アイーナホームの社長ブログ

2015年9月のブログ

不動産相続は厄介?

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

 

先週のお彼岸に、母親を連れてお墓参りに行ってきました。

 

雨降りの後で、お墓につくと、なんとたくさんのカタツムリが
墓石にくっついていました。

 

朝早くに行ったので、子供は連れていかなかったのですが、
カタツムリみたら、次女は特に喜んだに違いありません。

 

うちの墓の隣に、母親の実家のお墓もあるので、便利です。

 

そちらにも、線香を上げてお参りさせてもらいました。

 

父親が、役場に勤めておりましたので、お墓を分譲するときに、
少し融通してもらえたこともあり、2つのお墓を並べて建てる
ことができました。

 

そんな二つのお墓も、もう自分達の代で終わりかなぁと、
行きの車から話をしておりました。。。

 

父親が入る墓は、わたしが最後に面倒をみることになって
います。

 

しかし、母親の実家は、弟兄弟2人おりますが、わたしの
従兄弟たちも関東に出て、所帯が既にあるので、こちらには
戻ってこないとのこと、、、

 

墓の名義を誰するかも決まっていないまま、この先誰が引き
継ぐのかが、未だに不透明なままの状態です。。。

 

不動産についても、このような相続に関しての悩みを、
最近はよく受けます。

 

「相続人が3人いて、1人が処分に反対しているので、
どうしたらいいか?」

 

「不動産の共有者に、会ったことのない相続人がいて
処分したいけど、何と言ったらいいか分からない、、、」

 

生前に解決しておいたら、こんなに大変な思いをしなくても
すんだのに、というようなことが多々あります。

 

また、空地や空き家を放置していると、管理上の問題もこれから
発生してきます。

 

今年から国が空き家対策として、「空家対策特別措置法」を制定して、
管理していない家屋に、勧告、命令、強制執行を行う予定です。

 

家屋があると、税法上の優遇措置があり、固定資産税等が減額される
ことになっております。

 

しかし、これからは管理されていない家屋に対して、優遇措置を
取り消すという流れになるでしょう。

 

相続される予定の不動産がある、または、すでに相続した不動産
があり、何も手を付けてない方は、しっかりとこの点を考えて、
親族同士で話合われるか、専門家に相談するようにしましょう。

 

 

 

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー山下史昭

 

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不動産割賦販売について

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

 

 

先々週、東京出張に行って参りました。

 

ちょうどタイミング悪く、チリ地震で津波警報があったり、
安保法案を参議院で可決する瀬戸際でした。。。

 

さぞかし、東京はパニックになっているかと思いきや、至って
人々は冷静な態度で、騒いだりもせず、ちょっと拍子抜けでした。

 

今回は、ある所属団体で主催するセミナーに行ってきたのですが、
これが凄い内容でした。

 

最近、よくテレビをみていると、過払い金請求で、○ディーレ法律
事務所とか、○ネルヴァ法律事務所のCMをよく見ますよね。

 

そういうところに依頼して、債務整理をする人が、また増えてきて
いるそうです。

 

しかし、一度債務整理すると、その方たちは、最低でも5年~7年間
は個人信用情報に記録が残ります。

 

ですので、暫くは借入ができないので、自宅をもつことが不可能
になります。

 

そうなるという意識がない人が多く、それでも、何とかならないか
という相談を受けることが、営業現場では多々あります。

 

普通の不動産会社では、基本的にそういう方を相手にせず、また、
「ブラックお断り」というような強気の態度をとる業者もある
くらいです。

 

(ブラックとは、信用情報に難のある方のことを言います。)

 

しかし、ちゃんと支払えるなら、自宅を持てる夢を叶えてあげたい・・・

 

そういう信念を持って仕事をしている私としては、何とかして
あげたいと思いつづけておりました。。。

 

そこで、今回参加して聞いてきた話しというのは、

 

「不動産割賦販売」

 

という手法についてです。

 

住宅ローンを組むことができない、もしくは、事情があって今は
組みたくない方などに、月賦にて支払いをして売買します。

 

このときの売主様とは、その物件を自ら所有する人だったり、
それを購入して投資目的で売買する投資家となります。

 

割賦販売は、住宅ローンが一般的でない時代には、不動産売買
では比較的多く用いられた方法でした。。。

 

詳しいことは、このブログでは書けませんので、ご興味ある方
には、改めてご案内します。

 

この販売手法により、そういう属性の買い手が購入を希望しても、
今までは販売できなかったのが、できるようになります。

 

これは、売主様にとっても大きなメリットがあります。

 

なぜなら、

 

○ローンや現金客以外の顧客へ間口が広がる

○相場よりも高く売ることが可能

○売った翌年に税金がかからない(所有権移転時に課税)

 

ということがあげられます。

 

これは、古きよき時代のものを、現代風にアレンジして、売主様
にもいい条件で、物件が売れる機会を創出したものです。

 

これからは、この手法を加えて、買い手から購入依頼があったときに、
たとえ住宅ローンが通らなくても、売買できるような仕組みを作って
いきたいと思います。

 

 

 

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー山下史昭

 

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売却前に光熱費をメモする

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

 

休み明けに、ドッと申込が入り、秋の繁忙期が一気に押し
寄せてきました。

 

会社を出たり入ったりと忙しくしていたところ、男性のお客様が
お見えになったのですが、初めての方のようでした。

 

でも、何処かであったような感じの方なのですが、どうも以前に
お会いしたお客様ではないような雰囲気でした。。。

 

そして、その方がわたしに向かって、

 

「山下先輩、お久しぶりです!」

 

と声を掛けてきたので、そこで、昔の記憶が瞬時に蘇りました。

 

かつて、わたしは某地元企業が運営するスイミングクラブの
第一期生として活躍しました。

 

今は取り壊されてしまいましたが、新しいプールが完成して、
クラブが発足して以来、小学校6先生から高校を卒業するまで、
毎日の如く練習に通っていたことを、今でも昨日のように思い
出します。

 

そして、後からたくさんの後輩が入ってきたのですが、その中に、
2つ年下の彼もいたことを、咄嗟に思い出しました。

 

クラブの後輩の結婚式以来の20年ぶりの再会でしたが、あの時
のままで、相変わらず元気そうで何よりでした。

 

その後輩も所帯をもったらしいことは、風の噂で聞いておりました
が、わたしが不動産の仕事をしているので、住み替えの相談をしに、
わざわざ会社まで来てくれました。

 

現在、オール電化の3LDKに家族で暮らしているそうですが、
光熱費が半端なく上がっているのが悩みで、今回引越しを考えたい
という相談でした。

 

確かに、オール電化住宅は一時期流行ましたが、原発停止から
電力会社による電気料金引き上げにより、メリットが失われ
かけています。

 

後輩が住むところは、築古の鉄骨造家をリフォームした際に、
オール電化を導入した家のようです。

 

築古の家を改修したためか、冬場は相当寒いらしく、電気料金も
一気に高くなり、もう耐えられないということでした。。。

 

オール電化住宅は、暖房設備の初期コストが安くつく反面、今では
維持管理コストが高いというデメリットがあります。

 

しかし、家の断熱性は20年前に比べて、格段に進歩しております
ので、家の造りによっては、そんなに割高でないケースもあります。

 

オール電化住宅に限らず、購入されたい方が気にする点としては、
購入後の維持管理コストが上げられます。

 

暖房の熱源は何か、冬場の料金はどれくらいかかるのかということは、
質問の中では上位を占めます。

 

光熱費が一番かかる時期は、北海道の場合は、12月~3月にかけて
の冬場の時期です。

 

できれば、売り出す前からデータを集めて、この時期の光熱費を記録
しておき、直ぐに購入希望者へ提示できるのがベストです。

 

ここで、時間がかかると、購入する意欲がだんだんと落ちてしまいます
ので、事前の準備が大切になります。

 

一戸建てやマンションを売ることを考えいる方は、事前に直近1年分の
光熱費を書き出しておき、担当者へデータを渡しておくようにして下さい。

 

また、光熱費が高くついてしまったのなら、その理由を洗い出して、
担当者に相談し、納得のできる説明ができるようにしておきましょう。

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー山下史昭

 

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仲介手数料はいくら?

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

雨模様でしたが、近所の神社で毎年恒例のお祭りがありました
ので、家族で行ってきました。

 

出店があり、子供たちには決められたお金を上げて、この範囲以内
なら好きなものを買っていいということにしました。

 

最初に立ち寄ったのが、5百円でピンポン玉を箱から取り出して、
球に書かれている景品があたるというものです。

 

はずれはないというものの、結果は原価で30円にも満たない小槌
の形をした風船とカチューシャを、各々ゲットしました。

 

これは、粗利の高い商売だと思ってましたが、今度は、ハイヒール
の靴の形をした入れ物に入ったトロピカルジュースをねだられ、
買う羽目に、、、

 

これも、入れ物が見ために大きいですが、中身のジュールと合わせても
原価で30円もしないのではと思いました。。。

 

こちらもハイリターンな商品だなぁーとビジネス視線で、ついつい考え
てしまうのが、いつもの悪い癖です。。。

 

ちなみに、不動産売買の時に支払う手数料ですが、不動産会社を通じて
不動産を売ったり買ったりするとき、成功報酬として支払います。

 

これは、あくまでも成功報酬として支払うもので、売買の依頼しても
取引が成立しなければ、不動産会社は請求はできません。

 

また、契約書上で、停止条件がつけれていて、無効になった場合にも、
成功報酬を業者は請求できません。

 

例えば、買い手の融資が期限までに承認が得られない場合に、白紙撤回
される条約が契約書に記載されている時がそれにあたります。

 

また、仲介手数料は、上限が宅建業法で定められています。

 

売買の手数料の取り決めは、以下のようになっています。

 

  • 売買代金が200万円以下の金額5%の仲介報酬=10万円
  • 200万円を超え400万円以下の金額4%の仲介報酬=8万円
  • 400万円を超える金額3%の仲介報酬

 

業者に仲介手数料をいくら払ったらいいのかと聞くと、たいていは、

 

「3%+6万円に消費税」

 

と答えると思います。

 

これは、400万円以上の物件を仲介したことを想定しており、
速算で計算する方法になります。

 

400万円までは、上の式でもお分かりのように、18万円が
手数料となります。

 

400万円の3%は、12万円なので、400万円以上の物件には、

 

18万円―12万円=6万円

 

を成約価格X3%に足すと、手数料が計算できることになります。

 

実査定の時には、査定金額だけでなく、仲介手数料がどのくらい
かかるのか確認し、約定報酬の範囲内かチェックしておくように
して下さい。

 

 

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ー山下史昭

 

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From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

先週、中古住宅の引渡しが完了いたしました。

 

暫く空き家になっていましたので、外観からはあまり
分かりにくく、特に目立ったところはないようでした。

 

しかし、引き渡し後のクレームは厄介なので、念のため、
建物診断と設備診断を行うことにしました。

 

インスペクション専門業者へ依頼をして、建物と設備の
診断をしてもらいました。

 

建物の主要躯体部分には、特に異常はみられませんでしたが、
設備に関しては数箇所の不具合が見つかりました。

 

軽微なものでしたので、補修を行って引き渡しを行いました。

 

売主様にもご報告して、こちらで対応させていただきました
旨をお伝えしました。

 

その売主様も、住み替えのため去年に中古住宅を購入された
そうで、引き渡し後に、家の配管が破裂していたことが判明・・・。

 

そこで、担当の不動産会社へ連絡したところ、担当者からは、

 

「現状引き渡しなので対応できません。自分で補修して下さい。」

 

と冷たい口調で言われたそうです。。。

 

しかし、【現状有姿】と言いますが、これは、現状をしっかり
説明しているのかということが非常に大切になります。

 

配管が使えないと、重要事項説明書に書かれてあれば、買主が
それを承知の上、購入したことになります。

 

売主様の話では、そういう説明はなかったし、書類にもその
ようなことは唱っていなかったということでした。。。

 

引き渡し後のトラブルにより、、折角の取引も無効になる恐れ
がでてきます。

 

そこで、国土交通省は2016年に、

 

「標準的な中古住宅取引ルール」

 

の構築に向けた検討をはじめました。

 

不動産業者が買主様に推奨すべき制度やサービスを整理し、
「標準ルール」を決定し、それを元に標準媒介契約約款を
改正する予定です。

 

ルールの策定については、インスペクションやリフォーム、
融資、アフターサービスといった付随する取引形態になる
ことを想定しているようです。

 

今後の取引は、こういう制度を利用しているかどうかという
ところに、消費者すなわち買う側の視線が集まります。

 

●売主側の告知はしっかりできているか?

 

●建物診断は事前にされているか?

 

買い手が決まってから告知を取り付ける業者もありますが、
実際は売り出し前から事前に不動産業者へ開示することが
良いでしょう。

 

また、個人の売主様が知りえない物件の不具合(瑕疵)に
ついては、瑕疵担保責任を免責とすることができるように
なっております。

 

しかし、今のままの制度では、買い手側の安心確保が難しく、
業者も都合悪い時は、「現状有姿」という理由で掛け合って
もらえないことが起きてしまいます。

 

買主側の安全確保のためには、事前建物診断を実施することに
より、未然にトラブルを回避でき、安全安心の取引が行うこと
が可能になります。

 

告知がしっかりされており、事前建物診断が実施されているので
あれば、売り物件の信頼性が高まりますので、売り手にとっても
メリットになります。

 

依頼する業者で、専門会社より事前建物診断を行ってもらえるか
どうかは、あなたの物件の信用を確保する大切なポイントになります
ので、査定の時から確認しておくようにして下さい。

 

 

 

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