アイーナホームの社長ブログ

2015年3月のブログ

最後の住替えとは・・・

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

先日、住替えを検討されていた売主様の物件引き渡しが
無事完了致しました。

 

これからのことを考えて、家を処分し、身軽になる、、、言わば、

 

「終活」

 

としての不動産売却でした。。。

 

不動産を残して死んでしまえば、遠方に住んでいる親類にも迷惑を
かけてしまう・・

 

これからの維持管理なども考えて、今のうちに処分して、サ高住へ
の入所を決められました。

 

今月は、その他にも、家を売却して、息子夫婦と二世帯住宅を計画
したいという方かからの査定依頼をお願いされました。

 

これも、「住替え」として、どのように準備していくかを、しっかり
と計画しなければなりません。

 

移るのが先か、売るのが先か、という問題が、先ず考えられますよね。

 

一度、不動産は売り出されると、生ものと一緒で、腐りはしませんが、
鮮度が非常に大切になります。

 

入居中の物件は、購入希望者が気兼ねしてしまうので、問い合わせも減り、
売却期間が長期になってしまうことがあります。

 

そうすることで、値が下がったり、計画通りに売却できなかったりと、
売却に失敗してしまうケースも意外と多いです。

 

既に住むところが確定している場合は、先に退去してから売り出し方が、
やはり有利ですね。

 

どうしても、売れてからでないとと退去できないという場合は、それでは
どうしたらよいでしょうか?

 

入居中での物件売却のポイントは、

 

●積極的な売却姿勢
●物件管理
●不動産会社の対応力

 

以上の3点です。

 

積極的な売却姿勢とは、住んでいるから広告は出さないというのではなく、
そうだからこそ、積極的に広告することです。

 

新聞折込、オープンハウスなども、どんどん行っていくことが早期売却の鍵
になります。

 

物件管理は、いつ案内が入っても大丈夫のように、日頃から清掃を心がける
ことです。

 

人は、第一印象を視覚より87%も受けるそうです。

 

案内した時に、部屋が散らかっていたというのでは、例え良い物件でも印象が
悪く、いつまでも決まらないということになってしまいかねません。

 

物件が古くても、清潔にしていると、売主様が物件を大切にしていることも
伝わり、好印象を与えられます。

 

後は、差がつくのが、不動産会社の対応力です。

 

入居中のデメリットを、いかに相手に悟られないように、また、それをプラス
にもっていく説得力です。

 

これは、企業秘密なので、ここでは書けませんが、これで明らかに差が出ます。

 

ちなみに、今回の事例も入居中で、売り出しから、1ヵ月半で引き渡しまで完了
致しました!

 

住替えの売却は、物件管理に気を配り、積極的に売却してくれて、入居中での
販売ノウハウを持った業者選びが、売却成功の要です。

                                                                                

それでは、今日はこの辺で。

 

ー山下史昭

 

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パソコンがなかった時の話

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

わたしが大学を卒業して会社勤めを始めた時のこと・・・

 

まだ、世の中にはパソコンはさほど普及してなかったと思います。
もちろん、インターネットもありませんでした。

 

入社した頃は、勉強と称して会社においてあったワープロを使うのに、
ブラインドタッチの練習をしていました。。。

 

そのうち、タイプもできるようになり、ワープロを使って上司から
資料作成などを頼まれて、重宝されていました。

 

また、プレゼン資料も作成して、ワープロを使えない営業マンが
ほとんどだったので、皆をアッと言わせたものでした。

 

今では、パソコン出来ないというのは、仕事にならないので、
必修科目ですが、当時はそんな状況でも仕事ができていたんですね。。。

 

不動産業では特にパソコンスキルが問われる業種です。

 

お客様との連絡は、最近メールでお願いしますというリクエストも
多くなってきました。

 

メール、資料を作成し添付して、写真も一緒に送って下さい・・・
というご要望は日常茶飯事です。

 

普通にパソコン使い慣れている方は、極当たり前なことですが、
結構これだけのことでもできない人は多いです。

 

資料を送ってくれるように、依頼しても、メールが使えないので、
FAXでしか送れない業者もあります・・・

 

FAXだと、資料が見えづらかったりするので、相手にしっかりと
伝わらないこともありますよね。

 

あなたの物件が、そんなやり取りしかできない業者に任せてしまったら、
どうなるでしょうか?

 

少なくとも、わたしのブログを読んで戴いている方なら、この意味が分か
ると思います。

 

以前に、購入希望のお客様が、他業者で出している物件に興味があるので、
一度確認の連絡したことがあります。

 

そして、わたしも面識のない業者だったので、問い合わせして、いろいろと
売却理由や事情を聞き、最後に、

 

「それでは、資料を送ってもらえませんか。」

 

と尋ねたところ、

 

「資料は作るの面倒なので、そちらで適当に作って。」

 

と言われて、唖然としました!

 

その会社に、鍵を取に行った時に、確か電話と複合機のコピーくらいしか
なかったような気がしました。。。

 

物件の問い合わせがきて、資料を送るとなると、今時のユーザーは、FAXは
あまりつかいませんので、ほとんどがメールでのリクエストです。

 

業者との最初の対応をメール希望として、対応力を試してみると、よく分かる
と思います。

 

そこで、不慣れな業者は、もし、あなた物件を預かったときに、購入希望者にも
同じ対応しかできないということになりますから。。。

                                                                                

それでは、今日はこの辺で。

 

ー山下史昭

 

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お家騒動・・・

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

今、世間騒がせている『大塚家具』のお家騒動・・・

 

経営権をめぐり、父と娘が争っています。

 

わたしも、ふたりの娘を持つ父として、この様子を固唾を呑んで、
見守っているとこです。。。

 

大塚家具ですが、創業は遡ること昭和44年に、自分の父親(祖父)
が営んでいた大塚箪笥店から、勝久氏が独立してのがきっかけです。

 

設立当時から、社員が24名いたということですから、独立したときに、
父親の会社から社員を引き抜いてきたのではないかと疑ってしまいますね。

 

もしからしたら、このときから親子の対立があって、今の問題も昔の仇が
祟ったのではないでしょうか。。。

 

大塚家具は、会員制を導入して、店員が名簿の顧客を訪問するという、
言わば、『訪門販売』を主体の営業スタイルで急成長しました。

 

しかし、訪問販売業界は、平成8年頃をピークに下降の一途を辿っております。

 

大塚家具も例外ではなく、平成13年をピークに、イケアやニトリなどの
新興勢力が台頭したりと、売り上げの低迷が続いていました。

 

そこで、娘の久美子氏が誰でも入れるカジュアルな店を目指して、
方向転換したところ、入店数が増加。

 

10年間減り続けていた入店者数が増加に転じ、業績改善にも一定の効果が
でてきたそうです。

 

しかし、このことが父親である勝久氏が築いた経営路線の否定と捉えられ、
お家騒動に発展。。。

 

その結末は、27日の株主総会で明らかになるという、今この親子の確執
をめぐり、日本中が注目しています。

 

この事件はひとごとのように思われているかもしれませんが、不動産の
世界では、よくあることです。

 

親子で不動産処分について、意見が食い違い、うまくいかないなどいう
ご相談は、結構あります。

 

そういうときは、やはり親子で不動産会社に相談して、客観的立場での
アドバイスをもらうようにしたいものです。

 

どうしても、親子の場合は、大塚家具の話ではないですが、「感情的」
になりがちなので、仲裁役として、信頼のおける担当者を入れて、
冷静な目で見てもらうようした方がいいと思います。

 

もめて売れなければ、結局誰も得しないことになってしまいますから、
早期解決が鍵ですね。

 

わたしも、もめたくありませんが、娘は二人とも頑固そうなので、
かなりやばいかもしれません。。。!?

 

それでは、今日はこの辺で。

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

                                                                                

ー山下史昭

 

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売り家に美女つき!?

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

今朝のニュースで、ふと目に留まった話題。

 

「美女つきの中古住宅」、、、

 

外国のある町で、未亡人の女性が、自宅を売りに
出しているという、、、

 

しかも、自分付きで!!!(写真は本人ではありません。)

 

美容院を経営しているこの女性は、年は40歳。

 

夫を亡くした後、子供二人を育ててきた、
なかなかの美人です。。。

 

子供も巣立ち、一人では家を持て余してしまうので、
売却するのを相談しに不動産業者を訪問したそうです。

 

いろいろと世間話しているうちに、自分も再婚したい
という話になり・・・

 

そうしたところ、担当の営業マンから、いっそのこと
家とセットで販売したらどうかということになりした。。。

 

試しに募集をかけたところ、全世界20カ国から、
1,400件以上の問い合わせが殺到!

 

現在、10人の購入見込み客との交渉をすすめているそうです。
スゴッ!

 

この女性、インドネシアではちょっとした有名人になったそうで、
CDデビューも決定!

 

一石二鳥の販売手法、お見事です。。。

 

自分の物件を売る場合、差別化は、購入希望者の興味を惹きます。

 

不動産会社の担当者と打ち合わせをする時には、あなたしか知らない
物件の魅力を考えて、伝えることが大切です。

 

特に、リフォーム履歴は重要ですね。

 

何年に屋根の補修をしたとか、外壁は何年に塗装したとかは、
必ずメモにして担当に渡すようにしましょう。

 

立地についても、女性目線から考えるようにすると、以外と
他の物件の違いを見つけ易いです。

 

近くのスーパーでの特売で、何曜日がお得とか、横が公園なので、
除雪が楽だとか、生活してから分かる便利なところを考えてみる
といいと思います。

 

もちろん、ニュースであるように、自分をセットで売り込むことも
悪くないかもしれません!?

 

しかし、これは、文化の違う他国の話なので、ほどほどに考えた方が
いいかと思いますが、、、

                                                                                

それでは、今日はこの辺で。

 

ー山下史昭

 

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From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

 北陸新幹線が、昨日ついに開通しました。

 

構想から42年の歳月を経て、漸く完成し、地元の期待も
一挙に背負い、始発電車が金沢駅に入ってくるところを
テレビで観ました。

 

東京ー金沢間が、それまでは4時間以上かかっていたのが、
最速で2時間28分とは、早いですよね。。。

 

開通前には、利便性が向上することを見越して、製造業を
中心とした企業の進出が相次いでいるようです。

 

企業誘致は、雇用を増やし、人口減少の歯止めとなります。

 

この熱狂ぶりをみていると、来年の北海道新幹線開通は、
かなり期待が膨らむところですが、どうでしょうか、、、

 

わたしなりに予想してみると、観光はかなり訪れる人が
増加するかと思います。

 

北海道ブランドは、何といっても道外の人には絶大な人気
を誇っており、その中でも函館は人気のスポットです。

 

観光業に携わる雇用が増えるのは、いいことかと思いますが、
しかし、サービス業ばかりというのも、どうなんでしょうか。。。

 

広い土地があるので、その利点を活かして、やはり製造業に
進出してほしいのが、本音ですね。

 

そうすれば、雇用がもっと産まれ、全産業にとっても、人が
定着することで、市場の活性化が起こります。

 

それにより、地元の景気がよくなって、地価も上昇という
シナリオが理想ではありますが、、、

 

そのシナリオと正反対に、地価が毎年下落しているのは、
景気が悪くなり、人口減少に歯止めがかからないことが
主な原因です・・・

 

これを食い止めるには、雇用創出と少子化対策を行うしか
ないです。

 

でも、製造業の会社が進出する話は一つもないのが現状です。。。
悲しい・・・

 

金沢は、関西や中京方面からのアクセスも良好なので、
製造業が進出しやすくなったということのようです。

 

函館は、札幌まで未だに4時間近くかかりますし、
他のアクセスは少し物足りないですよね。。。

 

地価は下がるのに、なぜか固定資産税は上昇するという
ことも、函館圏では実際起こっています。

 

固定資産税は、市町村が主体になって、課税し、
3年ごとに改定されます。

 

評価を下げてしまえば、税収が減るので、時価が
下がっていても、そう簡単には評価を下げること
が出来ない・・・

 

この問題は、ますます大きくなってくるのではないかと予想します。

 

市町村を税収を維持するのに必死です。

 

固定資産税通知が届いたら、まずは去年といくら違うのかを
確認してみて下さい。

 

極端に高くなっているようなら、市長村へ不服申し立てできますので。。。

 

税金が高くなってしまう前に、活用する見込みがない
土地建物は、売却することを検討し、ご相談下さい。

                                                                                 

それでは、今日はこの辺で。

 

ー山下史昭

 

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