遇の不動産売却チャンス到来です!

 

購入希望者が函館市、北斗市、七飯町地区で真剣に物件を

探しています。地域で物件が出たら、直にご案内できる

お客様が多数いらっしゃいます。
(現在登録リスト数117名)

 

金利が低く、消費税がまだ上がらない今年は、不動産売却をお考え
の売主様には、最高の一年になるでしょう。

 

本格的な春到来に向けて、購入意欲が益々上がってきています。
購入意欲が旺盛なこの時期に、不動産売却を成功させ、幸運を

つかんで下さい!

 

不動産を売却されたい売主様は、弊社の無料査定フォームへ必要事項を
ご記入下さい。(1分で簡単入力できます。)

 

この他も地域不動産情報を多数取り扱っておりますので、

購入ご希望のお客様は、ご希望の新着物件がメールで配信される

会員登録を是非ご利用下さい。(1分で入力可能です。)

 

アイーナホームは、定期的にチラシ広告を出し、オープンハウスなど
販売を積極的にしていきますので、売主様からお預かりした物件を
早期に売却し、ご期待に応えて参ります。

 

函館市、北斗市、七飯町の不動産売却・査定・購入のご用命は、
アイーナホームへお任せ下さい。

 

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函館市、北斗市、七飯町の不動産売買専門、任意売却のエキスパート
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業務報告について Vol.12

皆さん、こんにちは。
 
不動産売却コンサルタントの山下です。
 
今週はお引き渡しが立て続けにありました!
 
春の移動シーズンもピークに差し掛かり、3月までに
入居を希望されているお客様のお引き渡しで連日大忙
しでした。
 
お引き渡しの際の売主様と買主様の笑顔を拝見するたび
に、不動産売買仲介の仕事をさせていただき、お客様に
本当に感謝です。
 
 
今年は、アイーナホーム監修の不動産売却読本
 
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詳しくは、ブログ最後の方で。。
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■ 不動産売買の要(不動産流通機構その2) Vol.12
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 今回は、業務報告書について書いてみた

いと思います。

私が売主様から売却依頼戴いた物件のう
ち、現在既に売り出しているものがあり
ます。

弊社へ依頼した理由を尋ねると、

「今頼んでいる不動産屋は、

 全く何も報告が来ない!」

というお声がかなりあります。

しかも、ある売主様の話では、商談して
いた結果がどうなったかも、いちいち
売主様から聞かないと教えてくれない
ということでした。

 

専任媒介契約は2週間に一度以上、
専属専任媒介契約では1週間に一度以上
は、売主様に業務報告をする義務を負います。


すぐに売れてしまうような物件であれば
問題ないのですが、なかなか売りにく
物件は、期間が長くなるため、報告も
単調になってしまいがちです。

だからと言って、報告義務を怠ったなら、
それは宅建業法違反となり、処分の対象
になります。


事業用物件や土地などであまり需要がない
場所の物件は、長期にわたり販売活動を
しないと売れないのは事実あります。

しかし、業者が専属または専任契約を交わ
した以上は、売主様への報告をきちんと
するべきです。


もし、報告を怠るくらいなら、最初から

「うちでは無理です。」

と断ることも必要だと思います。

 

商圏外で、販売に力が入れられないに

関わらず、わざわざできるように見せかけ

て、売主様から受託することはもっての他

です。

実際に弊社では、函館、北斗、七飯町範囲
外で、遠方の物件などは、販売に手が回ら
ないし、案内なども難しいため、地元の業
者へ紹介したりしています。

やはり、最初に考えるべきは、自分らの
利益ではなく、売主様の利益です。


そして、それをサービスにして提供する
ことこそが業者の使命です。


売主様から販売依頼を受けているのに、
他業者へも紹介しない前回のメルマガ
参照)、売主様にも報告しないようでは、
売買仲介する資格が最初からあったもの
ではありません。

あなたが、売却依頼する際には、必ず

業務報告の方法をリクエストして下さい。

最近では、メールをされる中高年の方も
増えておりますので、弊社では定期的に
メールでのコンタクトをとって、販売状
況を詳しくお知らせしております。

特に、遠方の売主様へはご好評を頂いて
おり、成約情報や市況についてもお知ら
せしてますので、物件の動きが手に取る
ように分かるようにお伝えしております。


信頼できる業者としっかりと連絡を取り
合って、販売状況の確認をして、売れない
場合は、対策を早期に立てるようにしま
しょう。


そうすれば、きっとあなたの不動産売却成功

が実現し、次への良いステップの足掛かりと

なるでしょう。

次回は、一般媒介契約についてお伝えした
いと思います。

 
それでは、来週の不動産成功ブログを
お楽しみに♪
 
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些細なことでもなんでも結構ですので、下のアドレスまで、
どしどし質問して下さい♪
 
もちろん、無料で回答させて戴きます☆
 
また、この不動産売却ブログについてのご意見・ご感想などもお寄せ下さい♪
 
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皆さん、こんにちは。
 
不動産売却コンサルタントの山下です。
 
今週は査定・買取り依頼が集中しました!
 
やはり、人間の心理として、春になり暖かくなると、不動産
を売りたいという気持ちが強くなるようです。
 
移住するので、すぐに買取ってほしいというご依頼も
あり、全てにスピード対応しているので、大忙しです!
 
 
今年は、アイーナホーム監修の不動産売却読本
 
住まいを売ったあと
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読んでおく本
 
 
の発行を記念して、函館市、北斗市、七飯町
地域で不動産売却をお考えの売主様へ向けて、
ブログを連載していきますので、乞うご期待下さい♪
 
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詳しくは、ブログ最後の方で。。
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■ 不動産売買の要(不動産流通機構その2) Vol.10
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
 
今回は、前回のつづきとしまして不動産
流通機構その2をお伝えします。
 
前回のブログで、レインズの仕組みにつ
いて説明をさせていただきました。
 
小さな会社でも大手の会社と変わらない
情報量を共有して、不動産流通の促進を
図るという点で、素晴らしいシステム
だということを述べさせて戴きました。
 
弊社でもレインズを活用して、早く物件
が売れるように、他業者へも販売協力を
得るようにしております。
 
その販売協力の仕方として、レインズに
登録する際には、他業者への広告の可否
を入力する欄があります。
 
弊社では、売主様の特別な事情がない限り、
こちらを「可」にしています。
 
そうすることにより、広く物件情報が広ま
り、早期高値売却が可能性が高まりますの
で、売主様にご満足戴けます。
 
しかし、レインズは業者間での情報共有
システムなので、一般の売主様は確認で
きません。
 
一般の売主様がご自身の物件を確認できる
のが、函館、北斗、七飯町エリアで一番
掲載物件の多い
 
 
のポータルサイトになります。
 
物件掲載の下の方、
 
「取引態様」
 
という項目があります。
 
不動産会社へ売却を依頼した時は、
 
「媒介」
 
という態様になります。
 
そして、その横のところに何と書いている
のか注意深く読んでみて下さい。
 
ある会社が媒介している物件には、
 
「媒介●他業者取り扱い不可」
 
と出ています。
 
これは、レインズで言っている趣旨が違う
じゃないかと思われるかもしれませんが、
いくつかの理由が考えられます。
 
1.他の業者から頼まれて掲載している場合
2.自らが売主の場合
3.任意売却などの場合
4.その他
 
1については、不動産連合隊に加盟して
いない業者から依頼される場合です。
 
もし、売れたなら、依頼した業者は、
売主から手数料をもらい、依頼された
業者は、買主から手数料をもらうこと
になります。
 
依頼されて掲載した会社が、他業者への
紹介をOKにしてしまうと、手数料がもら
えなってしまいます。
 
その場合は、「不可」とする場合があります。
 
2は自らが売主になっている場合で、
自社施工の建物を、建築から販売まで一貫
しておこなうような場合です。
 
これは、自分が売主で、そのような態様で
当然納得しているので、問題はありません。
 
3は住宅ローンの支払いが困難になり、
自宅を手放す場合です。
 
弊社も任意売却を専門で取り扱っています
が、不可にすることは滅多にありません。
 
ただし、任意売却という形態を理解して
いない業者がいるので、その場合は最初
から事情を説明して、ご納得した上で
ご紹介するようにしております。
 
会社によっては、そういう事情の物件なの
で他業者は一切お断りとしてしまうところ
も多々あります。
 
余程の事情がなければ、オープンにして、
早く成約できるようにした方が、売主様の
ためになるはずです。
 
4のその他ですが、これは理由がいまいち
良く分からないことが多々あります。
 
詮索するときりがないのですが、要するに
 
「業者都合」
 
という大きな問題が、この業界には未だ
根強く残っております。
 
他業者へ紹介してしまうと、片手数料と
言って、売主様からしか手数料がもらえ
なくなってしまいます。
 
自社で売主様と買主様どちらも仲介する
と、単純に2倍の手数料がもらえます。
 
ですから、自社で両方仲介すれば売上げ
あがるので、他社の介入を阻止するため
「不可」としていることがあります。
 
もし、あなたの物件に特別な事情が
ないのに、掲載物件の詳細のところに、
 
「他業者取り扱い不可」
 
と記載されていたら、依頼した会社へ不可
を外してもらうように即刻注文をつけた方
いいです。
 
そして、三ヶ月以上も売れない状態が続いて
いたら、他業者へも広告依頼をするように
リクエストしてみてはいかがでしょうか。
 
そうすれば、あなたの物件情報が早く広範囲
に広まり、不動産売却の成功が高まります。
 
次回は、業務報告についてお伝えしたいと
思います。
 
それでは、来週の不動産成功ブログを
お楽しみに♪
 
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皆さん、こんにちは。
 
不動産売却コンサルタントの山下です。
 
今週は受託フィーバーです!
 
3月に入り立て続けに、5件の販売依頼がありました!
 
査定の案件も他社で出来ないということで、廻ってきたりと
春の訪れと共に、売却依頼が増えてきそうです。
 
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■ 不動産売買の要(不動産流通機構その1) Vol.10
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今回は、不動産売買の要(不動産流通機構
その①)をお伝えしたいと思います。
 
一般の方にはあまり馴染みがありませんが、
不動産売買の仕組みで重要な情報網として、
 
「レインズ」
 
と呼ばれるシステムがあります。
 
Real Estate Infomation Network System
(不動産流通標準情報システム)の略称
です。
 
不動産情報を検索するときに、アットホーム
、スーモ、不動産連合隊などで、希望条件
(場所、間取り、金額など)を入力したこと
があるかと思います。
 
それの不動産会社専用サイト版で、業者間
の情報共有システムになります。
 
1990年に設立されたシステムで、不動
産業界に変革をもたらしました。
 
レインズが出来る前は、会社ごとに物件情
報を管理していたので、大手の会社などに
直接いけば、主な情報が手に入りました。
 
地元の老舗会社なども目抜き通りにある
ので、お客様が来店して何もしなくても
情報が入ってきたと、当時の老舗会社で
営業してた先輩が話してました。
 
今は、インターネットで問い合わせする
方が多くなり、売買の件で来店する数は
週に数えるほどしかなくなってしまいま
した。
 
私の知っている老舗の不動産会社社長も、
 
「以前と比べて客が店に来なくなった。」
 
と嘆いておられました。
 
これは、お客が店に来なくなったのではな
く、店に来なくても、情報が入手できるよ
うになったからで、最初からお店に来る必
要がなくなったということなのです。
 
かつて、不動産業者も他店を回り、物件
情報をひとつづつ集めていた時代があり
ました。
 
しかし、今はそんなレトロな営業ばかり
をしていたら、時代のスピードに乗り遅れ
てしまい、仕事になりません。
 
ほぼ全ての不動産会社で在庫している物件
情報を、この素晴らしい情報ネットワーク
のシステムより瞬時に情報入手することが
可能になったのです。
 
レインズの仕組みが出来てからは、小規模
の会社から社員1,000人以上の会社までが、
同じ情報を共有できるという、革新が生ま
れました。
 
いわば、
 
「不動産流通のビックバン」
 
が起こったのです。
 
私もよく、このレインズから情報を得て
購入希望者へ紹介をして、実際に何度も
ご成約戴いております。
 
つまり、このレインズの出現により、大き
な会社だろうが、小さな会社だろうが、
情報の広がりは一緒になったということです。
 
よって、大きな会社だから買い手が見つか
りやすいのではという考え方は、間違って
いる事になります。
 
購入希望者のニーズは、千差万別で複数の
情報の中から、立地、間取り、予算にあう
物件選びをします。
 
この豊富なデータが揃っているレインズ
から検索をして、お客様へ情報提供をする
ことで顧客ニーズを満たすことが可能に
なるのです。
 
そこにあなたの物件情報があれば、複数の
会社で紹介が可能になるわけです。
 
次回は、不動産流通機構その2をお届け
します。
 
それでは、来週の不動産成功ブログを
お楽しみに♪
 
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