オフィスより、、、
今日は、次女の５歳の誕生日です。
一ヶ月前から、誕生日のことを気にしているようで、この日を楽しみに
していました。
昨日は休みだったので、幼稚園に迎えにいき、帰りにケーキを買って、
長女が小学校から戻ってきてから、みんなで食べました。
それから、プールで泳いだ後は、食事にいき、カラオケも歌って
本人ご満悦の様子♪
でも、今日が本当の誕生日なので、本人の御目当てのプレゼント
を買うと、朝から張り切っていました。
そして、次女が生まれた翌日に起こった東日本大震災。
未曾有の災害により、多くの尊い命が失われ、建物の全壊・半壊
合わせて40万戸以上の家が被害に遭いました。
それと、福島第一原子力発電所の事故は、今も長きに渡り、復旧
作業が続いています。
最近は、震災の日が近くなってきたということもあり、テレビや
新聞で特集をよく目にします。
仮設住宅に未だ住んでいる被災者や高台移転が計画通りに進んで
いないなど、まだまだ多くの問題が山積みになっているようです。
また、このような震災などに、ちょうど不動産売買契約が行われ
た場合、民法の危険負担が問題になってきます。
民法では、不動産売買契約後、物件の引き渡しを受けていなくても、
物件が天災地変で消滅しても買主が債務を支払うとしています。
しかし、本来の目的を達成できないのに、高額な代金を支払いを
するというのは、買主に対して酷なことです。
ですので、不動産売買契約書の中には、
【引き渡し前の滅失・毀損】
という条文が、通常盛り込まれています。
条文には、
「本物件の引き渡し前に、天災地変その他売主または買主のいずれ
の責にも帰することのできない事由によって本物件が滅失・毀損した
ときは、買主は、この契約を解除することができる。」
とあります。
どういうことかというと、契約した後には、通常引き渡しまでの期間
が定められています。
その期間内に代金の支払いを済ませると、所有権移転登記をして、
名義が買主へ移転することになります。
仮に、その期間内に震災によって、建物が滅失してしまったとか、
損壊して修復に多額の費用がかかるといった場合には、契約を解除
できるということになります。
また、修復可能な程度であれば、売主が修復して引き渡しすることが
できるとしています。
売主側としては、あまり長い期間の引き渡しを設定すると、契約解除
という事態になるクスクがあることを覚えておいて下さい。
物件の引き渡しは、事前準備をしておき、スムーズに取引が行われる
ように、担当者と打ち合わせておくようにしましょう。
次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪
ー不動産売却の成功を願って
山下史昭
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