アイーナホームの社長ブログ

2016年3月のブログ
From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

 

先日、スイミングクラブに通う長女と次女の記録会がありました。

 

長女は、前回で4泳法(バタフライ、背泳ぎ、平泳ぎ、クロール)
の認定をうけて、授与式で表彰状を手渡されました。

 

周りの子も実力をつけてきて、本人も少しやる気になって
ところです。

 

今回は、バタフライ50m、背泳ぎ50mに出場しました。

 

いまの時期は、泳ぎの得手不得手がないように、満遍なく泳げる
ようにと、少し苦手意識のある種目にエントリーしました。

 

タイム的には、まぁまぁの出来でしたが、泳ぎも荒削りなところ
があるので、これからと言ったところです。

 

バタフライを泳ぐ前は、50m泳いだことがないので不安だった
ようですが、完泳できて、少し自信がついたようでした。

 

次女は、今回初デビューで、25mクロールキックにエントリー。

 

休みにプールで特訓した成果もあり、こちらも一度も足をつかず
に完泳しました!

 

次女の方が素質はあると思うのですが、気持ちにムラがあるのが
欠点です。

 

やる気スイッチに入ると、もの凄い集中力を発揮するのですが、
本人を乗せるまでがいつも苦労します。。。

 

やる気スイッチと言えば、不動産売却を考えている売主様で、
春になり本格的に物件の売り出しを始めたいという声が多く
なってきています。

 

売り出しのタイミングなのですが、物件の購入を検討して方も、
春先から秋にかけて多くなってきます。

 

シーズン的には、4月を過ぎると、お盆前までに1次ピークが
あり、お盆を過ぎたころに、2次ピークが来きます。

 

この春先から売り出しができれば、今年にピークが2回訪れる
ため、年内で売れる確率が高まります。

 

来年には、消費税増税が決定していることもあり、買い手の
駆け込み需要も見込まれるでしょう。

 

そして、2月から日銀が導入したマイナス金利ですが、
その影響で、住宅ローン金利が史上最低を更新しています。

 

金利が低くなれば、借り手の返済も少なくなるので、不動産
市況にはプラスの材料となります。

 

それと、先週26日に開通した新幹線開業も後押しをして、道南
に外部からの資金も入り、不動産の販売状況は上向くと予想
されます。

 

しかし、このような状況が続くのは、そう長くは続かないので
はないでしょうか。

 

消費税は、来年の4月には値上げされ、マイナス金利による効果
もその時まで続く保証はなく、新幹線ブームも一年後にはどのよう
になっているかは、誰も知る由もありません。

 

活用されていない土地建物などの売却をお考えなら、不動産売買
の専門家に一度相談をして、早めの対策をとるようにして下さい。

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
 山下史昭

 

 

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不動産売買と建物診断説明

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

 

先月の26日、「宅地建物取引業法を一部改正する法律案」
閣議決定されました。

 

これにより、どういうことが変わるかというと、

 

不動産取引の媒介契約締結時・重要事項説明時・売買契約締結時に、
不動産会社は、「インスペクション」の説明が義務付けられます。

 

売主様から売却依頼を受けた時に交わす媒介契約書は、インスペクション
(建物診断・検査)事業者の斡旋に関する事項が記載した書面を依頼者に
交付されます。

 

インスペクションの方法については、国土交通省が作成している
「既存住宅インスペクション・ガイドライン」が活用されると
予想されます。

 

契約前に買主様と取り交わす「重要事項説明書」に、インスペクション
結果を記載して依頼者に交付することとしています。

 

現行の重要事項説明では、建物検査の項目としては、「石綿使用調査結果報告」
及び「耐震診断調査結果報告」が記載されています。

 

耐震診断に関しては、昭和56年6月1日以前に確認申請を受けているものは、
旧耐震基準で設計されているため、説明義務があります。

 

石綿調査についても、築年数に関わらず、説明する必要があります。

 

それに、今後は建物診断についての説明が加わってくることになります。

 

個人間の売買では、「瑕疵担保責任」を免責とする契約が主流のため、
売主様が知りえない欠陥について、後からクレームをつけても保証など
が一切ないため、買い手も慎重に為らざるを得ません。

 

契約直前に、建物検査をした結果、買い手が気になる点が出てきて、契約が
不成立になってしまうケースも、これから出てくると考えられます。

 

このインスペクションの一番大事なところは、

 

「瑕疵の有無を判定するものでなく、瑕疵がないことを
保証するものではないこと」

 

になります。

 

あくまでも、現況の状態を調査した報告書になります。

 

基準値が設定されているものであれば、その範囲が標準ですが、
それを超えても瑕疵ではなく、基準値内であっても保証にはならない
ということです。

 

ですので、事前検査を行うことで、現況の状態を把握して、基準値を
超えた場合には、対策を立てることに必要になります。

 

依頼する不動産会社で、建物検査を斡旋することを行っているかを、
先ずは確かめてみましょう。

 

そして、依頼したすぐ後に、事前建物診断を行ってくれるかを聞き、
買い手が見つかる前に済ませておくようにして下さい。

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

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媒介契約と不動産売却

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

 

先週、久々のOB会に出席してきました。

 

9社の社長が集まり、お酒を酌み交わしながら、情報交換
してきました。

 

前職で実績のある方々ばかりなので、今でもしっかりと会社を
経営されておられます。

 

でも、昔は大変苦労をしたという先輩OBもいて、とても勉強に
なりました。

 

みなさん社長なので、ご苦労も多いと思いますが、いろいろな
悩みなどを打ち明ける
ことができる貴重な場でもあります。

 

社長にしかわからない資金繰りや経営についての問題を、
ざっくばらんに話できるの
で、みなさん忙しい中でも参加して、
和気
藹々といつも語らっています。

 

こういう仲間内では、実際に仕事においても、共同仲介をする
ことやお互いの物件を
買取ったりすることもあります。

 

もちろん、そうではない業者ともやり取りすることもありますが、
知っているところ
ですと、仕事の話もスムーズです。

 

不動産売買において、不動産会社へ委託する際に、媒介の仕方が
3通りあります。

 

1.専属専任媒介契約
2.専任媒介契約
3.一般媒介契約

 

というものを、売り出す前に不動産会社と結びます。

 

そして、媒介契約においては、依頼できる不動産会社の数、情報
データの登録、報告
義務についての違いがあります。

 

専属専任、専任媒介は、依頼できる不動産会社は一社のみで、
一般媒介では複数頼む
ことができます。

 

さらに、専属専任では、自分で見つけた人でも不動産会社を通して
取引をしなければ
なりません。

 

その代りに、専属専任と専任媒介契約では、宅地建物取引業法で
定めらた法律に従う
必要があります。

 

その決まりの一つに、【報告義務】があります。

 

専属専任では、一週間に一度、専任媒介では、二週間に一度、
売主様に対して状況報
告をする義務があります。

 

一般媒介では、この報告義務がないため、売主様が販売状況を
掴みにくいことがあげ
られます。

 

そして、専属専任と専任媒介では、一社に依頼するために、
【レインズへの登録】
必須となります。

 

レインズとは、Real Estate Information Network System
(不動産流通標準情報シ
ステム)の略称です。

 

国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営している
コンピュータ・ネ
ットワーク・システムで、東日本、中部圏、
近畿圏、西日本の4つの指定流通機
構で運営されています。

 

専属専任や専属で物件の委託を受けると、このレインズに登録
を行い、複数の会員
不動産会社へ情報を配布することになります。

 

そうすることで、多くの不動産会社の購入希望のお客様に、広く
情報が行き渡
るため、早期売却できる機会が増える仕組みです。

 

あなたが依頼をする時には、どの媒介の仕方が良いのかを考えて、
ベストパート
ナーとしての不動産会社を見つけるようにして下さい。

 

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転勤と不動産売却

From:山下史昭

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会社の人事異動の辞令がでる季節になりましたね。

 

せっかく家を建てたと思ったら、転勤の辞令が出たという方も、
結構いるのではないでしょうか。

 

家族を家に残して単身赴任するという方もおられますが、子供が
小さい時は寂しいものがありますよね。

 

不動産売却理由の中で多いのが、【転勤】です。

 

せっかく建てた家なので、転勤している間、貸されている方も
多いと思います。

 

でも、これはちょっと気をつけておかなければいけないことが
あります。

 

一つに修繕の問題があります。

 

これは、わたしも現場に行きましたが、お客様で実際にあった話です。

 

一戸建ての持ち主は、貸している間は、借り手からは何のクレーム
もなく、全く問題ないと思っていたそうです。

 

しばらく貸されていましたが、入居者から退去の申し出がありました。

 

家を建てて、暫く住んでから転勤になり、また戻ってくることを
考えて貸されていました。

 

でも、戻ってくる予定がなくなったので、売却されたいという
ご希望でした。

 

そして、査定依頼を受けて現地いき先ずは、外観チェック。

 

かなり、傷んでいます。。。

 

このままでいくと、サイディングも使いものにならなくなって
しまいます。

 

ここまでは、よくある話なので、売る前に塗装見積もりを用意
しておけば良いと売主様にアドバイスしました。

 

そして、建物内のチェックため、中に入ると、、、

 

一階北側にダイニングがあり、天井から屋根の雪が解けて雨漏りで、
床が水浸しになっています!

 

居間の方まで、雨漏りがあるようで、天井に大きなシミができて
いました。。。

 

売主様も、入居者の方からそのような連絡は一度もなかったそうで、
こんなことになっているとは、想像してなかったようです。

 

これを補修するには、相当な費用がかかるのは、誰がみても一目で
わかります。

 

これを修繕して売却する場合には、売り渡しの時には、買い手に
告知しなければなりません。

 

雨漏りを発見した年月日と、修繕の有無を契約書に明記することが
義務付けられています。

 

これを隠して売却してしまうと、後から損害倍賞や契約取り消し
になるということが、契約書にも明記させています。

 

もし、転勤などでしばらく家を貸しており、将来的に売却も検討
されているのであれば、物件の状態を定期的にチェックおくことが
必要です。

 

賃貸中であれば、内見はできませんが、外観だけでもチェックして、
状態を確認しておきましょう。

 

また、入居者の退去が決まっている場合、もう家に住む予定がない
のなら、実査定を依頼して、売却シーズンに入る前に準備して
おきましょう。

 

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相続される不動産の行く末

From:山下史昭

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前回、NHK朝ドラ「あさが来た」の感想を書きましたが、
今回はその続きです。

 

広岡浅子は、両替屋の加賀屋から、炭鉱事業を買収します。

 

そして、両替屋から銀行へと変革させ、生命保険会社創業に参画し、
加賀屋を近代的な金融企業としました。

 

そんな広岡浅子も、順風満帆な人生ではなかったようです。

 

明治維新の変革で、多くの両替商が倒産を余儀なくされました。

 

浅子の姉が嫁いだ先の「山王寺屋」も、この変動期についていけず、
倒産に追い込まれます。

 

そんな時代の中、加賀屋を救ったと言われる浅子女史ですが、同業者には
嫉ましく思われることもありました。

 

万屋という両替商が、加野銀行に資金融資のお願いにきました。

 

しかし、万屋の事業計画はずさんで、浅子は融資をはっきりと断りました。

 

ドラマでも、お願いに来る場面では、昼間から決まって酒によってお願い
しにくる始末です。

 

浅子女史は、お金以上に信頼をとても大切していたと言われています。

 

そのような万屋には、当然資金を融通することできず、何度来ても資金は
貸せないと追い返しました。

 

これに腹を立てた万屋は、浅子が講演に参加した日の帰り道に、待ち伏せして、
刃物で浅子の脇腹をブスリと刺したのです!

 

浅子は、すぐに病院に運ばれましたが、危篤状態が続きます。

 

一週間昏睡状態が続いた後、奇跡的に意識が戻り、回復へ向かいました。

 

広岡浅子女史の座右の銘

 

「九転十起」

 

何という精神力でしょうか。

 

そのころは、多角経営、そして女子教育を創設された後ですから、
財界、学界、そして友人知人が多くお見舞いに来られたそうです。

 

そんな広岡浅子ですが、晩年は事業から引退しています。

 

主に社会貢献事業として、教育、思想、宗教活動に力を注ぎました。

 

また、意外なことに、不動産事業にも積極的に投資していきます。

 

「子孫に不動産で資産を残してやりたい」

 

と、各地に別荘・別邸を積極的に建築いたしました。

 

当時の不動産は、まだ値上がり益なども見込めたでしょうから、
子孫は、浅子の残してくれた不動産が役にたったと思います。

 

しかし、今のご時世では値下がりする一方で、下手をすれば、
不動産を残してもらっても、処分するのに困ってしまう時代です。

 

また、相続された不動産を、ご自身で活用できれば良いのですが、
そうでない場合は、保有するにも固定資産税や管理修繕費のコスト
がかかってしまいます。

 

あなたが、相続になりそうな不動産を持っている場合は、特に孫子に
引き継がれた時に、活用することがあるかを考えておく必要があります。

 

また、処分するにも孫子が困ることがないか、を予め考えておくことは、
とても大切です。

 

不動産は、現金と違い、容易に分割することもできません。

 

また、すぐに現金化したくても、不動産は流動性が低い資産ですので、
時間がかかります。

 

もし、あなたが相続になりそうな不動産を所有している場合は、
保有していても子孫に役立ててもらうことができるのだろうか
ということについて、一度真剣に考えてみてはいかがでしょうか。

 

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