物件レポートや、日々の出来事を綴った社長ブログです。

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                         

　　

前職で一緒の時期に働いていた同僚二人が、独立開業する
というので、お祝いに行ってきました。

 

二人とも、賃貸部門に在籍していたので、賃貸仲介と管理
をメインに業務を行っていくようです。

 

私が独立した時は、あまり資金的余裕がなく、開業のハガキも
手作りして送付したのを覚えてます。

 

でも、彼らの案内状は印刷会社へ依頼しているもので、
とても立派でした。

 

オフィスにも行ってみたのですが、新品の机を買い揃えて、
最初からスタッフもおり、羨ましい限りです。。。

 

わたしの場合は、最初は誰も雇わず、一人からのスタート
でした。

 

「雇わない」のではなく、資金がなくて「雇えなかった」
というのが、正しい言い方になります。

 

誰も手伝ってくれないので、全部一人でやらなければならず、
会社終わるのが夜中になっていたことも度々あり、
正直大変な時期が結構続きました。。。

 

彼らの事務所は広くて、場所のいいところですが、
家賃は結構すると思います。

 

賃貸はお店にお客様が集まると傾向にあるので、立地と
それなりのスペースが必要です。

 

私は、売買がメインだったので、飛び込みなどでお店に
来店するケースは少ないため、事務所に費用をかける
よりは、物件の広告に費用をかけてきました。

 

不動産売買物件の効果的な宣伝方法とは？

 

ここで、不動産会社が売買仲介で行う広告活動について
お話ししたいと思います。

 

大きく分けて、３つの広告活動があります。

 

まず、一つ目は、不動産業者間で情報交換がおこなれる
レインズ登録による不動産会社向けの広告なります。

 

レインズ（不動産流通標準情報システム）は、会員である
不動産会社がリアルタイムで情報共有できる仕組みです。

 

こちらに物件登録すると、他業者の購入見込み客にも情報
が届きます。

 

売主様が複数の業者に依頼する必要がなく、すべての宅地建物業者に、
物件情報が渡ります。

 

レインズ登録は、早期成約するためには必須のものになります。

 

次に、二つ目は、ポスティング・新聞折込などの紙面広告です。

 

これは、地域を絞り配布することで、一番買い手に情報が届く、
攻めの広告になります。

 

しかし、不動産会社からすれば、一番費用が掛かるので、折込広告
をしている会社は少ないのが現状です。

 

そして、最後の三つ目は、インターネット広告になります。

 

ポータルサイト（ヤフー、不動産連合隊など）、不動産会社の自社
サイトに物件情報を掲載します。

 

予め不動産を探している方が、インターネットで検索されているので、
一番熱を帯びた状態の見込み客にリーチできます。

 

だだし、受け身の広告なので、インターネットで積極的に探されて
いない人には、情報は届かない欠点があります。

 

今では、チラシからインターネットで更に詳しい情報を見るという
ユーザーが増えてきました。

 

「攻め」の紙面広告と「受け身」のネット広告をうまく融合させる
ことで、物件の成約率は大きく変化してきます。

 

広告宣伝について、もう一度まとめますと、

 

●不動産業者向け広告（レインズ登録）
●紙面広告（新聞・チラシ）
●インターネット広告

 

これらを上手に融合させて、物件情報を広めてゆくことが、早期成約
の鍵になります。

 

これから不動産売却を依頼する際には、この広告活動のポイントを
チェックして、ベスト不動産会社を選択するようにしましょう。

　　　　　　　

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
　山下史昭

 

 

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担当　山下　史昭（やました　ふみあき）

 

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From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

 

不動産を売るとき、いつ売れるのか、いくらで売れるのか、
売れたお金でどうしたいか、などを決めるのに、目標を設定
することは大切なことです。

 

不動産を売る際に、失敗しないための目標設定の方法の
大事な３つポイントを動画で解説いたします。

 

このことを実践すれば、不動産を売るときの目標設定
はマスターできますので、ぜひ実践してみて下さい。

 

次回の不動産売却動画セミナーをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
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最近、２０～３０代の子育て家庭では、ほとんど新聞を
購読してないようです。

 

家計も大変だということもあるのでしょうが、新聞で得ている
情報は、簡単にインターネットでも見れてしまう時代です。

 

主要全国紙の朝刊販売数は、2014年から2015年の一年で、
111.5万部も部数が減少し、4169万部となりました。

 

4,000万部を割り込むのも時間の問題ですね。

 

また、一世帯あたりの部数は、１部を割り込み、2015年には、
0.80部となっています。

 

昔は、一世帯で一つ以上の新聞を購読していたこともあり
ましたね。

 

確か、私が子供のときは、地方紙の他に、スポーツ新聞なども
購読してた記憶があります。

 

消費税が増税されるときは、新聞は据え置きになる予定ですが、
それでも減少に歯止めが掛からないでしょう。

 

私の世代は、まだ紙媒体には馴染みがありますが、これから若い
世代は、ますます紙媒体から離れていってしまうのでしょうか？

 

部数が減ってしまうと、新聞媒体で宣伝に依存していても効果が
出なくなってしまいます。

 

不動産売買物件の効果的な宣伝方法とは？

 

そこで、広告宣伝を効果的に行うためにはどうしたらいいか、
ついてお話しします。

 

ポイントは、３つあります。

 

まず一つ目は、

 

「どの市場をターゲットにするか？」

 

という点です。

 

一般的な不動産は、広告したい物件から、購入希望者が近く
にいる確率が高く、そこを重点的に広告する必要があります。

 

広告したい物件から、何十キロも離れたところで宣伝しても、
あまり効果が得られないでしょう。

 

そして、二つ目は、

 

「伝えたい内容が書かれているか？」

 

という点になります。

 

購入希望者に、ここを知ってほしいというところが、しっかり
と伝えられているかが大切になります。

 

その内容によっては、大きく反響が違ってきますので、物件の
特徴を魅力的に伝える必要があります。

 

最後の三つ目は、

 

「どの媒体で広告するか？」

 

という点です。

 

例えば、チラシ、雑誌、ウェブページ、動画サイトなど、
いろいろな媒体があります。

 

不動産物件は、不特定多数の中から購入希望者が見つかる
傾向にあります。

 

先ほど、新聞部数は減っていると話しましたが、それでも、
新聞しか見てない方もいらっしゃいます。

 

そこで、特定の媒体に偏ることなく、地域を絞り万遍なく
宣伝広告することが望ましいと言えます。

 

もう一度まとめますと、

 

1.買いたい人に情報が届いているか？
2.買いたい人に特徴が伝わっているか？
3.複数の媒体で広告しているか？

 

以上の３つが、あなたの物件を広告する際に一番重要な点
になります。

 

依頼する前に、どのように宣伝広告してくれるのかを担当者
に聞いて、一番良く広告宣伝してくれる会社を探してみて下さい。

　　　　　　　

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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お祭りが近くの神社であり、妻が子供たちを連れて行って
きました。

 

屋台があり、子供達が好きそうなものがたくさんあるので、
行く前に一つ提案をしたそうです。

 

一人に５００円づつ配り、その範囲で自分で好きなものを
買うというルールにしました。

 

長女は、真剣に５００円内で買えるものを物色してたそうです。

 

次女は、ポンポンポンと好きなものを金額を気にせずに買い、
すぐにお金が底を尽きてしまいました。。。

 

計画的に使わないとなくなることを教える良い機会なので、
次女にはよく言い聞かせておいたようです。

 

不動産を売るためにお金について考えておくべきこと

 

そこで、今回は、不動産を売るための「お金」についての
話をしたいと思います。

 

不動産を売って、そのお金で何をするかが問題になります。

 

不動産を売ったお金で、住み替えをするだとか、老後の資金
に充てるとか、様々な目的が挙げられます。

 

お金そのものが目的になってしまうと、人間の欲が出てしまい、
不動産売却に失敗してしまう恐れがあります。

 

お金は、目的を達成するための手段にすぎませんので、ここを
正しく理解しておく必要があります。

 

ポイントは、３つあります。

 

一つ目は、

 

「売れる値段か？」

 

という点です。

 

不動産会社で査定してもらった際に、売れる価格の根拠が、
しっかり説明されているか？が重要になってきます。

 

過去の成約事例、物件の現状、現在の供給状況などが、実査定
をしてもらった際に、説明があるかが大切になります。

 

そして、二つ目は、

 

「売るための諸経費」

 

についてです。

 

売却経費の主なものには、印紙税、司法書士費用、不動産仲介手数料
などがあります。

 

実査定時には、単に査定金額だけしか教えてくれない不動産会社も
あります。

 

後から知らない請求をされないように、売る前に諸費用を確認
することが大切です。

 

最後の三つ目は、

 

「売った後の税金」

 

についてです。

 

売れた後に、譲渡税がかかる場合があります。

 

その場合は、売れた年の翌年に確定申告をして、税金を納めなければ
なりません。

 

税金のことを知らなくて、売れたお金を全て使ってしまい、後から
多額の税金の納付書が届いて驚いてしまう方もおります。

 

そうならないために、事前に確認しておく必要があります。

 

お金について大切なポイントをまとめますと、

 

「売れる値段か？」
「売るための諸経費はどうか？」
「売った後に税金はかかるか？」

 

以上の話が、不動産を売るための「お金」について、一番大切な
点になります。

 

これから、不動産を売却される方は、「お金」について、あなたと
一緒に考えてくれる、専門家に相談してみて下さい。

　　　　　　　

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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函館に朗報です。

 

先日のニュースでご存知の方もいらっしゃるかと思いますが、
JR函館駅に隣接する約3,000坪の土地の開発事業者が決定しました。

 

開発者は、住宅業界最大手の大和ハウス工業（大阪市）に内定です。

 

函館市は１０月に正式決定をする方向で、調整しているとのことです。

 

計画によると、大型ホテルや物販・飲食店が入った１３階建て複合施設
を建設し、2019年5月開業予定になるそうです。

 

事業費は総額で５０億円が見込まれており、函館では近年稀にみる民間
での大型投資です。

 

また、複合施設では、ホテルや物販・飲食テナントが入る平屋の店舗棟
など延べ１万３千平方メートルにもなります。

 

江戸時代の宿場をイメージした外観で、ホテルは客室が約３００室備
わっています。

 

そして、最近多くなってきた長期滞在者に対応した調理ができる
キッチン付き客室も設けるようです。

 

イベントを開催できる交流広場や駐車場も整備して、人が集まる
スポットとして注目を集めそうですね。

 

ここまでの道のりも決して楽ではありませんでした。

 

事業者が決定しない時期が長く続き、決まりかけたと思ったら、
計画が頓挫してしまうこともあり、一筋縄ではいきませんでした。

 

買うより売ることが難しい３つ理由

 

不動産売買も、実は「買う」より「売る」が難しいと言われています。

 

そこで、不動産を買うよりも売るのが大変な理由についてお話しします。

 

一番目に、現在の市場は「買い手市場」であることが挙げられます。

 

バブルの頃は、「売り手市場」でしたが、バブル崩壊後は、完全に
立ち場が逆転してしまいました。

 

あのバブル当時よりも、高く売れたと話はこちらでも聞いたことは
ありません。

 

そして、２番目は、「売りたい価格」と「売れる価格」との違いです。

 

査定してもらった売れる価格が1,500万円で、売りたい価格が
2,000万円の場合、

 

買い手市場の今は、売れる価格よりも大幅に金額を上回って販売する
のは難しいと言えます。

 

売主さまから売りたい価格で、すんなり受けてしまう不動産会社は、
一見受けが良いですが、

 

売れない価格で受けても売れ残り、査定金額以上に下げてしまうので、
それでは売主さまが損をするだけになってしまいます。

 

そして、３番目は、売るには広告宣伝が必要になります。

 

買うために広告宣伝する必要はないですが、売るにはどんなに良い物件
でも買いたい方へリーチしなければ購入してもらえません。

 

あらゆる広告媒体を使い、買いたい方に物件の魅了を伝えるためには、
お金とノウハウが必要になります。

 

買うより難しい理由をまとめますと、

 

1.不動産は買い手市場である
2.売りたい価格と売れる価格の違いがある
3.売るには広告宣伝が必要

 

以上の３つを理解することが、不動産売却成功の大切なキーポイント
になります。

 

これから不動産売却の実践をする場合には、是非この３つの点を参考に、
不動産会社を選ぶようにして下さい。

　　　　　　　

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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