オフィスより、、、
先月の２６日、「宅地建物取引業法を一部改正する法律案」が
閣議決定されました。
これにより、どういうことが変わるかというと、
不動産取引の媒介契約締結時・重要事項説明時・売買契約締結時に、
不動産会社は、「インスペクション」の説明が義務付けられます。
売主様から売却依頼を受けた時に交わす媒介契約書は、インスペクション
（建物診断・検査）事業者の斡旋に関する事項が記載した書面を依頼者に
交付されます。
インスペクションの方法については、国土交通省が作成している
「既存住宅インスペクション・ガイドライン」が活用されると
予想されます。
契約前に買主様と取り交わす「重要事項説明書」に、インスペクション
結果を記載して依頼者に交付することとしています。
現行の重要事項説明では、建物検査の項目としては、「石綿使用調査結果報告」
及び「耐震診断調査結果報告」が記載されています。
耐震診断に関しては、昭和５６年６月１日以前に確認申請を受けているものは、
旧耐震基準で設計されているため、説明義務があります。
石綿調査についても、築年数に関わらず、説明する必要があります。
それに、今後は建物診断についての説明が加わってくることになります。
個人間の売買では、「瑕疵担保責任」を免責とする契約が主流のため、
売主様が知りえない欠陥について、後からクレームをつけても保証など
が一切ないため、買い手も慎重に為らざるを得ません。
契約直前に、建物検査をした結果、買い手が気になる点が出てきて、契約が
不成立になってしまうケースも、これから出てくると考えられます。
このインスペクションの一番大事なところは、
「瑕疵の有無を判定するものでなく、瑕疵がないことを
保証するものではないこと」
になります。
あくまでも、現況の状態を調査した報告書になります。
基準値が設定されているものであれば、その範囲が標準ですが、
それを超えても瑕疵ではなく、基準値内であっても保証にはならない
ということです。
ですので、事前検査を行うことで、現況の状態を把握して、基準値を
超えた場合には、対策を立てることに必要になります。
依頼する不動産会社で、建物検査を斡旋することを行っているかを、
先ずは確かめてみましょう。
そして、依頼したすぐ後に、事前建物診断を行ってくれるかを聞き、
買い手が見つかる前に済ませておくようにして下さい。
次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪
ー不動産売却の成功を願って
山下史昭
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