皆さん、こんにちは。
不動産売却コンサルタントの山下です。
お盆休み前ですが購入申込み３本入りました！
函館市内の土地、北斗市内の土地および一戸建ての購入申込みが、
一気に入ってきました。
年内に購入をされたいという希望者が、早々に動き出しております。
お盆休み明けには不動産売買は活発に動き出すので、これからが売出
の絶好のチャンスです！
今年は、アイーナホーム監修の不動産売却読本
住まいを売ったあと
「よし、売却作戦大成功！」と
はればれ思うために
読んでおく本
の発行を記念して、函館市、北斗市、七飯町
地域で不動産売却をお考えの売主様へ向けて、
ブログを連載していきますので、乞うご期待下さい♪
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詳しくは、ブログ最後の方で。。
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■ 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例２（ケーススタディ）
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および繰越控除の特例のお話でした。
今回は、そのケーススタディを実際やって
みましょう。
Ｙさんは、平成15年に2,800万円で購入し
た自宅を平成25年5月に1,600万円で売却
し、賃貸住宅に住むことになりました。
売却した自宅の減価は200万円で、売却の
費用は60万円かかりました。
また、売却した自宅の住宅ローン残債額
は2,500万円でした。
平成25年の給与所得が600万円（源泉徴収
税額33万円）、平成26年の給与所得が
700万円（源泉徴収額53万円）です。
また、平成26年の所得税控除額は220万円
でした。
平成25年、平成26年分の所得税額は、以下
の通りです。
【平成25年分の計算】
①譲渡所得の計算
1,600万円－（2,800万円－200万円）－
60万円＝－1,060万円
②特例の対象となる損失の金額
2,500万円－1,600万円＝900万円＜1,060万円
よって、対象にとなる金額は、900万円に
なります。
③損益通算
600万円－900万円＝－300万円（繰越対象
となる譲渡損失の金額）
④したがって、平成25年は所得税はゼロ
となり、源泉徴収額33万円が全額還付さ
れます。
【平成26年分の計算】（繰越１年目）
①700万円－300万円＝400万円（繰越控除
の対象に譲渡損失の額の残額が全部控除
され、ゼロになります。）
②（400万円－220万円）×10％－97,500
円＝82,500円
③82,500円 × 2.1％＝1,732円
（復興特別所得税）
④82,500円＋1,732円＝84,232円
→84,200円
⑤したがって、源泉徴収額445,800円
（＝53万円－8万4,200円）が還付される
ことになります。
転勤で、遠方に行かなけばならない際
に、自宅を売却したくても、残債が発
生するために、迷われるケースが良く
あります。
安易に賃貸に出しても、空室リスクや
管理上の問題などが発生します。
どんな家でも、10年以上経過すると
修理補修に費用がかかります。
支払いが８万円で、家賃が８万円で
差し引きゼロですが、固定資産税や
先ほどの補修費用、管理手数料などが
かかりますので、キャッシュフロー
（収支）がマイナスになってしまい
ます。
まずは、事前に税務に精通した不動産
売買スタッフに必ず相談して、どのよ
うにするのが最良の方法なのか、アド
バイスを受けるようにしましょう。
それでは、次回は特例を受けるための
手続きについてお送りして参ります。
それでは、来週の不動産大成功ブログを
お楽しみに♪
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