アイーナホームの社長ブログ

2017年2月のブログ

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                      

 

今朝の東京は快晴です。 これから戻ります。 #hakodate #tokyo #hokutoshi #ainahome #fudosan #nanaechou

株式会社アイーナホームさん(@ainahome)が投稿した写真 -

先日、東京へ行ってまいりました。

 

滞在時間は、一泊しても約15時間程度でしたので、あまり行ってきた
という感覚はないです。。。

 

その間は、移動しながら、スタッフに指示を出していたのですが、

 

「社長って、出張先にパソコン持ち歩いているのですか?」

 

とスタッフに聞かれました。

 

以前は、持ち歩いてたのですが、今はタブレットとスマホだけ
にしています。

 

でも、便利な「チャットワーク」というアプリがあり、これで会社の
全スタッフに移動しながら指示を出しています。

 

スタッフは、まだ「社長は出張中にどうやって仕事してるのだろう?」
と疑問に思っていたるようですが、、、

 

さて、不動産売買契約をするために、通常買い手から手付金をもらいます。

 

これは、契約書には、「手付金は、残代金支払いのときに売買代金の
一部として充当する」と記載されています。

 

しかし、本来、手付金は、売買代金の一部ではなく、契約時に売り手に一度
預けて、売買代金を全額支払う際に、売主から返還してもらうものとされています。

 

実務では、便宜上、これを売買代金の一部にし、引渡し時に残りの売買金額
を支払います。

 

この手付金の額ですが、一般的に売買代金の5~10%程度が適切と言われて
います。

 

例えば、売買金額が1,500万円の場合は、75万~150万円の範囲で
手付金額を決めるといいでしょう。

 

買い手が現金なら、購入申込書の提示があった時点で、このような取り決め
を行います。

 

でも、1,000万円以上の金額帯になると、買い手が現金で購入すると
いうより、住宅ローンで購入するというケースが多くなります。

 

その時に注意しなければならない点が、「手付金の額」です。

 

現在では、住宅ローンで借り入れする際に、買い手の状況にもよりますが、
物件価格に加え、諸経費まで借りることが可能です。

 

ですので、極端な話、頭金を一円も入れずに物件購入ができてしまいます。

 

住宅ローンは、最後の物件引渡しの時に融資されますので、契約時には
自己資金で賄うことになります。

 

そこで、手付金をやたら低い価格を提示してくる場合が出てきます。

 

手付金「無し」で依頼してくる場合もあったりします。

 

手付金が、なぜ低くてはダメかという理由があります。

 

売買契約の中には、「手付解除」という項目があります。

 

契約からある一定期間は、買主が手付金を放棄して契約を解除することが
できることになっています。

 

売り手は、その手付金を返還して、その同額の金額を上乗せして、
買い手に返せば、理由を問わず契約を一方的に解約できてしまいます。

 

そのため、あまり低い金額で手付を受け取ってしまうと、簡単に契約を
解除されてしまいます。

 

それでは、引渡しの準備をしていたものが全て水の泡になり、売り手としては、
たまったものではありません。

 

もし、あまりにも低い金額での手付金額であった場合は、手付金額を引き上げて
もらう交渉するのが、一つの方法です。

 

簡単に解除できない金額まで上げてもらえば売り手のリスクも軽減できます。

 

また、どうしても買い手が出せない場合は、「手付解除」の条項を削除して
もらいましょう。

 

その場合は、買い手が契約解除を求めた場合は、契約履行を要求するか、
契約解除して違約金を請求するか、選択権は売主側にあります。

 

最後にまとめると、

 

1.手付金は5~10%が目安
2.手付金が低い場合は、引き上げをお願いする。
3.引き上げが無理なら、「手付解除」をつけない。

 

この3つのポイントは、とても大切ですので、依頼している担当者と相談
しながら、契約準備にするようにして下さい。

  

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
 山下史昭

 

 

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