アイーナホームの社長ブログ

2014年11月のブログ
皆さん、こんにちは。
 
函館市、北斗市、七飯町で売買専門の不動産会社にて、
不動産売却コンサルタントをしております山下です。
 
今週は売買契約2件完了致しました!
 
今年は、暖冬なのでしょうか。例年よりも、暖かいせいか、不動産
売買の取引が、未だに活発に動いております。
 
消費増税が先延ばしになることが濃厚になったので、増税前の駆け
込み需要が、また増えてきたような感じが致します。
 
早期高値売却をお考えの方は、先ずは無料相談まで
お気軽に
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アイーナホーム監修の不動産売却読本
 
住まいを売ったあと
「よし、売却作戦大成功!」
はればれ思うために
読んでおく本
 
 
第3版発行が、遂に発行となりました!
 
そして、間もなく連載100回を迎えます『不動産売却作戦大成功
ブログ』も、函館市、北斗市、七飯町地域で不動産売却をお考
えの売主様へ向けて、お届けして参りますので、乞うご期待下
さい♪
 
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詳しくは、ブログ最後の方で。。
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■ 「相続物件売却における留意すべきこと」 Vol.100
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 前回は、不動産売却税金シリーズ
 
 
をお送り致しました。
 
今回のテーマは、
 
「相続物件売却において留意すべきこと」
 
について、お届け致します。
 
相続物件の売り出し時には、相続
登記が必要になります。
 
被相続人(亡くなった売主)の名
義のままでは、不動産の売却がで
きないためです。
 
被相続人が亡くなった後に、既に
されている場合もありますが、
 
まだ何もされていないというケー
スも多々あります。
 
この場合は、相続人にあたる方から
書類を取り付ける必要が出てきます。
 
このブログを購読されている方であ
れば、相続登記は遅くとも契約前に
行って下さいとアドバイスします。
 
なぜなら、契約後に相続登記の書類
が集まらないことが、少なからずあ
るからです。
 
相続人が高齢の場合は、その本人が
亡くなり、また相続されるケースも
あります。
 
生前の口約束の時は、遺産分割を決
めていたにも係らず、子や孫の世代
には引き継がれていない場合は、
 
話を一から始めて、売ることに同意
をして貰わなければ、そもそも売買
が不成立になります。
 
また、実際にあった例ですが、予め
相続人が4人いることを、相続人の
一人から聞いておりました。
 
被相続人は、子供はなく、独身者で
、特に遺言書ないとのことでした。
 
遺産分割協議も終わり、現貯金は精
算したとのことですが、不動産を最
終処分することで依頼を受けました。
 
買い手が見つかり、相続に必要な書
類を集めて、相続登記を司法書士に
お願いしました。
 
そうしたところ、新たな相続人がい
ることが判明。
 
被相続人が、子供いなかったため、
分家に姉がいることが分かりました。
 
この場合は、兄弟姉妹に相続権があ
りますので、全ての方からの署名捺
印が必要になります。
 
相続後は、金融機関の現貯金も相続
に必要な書類が揃わないと、現金を
引き出すことはできませんが、
 
金融機関で、もう一人の相続人の存
在を見落としていました。
 
こういうケースでは、特に売り出す
前には、相続登記を済ませておくこ
とが重要です。
 
契約後に、その事実が判明して、結
局もう一人の相続人に同意が得られ
ない場合は、
 
契約違反に抵触する恐れがあります。
 
相続登記がなされていない物件の売
客の際には、一度専門家に相談する
ことをお勧め致します。
 
それでは、次回のテーマは、
 
「法人代表者が死亡した不動産の売
却について」
 
をお送りしたいと思います。
 
それでは、次回の不動産売却成功ブログ
をお楽しみに♪
 
 
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函館市、北斗市、七飯町で売買専門の不動産会社にて、
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今週はお引き渡し2件完了致しました!
 
初雪が降ったあと、少し暖かくなったせいか、物件の問い合わせが
続き、年内契約まで一気に話が進んでおります。
 
解散総選挙で、景気対策と消費税先送りが現実味を帯びてきたこと
で、不動産市場は一気に加熱してくることが予想されます。
 
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■ 「売却時の税務上の経費について」 Vol.100
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 前回は、不動産売却基本シリーズ
 
 
をお送りいたしました。
 
今回のテーマは、
 
「売却時の税務上の経費について」
 
についてお話します。
 
不動産を売買するときに、税務上の
経費となる主なものは、以下の通り
です。
 
●契約印紙代
●売却に伴う測量費
●売却に伴う広告費
●立ち退き費用
●建物の取り壊し費用
●売却に伴うリフォーム費用
●売買仲介手数料
 
以下は、税務上の経費とならないも
のです。
 
●残置物処分費
●固定資産税
●相続手続費用など
●建物管理費
 
税務上の経費を計算して、取得費と
特別控除の合計額が、売買価格に
満たない場合は、課税されます。
 
簡単にご説明すると、100円で仕入
れたお菓子を20円かけて広告を出し、
150円で販売した場合、
 
売れたら以下のようになります。
 
150円-(100円+20円)=30円
 
すなわち、30円が利益となり、こ
の分に対して、税金が発生すると
いうことになります。
 
ですので、税務上認められるもの
としての経費は良いのですが、
 
認められないものを入れて計算して
いると、思わぬ税金がかかってくる
ことがございます。
 
特に、相続の場合は、概ね譲渡税が
発生してくるケースが多いので、注
意が必要です。
 
売却を始める際には、売却経費項目
を出し、譲渡税が発生する場合は、
概算で構いませんので、計算してお
くことをおすすめします。
 
次回のテーマは、
 
「相続物件売却において留意すべきこと」
 
について、お送り致します。
 
 
それでは、次回の不動産売却成功ブログ
をお楽しみに♪
 
 
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初雪が降り冬の季節に突入しましたが、物件の申し込みが続き、
不動産売買が未だ活発に動いている状況です。
 
消費増税の先送りが濃厚になってきたので、増税前に不動産を
購入したいという需要が多くなり、売るタイミングとして追い
風が吹いている感じがします。
 
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いよいよ、第3版発行が12月に発行予定となります!
 
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詳しくは、ブログ最後の方で。。
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■ 「権利証をなくした場合その1」 Vol.98
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 前回は、不動産売却税金シリーズ
 
 
についてお話させていただきました。
 
今回のテーマは、
 
権利証をなくしてしまった場合1
 
についてお届け致します。
 
もし、大切な権利証をなくしてし
まったら、どうしたらよいでしょ
うか?
 
その不動産に対する権利がなくな
ってしまうのでしょうか。
 
実際にはそのようなことはなく、
すぐに権利が失効するものでも
ありません。
 
権利証は、株券等の有価証券と異
なり、紛失・盗難にあったからと
いってそれがすぐに流通するとい
う性質のものではないからです。
 
ただし、権利証はいかなる理由で
紛失しても再発行できないことに
なっています。
 
権利証がない場合、それに代わる
手続きとして、3つの方法があり
ます。
 
売買や抵当権設定など、新たに登
記をするときに「保証書」を用意
するやり方です。
 
「保証書」とは、登記をしたこと
のある2名以上の成年者が、所有
者(権利証を紛失した所有者)で
あることを保証した書面です。
 
そして、これを権利証の代用品と
します。
 
保証書を添付して所有権移転など
の登記を申請をすると、まず法務
局から申請内容を確認する通知が
本人に届きます。
 
ある一定期間にこのはがきを登記
所に提出して初めて登記手続きに
入ります。
 
これにはかなり時間がかかります
ので、充分注意して下さい。
 
売却することを決めたら、先ず始
めに、権利証を確認することが大
切です。
 
書類が分からない場合は、不動産
会社の担当者に事前に確認をとっ
てもらましょう。
 
残りの2つの方法については、
不動産売買基本シリーズのブログ
の際にお伝え致します。
 
次回のテーマは、
 
「税法上の居住用財産の譲渡その2」
 
についてお送り致します。 
 
それでは、次回の不動産売却成功ブログ
をお楽しみに♪
 
 
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皆さん、こんにちは。
 
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物件のご案内が未だ続いております!
 
11月に入り寒さも増してきましたが、物件への問い合わせ、ご
案内が、未だに続いている状況です。
 
土地へのお申し込みをあり、来年に家を建てたい方が場所確保
のために、早々に動き出しているようです。
 
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■ 「相続税の算出方法その2」 Vol.97
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 前回は、不動産売却税金シリーズ
 
 
についてお送り致しました。
 
今回のテーマは、
 
「相続税の算出方法その2」
 
について、お届けして参ります。
 
相続税の算出方法その1では、相続税の総
額についてまで、お話いたしました。
 
各相続人の税額は、実際の分割割合に応じ
て相続税を分配します。
 
例えば、相続人が妻、長男、長女の3人で
、妻640万円、長男と長女が265万円
の相続税額だとします。
 
実際に分割したのは、妻が8分の5、長男
が8分の2、長女が8分の1とします。
 
相続税合計は、1,170万円ですので、
これを遺産分割割合で、各々計算します。
 
妻  1,170万円 X 5/8=731万2500円

長男 1,170万円 X 2/8=292万5000円

長女 1,170万円 X 1/8=146万2500円
 
妻の相続した遺産は、法定相続分より多
いですが、1億6,000万円以下である場合
は、配偶者控除により、無税となります。
 
このように、算出した相続税に各種の税
額控除した額が各人の納付金額になりま
す。
 
ただし、遺産をもらった人が被相続人の
配偶者、親や子供(代襲相続人含む)以
外は、税額控除前の税額に2割加算して
計算をします。
 
来年の1月1日より、相続税基礎控除額が
大幅に減額になります。
 
不動産所有されている方は、相続税評価
を一度出しておき、資産税対策を立てて
おくことをお勧め致します。
 
次回のテーマは、
 
「権利証を失くしてしまった場合」
 
についてお伝えしてまいります。
 
それでは、次回の不動産売却成功ブログ
をお楽しみに♪
 
 
 
 
 
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続きそうな状況です。
 
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■ 「税法上の居住用財産の譲渡その2」 Vol.96
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 前回は、不動産売却基本シリーズ

権利証とは

についてお届け致しました。

今回のテーマは、

「税法上の居住用財産の譲渡その1」

についてお届けして参ります。

税法上の居住用財産とは、居住用に供し
ている家屋とその敷地をいいます。


特例の対象となる居住用財産とは、

現に住んでいる家屋やその家屋と一緒に
譲渡する土地
のことになります。

住所変更だけして、しばらく住んでない
場合などは、居住用とみなされないこと
がありますので、注意が必要です。

転居した場合にも、特例の対象になるこ
とがあります。

転居してから3年後の12月31日までに、
居住していた家屋やその家屋とともに
売り渡す敷地を譲渡する場合も特例の
対象になります。


この期間内にその家屋を貸し付けてい
ても、事業用に供していても適用をう
けられます。

災害などにより居住していた家屋が滅失
してしまったときは、災害のあった日か
ら3年を経過する日の属する年の12月31
日までに、

その敷地だけ譲渡しても、特例の対象と
なります。

転居後に家を解体した場合には、転居し
てから3年後の12月31日までか、取壊し
後1年以内か、

いずれか早い日までに譲渡すれば、特例
の適用になります。


なお、取壊し後にその敷地を貸し付けた
り、事業の用に供したりすると特例の適
用は受けられなくなりますので、十分に
注意するようにしましょう。

次回のテーマは、

「相続税の算出方法その2」

についてお送り致します。
 
 


それでは、次回の不動産売却成功ブログ
をお楽しみに♪
 
 
 
 
 
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