アイーナホームの社長ブログ

2016年2月のブログ
From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

 

冬は、表に出かける機会も減るので、運動不足に陥りやすいですよね。

 

何か運動不足を解消にするのに役立つことされてますか?

 

ちなみに、わたしですが、自主トレを日課で行っています。

 

休み以外の朝は、必ず腕立て200回、腹筋200回を毎朝続けています。

 

そして、次女と一緒に柔軟体操もしていますよ。

 

次女のように柔らかくはいきませんが、、、

 

これは、健康のバロメーターですね。

 

それと、週に3回程度は、エアロ・バイクで30分運動しています。

 

負荷をつけて漕いでいるので、これはかなりきついトレーニングです。

 

時間があれば、スポーツジムにでもいき、トレーニングしたいところ
ですが、、、

 

でも、なかなか仕事も忙しいので、ジムに入会しても、行かないだろう
なぁと思ってしまいます。

 

後は、休みに子供とプールにいったり、外で遊んだりして、運動不足を
解消するようにしています。

 

それと、私が休みの時に、幼稚園から早く帰ってくる次女と二人で
ラウンドワンに行ったりします。

 

平日の午後は、かなり空いているので、何でもトライできます。

 

バッティング、ゴルフ、バスケ、バレー、サッカー、バトミントン、
ボーリングなどが楽しめます。

 

楽しみながら、運動不足を解消することができれば、一番良いですよね。

 

3時間いても、時間が過ぎるのがいつも、あっという間です。

 

不動産売却時にも、楽しみながら、あっという間に売れてしまうのが、
理想ですよね。

 

売れるまでは、売主様も緊張した面持ちですが、買い手がつくと、緊張
から解き放たれて、一気に笑顔になられます。

 

ある程度の期間で売却することを考えて、一般住宅なら、三ヶ月
くらいを想定しています。

 

物件によっては、それ以上かかってしまうこともありますが、三ヶ月以内
というのは、最も早く高く売れる期間となります。

 

なぜ三ヶ月の期間がベストかというと、それ以上、期間がかかってしまうと、
価格はどんどん下がってしまうからです。

 

そして、最終的には、売却期間も長くかかり、三ヶ月以内で売れる価格を
下回ってしか売れなくなります。

 

査定をした際に、売主様の心理に漬け込み、高く査定をしておいて、後から
価格を引き下げてくる業者もおります。

 

売主様から一旦預かりさえすれば、最低でも売主様から手数料が入りますので、
先に物件を預かることを優先させるわけです。

 

しかし、そのようなやり方で一番損をするのは、売主様本人です。

 

ですので、不動産業者が作成する実査定書は、必ず【査定の根拠】を提示
しなかればなりません。

 

単に、高い査定金額を提示していても、根拠がなかれば、全くのデタラメと
いうことになります。

 

実査定を依頼したら、査定の根拠が提示されているかを、まずはチェック
して下さい。

 

そして、実勢価格よりも高く査定金額が提示されている時は注意して、預かる
ことだけを目的とした査定金額を見分けるようにしましょう。

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
 山下史昭

 

 

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金利低下と不動産売却

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

 

日銀のマイナス金利政策が、16日からスタートしました。

 

2015年10~12月期の国内総生産(GDP)成長率がマイナスに転じ、
日本経済の先行きが懸念されています。

 

来年4月からは、消費税増税が決まっており、更なる景気後退は避けたい
ところですが、このままでは消費が落ち込むばかりです。。。

 

そこで、日限は金融機関に預ける当座貯金の一部の金利をマイナス0.1%
とすることで、「お金を預ければ金利をとる」異例の政策を実施します。

 

金融機関の健全性を保つために、ある一定量の当座貯金が積み立てられて
います。

 

その金利は、たったの0.1%ですが、大手銀行の普通金利は、0.02%程度
です。(これからはまた下がりますが、、、)

 

1兆円を日銀に預けておくと、

 

1兆円 X (0.1%-0.02%) = 8億円

 

日銀から10億円もらってお客様に2億円かえせば、利ざやで8億円儲かる!

 

これは、超安全投資ですね。

 

民間企業に貸して、返ってこなければ大損してしまいますが、日銀が
相手なら絶対返ってきます。

 

しかし、今度は1兆円あずけると、10億円とられます!

 

要するに、預ければ預けるだけ赤字です。

 

なので、日限に黙って預けてないで、民間や個人に貸しなさないという、
強いメッセージなのです。

 

そこで、早速ですが、大手銀行では、住宅ローン金利を下げ始める動き
が広がっています。

 

三井住友銀行では、来月から住宅ローン10年固定金利を、最も優遇
された場合で、現行の1.05%から過去最低の0.9%まで引き下げます。

 

これは、5年くらい前の3年固定の金利と一緒ですね。

 

おそらく、しばらくすると地方銀行も同じく金利を引き下げてくる
ことが予想されます。

 

金利が下がりだすと、不動産売買の動きが活発化してきます。

 

例えば、1.05%金利で3,000万円を35年、同じく0.9%金利で
借りた場合、

 

1.05% 85,386円/月 利息合計4,983,630円
0.9% 83,294円/月 利息合計計5,862,154円

 

となり、月で2,092円、利息で878,524円の差になります!

 

たかだか数千円と思われるかもしれませんが、子育て中の主婦
にとっては大きな問題です。

 

少しでも得するのであれば、消費税増税前に住宅を持とうとする
動きが、本格化してくるでしょう。

 

今、売却を検討中の方は、この動きを見てタイミングを見逃さない
ようにして下さい。

 

簡易査定だけしか行っていないようでしたら、実査定(訪問査定)
をされることをおすすめ致します。

 

そして、査定担当者から売却予定の物件についてのレポートをもらい、
どのようなタイミングで売り出してたらいいかをしっかりと聞くよう
にしましょう。

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

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人口自然減と不動産市場

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

 

「函館市、減少数1万3,010人」

 

道が17日に発表した2015年の国勢調査速報によりますと、
前回の2010年と比較して、道南全18市町村で人口が減りました。

 

その中でも、函館市は減少数が1万3,010人に上り、前回調査に続き
道内市町村で最多でした。。。

 

しかも、今までは転出者数が転入者数を上回る社会減が多かったのですが、
死亡者数が出生率数を初めて今回上回りました。

 

社会減は、雇用政策などで抑えらる可能性はありますのが、自然減が
今後拡大していくことは、市にとって大きな問題だと報じています。

 

周辺自治体の北斗市、七飯町も今回は、初めて減少に転じました。

 

新幹線駅が3月26日に開業される北斗市では、前回調査から3.4%減
の46,416人。

 

高谷寿峰市長は、
「子育て支援に力を入れていますが、なかなか効果出ない。
国全体で人口対策に取り組む必要がある。」
と述べています。

 

七飯町は道南で唯一、減少率を全道平均(2.2%)以下の1.2%に抑えました。

 

大中山地区で行われた130区画の宅地造成や、函館新幹線総合車両所
ができて、町内の流入が増えたのが原因とみられています。

 

七飯町では、新函館北斗駅から近い立地の良さをアピールして、
今後も町内への移住を増やしたいと期待を寄せています。

 

先日も、査定を依頼されてこられた方からご連絡いただき、

 

「今の土地坪単価を知りたいのと、新幹線が来たら、どのくらい
の高値がつくか、分かりますか?」

 

という質問を受けました。

 

それで、

 

「はい。今の坪単価は◯◯万円くらいだと思います。
でも、新幹線が開通しても、そんなに値段は変わらない
と思います。」

 

と答えました。

 

「新幹線開通したら、外部からも買い手がつきませんか?」

 

とおっしゃっていたので、

 

「特定の物件なら、それはあるかも知れませんが、一般住宅地
の物件なら外部の方が買うことはほとんどないと思います。」

 

そればかりか、人口減が影響して、毎年発表される土地評価の基本となる
地価公示価格は毎年3%程度低くなっています。

 

バブル時代は期待値が大きく、価格上昇が起こりましたが、今の時代は、
買い手の目はシビアです。

 

新幹線が来たからという期待値だけで価格は高騰しませんし、実際に買い手
がいなければ、価格は下がってしまいます。

 

活用する予定がない不動産に関しては、値下がりリスクを避けるために、
早めに準備をしておくことが肝心です。

 

地域に詳しい担当者へ相談をして、更に詳しい実査定をしてもらい、
今後の方針を決定するようにして下さい。

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

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 山下史昭

 

 

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From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

 

先日、売主様からお預かりした物件のご案内をした時のこと、、、

 

物件の詳細をご説明をして、とても気に入っているご様子でした。

 

それでも、不動産は雑貨品を買うのとはわけが違います。

 

買うと決めても、高額な物件ですので、いろいろ悩んでしまうものです。

 

そうすると、お客様から、

 

「山下さんは、以前に◯◯不動産におられた方ですか?」

 

と聞かれました。

 

「はい、そうです。在職中に担当させて戴きましたか?」

 

と質問してみると、

 

「わたしの知り合いの不動産会社に聞いてみたんですよ。
そうしたら、売買部門で一緒に働いていたと聞きましたよ。」

 

とおっしゃられていました。

 

元同僚も、わたしの後に独立を果たし、仕事の交流を今でも続けています。

 

後でいろいろと考えたのですが、買い手も購入する決断をするのに、
様々なことを考えています。

 

●売主様はどんな人ですか?
●なぜ手放すのですか?
●近所の人はどうですか?
●不動産会社はどんなところですか?

 

最後の質問だけは、直接聞かれることはなく、買主様がいろいろと
お調べしています。

 

買い手としては、どんな人が住んでいたかは、やはり気になる
ところです。

 

前にもありましたが、当社でお預かりしていない物件を、お客様が
興味があったので、ご案内をした時がありました。

 

物件を預かっている不動産会社の担当者へ、売主様はどんな方ですか
と質問をしたところ、よく分からないという答えが返ってきました。。。

 

不思議に思ったのですが、不動産会社へ依頼したのが、売主の知り合い
だったようです。

 

ですので、売却理由や近所の人のことなどについても説明がされないまま、
良い物件でしたが、購入するまでには至りませんでした。

 

こういう売り方は、当然好ましくありません。

 

買う側も人なので、相手が見えない物件は、たとえ人気の物件でも、
疑い深くなり、躊躇してしまいます。

 

物件を売り出す時には、人に関わることについては、はっきりさせて
おかなければなりません。

 

売主様のこと、売却理由、ご近所の人の3つについては、
買い手が必ず聞いてくる質問になります。

 

あなたが売主様の代理人であれば、売主様のことについては、しっかりと
説明できるようにしておきましょう。

 

依頼する前には、売却理由を明確してから担当者へ伝えるようにして下さい。

 

また、最低でもお隣、向かい、後ろの人についての情報も、担当者へ
教えておくことようにしましょう。

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

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 山下史昭

 

 

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台湾の南部で起きた地震ですが、発生から2週間がたった18日に、
行方不明になっていた女性の1人が、遺体で発見されました。

 

今回の地震による全体の犠牲者は117人で、うちビル倒壊による
死者は115人となる最悪の結果となってしまいました。

 

テレビ報道で、倒壊したマンション現場を見られた方も多いと思いますが、
コンクリート柱に一斗缶が挿入されていました。

 

台湾の司法当局は、建物の鉄筋の量が大幅に不足しているなどの手抜き工事
の疑いがあるとしています。

 

現在、このマンション建設に関わった地元の建設業者の元社長ら3人を拘束し、
取り調べを行っています。

 

また、このマンションでは、低層階の部屋の所有者が内部の壁の一部を
撤去して改装工事を行ったことも明るみに出ました。

 

この影響で建物の強度に影響がでたという見方もあり、台湾当局で原因究明
の動きが急がれています。

 

ここまでくると、起こるべくした起きた今回の倒壊事件。

 

手抜き工事は問題外ですが、マンションの壁を撤去するとは驚きです。

 

通常、マンションの壁は共用部分となります。

 

隣合う2住戸を所有していたとしても、間にある壁を撤去して、
一戸として使用したり、壁をくり抜いてドアを設置することは禁物です。

 

こういう報道の後には、不動産購入希望者はとても慎重に
なってしまいます。

 

もし、売ろうと思っている住宅が、過去に改修工事がなされており、
壁の撤去や壁をくり抜いてドアを設置しているようなら注意が必要です。

 

また、何も手を加えていなくても、壁量を調べてみて、耐震基準に
満たされていない場合もあります。

 

昭和56年6月1日以降に確認申請をうけた建物は、新耐震基準が導入
された後のものになります。

 

しかし、だからと言って安心かというと、そうではありません。

 

新耐震基準で建てられたものであっても、壁量計算をしてみると、
基準に満たないものが多くあります。

 

これは、当時の壁量計算は、手計算で行っていたため、精度が
低いためです。

 

今はコンピューターで正確に計算されるので、物件によっては
かなりの誤差が発生します。

 

建物の状態を調べるのには、

 

【インスペクション(事前建物診断)】

 

をする必要が出てきます。

 

欧米では不動産取引するときにの建物診断が定着していますが、
日本ではまだ任意扱いです。

 

国はインスペクションを慣行とするために、これから媒介・
重要事項説明書・契約書であっせんに関する事項を義務化
する方向へ向かっています。

 

また、建物診断を実施済みならば、買主へその結果内容を提示
して概要を説明することが検討されております。

 

依頼される不動産会社で事前に建物診断を行ってもらえるサービス
があるかは、事前に確認をとる必要があります。

 

また、事前診断結果により販売活動をどのようにしていくのかを、
担当者からよく説明を聞くようにして下さい。

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

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