アイーナホームの社長ブログ

2015年8月のブログ
From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

 

第2回目の「函館宅地建物流通協議会」の総会が、先週行われました。

 

(写真は総会の後の懇親会の模様です。。。)

 

前にもメルマガでお伝えしましたが、この会は、前職のOB会が前身で、
親睦会的な色が濃いものでした。。。

 

会を重ねていくうちに、それぞれの会社も成長をして、業務内容の幅
も拡大しています。

 

そこで、函館の不動産流通に、みんなの力を合わせて貢献し、地域経済
を支えていこうという主旨で、正式な会として発足しました。

 

わたしの会社は3年前に入会したのですが、これから、会員も増やして
いくことを前提として、今回規約を作成する運びとなりました。

 

前職のOBに関わらず、会員および賛助会員を募り、ネットワーク拡大を
図ることを話し合いました。

 

また、今回の総会で役員を選出し、監査役に就任させていただきました。

 

会の目的も話し合われ、その骨格を取り決め致しました。

 

そして、前回の総会で規約を作成し、今回はそれについて確認しました。

 

その一部を抜粋して、下記します。

 

「本会は以下の活動により、会員及びお客様に広く物件情報等を提供し
地域社会の形成に資することを目的とする。」

 

1.信用取引、不動産の適正価格、不動産の正当取引を通して、地域社会
  に貢献することを目的とする

 

2.会員間の不動産情報の提供・共有等を目的とする。

 

3.地域社会へ理事の不動産情報等を広く知らしめ会員の売上に貢献する
  ことを目的とする。

 

4.会員相互の親睦の増進を図る事を目的とする。

 

5.不動産に係る関連の勉強会を実施することを目的とする。

 

6.地域社会に広く本会の認知を広めることを目的とする。

 

また、この目的を達成するための事業として、

 

1物件の販売協力に関すること。
2大型物件の共同仕入れに関すること。
3理事相互の親睦に関すること。
4各種勉強会をすること。
5理事相互の連絡、広報及び各種相談に関すること。

 

以上が規約に定められています。

 

この会に入会したのは3年前なのでが、そのことから比べて、
現在はお陰様で、情報量も増え、お客様の数も多くなっております。

 

この会のネットワークを活用し、各社の力を結集したスケールメリット
により、お客様へより良いサービスを提供できることが期待されています。

 

実際、今年になってからも、この会へ情報提供を働きかけたところ、
成約できた案件が数件ございました。

 

不動産業者は、お互い「競合」であると同時に、「協合」の関係にあります。

 

業者の中には、自分だけが得をすれば良いという考え方で、情報を公開せず、
「他業者不可」と公然と言ってくるところがあります。

 

物件の情報は、業者のものではなく、売主様のものだという基本的な考え方が
できていない会社が未だにあるのは、非常に嘆かわしいことです。。。

 

やはり、情報公開をして、不動産の正当取引をしていくことで、顧客を保護し、
サービスの向上に努めることこそが、地域社会へ貢献できる唯一の道であると
確信しております。

 

今後も、この会を通じて、情報の共有を強化して、お客様のサービスに
役立てると共に、地域の不動産業者の模範となるような会社へと成長いく
よう、努力していきたいと思います。

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー山下史昭

 

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売る時の思い込みは禁物

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

昨日、ホームページをみて、問い合わせがありました。

 

相談内容は、現在、何社かに依頼して物件を売り出しているが、
なかなか売れないとのこと。。。

 

普通の業者なら、

 

「うちにも販売させて下さい!」

 

というところですが、既にホームページ上に同じ物件が、違う業者
から3つも出ていたので、その方へは、

 

「これ以上業者増やしたからといって、売れる訳ではありませんよ。」

 

と忠告してあげました。

 

相談に電話いただいた方は、前職でハウスメーカーに勤務しており、
不動産のことをある程度ご存知のようでした。

 

物件は、築40年以上たっており、中古住宅として売り出しは、
難しい案件です。

 

土地として売るには、広さは80坪以上もありますので、大きなお家が
建てられそうですが、水洗地域ではないというのが、唯一の欠点です。

 

しかし、立地は駅裏で良いため、新築を建てる需要がある立地なので、
土地として販売する方が良さそうな物件です。

 

そういう条件にあう購入者が見つかれば、売れる地域ですので、
どうして問い合わせが一つもないのか、不思議でした。。。

 

そして、よくよく話を聞いていると、問題点がいくつか浮かび上がって
きました。

 

その方は、さきほど述べたように、ハウスメーカーで仕事した経験が
あるので、不動産のことも知識があるため、各業者へ売り方の指示を
自ら出しておりました。

 

その指示とは、

 

◎家をリフォームして住む人に限る

 

◎測量はしない

 

というようなものでした。。。

 

先ずは、家を修繕する人だけを対象にしているため、顧客から問い合わせ
がないではないかという指摘をしました。

 

なぜなら、家は古く修繕して住むには相当な費用がかかります。

 

たとえリフォームして住むにしても、何年住めるのかという問題がでて
きますので、中古の家を買って住む人の身になれば、頷けますよね。

 

土地または中古として販売する場合、境界杭が敷地にあるかないかを
調べます。

 

ない場合は、引き渡し前までに、測量をして、境界標を設置する必要
があります。

 

相談受けた方に聞いたところ、やはり杭はないようなので、買主で
入れてもらうことを業者へ伝えてあるということでした。

 

そういう条件の物件は、委託を受けた業者も強く土地を探している
見込み客へお勧めできません。

 

なぜなら、引き渡し後で、隣の境界が違っていたということになったら、
トラブルに発展してしまいます。

 

物件を依頼するときには、あまり強い思い込みは、物件の問い合わせと
商談の妨げになります。

 

まずは、買主の立場になって考えてみることが大切です。

 

こういう条件をつけたとき、自分が買い手だったらどう判断するか、
というような質問を自分なりにしてみて下さい。

 

そして、その条件が購入の妨げになりそうかどうかということを、依頼
をする不動産会社の担当者へも相談してみましょう。

 

そこで、あなたの思い込みがあっても、売り方を修正できれば、きっと
うまくいくはずです。

 

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー山下史昭

 

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From:山下史昭

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先週、高校野球が終わったと思ったら、世界陸上、W杯バレーなど、
スポーツイベント目白押しの状態です。

 

一応、全国高校野球選手権大会の決勝戦の感想を書いていたので、
シェアしたいと思います。

 

今年で100回を数える夏の全国高校野球選手権大会の決勝が、
先週の20日行われて、東海大相模が、仙台育英を10-6で破り、
見事に勝利しました。

 

私の大学時代の友人が、仙台育英の出身で、妻の親友にもおりますので、
応援をしていたのですが、残念ながら、最終回にホームランを含む集中打
を浴び、惜しくも優勝を逃してしまいました。。。

 

それでも、佐藤世那投手は、一人で連投して最後までよく投げ抜き、
東北の人々に勇気と感動を与えたと思います。

 

東海大相模は、投手に2枚看板の小笠原と吉田選手を擁し、鉄壁の布陣を
敷いているチームです。

 

佐藤投手と小笠原投手の二人の対決が楽しみでしたが、意外と打ち合い
になり、最初に先行した東海大相模でしたが、後から仙台育英も追いついて、
最後の最後まで、結末が分からない好ゲームでした。

 

しかし、試合の流れが一瞬で変わったのは、9回表の小笠原投手がバッター
ボックスに立ち、自ら勝ち越しのホームランを放ったときです。

 

続けて長打を浴びたときに、味方も動揺してしまったのか、失策で一点
追加され、終わってみれば、4点差に、、、

 

最後の仙台育英の攻撃を、小笠原投手がしっかりと3人で押さえ、見事45年
ぶりの優勝を果たしました。

 

一球により、試合の流れが一変してしまうという、野球の恐ろしさを思い
知らされた試合ででした。。。

 

不動産売買の流れも、一つのことが致命的になり、状況がガラッと変わって
しまうことがあります。

 

大まかな売却の流れは、以下になります。

 

1.売却のご検討・相談→2.調査・査定→3.媒介契約の締結→4.販売活動
→5.売買契約の締結→6.残代金決済・引き渡し→7.売却後の税金申告など

 

この中で、何が一番恐さを感じるかというと、2の「調査」についてです。

 

この調査をしっかりとやっておかなければ、後からのトラブルや売買契約の取り
消しなどを引き起こしてしまいます。

 

調査には、物的調査、権利調査、法令上の制限の調査、地域の調査の大きく分け
て4つがあります。

 

現地にいき、実際の物件をみて調査することは勿論ですが、その周辺地域も調べ
ます。

 

また、法務局などにいき、所有者の状況をチェックして、役所などに赴き、法令
上の制限があるかないかを調査します。

 

物件調査は、不動産取引する際の重要事項説明をする部分になりますので、
売り出す前からしっかりと行う必要があります。

 

不動産業者では、この部分を新人に任せて、いい加減な調査内容になって
しまい、後からトラブルになるケースが多くあります。

 

媒介を締結する前に、依頼する業者へは調査報告を聞き、問題がないか
どうかはしっかりと確認をとるようにして下さい。

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー山下史昭

 

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子供たちは先週から学校・幼稚園が始まり、楽しい夏休みも
終わってしまいました。。。

 

今年の夏は、乙部・熊石で海に山で遊び、たくさんの思い出を
作ることができました。

 

また、長女が水泳大会に出場するので、プールに毎日通い練習
したりと、かなり忙しい休みでした。。。

 

なかでも、熊石へいったときに夜に昆虫探しに出かけ、くわがた
を三匹捕まえ、待望のオスもゲットしました!

 

キャンプで来ていた他の家族も、夜にぞろぞろと、みんなで探して
いたので、ちょっと厳しいかなぁと正直思っていましたが、最後に
建物のちょっとした明かりのある下に、オスを発見して、つがいに
することに成功。

 

一緒に虫かごに入れたところ、交尾を始めたので、子供も不思議そうに
みており、長女が、

 

「これ何しているの?」

 

と聞かれ、ちょっと戸惑いましたが、

 

「これは、くわがたの結婚だよ。」

 

と、一応答えました。。。汗

 

それで、卵を産むのに、産卵木が必要ということを知り、ホームセンターに
買いにいきましたが、

 

店員さんに育て方を聞いて、かなりこれは大変な作業だなぁ~と、妻とため
息をつきながら、とりあえず餌のゼリーと産卵木を買い、家で育ててみる
ことにしました。。。

 

そんな思い出が残る夏休みが、アッと言う間に終わりましたが、不動産でも
売り出して、一瞬で売れてしまうことがよくあります。

 

その理由の一つとしては、既存客が上げられます。

 

物件が売りに出る前に、以前違う物件などで問い合わせしてきた購入見込み者に
対して、お知らせします。

 

この見込み客をどれだけストックしているかということが鍵になりますが、
複数の顧客を人が全て把握するのは、難しいので、物件顧客管理ソフトで
データ管理し、物件ごとに条件に合う顧客を抽出します。

 

そして、それを顧客ごとに配信していき、広告する前にすでに成約してしまう
ものが2割くらいの割合で出てきます。

 

こういう仕組みをしっかりと構築していれば、売り出してからアッと言う間に売
れることもありますが、業者によっては、物件顧客管理ソフトがなく、直近で来た
見込み客にしかアプローチしないところもあります。

 

査定や売却相談を依頼する際に、購入者情報を公開しているかどうかは、確認
して下さい。

 

そういう会社では、購入を希望する見込み客が、データとしてストックされてい
ますので、あなたの物件情報を、見込み度の高い方から紹介してくれます。

 

また、顧客はどのように管理しているかも重要なポイントです。

 

ここは、業者によって非常に差がつきやいところですので、販売活動報告書
というものを依頼する前に確認をして、既存客へのアプローチのチェックを
しておいて下さい。

 

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー山下史昭

 

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今週、長女が、函館市民プールで行われた

 

「学童記録水泳競技大会」

 

に出場しました。

 

渡島地域で水泳を習っている少年少女が、この夏特訓してきた
成果を競い合う水泳大会です。

 

しかし、大会前だというのに、お盆休みで、いつも通っている
スイミングスクールが、休校。。。

 

そこで、わたしがコーチになり、盆休みは毎日プールに通って特訓し、
大会に挑みました。

 

今回は、一種目にエントリーし、50m自由形に出場いたしました。

 

同じスイミングでも、長女より早い子供が数人いるので、3位入賞
はちょっと難しいかと思いましたが、本人は、メダルを獲る気満々
です!

 

結果は、8着で真ん中くらいの成績でしたが、特訓の成果もあってか、
ベストタイムを更新できました。

 

大会が終わってから、どうも本人のやる気に火がついたのか、次回は、
一番になると豪語していました。。。笑

 

不動産も売りに出すと、一番人気の物件がインターネット上で掲載されたり
します。

 

確かに、人気物件には数多くの買い手も興味を示し、場合によっては即日に
申込が入ることがあります。

 

しかし、売り物件の中には問い合わせが少なく、販売期間が長引くものも
あります。

 

これは、地域や物件の特性、価格などにより、個々に違いが出てきます。

 

この違いは、最初の査定の時に、業者から提示されるものですが、多くの
査定書には予想販売期間が提示されていません。

 

価格のみを注目してしまうと、思った期間で売れないということになって
しまいます。

 

訪問査定の際には、あなたの物件が、どのような地域で、どんな特性が
あるのかという説明は、しっかり聞く必要があります。

 

それに伴って、査定金額及び予想販売期間をあわせて、明記されているか
を確認して下さい。

 

価格面だけを強調するような営業マンがいるとすれば、それは高い査定金額で
売主様から物件を預かってから、なかなか売れないということを理由に価格を
下げることを薦めてくる裏技的な営業手法をしている業者の恐れがあります。

 

そういうところを見破るためにも、

 

1.地域の状況と物件の特性

 

2.査定価格と予想販売期間

 

の2点については、しっかりと確認を取るように心がけて下さい。

 

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

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