アイーナホームの社長ブログ

2017年3月のブログ

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

今日は、次女の6歳の誕生日です♪

 

昨日の時点では、本人は、誕生日パーティーをやると張り切っていました。

 

今朝、妻に、

 

「メイの誕生日パーティーやるの?」

 

と聞いたところ、

 

「忙しく何も予定してないよ〜。どうしよう?」

 

という返事でした。。。

 

とにかく、折角の誕生日なので、残業せずに、早めに帰宅して、
娘に付き合ってあげようと思ってます。
(付き合ってもらえるのも、あと少しかもしれないので、、、泣)

 

土地や住宅の売買を行う際の契約書は、通常は不動産会社で作成します。

 

そして、その内容については、ある一定基準により決められています。

 

ですので、契約書自体は、売主、買主どちらかが有利になるような内容
ではありません。

 

特に大手の会社では、形式が変えられない書式のため、融通が効かない
契約書になることもあります。

 

また、不動産会社が守らなければならない「宅地建物取引業法」により、
「契約書に明記する事項」は明確に定められています。

 

ですので、契約書そのものについては、宅地建物業の免許を持っている
不動産会社であれば、安心してもらって大丈夫です。

 

しかし、売主としてしっかりと確認しなけれがならないことがあります。

 

それは、「手付金」です。

 

この手付金は、契約をしたことを証するお金です。

 

また、契約から一定期間は、手付金をもとにして無条件に契約を解除
できるというものです。

 

手付金による契約解除については、「解除する理由」は、一切問われる
ことはありません。

 

買い手は、「支払い済みの手付金を放棄」して、契約を解除できます。

 

逆に売り手は、「受領済みの手付金に手付金同等額を合わせて買主に支払う」
ことで契約をキャンセルできます。

 

業界では、「手付け倍返し」という言われています。

 

それでは、「手付金を放棄して契約をキャンセルする買い手がいるの?」
ということですが、たびたびキャンセルになるケースがあります。

 

例えば、手付金が少額の場合、買い手が、

 

「他にもいい物件があったので、こちらをキャンセルしてそちらに
決めました。」

 

ということが起こります。

 

その際に、売り手であるあなたは、

 

「ちょっと待って下さい!」

 

と言いたいところですが、買い手がキャンセルを撤回しないようなら、
それ以上どうすることもできません。

 

そうなると、売り手としては、契約解除されないように、手付金は
多ければ多いほど良いということになります。

 

また、手付解除ができる期間というのが定められています。

 

こちらも、長い期間を設定しておくと、解除されてしまう恐れが
出てきます。

 

一般的には、「売買契約の日から2週間程度」の期間を設けます。

 

売買契約書をチェックするときには、

 

●手付金の額は少なすぎないか?
 

●手付解除の期間は短すぎないか?

 

を、しっかりと確認するようにしましょう。

  

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
 山下史昭

 

 

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From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

購入申込書は買い手から意思表示です。

 

見学した方が、あなたの家を気に入り、「買いたい!」となりました。

 

でも、口頭だけの意思表示は、あまり当てにならないですよね。

 

それを鵜呑みにして、契約準備していたら、突然のキャンセル・・・

 

人の心は移り気です。。。

 

かと言って、いきなり契約というのも、お互いの条件が分からないので、
すぐには難しい…

 

そこで、先ずは、買い手から意思表示を明確にするために、
「購入申込書」を提出してもらいます。

 

不動産業界では、これを「買付証明」と言ったりします。

 

購入申込書は、不動産会社が「買い手の意思と希望条件」を書面
にしたものです。

 

「買いたい」となったら、これを先に、売り手に届けます。

 

購入申込書には、次のようなことが書かれています。

 

・購入希望者氏名・住所
・購入希望者の押印
・購入したい物件概要(所在地、土地・建物面積等)
・買い手の希望価格
・住宅ローン利用の有無
・契約時の手付金額
・契約の希望日
・引渡しの希望日
・その他条件等

 

「申込入ったから、もう売れた!」

 

でも、ここで安心してはいけません。

 

なぜなら、申込の内容をよく吟味しなければならないからです。

 

よく売買に慣れていない会社では、これで売主を説得し、契約を
どんどん進めていき、売主側の退去予定まで、決めてしまう場合
があります。

 

でも、契約後に、突然のキャンセル…!

 

一体どういうことかと聞くと、住宅ローンの承認が否決されたとのこと…

 

買い手は「住宅ローン融資特約」という条件をつけているため、
住宅ローンの承認が受けられなくても、契約違反にはなりません。

 

そのため、買い手はペナルティー無しに、契約を白紙撤回できます。

 

逆に、売り手が退去のために費やした費用や労力に対しての損害が
かかりますが、誰にも請求できなくなってしまいます。

 

買い手の条件の中に、「住宅ローン利用あり」となっていたら、まずは
事前審査で仮承認が下りているか、確認が必要になります。

 

こういうところをしっかりと精査しないと、後で損害を被るのは売主側
です。

 

購入申込書は、依頼している不動産会社で、経験がある担当者によく
調べてもらうようにして下さい。

 

不確かなところがあるようなら、商談する前に買い手側から購入条件を
聞きましょう。

 

そして、買い手が買える準備が整っていて、契約後にキャンセルする
ようなことがないかも、しっかりと見極めてもらうようにして下さい。

  

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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 山下史昭

 

 

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