アイーナホームの社長ブログ

2014年9月のブログ
皆さん、こんにちは。
 
函館市、北斗市、七飯町で売買専門の不動産会社にて、
不動産売却コンサルタントをしております山下です。
 
今週は引渡し2件完了致しました!
 
8月のお盆休み明けから案内して契約した2物件の引渡しを、
今週無事に完了致しました。
 
寒くなる前に、引越しをしたいという不動産購入見込客への
ご案内も今週は多くなっており、このまま年末までは活発な
状況が続くと予想されます。
 
早期高値売却をお考えの方は、先ずは無料相談まで
お気軽に
お問い合わせ下さい。
 
今年は、アイーナホーム監修の不動産売却読本
 
住まいを売ったあと
「よし、売却作戦大成功!」
はればれ思うために
読んでおく本
 
 
の第2版発行を記念して、函館市、北斗市、七飯町
地域で不動産売却をお考えの売主様へ向けて、
ブログを連載していきますので、乞うご期待下さい♪
 
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アイーナホーム監修の不動産売却読本(非売品)を
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詳しくは、ブログ最後の方で。。
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■ 「課税価格から基礎控除をする」 Vol.91
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 前回は、不動産売却税金シリーズ
 
 
お届け致しました。
 
今回は、不動産相続シリーズ
 
「課税価格から基礎控除をする」
 
についてお送り致します。
 
課税価格を出したところで、それに対し
て税金がかかるのではありません。
 
基礎控除により、相続税がかかるかどう
かの判定をします。
 
現行では、
 
5,000万円+1,000万円×法定相続人の数
 
となっております。
 
例えば、相続人が3人の場合は、単純に
8,000万円以上の課税財産がある場合は、
それを超えた分に相続税がかかります。
 
ところが、平成27年1月1日より、相続
税の基礎控除が縮小されます。
 
改正後は、
 
3,000万円+600万円×法定相続人の数
 
となります。
 
例えば、前の例と同じように、相続人が
3人の場合、4,800万円以上の課税財産
に対して相続税が課せられます。
 
現状では、相続税の申告を要する人の割
合は4%(100人亡くなれば4人)ほどで
す。
 
改正後は、この割合が6%(100人亡く
なれば6人)に上がる見込みになってお
ります。
 
特に、相続財産に不動産がある場合は、
評価次第では課税対象になってくるの
で注意が必要です。
 
特に活用していない土地建物は、生前に
処分をして現金化することで、節税対策
になります。
 
メリットとしては、固定資産税が掛から
なくなるがあげれます。
 
毎年5万円負担して、10年で50万、20年
で100万で、これは売却した時の経費に
はなりません。
 
また、相続後の売却時には、売却した
土地や建物の購入価格が不明瞭なもの
があります。
 
この場合は、売却した価格の5%しか
取得費(土地建物原価)が認めれない
ため、譲渡益に対して20~39%税金
が課せられます。
 
生前に相続人の居住用財産であれば特
別控除が受けられ、3,000万までは無
税になる特典があります。
 
未活用の不動産などを現金化した後に、
基礎控除を上回るようであれば、
 
生命保険や贈与の非課税枠を使うこと
で相続税を回避または軽減することが
可能になります。
 
未活用の不動産がある場合は対策を立
て、不動産会社の売買と税務に精通し
た担当者に相談してみましょう。
 
次回のテーマは、
 
「お客様ご案内時の注意点」
 
についてお届け致します。
 
 
それでは、次回の不動産売却成功ブログ
をお楽しみに♪
 
 
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皆さん、こんにちは。
 
函館市、北斗市、七飯町で売買専門の不動産会社にて、
不動産売却コンサルタントをしております山下です。
 
今週は不動産購入申込み3件戴きました!
 
朝夕も肌寒くなり、本格的な秋の不動産繁忙期が既に始まりました。
 
この連休も、不動産購入希望者様のご案内予約をたくさん頂いており、
非常に強い不動産購買意欲を肌で感じております。
 
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■ 「不動産売却の際の譲渡費用について」 Vol.90
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 前回は、不動産売却基本シリーズ
 
 
をお届け致しました。
 
今回のテーマは、
 
「不動産売却の際の譲渡費用について」
 
お話したいと思います。
 
土地や建物を売却するために要した費
用を、「譲渡費用」といいます。
 
譲渡費用の最初にあげられるのは、売
却の際の「仲介手数料」です。
 
これは、成約価格に対して、国土交通
省で定めれている手数料の上限があり
ます。
 
●200万円以下が5%
●200万円を超え400万円以下が4%
●400万円を超える分が3%
 
となり、400万円以上の物件について
は、即算法により、
 
成約価格 X 3%+6万円
 
となります。
 
そして、これに消費税を含めた分が、
譲渡費用として控除の対象にになりま
す。
 
次に売却の際に行った測量費があげら
れます。
 
特に、何十年も前から所有してる土地
などは、境界杭が不明なものがありま
すので、事前に確認しておきましょう。
 
境界がはっきりしない場合は、第三者
でも分かるようにするために、境界明
示をする必要があるためです。
 
土地を売主負担で分割して、引き渡し
た時などの分筆登記費用も譲渡費用と
なります。
 
また、売買契約書に貼る印紙代も譲渡
費用となります。
 
通常は、不動産会社などが事前に用意
して、契約時または精算時に領収書を
もらうことになります。
 
土地などの売却する際に、古家を取り
壊す解体費用についても、譲渡費用に
として控除可能です。
 
そして、アパートなどを売却する際に、
入居人の退去に要した立ち退き費用も
譲渡費用となりますので、忘れずに申
告しておきましょう。
 
その他、様々な費用が発生するケース
がありますので、事前に不動産会社の
担当者に確認するのが良いでしょう。
 
次回は、不動産相続シリーズ
 
「課税価格から基礎控除をする」
 
についてお送り致します。
 
 
それでは、次回の不動産売却成功ブログ
をお楽しみに♪
 
 
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皆さん、こんにちは。
 
函館市、北斗市、七飯町で売買専門の不動産会社にて、
不動産売却コンサルタントをしております山下です。
 
不動産購入者希望者の案内ラッシュです!
 
いよいよ、本格的な秋の不動産繁忙期の到来です。
 
この三連休は、不動産購入希望者様の案内で予約が一杯の状態が
続き、例年よりも買い意欲旺盛な状況となっております。
 
 
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詳しくは、ブログ最後の方で。。
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■ 「よりよい条件で売却するためには」 Vol.89
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 前回は、不動産相続シリーズ
 
 
についてお届け致しました。
 
今回のテーマは、
 
「よりより条件で売却するためには」
 
をお届けいたします。
 
不動産を売却する時に、より良い条件
で売却するにはどうすればよいのでし
ょうか?
 
売る側からすれば、できるだけ高い値
段で売りたいとお考えになることは当
り前だと思います。
 
その反面、買い手側からすれば、でき
るだけ安い価格で買いたいと思うのは
当然な成り行きです。
 
不動産会社が査定する査定価格は、物
件の特性と相場を分析して、その時の
タイムリーな適正価格となります。
 
それよりも大幅に高く売り出すことは
金額にもよりますが、「賭け」のよう
なもので、当たらなければ外れてしま
うリスクが出てきます。
 
例えば、スーパーに行って、同じよう
なバナナが店頭に並んでいて、値段が
3割高いものを態々買う人はいないで
よね。
 
要するに、高く売りに出した場合は、
売れ残る可能性が高くなるというこ
とです。
 
極当たり前のことですが、これが自
分の物件だと冷静さを失ってしまう
のも、人間の心理です。
 
更に、売れない期間が長くなると、
適正価格(実勢価格)が下落して
しまうことにもなります。
 
結局、売却できた価格は当初の適正
価格を下回ってしまうことも十分に
有り得ます。
 
さきほどの例でいうと、売れ残れば、
悪くなる前に、「バナナの叩き売り」
として低い値段で売り出すのはご承知
の通りです。
 
不動産は腐りませんが、一旦市場に
売り出すと鮮度が大切なので、高く
て売れない物件の問い合わせは、極
端に少なくなってしまいます。
 
より良い条件売却するには、売主様
のいわゆる「想い入れ価格」を考慮
しつつも、色々な観点から比較・検
討し価格をお決めになることだと思
います。
 
そのためには、地域に精通し、査定
についてしっかりと根拠を提示する
ことができる営業マン・不動産会社
を選ぶことが大切です。
 
次回のテーマは、
 
「不動産売却の際の譲渡費用について」
 
をお送り致します。
 
それでは、次回の不動産売却成功ブログ
をお楽しみに♪
 
 
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不動産売却の相談依頼が急増しております!
 
まだ、日中は残暑が厳しい日々ですが、不動産売却の依頼件数が
急に増え始めました!
 
今週は、遠方からの売却相談依頼も複数あり、年内に売却したい
売主様が増え始めております!
 
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■ 「課税される遺産の計算その2」 Vol.88
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 前回は、不動産売却税金シリーズ
 
 
についてお送り致しました。
 
今回のテーマは、
 
「課税される遺産の計算その2」
 
についてお届け致します。
 
総額を計算する方法を学びました。
 
今回は、遺産総額から非課税財産
と債務、葬式費用を控除するとこ
ろをみていきましょう。
 
非課税財産とは、
 
1.墓地、墓石、神棚、神棚、仏
壇、祭具、公益法人に申告期限
内に寄付する金額、財産

2.生命保険金の内500万円×法定
相続人数分(放棄した人の数も
含む)

3.死亡退職金の内500万円×法定
相続人数分(放棄した人の数も
含む)
 
となります。
 
また、来年1月1日から始まる税制
改正により、死亡保険金の非課税
枠が減額される予定です。
 
500万円→300万円に減額になるの
で注意して下さい。
 
そして、債務についてですが、被
相続人の借入金、未納の税金など
を指します。
 
葬式費用とは、被相続人の葬式代
で、主に葬儀社への支払い、寺院
関係の費用、接待費用などです。
 
その他としては、火葬、霊柩車の
費用も葬式代に含まれます。
 
香典返しや法要に要した費用は、葬
式費用に含まれませんので、覚えて
おきましょう。
 
ちなみに、香典は収入ですが、相続
財産に含まれず、一般的な額であれ
ば申告の必要もありません。
 
そして、遺産総額からこれらを控除
した財産が課税価格となります。
 
それでは、次回は、
 
「より良い条件で売却するためには」
 
についてお送り致します。
 
 
それでは、次回の不動産売却成功ブログ
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