物件レポートや、日々の出来事を綴った社長ブログです。

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

 

安倍首相は１１月２６日木曜日に、首相官邸で政府と経済界から
代表を招いて、

 

「未来投資に向けた官民対話」

 

を開きました。

 

その中で、われわれの仕事に関する分野では、住宅省エネ化促進
させることを提言されました。

 

具体的には、2020年までに新築戸建て住宅の過半数を
ネット・ゼロ・エネルギー住宅にすること。

 

それと、省エネ・リフォームも倍増させる方向性を示されました。

 

そして、省エネについては、蛍光灯や白熱電球を原則的に禁止の方向
とし、2020年以降はLEDを普及させる見込みです。

 

大手ハウスメーカーなどでは、ネット・ゼロ・エネルギー住宅を
既に開発して、販売しています。

 

ただし、太陽光発電自体が、買取電力の減額や電力会社の買取ルール
の変更で、下火になってしまいました。

 

そこで、今度は蓄電池を導入し、電気を貯めて消費を行うシステムを
採用しているメーカーも出てきました。

 

2016年からは、小売り電力の自由化になることもあり、安い電力を
使用する選択肢も増えることになります。

 

中古住宅の流通についても、これからはリフォームが省エネへと変化
してくることが予想されます。

 

今までは、中古住宅を購入しようとするお客様へは、不動産業者は
クロスや壁紙などの簡単なリフォームしか提案してきませんでした。

 

しかし、これからは、省エネリフォーム提案が必要になってくることは、
ほぼ間違いないと思います。

 

電力消費が5分の１になり、寿命も白熱電球が1,000～2,000時間のところ、
LED照明は、4万時間と断トツです。

 

また、省エネ設備についても、特に北海道の場合は、重要なポイント
になります。

 

電気、灯油、ガスなどの熱源別の長所短所なども説明できなければ、物件
の売買が纏まらないことも出てきます。

 

また、断熱についての知識も大切なポイントになります。

 

特に、２０年以上経過している建物などでは、サッシや断熱材が省エネ基準
を満たしていない場合が多いので、改修工事について、予めプランを用意して
おく必要が出てきます。

 

物件を売却する場合は、しっかりと準備をしておくことをしなければ、他の
差別化が図れないため、売値を下げてしまったり、売却期間も通常よりも長く
なってしまい、物件管理に手間がかかってしまいます。

 

依頼する不動産会社の担当者が、省エネなどについての知識を持ち、買主側
に提案することが、これから益々重要になります。

 

あなたの物件を、購入する立場で考え、快適に過ごせるようにプランして
あげることが、売却成功の鍵となります。

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー山下史昭

 

PS.土地・建物の査定・売却のご相談はこちらから
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〒049-0111　北斗市七重浜４−２９−３

 

株式会社アイーナホーム
担当　山下　史昭（やました　ふみあき）

 

無料相談フリーダイヤル　

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０１２０−９４９−１１７まで！
 

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From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

 

先月、私の会社が所属している（公社）北海道宅地建物取引業協会
函館支部のボーリング大会に参加してきました。

 

今回は、協会員の会社から42人がエントリーして、２回ゲームの
合計得点を競い合いました。

 

去年は都合が悪く参加できませんでしたが、2年前に出場した時は、
第3位に入賞し、豪華な景品を戴きました。

 

練習を終えてから、本番の始まりです。

 

そして、第１フレーム目の一投目。。。

 

出ました！

 

いきなりの、Gutter・・・泣

 

わたしは左投げなのですが、ボールが何故だか左に行ってしまい、
調子が今一つです。。。

 

二投目が巡ってきて、気を取り直し、ここはスペア狙いと集中して、
球を投げました・・・

 

そして、見事！あれっ！！！

 

またまた、球がピンを倒す前に溝に入り、なんと第1フレームで、
まさかの“０”という結果です。。。汗

 

第二フレームでは、失敗できないと緊張したせいか、力んでしまい、
第一投でも、G・・・

 

そして、第2投目も、更に力が入ってしまい、Gで、まさかの
連続“０”・・・泣

 

第３フレームからは、少し軌道修正して、Gは出なくなりましたが、
時既に遅し、、、

 

何とかブービー賞だけは間逃れたいと思い、第2ゲームは、少し盛り
返したのですが・・・

 

2ゲーム合計で、175という惨憺たる結果ということになりました。。。

 

やはり、日頃練習していないので、調子に左右されるのは、やむを
得ないかと思います。

 

日頃の不動産売買営業も、普段の練習が大切なのと一緒ですよね。

 

不動産売買仲介営業は、賃貸営業などと違って、知識はもちろんの
こと、営業の仕方についても、成約に大きな差が出てきます。

 

お客様のニーズを掴み、欲求を引き出しながら、それに対する解決
をしてゆくことが必要になります。

 

普通の会社では、説明を多くするよう言われますが、それだけでは、
お客様の深層心理まで読み取ることができません。

 

ですので、あまり、一方的な説明をするような営業は、しつこくて
嫌な思いをしたという経験は、皆さんもあるかと思います。

 

相手のニーズに対する欲求に的を絞って、的確に説明する技術が大切
になります。

 

そのニーズを聞き出すには、どうしたらいいかというと、「質問」が
効果的になります。

 

質問する技術を身につけることにより、相手のニーズを探り、欲求を
引き出し、それに対する解決策を提案するという方法です。

 

場所はいいのだけど、何かについて悩まれている買主様がいらっしゃい
ました。

 

質問により、ニーズを聞き出したら、キッチンなどが古いのが、ちょっと
気になることが分かりました。

 

それに対する解決策は、リフォーム提案をして、住宅ローンと一緒に
借入できることを伝えると、資金計画にも影響なく、自分で好きな
キッチンを選べるということで、欲求が高まり、成約できたという事例
があります。

 

営業のやり方により、あなたの不動産物件も、担当者が違うと、全く売れ
行きも異なってくるという結果になります。

 

依頼を検討している会社の担当者が、営業研修を受けて実践しているか
どうかについては、プロフィールを見ると分かるかと思います。

 

名刺以外で、自分のプロフィールを作成している中のアピールポイント
を読んで、営業について学んでいることなどをチェックするように
しましょう。

 

 

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー山下史昭

 

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ダイエット初めて、７週目になりました。

 

今週、体重計で計測したところ、「61.2kg」となり、ダイエット
を始めてから、約6kgの減量に成功しました！

 

でも、その後油断してしまい、体重図ったところ、
見事にリバウンドして、1kg増となってしまいましたが・・・泣

 

BMI（ボディー・マス・インデックス）の数値では、肥満程度1
ギリギリだったのですが、「21.4」にまで改善されました。

 

BMIは、体重と身長の関係から人の肥満度を示す体格数値になります。

 

1835年にベルギーのアドルフ・トロレーが、統計手法を導入して、
人の身長に対して適正体重と実際体重を比べる指標を提案したのが
始まりです。

 

計算方法は、世界標準ですが、肥満の判定基準は、国によって
異なります。

 

日本肥満学会では、統計的にもっとも病気になりにくいBMI数値22を
標準体重して、25以上の場合を肥満、18.5未満を痩せ過ぎとしています。

 

BMIの計算方法は、

 

BMI=体重kg ÷ (身長m)2

 

となります。

 

例えば、わたしは身長169cmなので、体重61.2kgを当てはめてみると、

 

BMI= 61.2kg  ÷ (1.69)2 = 21.43

 

という結果になります。

 

これは、単純な計算式なので、年齢や性別などに違いがでてきますが、
一つの指標になるかと思います。

 

不動産査定の場合も、計算の指標というものが重要になってきます。

 

ただし、現在の不動産相場では単純な査定方法は、既に通用しなく
なっています。

 

未だに、土地の坪単価と、建物の減価償却を計算して査定する方法
（積算方法）で査定している業者が多いの実状です。

 

この査定方法は、よく銀行などが担保価値を計るために用いる方法
になります。

 

この査定の欠点は、物件の付加価値が査定には反映されないことに
あります。

 

折角リフォームして性能が改善されていても、査定価格には、
あまり反映されません。

 

また、建物診断（インスペクション）や瑕疵保険適合検査に合格して
いても、査定のチェック項目にすらないため、価格が低いままに
なってしまうデメリットが生じます。

 

購入する側としては、良質で安全で安心できる住宅に住みたいと思っ
ており、付加価値の付いたものとそうでないものには、自ずと価格に
開きが出てきます。

 

査定依頼する際には、最新の査定方法を採用しているかを不動産会社
に確認して下さい。

 

また、リフォームや建物診断が、しっかりと査定価格に反映されるか
どうかについても、担当者へ尋ねるようにしましょう。

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー山下史昭

 

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