アイーナホームの社長ブログ

2016年7月のブログ

不動産売却の技術について

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

 

 

今週、北海道労働金庫 函館支店が主催する「ロッキー道南会」に参加
してきました。

 

労働金庫は、基本的に労働組合(労組)や生活協同組合(生協)などが
会員となる非営利組織(協同組織)となります。

 

よって、株式会社である銀行とは組織形態が異なります。

 

利用対象は、会員である各組織等及び一勤労者となります。

 

発足当初は、利用は会員のみに限定されていましたが、勤労者であれば
個人として会員となることができます。

 

住宅ローン商品の説明会もありましたが、マイナス金利の影響で、
住宅ローン金利も低下傾向にあるということです。

 

金利が低いと、購入者にとっては、支払いが少なくなるメリットが
出てきますので、不動産市況にとっては追い風ですね。

 

その他、パンフレットには載っていない「スゴイ!」ポイントも
教えて戴きました。

 

これで、普通の不動産会社では、住宅ローン通らなくて決められな
かった案件が、かなり数で成約できそうですね。

 

総会が終わってから、宴会が行われ、知り合いの不動産業者との
交流も図ることができ、有意義な時間を過ごさせて戴きました。

 

不動産売買を主に行っている会社にとっては、住宅ローンは、
一つの技術になります。

 

物件を探している方は、住宅ローンを使う際には、不動産会社に
依頼するケースが9割に上ります。

 

購入希望者の面談をして、年収、勤続年数、支払い金額などの
聞き取りをします。

 

そして、要望も聞いた上で、どの金融機関なら、お客様にとって
最も適しているかをアドバイスします。

 

購入希望者の中には、金融機関によっては受付できない方も
おられます。

 

そして、あまり慣れていない不動産業者だと、一行しか付き合い
がなく、住宅ローンを通すことができません。

 

また、酷い業者だと、購入希望者に直接銀行へ行くように指示する
ところもあり、ローン付けはしないところもあります。

 

そういうやり方で、住宅ローンを受付しても、結果は不可となって
しまいますよね。

 

これでは、せっかくのいい話もまとめることができず、売れなく
なってしまいます。

 

不動産購入で住宅ローンの相談するには、ファイナンシャル
プラニングの知識と経験が必要です。

 

●依頼する不動産会社が、どの金融機関とつながりがあるのか?

●担当者に、資金計画が作れる知識と経験があるのか?

 

上の2つは重要ですので、依頼する前に、確認をするようにしましょう。

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
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不動産査定の種類について

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

 

 

1分ほどですが、よくある質問にお答えするビデオ作成してみました。

 

不動産を売ろうと思い立った時に、最初に依頼されるのが
「査定」ですよね。

 

でも、査定にも色々な種類があります。

 

実は、査定については、不動産会社で採用する基準も統一されておらず、
中には勘だけに頼っているところあります。

 

また、高く売れれば売り手も嬉しいわけですが、その心理を利用して、
最初に査定金額を高く設定する業者もいます。

 

査定金額は、買取オークションとは違って、一番高い金額をつけた
からと言って、その金額で売れるわけではありません。

 

一度、物件さえ預かってしまえば、後から下げればいいと考えている
業者は要注意です。

 

売れる金額で販売してないので、時間が経ったところで、価格引き
下げを要求されます。

 

結局、売れる価格で出していれば、予定通り売れたのに、最終的に
売れる価格を下回ることが起きてしまいます。

 

こんな手に乗せられないように、先ずは「査定」の種類を把握して
おきましょう。

 

それでは、ビデオで解説してますので、ご覧下さい。

 

【不動産売却Q&A】-「査定は料金かかりますか?」

 

 

 

 

 

 

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毎年恒例のラジオ体操が始まりました。

 

8月2日まで続く予定で、今年も皆勤賞目指し、子供達も
前日から張り切っていました。

 

ラジオ体操は、必然的に早起きしなければならないので、
朝の習慣には良いですよね。

 

今朝は、妻が少し具合が悪かったので、私が二人の娘を連れて行き、
体操した後少し公園で遊んでから帰宅しました。

 

そして、朝ごはんを作るというので、卵焼きを二人で作り、私にも
食べさせてくれました♪

 

やっぱり、女の子だなぁ~と、ちょっと朝から感動していました。

 

そして、長女は学校の夏休みの課題に取り組み、朝からいい調子です。

 

夏休み中にダラけないで、継続できるように、私も遅くまでお酒飲ま
ないようにしないと…(笑)

 

さて、不動産の仕事でも、必ず習慣化していることがあります。

 

先ずは、毎日の物件チェックです。

 

毎日新しい物件が売りに出されますので、その物件をチェックして、
相場状況を調査します。

 

データベースを独自で構築しているので、その物件を入力して保存
しておきます。

 

そして、売れているものを定期的にチェックして、成約事例を
集めていきます。

 

3年以上の成約事例が既にストックされているので、その地域で
査定があった場合は、事例を参照にすることが可能です。

 

不動産売買に関しては、不動産会社のほとんどは、このような
データベースを持っているところは少数派です。

 

ですので、自社の成約事例だけでの判断に頼らざるを得ないので、
5年以上前の古いものなどが使われたりします。

 

そうすると、現在の相場と比較して、かなりの誤差が出てくるので、
査定も不正確となってしまいます。

 

また、査定事例は、自社や他社が販売したものも含めて、客観的に
判断する必要が出てきます。

 

自社のものだけですと、主観的すぎますし、事例が一つだけだと、
売主の売却事情が分からないので、根拠に欠ける場合が出てきます。

 

実査定を依頼した場合は、成約事例があるかは、必ずチェックして
下さい。

 

そして、成約年月日、成約価格、物件情報(土地・建物面積、築年数など)
が記載されているかを確認しましょう。

 

その上で、あなたの土地や家が、どのように査定されているかを確かめて、
根拠のある査定金額を把握しましょう。

 

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次女が先週から既に夏休みに入りました。

 

早いものだなぁ~と思っていたら、妻から

 

「そう言えば、夏休みどうする?」

 

今年は何かと忙しく、お盆は何処も混んでいるため、何も
計画していませんでした。。。

 

それでは、あまりにも子供たちが不憫ですので、いろいろと予約
できそうなところを探してみたのですが、何処も予約で一杯です!

 

そこで、妻に

 

「みんなどうしてるんだろうね?」

 

と尋ねると、

 

「結構、キャンプ行くところあるよ。どううちも行ってみない?」

 

「・・・・・」

 

私が、あまりアウトドアではないのを見抜いてか、このタイミング
で言われると、嫌とは言えなくなってしまいました。。。

 

「よーしっ!それでは、テントを見に行こう!」

 

と、先ずはお店に行ってリサーチすることにしました。

 

いろいろなタイプのテントがありましたが、キャンプ経験のある
店員さんにいろいろと質問をして、聞いてました。

 

結構親切に教えてくれて、道具のことについて何が必要かを教えて
もらいました。

 

そして、どこのキャンプ場が初心者にも楽しめるか聞いて、
インターネットで数カ所チェックしてみました。

 

そこで、テントからバーベキューコンロまで現地で借りられる
ところを発見!

 

まずは、そこで試してみて、毎年定期的に行くのであれば一式購入
するということで、今回はレンタルすることにしました。
(店員さん、今回はすいません。次回はお世話なります♪)

 

キャンプ初心者なので、経験者にいろいろと聞いたことで、要領を
掴むことができました。

 

不動産売買でも同じことが言えますよね。

 

売却したいけど、最初は何から始めたら良いかわからない…

 

その場合は、やはり、ある程度のリサーチをして、実際に聞いて
みた方が結論が早いと思います。

 

実際に、売買案件を数多くこなしている専門会社であれば、状況に
合わせてかなり的確なアドバイスをもらうことが出来ます。

 

実際に聞いてみることで、その会社の特徴や得意分野も分かりますので、
傾向が掴めてきます。

 

そして、インターネットなどで物件情報を見たりして、地域で
どのくらいで物件が売れているのかをリサーチしてみましょう。

 

そうすれば、依頼する前に、地域の不動産市況、不動産会社のタイプなどが、
把握できます。

 

何から始めたらいいかを、もう一度おさらいをすると、

 

1.チラシやインターネットで物件情報を見る
2.不動産会社に実際に聞いてみる

 

これをするのは、さほど難しくありませんので、すぐに始めてみて下さい。

 

そして、地域で売買している会社を絞り込んで、実査定(訪問査定)
を依頼してみましょう。

 

 

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先週、関東から講師が来られ、社内勉強会を行いました。

 

そして、終了後の懇親会で、

 

「明治キャラメルって知ってますか?」

 

と尋ねられ、

 

「はい。サイコロキャラメルですねよ。」

 

と答えました。

 

そして、講師から、

 

「あれって、実は今年の五月に生産終了したのは、ご存知ですか?」

 

「いいえ。そうなんですか?あの子供頃によく食べたキャラルはもう
味わえないんですね。」

 

ちょっぴり寂しさを感じます。。。

 

講師から、

 

「でも、函館で”北海道サイコロキャラル”で復活したんですよ!」

 

と聞かされ、ちょっと驚きでした。

 

製造している会社のホームページで確認したところ、やはりそのようで、
しかも、製造方法も昔と一緒だということです。

 

北海道産として、マイナーチェンジしたので、主原料の練乳やてん菜糖
などは道産に切り替えたそうです。

 

キャラメルが全国的に売れなくなっているようですが、時代の流れと共に、
嗜好も変化しています。

 

それでも、リニューアルをしたことで、再び注目を浴び、特に箱入りのパッケ
ージタイプの売れ行きが好調でのようです。

 

不動産についても、リニューアルをすると、価値が上がり、売却する時にも
有利になることがあります。

 

しかし、不動産のリニューアルには、それなりの費用がかかります。

 

費用を掛けすぎてしまい、希望価格で売却できるかと思っても、そう簡単に
いきません。

 

リニューアルの仕方も経験がないと、どうやって、どのくらいしたら良いか
は、見当がつきにくものです。

 

リニューアルしたどのくらいで売れるのかを、まずは見ていく必要があります。

 

それから、リニューアルにかかる費用を出して、手取り金額を予測します。

 

リニューアルしても、最終的な手取り金額があまり変わらない場合もあります。

 

軽微な補修は、事前に行う方が、良いのですが、大規模なリニューアルは
専門家を通じて判断した方が良いです。

 

そうすることで、無駄を省き、多額な費用を売却前に掛けなくても済みます。

 

査定した時に、大規模なリニューアルを勧めてくる不動産会社は要注意です。

 

リニューアルすると、確かに見栄えは良くなりますが、価格も上がります。

 

その価格が相場以上になってしまうと売却が難しくなってしまうことが
あります。

 

また、リニューアル代も先払いなので、出費がすぐに回収できないリス
クも伴います。

 

実査定(訪問査定)時には、補修が必要な場合には、担当者からアドバ
イスをもらって下さい。

 

そして、補修が必要だけれども、手直ししない場合は、購入希望者が判
断をしやすいように見積もりを準備しておくと良いでしょう。

 

 

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