アイーナホームの社長ブログ

2016年9月のブログ

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                         

 

今週、長女が風邪をひいてしまい、学校をお休みしました。

 

うちの家系は、どうも長女が父親で、次女が母親に
近いようです。

 

具合が悪くなる前兆が、私はお腹からくるのですが、
妻は喉からきます。

 

そして、長女もやはり具合が悪くなる前に、お腹が痛く
なるようで、次女は喉が腫れたりします。

 

結局、病院に行って抗生物質をもらって、1日安静にして
いたら治ったようです。

 

でも、今度は、私がちょっと具合悪い・・・

 

お腹少しいたくて、喉も少し・・・

 

う~ん、今は繁忙期で忙しいので、ここは、
風邪をひいてる場合でないですね。

 

体調管理には、皆様もお気をつけ下さい。

 

不動産売却流れ(媒介契約から契約前まで)

 

さて、今回は売り出し中の流れについてのお話です。

 

媒介契約を交わした後の流れですが、不動産会社で売却活動
が開始
されます。

 

売却活動には、既存客への紹介、看板、新聞、折り込みチラシ、
インターネット、動画広告などがあり、不動産会社で行います。

 

売却活動の広告については、複数の媒体を使うことで、早期に
買いたい方にアピールができます。

 

どういう媒体へ物件を掲載してくれるかは、依頼する前に確認
しておくことが大切です。

 

そして、購入見込み者から連絡があると、物件の案内を行います。

 

居住中の場合は、いつでも家の中を見られても良いように、清掃
して整理整頓をしておきましょう。

 

空家の場合でも、中の不要なものは事前に処分して整理をし、
綺麗な状態を保つことが大切です。

 

案内をした方が気に入りると、商談の準備に入ります。

 

価格、引渡しの条件、期日などの要望を聞き、購入申込書を
取り付け
ます。

 

この購入申込書は、契約前の買い手の意思表示と条件等の記載
されたものになります。

 

そして、不動産会社からこの購入申込書が売主様に渡され、
商談の運びになります。

 

媒介契約を交わした後の売却の流れをおさらいすると、

 

「不動産会社で売却活動が始まる」
「物件案内をする」
「見込み客から購入申込書をもらう」

 

以上の3つが知っておくべき不動産売却の大事な流れになります。

 

媒介契約後は、売主様には不動産会社の売却活動が見えにくいものです。

 

媒介契約によっては、定期的に業務報告が受けらるようになっています。

 

販売状況を確認しながら、質問があるときは担当者に連絡をし、
アドバイスを受けるようにすると良いでしょう。

 

  

 

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
 山下史昭

 

 

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土地活用を考える

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                         

 

賃貸住宅バブルが全国で起きています。

 

日銀のマイナス金利の影響で、資金がかりやすくなっています。

 

銀行に定期預金していても、今ではスズメの涙ほどの金利しか
つきません。。。

 

土地があれば、アパートを建てて、低金利で借りて、利回りが
得られて、相続対策になります、、、

 

そして、30年一括借り上げ保証という話で、農家の方などが
アパートを建ててきました。

 

ただし、そこには大きな落とし穴があることは、あまり知られて
いませんでした。

 

私たちの業界では、すでに周知の事実となっていましたが、
アパート収支に対する見直し条項の問題です。

 

新築アパートも最初は、家賃も高くほぼ満室で推移します。

 

しかし、数年経つと、家賃も最初に設定したものから、徐々に
落ちてきます。

 

そうすると、下落した家賃分を一括借り上げしている会社が
負担しなければなりません。

 

でも、一括借り上げした会社は、損をしたくありませんので、
借り上げした家賃の減額をしてくる仕組みになっています。

 

このことは、本来は最初から地主さんによく説明しなければ
ならないものです。

 

しかし、このことを最初に話すると、契約が取れないという
現場の事情から、曖昧な説明しかしてきてませんでした。

 

本来なら個人である地主さんは法律で守られる立場なのですが、
アパートオーナーは、個人でも経営者という立場になります。

 

ゆえに、消費者法などの法律では保護されず、問題が多発して
おり、全国で訴訟が起きている状況です。

 

そして、漸くでありますが、国土交通省は、今月1日から、
一括借り上げ家主への減額説明を義務化しました。

 

まず最初に、

 

『賃貸住宅管理業者登録者制度の規定と業務処理準則を改定』

 

しました。

 

改定内容は、一括借り上げ家賃を減額する可能性について家主へ
の説明責任を明確にしました。

 

ただし、今のところ、登録制度はあくまで任意だということの
ようです。

 

賃貸管理は、宅地建物取引業者登録は必要ないので、宅建業法の
範囲外となります。

 

この問題を解消するには、賃貸管理を法律で制定する必要が急務
となっていますが、その見通しはまだ立っていないようです。

 

空き家問題も取り沙汰される中、これから、土地活用については、
時代の曲がり角に差し掛かっているのではないでしょうか。

 

 

 

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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 山下史昭

 

 

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お役立ち不動産情報 9/26/2016

 

From:佐藤 千智

オフィスより、、、

 

 

 

 

アイーナホーム 事務スタッフの佐藤です。

 

9/26/2016の函館・北斗市・七飯町のお役立ち不動産情報局からのお知らせです。

 

今週のオープンハウス情報のご紹介、不動産情報宅配便のお知らせをさせて戴きます。

 

函館市・北斗市・七飯町で不動産を売りたい方、買いたい方は、
フリーダイヤル 0120-949-117 までお気軽にお問い合わせ下さい♪

 

 

それでは、次回のお役立ち情報をお楽しみに♪

 

ー親身な受付であなたをサポート致します
 事務スタッフ 佐藤 千智

 

 

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不動産売り出し前の流れ

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                         

 

長女が夏休みに書いた読書感想文が、学年の中から選ばれて、
北斗市のコンクールに提出することになりました。

 

そして、昨日帰宅するとその結果が来ており、初の入選で
表彰状を戴きました。

 

何かを一生懸命やり遂げて認められることは、嬉しいことです。

 

最優秀作品には選ばれませんでしたが、今回の入選で
本人もやる気と自信がついたようでした。

 

私は小さい時は、本読んだり作文書いたりすることが、
実は苦手でした。。。

 

作文で入選したという経験もなく、国語の成績もあまり
よくありませんでした。

 

それが今では、毎日読書して、メルマガ書き、ニュースレターや
小冊子を書いたり、、、

 

それと、動画などのシナリオ作ったりと、映画監督のようなことも
してたりします。(笑)

 

毎日書くのは大変ですが、それでも、毎日歯磨きするのと同じくらい、
書いてないと気持ちが落ち着かないようになっています。

 

これからも、長女の作文入選したことを励みに、皆様に役立つ情報を
お届けしていきたいと思います。

 

不動産売却の流れ【売り出す前にすべきこと】

 

さて、不動産を売り出す前までの流れについてのお話です。

 

大切な点が3つありますので、ご紹介いたします。

 

まずは、

 

「不動産会社へ連絡をする」

 

ことになります。

 

この時に、ただ売りたいと言っても、相手にはよく伝わりません。

 

住所や地番、土地・建物の面積・築年数くらいは準備するように
しましょう。

 

そして、不動産会社の担当者に来てもらい、

 

「面談・実査定」

 

をしてもらいます。

 

この時には担当者に、「売却理由」や「希望条件」などをはっきりと
伝えるようにしましょう。

 

そして、3番に、

 

「媒介契約を締結」

 

することになります。

 

不動産会社の担当者に面談した後に、内容を見て、どこの不動産会社に
依頼するかを決めます。

 

媒介契約の内容を確認した後に、署名捺印をして、不動産会社へ
売却依頼を正式に行います。

 

もう一度まとめますと、

 

「不動産会社へ連絡をする」
「担当者と面談し査定してもらう」
「媒介契約を結ぶ」

 

という以上の3つの点が、売り出し前に行う流れで、重要な点に
なります。

 

この点を抑えておけば、不動産会社へ売却依頼した時もスムーズに
対応してもらえますので、ぜひ覚えておき実践してみて下さい。

 

 

  

 

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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From:山下史昭

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20日に国土交通省は、7月1日時点の基準地価
(都道府県地価)を公表しました。

 

公示価格と似たような位置付けの地価で、基準地価は
都道府県価格調査とも呼ばれています。

 

バブル崩壊以降、住宅地は全国平均で25年連続の下落。

 

それでも、下げ幅は7年連続で縮小傾向になっています。

 

道内は住宅地がマイナス1.7%、商業地が同マイナス1.0%
でしたが、ともに6年連続で下落幅は縮小。

 

道内でも札幌は商業地で上昇率が7.3%、ニセコに近い
倶知安町横山では、27.3%と全国でも一番の伸びでした。

 

今年新幹線開業を迎えた函館地域では、住宅地1.6%、
商業地0.9%の下落。

 

新幹線効果は、地価にははっきりした形で現れていませんが、
下げ幅が縮小しているのは朗報ですね。

 

土地の価格には、「一物四価」と言われ、「売買価格」以外に
4つの価格があります。

 

不動産査定する時に、大切なこの4つの価格について簡単に
説明します。

 

一つ目は、

 

「地価公示価格」

 

国土交通省が毎年1月1日評価基準日を設け、3月下旬に
公示します。

 

標準地を選び、最新の取引事例や収益性なども加味し、国内の
土地評価の基準とされています。

 

二つ目は、

 

「路線価」

 

国税庁が毎年1月1日評価をして、8月頃に発表されます。

 

地価公示価格・売買事例をもとに評価され、地価公示価格の
8割が目安になっています。

 

また、路線価は、相続税、贈与税、地価税を算定する基準となる
価格です。

 

三つ目は、

 

「固定資産税評価額」

 

3年毎の1月1日に見直しされ、地価公示価格の7割程度が目安
となります。

 

固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税の算定に利用
され、住まいと密接に関係しています。

 

四つ目は、

 

「基準地価」

 

毎年7月1日が評価基準日で、9月頃発表されます。

 

不動産鑑定士が調査をし価格評価します。

 

地価公示価格と並んで国内の土地取引価格の目安になっています。

 

土地を査定する時には、この価格の他に、成約データが比較して、
現地の個別状況を見て、総合的に算出していきます。

 

一部を除いては、インターネットなどでも閲覧が可能ですので、
自分でも調べることは可能です。

 

また、不動産会社へ査定を依頼した時には、固定資産税評価額は
聞かれます。

 

最新の固定資産税通知書に記載されていますので、予め用意して
おきましょう。

 

そうすれば、不動産査定依頼した際にも、スムーズに対応して
もらえますので、覚えておいて下さい。

 

 

  

 

       

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