物件レポートや、日々の出来事を綴った社長ブログです。

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

今朝の新聞を斜め読みしていたら、

 

「道新幹線 開業来年３月１２日有力」

 

と一面の見出しが飛び込んできた。

 

待ちに待ちわびた開業まで、残り１年となった。

 

全国のＪＲ各社が例年行う春の全国ダイヤ改正にあわせて、開業する見通しで、
ＪＲ各社の調整を経て、今夏にも正式に決定すると記事に書いてある。

 

新幹線の運行本数や新函館北斗―東京間の最短所要時間などは、まだ実際に
決められていない。

 

「東京まで４時間を切る!」

 

という点ばかり強調されているが、運行本数や始発や最終の時間なども気に
なるところ・・・

 

東京には良く出張にいくのだが、午後3時くらいまでに仕事が終わらないと、
その日に帰ってくるのが難しい。

 

せめて、最終が東京発６時くらいなら、何とかその日に泊まらず、函館
まで帰って来れるようになるので、便利になる。

 

でも、行きに飛行機を使い、帰りに新幹線なら、車でいくと空港まで車を
取りにいかなければならない・・・

 

たぶん、車の代行サービスに頼めば、車を駅まで持ってきてくれるのかなぁと、
勝手に思ったりしているが、果たしてどうなんだろう・・・

 

新幹線開業で、観光を始めてとする多様なビジネスが生まれ、地元が盛り
上がってほしいところだが、不動産市況については、どのように変化するのか？

 

不動産は、人と密接に関係する。

 

ひと気のない田舎の土地や建物が、高額で取引されることは、特殊な事情
がない限り滅多にない。

 

人口の密集している都心では、一坪あたり千万単位の値をつけることも
珍しくないが、地方都市では、地価は年々減少傾向にある。

 

要するに、人口の過密度により、不動産価格は影響を受けるということだ。

 

函館圏内でも、郊外型の店舗集積が進み、その付近にある住宅地などが高値
を付けている。

 

新幹線駅周辺も、開業により人口が密集してくれば、不動産価格も上昇する
だろうが、現在のところは民間の投資がまだ乏しく、進出企業がなかなか
現れないのが現状だ。

 

不動産売却する上で、今後のことを予測するのは難しいが、一般住宅は
さほど影響を受けるものではない。

 

新幹線開業で、誰もが浮かれている状況だが、今後経済がいい方向に向く
保証は、どこにもないし、アベノミックスも不安定な要因を多分に含んでいる。

 

売ろうと思った時が売りのタイミングなのであり、売ることについての事前
準備をしっかりとしておくことの方が重要がある。

 

そのために、不動産売却についての役立つ情報を配信し、売却成功をこれから
も支援していきたい。

                                                                                  

それでは、今日はこの辺で。

 

ー山下史昭

 

 

 

 

 

 

 

 

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〒049-0111　北斗市七重浜４−２９−３

 

株式会社アイーナホーム
担当　山下　史昭（やました　ふみあき）

 

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From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

国土交通省は１８日に、地価公示価格を発表しました。

 

１月１日現在の公示地価となります。

 

公示価格とは、そもそも何なのか？お分かりですか？

 

役割としては、いろいろとあります。

 

一番は、税金の算定に活用されており、土地オーナー全員
に関ることですね。

 

相続の時の評価も、この公示価格が基準になります。

 

次の役割としては、公共事業用地の取得価格算定に使われています。

 

例えば、都市計画道路にかかり、土地が買収されるとき、その価格を
基準に買取額を決めます。

 

それと、不動産査定においてもかなりの頻度で使用しています。

 

査定地の近くに、公示価格がある土地があれば、比較して検討するのに、
とても便利な指標です。

 

今年の地価公示価格は、全国平均では住宅地が下落率が縮小傾向にある
そうですが、、、

 

道南地方はどうかというと、上昇地点はゼロ。。。

 

下落率は縮小したというものの、２４年連続下落、、、悲しい・・・

 

下落率はマイナス２％なので、去年1,000万だった土地を持っていても、
今年は980万円で、実に20万円損をしていることなります！

 

この原因は、やはり人口減少が主な要因だと思いますね。

 

住宅地は、家を建てる人がいなければ、買い手がつかない。。。

 

その買い手が、少なくなり、売り物が多くなれば、需要と供給の関係により、
値崩れが起きる・・・

 

雇用対策を市町村でも行っていますが、民間企業の投資が少ないので、
雇用がそんなに増えていないのが現状です。。。

 

北海道新幹線効果で、来年以降はどのような影響がでるのか分かりませんが、
人口減少を食い止めることができれば、地価も維持できるのは間違いないと
思います。

 

これは、日本全体が抱える深刻な問題なので、今の政府に期待をしたいのは
山々ですが、直ぐに解決できそうにないことだらけです。。。

 

期待して待っていたら、いつになることやら、分からないですし、状況は
もっと酷くなるかもしれませんし、、、

 

それなら、先ずは自己防衛本能を働かせて、自分の資産は自分で守る！

 

地方の活用してない不動産は、更に値崩れする前に、早めに処分が鉄則ですね。

 

消費税増税延期の期間は、あと残り約２年間です。

 

この間は、住宅ローン減税、すまい給付金、エコポイントの復活などなど、
低金利という環境も住宅投資を後押ししています。

 

根拠のない土地神話に惑わされずに、物件売却のタイミングを誤らないよう、
よく動向を見極めて下さい。

                                                                                

それでは、今日はこの辺で。

 

ー山下史昭

 

PS.↓
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From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

今日は、次女の誕生日です。

 

４歳になりましたが、とても元気にすくすく成長しております。
親バカですが、次女がかわいく仕方ありません！

 

昨夜も遅く帰ってくるのを待ってくれていて、

 

「パパ、お着替えお手伝いしてあげる♪」

 

と、サービス満点！その後は、

 

「パパ、今度はトクトクしてあげる♪」

 

ちなみに、「トクトク」とは、ビールのお酌の意味です。

（平日なので、ノンアルですが、、、）

 

なので、我が家では、次女のことを、

 

「ちっちゃい奥さん」

 

と呼んでいます。

 

でも、本人は完全否定しており、

 

「違う！パパの子供でしょ！！」

 

とむきになって言うのが、また堪らなくかわいいです。。。

 

次女は、東日本関東大震災の前日に生まれました。

 

次女の誕生日を素直に祝いたい反面、震災で被災した方々の
心痛を思うと、複雑な気持ちになってしまいます・・・

 

最近は、テレビや新聞でも震災から４年ということもあり、
特集番組や記事をよく見かけるようなりました。

 

この困難を克服して、復興に全身全霊で取り組む地元の方
の前向きな姿勢には、本当に頭が下がる思います。

 

不動産売却するときに、東北の復興に掛ける地元の人たちの
前向きさが参考になる点があります。

 

買主は、売主の売却理由を必ず言っていいほど聞いてきます。

 

買主にとっては、高い買物ですので、何かあったら取り返しが
つかいという恐れから、余計な心配をしてしまうものです。

 

ですので、家を売る際には、この前向きな理由が大切になります。

 

売主にとっては、「間取りが気に入らない」「家が狭い」などと
いった理由もあると思います。

 

でも、そこは、少し表現をかけて、

 

「いい家なのだけれど、ライフスタイルが変わって住替えが必要になった」

 

と少し表現を変えてあげるといいと思います。

 

誰もが、否定的に家を売る人から、あまり買いたくないですよね。

 

ですので、前向きな動機によって、家を売ることをアピールすることは、
買主にとっても、あなたの家や土地を購入を後押しするものになります。

 

売却理由は、担当の営業マンに正直に話し、どのようにすれば、前向きな
理由に変えられるかを売却前に相談するようして下さいね。

                                                                                  

それでは、今日はこの辺で。

 

ー山下史昭

 

 

 

 

 

 

 

 

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From:山下史昭 

オフィスより、、、

 

 

昨日、長女の水泳記録会があり、仕事の合間を縫って、応援に行って参りました♪

 

初めてエントリーしたので、どんな感じか分からなかったのですが、
日本水泳連盟が全国統一の泳力評価基準を制定する、水泳資格級を検定するものです。オー、スゴイ！

 

わたしも学生時代は、水泳選手だったのですが、そのような資格のようなものは
なかったと思います。

 

年齢別に、25ｍ、50ｍの各泳法、100ｍ、200ｍの個人メドレーを泳ぎ、
エントリーした級の標準記録を突破することが必要です。

 

わたしも休みを返上して、娘に水泳指導するために、北斗市のプールへ練習に
行ったのですが、そこで、同じスイミングに通っている小学校高学年の女の子
が練習に来ていました。

 

娘に指導していたら、保護者のお母さんから、声をかけられ、

 

「良かったら、うちの娘にも背泳ぎを少し教えてもらえませんか？」

 

とお願いされたので、

 

「いいですよ。じゃ、少し泳いでみて。」

 

と泳ぎを見てあげました。

 

スピードを出して標準記録を突破するにはどうしたらいいかというところで
みてみると、

 

少し、浅いところでかいていたので、水面下での手のかきを深くして修正
することで、早く泳げるようになりました！

 

保護者のお母さんも、ずっとついてみているけど、水泳の経験ないので、
どうして教えていいか、分からなかったそうです。

 

保護者のお母さんに、

 

「何級にエントリーするんですか？」

 

と聞くと、

 

「２級です。２級をとるまでは何があっても、続けると娘と約束してるんです。」

 

「そうですか。２級とると、何かあるんですかね？」

 

と、聞き返すと、

 

「はい。履歴書に書くことができるんですよ！」

 

「へぇ～、そうなんですか！」

 

いろいろと調べてみたが、平成10年から始まり、今では公認されている資格
のようで、履歴書にも堂々と書けるらしいのです。

 

会社で人を採用する時に、この泳力検定級がある人が応募した際には、地道
に努力してきたことを評価する基準になると思います。

 

不動産売却についても同様のことが言えるなぁと感じました。

 

わたしも、不動産関連資格を毎年挑戦し、一つ一つ積み上げています。

 

今では、名刺に書ききれないほどの資格を保有し、これがお客様のサービス
に非常に役立っているのは間違いないですし、この資格のおかげて、多くの
仕事がこなせたり、いろいろな相談に対応できる幅が広がっています。

 

不動産会社では、５名に１名は宅地建物取引主任者の資格を所有してなければ
なりません。

 

ですが、わたしは、不動産売却に携わる者は、最低限この資格を持っている
ことが必要だと考えます。

 

なぜなら、売買に関する知識は、不動産に関することはもちろん、法律、金融、
建築などについても必要だからです。

 

また、相手との交渉についても、かなりの経験が必要である以上、たとえ大手
の会社でも、これだけのものをそろえている人材は、あまりいないのが現状です。

 

資格は、武器と一緒です。

 

これらをたくさん持っているということは、あらゆる角度から攻撃を組み立て
ることができるということです。

 

資格のない丸腰の人は、ただ勢いだけで戦場に出ても、討ち死にするしかありま
せんよね。

 

もちろん、資格だけが判断基準ではありませんが、あなたの依頼する会社の営業
マンが、資格保有者かどうかということを、第一の選別基準にしていいと思います。

 

うちの妻に、水泳検定の資格は、昔はなかったと話したところ、21時からシニア
コースやっているから、今から取ればと、軽く言われました！

 

でも、今は時間と体力が続かないかもしれないので、悩むところです・・・

                                                                                       

それでは、今日はこの辺で。

 

ー山下史昭

 

 

 

 

 

 

 

 

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オフィスより、、、

 

 

昨日、テレビで、相続の特集をやっていたので、観てみました。

 

今年の1月1日より、相続税制が変わり、相続税を払わなければ
ならない人が、かなり増えるらしいです。

 

そういう人は富裕層だから、仕方ないかと思っていたら、
そうでもないらしいと・・・

 

一般の人も、対象になってくるそうで、その大半が不動産に
課かってくるとのことです！

 

日本では、不動産で持っていても、あまり現金がない人が多い
らしく、中には、相続税を払うために、不動産を売却しなけれ
ばならないケースも出ており、自営で商売している人が、悲惨
な様子で、インタビューを受けていました！

 

それでは、現金で持っていればいいかというと、そうでも
ないらしいです。

 

相続税の基礎控除以上にもっている人は、何もしなければそのまま
課税されることになりますし、、、

 

暦年課税の範囲（110万円）で、贈与したり、住宅取得等資金で
非課税枠を使って対策しても、これも限度がありますね・・・

 

それでは、どうすればいいんでしょう？

 

不動産を持ってもダメ、現金だけでもダメ…？？？

 

う～～～ん、ダメよ、だめだめーーぇ・・・ふるっ！

 

去年の流行語ですが、もう使われてないです。泣

 

でも、悩みますよね。

 

そこで、番組でも紹介しておりましたが、良い方法があります。

 

それは、不動産を売って、不動産を買う！

 

それでは、同じではないですかっ！と怒られそうですが、不動産
と言っても、賃貸用の不動産を買うということです。

 

まず、活用してない不動産を売ります。

 

そして、現金化して、賃貸用の不動産を買うと、資産の価値は
一緒でも、評価が半減します！

 

どうしてかというと、賃貸不動産は借家人がいるので、家屋の評価は、
賃借人にも一定の権利があるものとされます。

 

よって、建物は、固定資産評価額の６～７割程度になります。

 

土地は、小規模宅等の特例により、貸家の土地は、200㎡までは相続税
評価の5割まで、減額されるのです。

 

ちょっと、むずかしい話ですが、要するに、活用してない資産は、

 

”死産”

 

と一緒で、持ってるだけでは、後からお上に召し上げられてしまいます。

 

賃貸用の不動産へ替えることで、本当の価値のある「資産」として、
後世に引継ぎできるのです。

 

しかし、番組でもありましたが、

 

「相続が争続になる！」

 

こともありますので、遺産分けはちゃんと決めておかなければなりませんが、、、

 

不動産売りたくないけど、貸せるのかとか、活用してない不動産売
って、賃貸不動産購入できるかとか、などなど、、、

 

そんなお悩みやご要望ありましたら、ご相談承りますので、ご連絡
下さいね。

 

                                                                                             

それでは、今日はこの辺で。

 

ー山下史昭

 

 

 

 

 

 

 

 

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