物件レポートや、日々の出来事を綴った社長ブログです。

オフィスより、、、

函館地域もいよいよ本格的な雪のシーズンになってきました。
（とは言っても、すっかり解けてしまいましたが、、、）

今月の始めに、久々に雪かきを自宅と会社の二カ所でしたのですが、
シーズン最初の雪で、未だ水分をたっぷりと含んでおります。

重くて、纏まると結構な量なので、慣れない筋肉を使ったせいで、少し
体に痛みが残りました。。。泣

それでも、今年の初雪は平年よりも20日も遅い11月23日だったので、
少しは楽ができたのですが、一気に降られると憂鬱な気分ですよね。

去年は、初雪が観測された日は、10月28日でした。

過去５年間の観測記録の中では、今年が一番遅かったようです。

ちなみに、観測史上で最も早い日は、いつだったかと言いますと、
1878年（明治11年）10月11日でした。

そして、観測史上で最も遅い日は、いつだったかと言いますと、
1911年（明治44年）11月27日だったようです。

近年は、シベリアからの寒気の影響で、大雪になった年もありましたが、
雪は少ないに超したことは有りません。

不動産売買でも、雪が降ると物件が売れないのでは？

、とよく質問を受けることがあります。

函館地域では雪のシーズンは、１２月～３月くらいまでの４ヶ月に
なります。

では、この間に全く物件の売り買いがないのかというとそうでは
ありません。

年が明けて、成人式が過ぎると、物件は一気に動きだしてきます。

それには、いろいろと理由があり、考えられるものを箇条書きして
みると、

●新年に今年は持ち家に住むと誓った
●子供の新入学が決まる前に家を購入したい
●消費税増税前の最後の年だから家を買いたい

他にもいろいろと理由がありますが、とにかく新規に家を持ちたい
という方が増えることは、例年の傾向としてあります。

でも、その時に、以外と物件が少ない状況にあります。

なぜなら、売る側は、雪の間は売れないだろうと、勝手に思って
しまう傾向にあり、春になったら売り出そうと考えている方が
大半だからです。

ですので、そこに需給ギャップが生じるわけです。

どいうことかと言うと、市場に売られている物件が少ないため、
買いたい方が集中します。

そうすると、市場の原理では、売主側に有利な状況で販売できる
ということになります。

実際の傾向としても、冬場は市場に売り物件が少ない割には、
買い手は多いので、売り易い状況にあります。

近々売却をお考えであれば、雪のシーズンの売却について、
不動産会社の担当者へ相談して、早めの売却を検討すること
をおすすめ致します。

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

ー不動産売却の成功を願って
　山下史昭

PS.土地・建物の査定・売却のご相談はこちらから
↓
http://www.ainahome.co.jp/contact/index.php

☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆

◎函館　不動産◎北斗市　不動産◎七飯町　不動産◎

不動産売買専門店（函館市、北斗市、七飯町、任意売却）　

株式会社アイーナホーム　　　　　

〒049-0111　北斗市七重浜４−２９−３

株式会社アイーナホーム
担当　山下　史昭（やました　ふみあき）

無料相談フリーダイヤル　

　　　　　　　　アイーナ
０１２０−９４９−１１７まで！
 

公式ホームページ　http://www.ainahome.co.jp

ブログ　　　　　　http://blog.livedoor.jp/rifu0767/
ツイッター   　　　http:///twitter.com/rifu0767/

オフィスより、、、

来年３月に開業する北海道新幹線で話題になっていた東京と
新函館北斗間の運行時間が、発表されました。

「４時間２分」

4時間切るんじゃなかったの？と思われた方も多かったのでは
ないでしょうか。

ちょっと拍子抜けした感じです。。。┌(･￣･)┐

４時間以上になると、新幹線より飛行機を選ぶ人の数が増える
という調査があります。

ちなみに、飛行機なら約１時間20分で羽田まで行けます。

羽田から東京駅までですと、電車で乗り継いで約30分かかります。

従って、飛行機なら新幹線の半分以下の1時間50分で東京駅まで
到達できてしまいます。

早さなら断然飛行機には敵わないですね。

でも、飛羽田からの最終便が、あまりにも早過ぎて、もう一泊
しないと帰れないという欠点も確かにありますけど、、、

地元自治体や政権与党からも、4時間切りを求める声がありました。

しかし、JRでは安全性を最優先し、確実な定時運行を目指すために、
開業から一定の余裕を持たせることにしたそうです。

将来的には、４時間を切るかもしれない可能性が未だあるので、
これから期待したいところです。

「早さ」については、不動産売却の時にも重要な問題の一つに
なります。

査定の際には、三ヶ月以内で売却できる適正価格が一つの目安
になります。

あくまでも目安なので、その価格に固執する必要はありませんが、
適正価格を大幅に上回る希望価格では、反響がとれない場合が
出てきます。

査定を複数社に依頼した際に、適正価格よりも高い価格で査定
した会社へ、何も疑いもなく依頼してしまうと、リスクが出てく
ることがあります。

高い希望価格で媒介を受けた会社は、リスクを取らないため、
反響がとれなければ、価格を下げていくことになります。

しかし、期間が経つと最初につけた適正価格よりも低い価格に
なってしまう傾向にあります。

高い査定金額を提示して媒介を締結し、後から価格を下げさせる
やり方には注意しなければなりません。

もし、あなたが何かの事情により、早く売却されたいのなら、
適正価格よりも下げて売り出しするか、買取という方法が
考えられます。

それ以外の場合は、適正価格を参考にして、売り出し価格を
担当者と打合せするようにしましょう。

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

ー不動産売却の成功を願って
　山下　史昭

PS.土地・建物の査定・売却のご相談はこちらから
↓
http://www.ainahome.co.jp/contact/index.php

☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆

◎函館　不動産◎北斗市　不動産◎七飯町　不動産◎

不動産売買専門店（函館市、北斗市、七飯町、任意売却）　

株式会社アイーナホーム　　　　　

〒049-0111　北斗市七重浜４−２９−３

株式会社アイーナホーム
担当　山下　史昭（やました　ふみあき）

無料相談フリーダイヤル　

　　　　　　　　アイーナ
０１２０−９４９−１１７まで！
 

公式ホームページ　http://www.ainahome.co.jp

ブログ　　　　　　http://blog.livedoor.jp/rifu0767/
ツイッター   　　　http:///twitter.com/rifu0767/

オフィスより、、、

休み前に、一週間ぶりにお酒を飲んで、酔っぱらってしまい、
次の日は二日酔いでした。。。

二日酔いのせいで、頭が重く、体が怠いなぁと感じていましたが、
夜になっても症状が悪化する一方です。

これは、風邪ではないかと思い、たくさん着込んで風邪薬飲んで
寝たのですが、今朝体温を計ったところ、37.5度ありました。～(×ω×)～

そう言えば、最近ダイエットしていたこともあり、免疫力が著しく
低下していることが原因かもしれません。

「免疫力」とは、「外部から侵入してくる細菌を退治して、体の
健康を維持する力」のことですよね。

人の体には、約60兆個もの細胞からできていて、その細胞の一つ一つに、
自己の細胞であるという認識できるシステムが備わっているそうです。

そこに、異物が混入し、自己の細胞ではないことが判明すると、それを
排除する機能が働きます。

それが、いわゆる「免疫」というものです。

免疫力低下の原因は、いろいろありますが、食事のバランスが大切です。

特に、免疫細胞の素になるのはタンパク質です。

そして、細菌から最初に体を守る粘膜をつくるのがビタミンとなります。

簡単に言うと、タンパク質は「攻撃」のための免疫細胞を造り、ビタミン
は「守り」のための粘膜を造るということです。

不動産売買の時にも、「攻守」の両方が必要になります。

物件のセールスポイントを書き出して、上手に伝えることが、「攻め」
にあたる部分ですね。

しかし、良いことばかり話しても、物件の短所を隠していては、後で
トラブルになってしまっても、元も子もありません。

守りの部分は、そういう短所にも備える反論を用意しておく必要が
あります。

「内装が傷んでいる」ということを気にしてるお客様には、リフォーム
提案をするなどして、説得をすることが必要になります。

マンションの管理費・修繕費用を気にされている方へは、その分戸建て
と違って、自分で専有部分以外のものは、組合が修繕管理してくれるので
楽ですよと伝えます。

こういう営業話法は、売買専門で行っているので、かなりのケースに
応用が可能になります。

そういう経験と専門性をもった不動産会社であれば、あなたの物件の
「攻守」を考えて提案してくれます。

少なくとも担当者が売買を専門で行っているかを聞いて、高い専門性
と経験があるのかを確認するようにしましょう。

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

ー山下史昭

PS.土地・建物の査定・売却のご相談はこちらから
↓
http://www.ainahome.co.jp/contact/index.php

☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆

◎函館　不動産◎北斗市　不動産◎七飯町　不動産◎

不動産売買専門店（函館市、北斗市、七飯町、任意売却）　

株式会社アイーナホーム　　　　　

〒049-0111　北斗市七重浜４−２９−３

株式会社アイーナホーム
担当　山下　史昭（やました　ふみあき）

無料相談フリーダイヤル　

　　　　　　　　アイーナ
０１２０−９４９−１１７まで！
 

公式ホームページ　http://www.ainahome.co.jp

ブログ　　　　　　http://blog.livedoor.jp/rifu0767/
ツイッター   　　　http:///twitter.com/rifu0767/

オフィスより、、、

次女の幼稚園でお遊戯会があり、家族で観に行ってきました。

今回は踊りが主で、民謡・花笠音頭、江差追分、楽器で合唱
の三部構成です。

合唱は全員でしたが、次女は花笠音頭で踊る役でした。

家ではあまり練習したところを見たことがなかったので、最初は
少しハラハラしていたのですが、以外と上手に踊ることができ、
次女の成長した姿に感無量です。（いつも親バカですいません。）

花笠音頭の歌詞に、

めでためでたのぉ～
若松様よぉ～
枝も（チョイチョイ）
栄えて葉も茂る
（ハ ヤッショ マカショ シャンシャン…）

というのは、みなさん聞き覚えがあると思います。

でも、「若松様」って、どんな意味なんでしょうか？

ずっと、人名や固有名詞かなぁと思ったいたのですが、、、

実はこれには諸説いろいろあり、博多祇園山笠でも歌われる
「博多祝い唄」では、

「祝いめでたの若松様」

とほぼ同じ歌詞が使われています。

「若松様」とは、文字通り「若い松」を指すことが有力視さ
れています。

松は、冬でも青葉をつける常緑樹で、大きく成長して姿も美しい
ことから日本で古来「目出たいもの」の代表格とされてきました。

「松竹梅」の筆頭なので、一番良いものの意味としても使われて
いますよね。

建物を査定する時も、「松竹梅」グレードを、最近では用いる
ようになっています。

今までは、基礎・躯体のグレード判定は、価格査定には反映さ
れていない場合がありました。

最新の価格査定マニュアルでは、５つランク付けになっており、

AAAランク（耐用年数100年）
AAランク（耐用年数75年）
Aランク（耐用年数50年）
Bランク（耐用年数40年）
Cランク（耐用年数30年）

という順でグレード分けされています。

これにより、建物の品質が、正しく査定価格に反映される仕組
みになりました。

これらの品質については、実査定において、図面や証明書など
から、建物と合致するかを現地にて確認します。

以前の査定手法では、Aランク以上でも、Cランクとして査定
していたため、建物評価が低く設定されていました。

現在でも、最新の価格査定マニュアルを使用していない不動産
会社もあり、高品質な建物でも評価が低く査定されていることが
あります。

査定を依頼するときには、あなたの建物グレードは、どのランク
に相当するかを確認することが重要です。

査定条件表を提示してもらえれば、グレードが分かりますので、
査定書の項目の中で、必ずチェックしておくようにしましょう。

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

ー山下史昭

PS.土地・建物の査定・売却のご相談はこちらから
↓
http://www.ainahome.co.jp/contact/index.php

☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆

◎函館　不動産◎北斗市　不動産◎七飯町　不動産◎

不動産売買専門店（函館市、北斗市、七飯町、任意売却）　

株式会社アイーナホーム　　　　　

〒049-0111　北斗市七重浜４−２９−３

株式会社アイーナホーム
担当　山下　史昭（やました　ふみあき）

無料相談フリーダイヤル　

　　　　　　　　アイーナ
０１２０−９４９−１１７まで！
 

公式ホームページ　http://www.ainahome.co.jp

ブログ　　　　　　http://blog.livedoor.jp/rifu0767/
ツイッター   　　　http:///twitter.com/rifu0767/

オフィスより、、、

2014年は、日本に来た外国人の方の数が、1,341万人になり、
世界22位、アジアでは7位となりました。

ちなみに、1位はフランスで8,370万人、アジア1位は中国の
5,622万人でした。

5年後に東京オリンピックを控えているわけですが、これから
日本も益々外国人が訪れる国の一つとなりそうです。

そこで、今、宿泊施設が都会では不足している中で、【民泊】
という宿泊形態が世間で話題になっています。

ニュースなどによると、民泊とは、外国人観光客を相手に個人
が所有する住宅の空室や空いているマンションを貸し出すこと
のようです。

インターネットなどを経由して、個人と外国人観光客を仲介する
会社があり、全世界の都市で、８０万以上の宿を提供しています。

ただし、このサービスを有料で提供するには、旅館業法という
法律の壁があります。

そして、民泊によるトラブルや事故などもおきており、政府は
実態解明へと漸く乗り出しました。

賃貸業なら、一般の人でも不動産を所有していたら行えますが、
短期の貸出については、これから仕組みを整える必要があるよ
うです。

ところで、不動産売却で貸し出している不動産を売却する場合
について、質問受けることがあります。

不動産を人に貸していると、その物件は、家賃収入による投資
物件ということになります。

この場合は、投資利回りによる収益還元法が、査定価格に適用
されます。

地方では、投資利回りは都会よりも高く設定されています。

なぜなら、空室率が高く、都会のように家賃設定も低いため、
リスクが高いと見なし、高い利回りが必要となるからです。

ですので、土地、一戸建てやマンションを貸していると、
一般の居住用の住宅として売りに出した時よりも、価格が
低くなってしまう現象が起きてしまいます。

それならば、賃借人に退去してもらい、高値で売却できるので
しょうか？

通常の普通借家契約では、貸主からの中途解約は「正当な事由」
がない限り、認められません。

売却のために退去を申し入れても、それは正当事由と認められ
ないことになっています。

賃貸中の物件を売りに出す場合には、先ずは賃借人の状況を
調べることが重要なポイントなります。

そして、賃借人の交渉については、賃貸契約にも精通した
不動産のプロの力が必要になってきます。

賃貸中の不動産の売却を考えているなら、先ずは、賃貸されて
いる状況について、契約書などを用意し、担当者に先に相談し
てから、対応策を立てるようにしましょう。

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

ー山下史昭

PS.土地・建物の査定・売却のご相談はこちらから
↓
http://www.ainahome.co.jp/contact/index.php

☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆

◎函館　不動産◎北斗市　不動産◎七飯町　不動産◎

不動産売買専門店（函館市、北斗市、七飯町、任意売却）　

株式会社アイーナホーム　　　　　

〒049-0111　北斗市七重浜４−２９−３

株式会社アイーナホーム
担当　山下　史昭（やました　ふみあき）

無料相談フリーダイヤル　

　　　　　　　　アイーナ
０１２０−９４９−１１７まで！
 

公式ホームページ　http://www.ainahome.co.jp

ブログ　　　　　　http://blog.livedoor.jp/rifu0767/
ツイッター   　　　http:///twitter.com/rifu0767/