From:山下史昭
オフィスより、、、
消費増税延期のことばかりが、マスコミで取り沙汰されていていますが、
今月２日に
「日本最高戦略２０１６」
が閣議決定されました。
その中で、日本のGDP600兆円に向けた
「官民戦略プロジェクト１０」
が発表されました。
新たな有望成長市場の創出として、第４次産業革命のIoT・ビックデータ・
人工知能の開発に、オールジャパンで取り組むとしています。
また、ローカルアベノミクスの深化として、観光立国、攻めの農林水産業、
中小企業の革新、サービス産業の生産性向上をあげています。
そして、
「既存住宅流通・リフォーム市場の活性化」
が１０のプロジェクト中の一つに盛り込まれています。
その中で、一部抜粋したものを書いてみました。
「住宅の購入は、一生の中で最も高価な買い物であることが多い。
それにもかかわらず、”住宅は購入したらゴールである”と思ってしまい、
その後特段の手入れをせずに資産価値が低下してしまう場合も多いのでは
ないだろうか。
実際、木造であれば築後約２０年～２５年で価値がゼロになってしまうとも
言われている。そうした評価は本当に正しいのだろうか。」
既存住宅の資産価値について、正しい評価が出来ていないというより、
評価する基準が統一されていないのが問題との指摘もあります。
資産価値を維持し高めていくことが、欧米では当たり前の考え方です。
それとは逆に、日本では建てることばかりに意識がいってしまい、
その後のメンテナンスについての意識が希薄になっています。
建物が２０年を超えると、今までの杓子定規な評価の仕方では、価格
は低くなるというのが常識でした。
途中でリフォームしていても、価格には反映されず、正しい価値として
の評価が得らなていない問題があります。
今でも売買に精通していない不動産会社ではそのような査定方法が常態化
しているのが実情です。
そこで、最新の建物評価方法では、建物の耐用年数で一律減価させるので
はなく、過去のリフォーム状態も考慮して査定します。
また、使用している部材や設備ごとにグレードを評価し、現時点の残存
価格を算出します。
これにより、住宅が適切に維持管理されていれば、それを反映した価格を
提示できる仕組みになっています。
実査定を依頼する際には、過去のリフォーム履歴や維持管理について聞か
れることがあります。
事前に、それらを時系列でメモしておき、査定担当者へ伝えるようにして
下さい。
また、リフォーム履歴がある場合、実査定でどのくらい建物評価が高く
なっているかも、チェックしておくようにしましょう。
次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪
ー不動産売却の成功を願って
山下史昭
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