アイーナホームの社長ブログ

2015年6月のブログ

不動産王の仕事術

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

アメリカの不動産王【ドナルド・トランプ】氏をご存知ですか?

 

2016年の大統領選で、共和党候補指名争いに、民間人から
挑戦すると表明した不動産業で成功した大富豪です。

 

ドナルド・トランプ氏は、父親が経営して会社で仕事をして、
不動産管理や投資などの知識を身につけました。

 

その後、1980年代に、未曾有の好景気を背景にした不動産ブームに乗り、
オフィスビル開発やホテル、カジノ経営などに乗り出しました。

 

そして、大成功を収め、名実ともに【アメリカの不動産王】
と呼ばれるようになりました。

 

自らが開発・運営する不動産に、トランプ・タワー、トランプ・プラザ、
トランプ・マリーナ、トランプ・タージマハールなど、自分の名前を
冠することでも有名です。

 

アメリカでは、テレビ番組にもたくさん出演しており、自ら
主演兼プロデューサーを務める番組もあり、かなりの有名人です。

 

そんなトランプ氏も、1990年代には、窮地に陥り、資産のほとんどを失い、
破産寸前まで追いやられました。。。

 

しかし、トランプ氏は、再び帰ってきました。

 

敗北からのカムバックした人に尊敬と敬意をもつのが、アメリカです。

 

トランプ氏は、今や総資産額1兆円ともいわれる資金力を武器に、
大統領候補として立候補して、アメリカのリーダーになろうとしています。

 

波乱万丈の人生を歩んでいるトランプ氏でありますが、このような事態も
織り込み済みなのではないでしょうか。

 

これだけ大きな事業をしていれば、景気の波に左右されてしまうことは
避けられないと思います。

 

ですので、景気が底の時にどれだけ損失を最小限に抑えるかということを、
常に意識していなければなりません。

 

そして、景気が良くなった時を見計らって、利益を最大限に出していくことが
できたので、トランプ氏の今日の飛躍があるのではないでしょうか。

 

このトランプ氏も、いいときに所有する別荘を売却して、59億ドル
(7,080億円)もの利益を上げました!

 

7年ほど前の話ですけど、凄いですね。。。

 

不動産王ドナルド・トランプ氏の教えから、消費税増税までは続くだろう
好景気の間に、不動産を有利に売却することが学べるはずです。

 

 

 

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー山下史昭

 

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売るには根気も大事です

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

 

日曜日は、早起きしてW杯サッカーになでしこジャパンが決勝
トーナメント準々決勝に出場するので試合をテレビで見ておりました。

 

2011年のW杯では、見事に優勝を収めた日本でしたが、あれから
4年が経ち、ライバル国も確実に実力をつけてきております。

 

どこの国が勝ってもおかしくない一戦一戦が目が離せない試合ばかりです。

 

決勝トーナメントでは、前回大会優勝の日本も、楽な試合はひとつもなく、
負けたら終わりのデスマッチなので、気を抜くことができません。
(わたしが、試合するわけではないですが、、、)

 

対戦相手のオーストラリアもFIFAランキング10位の強豪で、
高さとスピードが日本の脅威でしたが、見事に勝利しました!

 

セットプレーから、前に上がっていた岩清水選手がゴール前の混戦
からうまくボールを外に出し、途中交替で入った岩淵選手がボール
を流し込んで、ゴーーーーーーーール!

 

朝から絶叫して、なでしこジャパンの勝利に感動させていただきました。

 

キャプテンの宮間選手は、

 

「ここまで来れば、気持ちが強い方が勝つ!」

 

とインタビューで答えていましたが、まさにその通りだと思います。

 

佐々木監督は、試合後に、

 

「なでしこのサッカーを、根気強くやっていきます。」

 

とコメントされてました。

 

この根気強さが、後半40分でのゴールに繋がった価値ある一勝でした。

 

不動産売却でも、この根気強さが必要になってくるケースがあります。

 

すぐに売れない場合は、売り手側も少しヤキモキしたりすることがあります。

 

立地、価格、特性などが噛み合っていないと、売り出してもすぐには買い手
が見つからないことになってしまいます。

 

一般市場で中古住宅を売却する一つの目安としては、売り出してから
3ヵ月間が、もっとも高く早く売れる期間
となります。

 

土地や立地が需要地から離れている物件は、売却期間がそれぞれ
異なってきます。

 

需要地ではない物件は、売却期間も長くなってしまいがちですが、
根気強く販売活動していくことで、成約へと繋がっていきます。

 

査定を依頼した際には、査定価格だけではなくて、売却期間も明記
されているかを確認すことが大切です。

 

価格と売却期間は、相関性がありますから、あなたの不動産をどの
くらいの期間で売却したいかを担当者へ相談して、売り出し価格を
決めるようにして下さい。

 

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー山下史昭

 

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From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

郵便局が2007年から民営化になってから、8年あまり
経ちました。。。

 

会社では、結構な数の郵送物を毎月出しておりますが、
コスト面も然ることながら、便利さの点も利用する時
には重要です。

 

今まで郵便局が民営化になっても、あまりそれほど
サービス面で良くなったとは言えませんでした。。。

 

しかし、ここにきて、少し変化がでてきたようです。

 

郵便局の人が、郵送物を届ける以外は、ほとんど会社
へ来たことがなかったのですが、

 

最近になって、営業周りをしており、うちの会社へも
来ていきました。

 

宅配業者とサービスを狙った提案をしてきたので、
コストと便利さを比較してみたのですが、どちらも
軍配が【郵便局】にあがりました!

 

早速、今月から一部のサービスを切り替えて、コスト
低減とサービスの質の向上を図る予定です。

 

これによって、遠方のお客様にも、直ぐに郵送物を
届けられて、返信も負担もなく簡単できるようになります。

 

日本郵政は、今秋に株式上場を予定しています。

 

日本郵便は、その子会社ですが、年賀状などで、定期的な
収益が見込めていたのですが、最近の電子メールや
電子商取引の普及、などで赤字に転落しているようです。

 

都市部以外の地方などは、人口減少で、郵送物が減り、
また、人件費高騰などもあり、このままでは儲けがでない
体質になっているようです。

 

そこで、民間企業が独占してきた宅配事業を強化するために、
草の根作戦をしかけて、営業マンがドアツードアで訪問しています。

 

われわれ消費者にとっては、いいサービスで、コストも
下がるのであれば、大歓迎です。

 

不動産売買仲介サービスというのは、支払い上限が
決められています。

 

ですので、この中でどれだけ最大限にサービスの質を
向上されるかが、問われます。

 

遠方のお客様へも、対応できるサービスや、税務相談を
専門家と提携してアドバイスできるサービスなど、
売買専門だからこそできる特別なサービスを用意しております。

 

業者へ依頼したけれど、相続登記は誰に頼んだらいいのか
分からないし、売った後の税金はどうしたらいいか分からない
というのでは、決して安くはない仲介手数料を払う意義が
薄れてしまいます。

 

不動産の売却は、単に売ればいいということではなく、
複数の専門家のアドバイスが必要になってきます。

 

依頼する前には、どのような種類の売却サービスをしてくれる
業者であるかを、確認することは必須項目です。

 

売る前、売った後のサービスについて、しっかりと聞いて、
不動産売却を成功させましょう。

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー山下史昭

 

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不動産は売り時か?

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

 

「住まいの買いどき感」調査(27年3月)によると、一般消費者で
住まいの買い時と感じる人が、15ヶ月ぶりに上昇に転じました。

 

消費税増税後は、予想通り景気が下降して、不動産市場もその影響
をうけました。

 

特に新築は顕著で、消費増税前の2013年は、新設住宅着工戸数は、
98万戸でしたが、増税後の2014年は、89.2万戸へ減少しました。

 

しかし、ここへきて、第一次取得者と住替えやリフォームを検討
している第二次取得者層も増えているようです。

 

その主な理由しては、

 

「消費税率の引き下げが平成29年に予定されているから」

 

が、アンケート調査の結果、27.7%を占めました。

 

続いての理由は、

 

「景況感が上昇しているから」

 

が、19%の割合で、前回調査を上回りました。

 

そして、3番目の理由としては、

 

「今のほうが住宅ローン減税などの税制優遇のメリット
 がありそうだから」

 

が、16.6%の順で続きました。

 

アベノミックス効果と国の政策により、買い時と感じている方が
増えていることは、この理由からもうかがえます。

 

また、購入を希望する層が、既に次の増税についてのことを一番
に考えていることからも、「駆け込み現象」が既に始まっているとい
うことが言えると思います。

 

不動産を売るタイミングですが、やはりいい時期に売った方が有利
になります。

 

その時期ですが、景気が上昇すれば、物価があがりますので、
不動産価格も上昇します。

 

しかし、景気上昇により、金利が引き上げられると、消費が抑制
されますので、不動産価格も下降していきます。

 

また、今後の人口減少により、10年後の2025年には、新着着工戸数
が62万戸になるとの見通しです。

 

今起きている消費税増税前の駆け込み需要は、将来の重要の前倒しで
しかないので、2017年には、ほぼ間違いなく消費の落ち込みが、
どの業界でも出てきます。

 

現在活用されていない土地建物があれば、今後の計画を立てて、
活用するか、売却するかを決める時です。

 

不動産査定を依頼したときには、まだ今後のことを決めかねている場合は、
不動産の有資格者がいて、土地建物の活用の知識・経験をもった会社に
相談を依頼すしてみてはいかがでしょうか。

 

 

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー山下史昭

 

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不動産も商品です・・・

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

今週、自転車に乗って土地を売りたい方が、朝一番に会社へみえられました。

 

函館市内に50坪くらいの土地があり、8年前から買い手を捜しているが、
ずっと売れないとのこと。。。

 

何処かの不動産会社へ依頼しているのか尋ねてみると、どうも正式には
依頼してないらしく、複数の業者へ声だけかけているだけとのことでした。

 

取り合えず、実際の場所で説明するとのことなので、車に一緒に
同乗してもらい、現地に向かうことに、、、

 

現地に到着すると、敷地の中にあるものに、驚かされました!

 

何やら、戦争中に使っていた要塞のような高さ2メートルくらいの
基礎があるではありませんか。

 

これは、何ですかと尋ねると、建物の基礎で、
上物は自分で取り壊したとのこと、、、

 

その方曰く、

 

「建物を自分で解体したけど、基礎だけはできないので、残しておいたら、
固定資産税が急に高くなった。」

 

私:「はい。そうですね。建物壊すと、更地として課税されますからね。
   基礎だけでは、建物とみなされませんので、、、」

 

どうも、そのことを知らずに、自分で解体してしまったらしく、市役所にいって
抗議したそうですが、相手にしてもらえなかったようです。

 

それで、何とか費用を節約するために、現状で売りたいと言ってられましたが、
最低でも基礎の解体費と測量を売り渡し前までにこちらでするか、または、
その経費分を引いて安く売るかしかないですとアドバイスしました。

 

完成した商品となれば、価値に見合った値段がつきます。

 

また、不完全なものは、その価値が完成したものより劣りますので、
当然値段は下がります。

 

要するに、不動産も商品なので、完成したものと未完成なものでは、
値段に差が出てきます。

 

これは、市場の原理原則なので、これに逆らって、不動産売却を成功
させることはできません。

 

ただし、土地に上物があり、解体しなければならない場合や中古住宅
でかなりの補修が必要な場合には、個人では限界があります。

 

ですので、売り出し前に、引き渡しできる状態にするには、何をしなければなら
ないのかを知っておく必要があります。

 

これをせずに、思い込みだけで売り出しても、なかなか売却できない
という事態になってしまいます。

 

売却依頼する前に、売り渡し前にしておくべきことが、明確に説明できる
不動産会社を選定して、不動産売却を成功させるようにしましょう。

 

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー山下史昭

 

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