アイーナホームの社長ブログ

2017年12月のブログ

不動産を売らずに貸した場合

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

不動産を売らずに賃貸に出すことを考えている人もいます。

 

賃貸のメリットもありますが、デメリットもあります。

 

賃貸に出して、後悔しないためには、双方のことを頭に入れてから、
どちらにするかを考えておく必要があります。

 

それでは、賃貸にした場合のメリットはどのようなものか、
いくつか紹介したいと思います。

 

まず一つ目は、

 

「不労所得が得られる」

 

ことがあげられます。

 

家賃収入を安定的に得られることができれば、
家計への大きな足しになります。

 

立地の良い分譲マンションや一戸建てなどは、人気が高く
家賃を高めに設定することもできます。

 

3LDK以上のファミリー向け物件は、長く借りてくれる傾向に
あるので、安定した貸家経営ができるメリットがあります。

 

そして、2つ目のメリットとして、

 

「節税対策」

 

があります。

 

所有物件を賃貸に出すことで、物件の維持管理に掛かっていた
費用を経費として計上することができます。

 

例えば、毎年かかる固定資産税や火災保険料も経費として計上
できますので、その分所得を圧縮することができます。

 

また、リフォームして貸した場合は、減価償却費として計上
することにより、家賃収入から引くことができますので、
節税効果があります。

 

3つ目として、

 

「戻る家がある」

 

ことで、精神的安定を得られる場合があります。

 

また、いずれ戻ってくるかもしれない…

 

新しいところで住んでみたものの、やはり前の家が良かった…

 

と思う方もいるでしょう。

 

家を売却してしまったら、戻ることがない…

 

そういう不安を覚える売主様も少なからずいらっしゃいます。

 

でも、一時的に貸している場合、借主が退去したら、
またそこに戻って住むという選択肢を持つことができます。

 

介護施設に入所したけれど、一時的に貸し出して入れば、
家賃収入も得られます。

 

そして、所有者にっても、また元気になれば戻る家がある
という希望にもなります。

 

売らずに賃貸に出した場合のメリットをおさらいすると、

 

●賃貸収入が得られる
●税金対策ができる
●何かあっても戻る家がある

 

という、3つの利点があるので、検討される方も多くいらっしゃいます。

 

でも、貸すことはいいことばかりのように聞こえますが、
デメリットもあります。

 

家を貸すことも経営である以上、「リスク(危険)」が伴います。

 

全国の空き家は、2013年時点で820万戸で10戸に1戸の
割合でしたが、その数は更に増えることが、今後予想されています。

 

そうすると、地域によっては、不動産下落が著しく、最終的に
売れない物件になってしまう恐れがあります。

 

貸し出す時は、短期的な視点だけでなく、長期的な予測の中で、
運用を考えることが大切です。

 

専門家のアドバイスを受けて、慎重に判断するようにしましょう。

  

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
 山下史昭

 

 

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From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

不動産を売却することに悩んでいる売主様は数多く
いらっしゃいます。

 

売らないという選択もあります。

 

その場合は、どのような方法があるのか?

 

ここで、一緒に考えてみましょう。

 

先ずは、

 

1.賃貸に出す

 

書店に行くと、沢山の不動産投資の本が出版
されていますよね。

 

今、不動産投資が一般の方にも注目をされています。

 

売却しないで、貸したらどうか、という相談はよく
受けることがあります。

 

貸すためには、需要があるのか、が重要です。

 

また、需要があっても、多くの貸家・アパートが乱立
している地域では、競争が激しくなります。

 

競争によって、入居者が決まらない空き家リスクもあります。

 

また、貸し出すにあたっては、リフォームが必要ならば、
修繕の仕方にも工夫が必要になります。

 

その上で、どのくらいの家賃設定にして貸し出すことが
できるのか決める必要があります。

 

そして、掛けた費用をどのくらいで回収できるのかを
想定します。

 

収支が黒字になりそうなら、貸してもメリットがある
と思います。

 

しかし、結構手間の割には儲けにならないケースも
多くあります。

 

2.老後の年金代わりにする

 

「リバースモーゲージ」という金融商品を使い、
所有する物件で年金代わりにする方法があります。

 

ある一定年齢(55歳や60歳)以上の人を対象にした
融資商品となります。

 

これは、一般的な住宅ローンと違い、毎月のお支払いは
利息のみとなります。

 

そして、融資期間は終身で、借入した方がなくなられたら、
物件の売却等などにより、相続人の方へ全額返済してもらう
ことになります。

 

生きている間は物件を売らずに、ゆとりある生活を送るための
老後資金を借りることができます。

 

ただし、注意すべき点があります。

 

一つ目としては、エリアや物件に制限があります。

 

融資ができる地域については、担保評価が高いことが前提と
なります。

 

物件についても、一戸建てがメインとなり、アパートや
マンションに対応してない場合があります。

 

そして、二つ目としては、担保評価に対して融資額が
50%といった限度が決められていることです。

 

あまりにも融資額が低いために、一層のこと売却した方が
有利ということもあります。

 

また、3つ目としては、金利上昇、受給年金額や不動産
価格下落リスクがあることです。

 

将来、金利の上昇があれば、金利の支払いが大きな負担
になることもあります。

 

そして、受給年金や不動産価格が下がると、支払いが
困難になり、子孫に借金を残してしまう恐れが出てきます。

 

この3つについては、リバースモーゲージを考える際には、
とても大切です。

 

貸すことを検討する際にも、専門家に相談して、売却する
場合と比較してみることをおすすめ致します。

  

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

親が高齢になり、施設に入所されたり、子供ところへ
引き取られていくことが最近多くなっています。

 

親が家を出た後、その自宅が空き家となるわけですが、
それを今後どう活用するかが問題となります。

 

そのまま空き家のままで置いておくと、当然ですが維持管理コストが
かかってきます。

 

外壁や屋根も経年劣化により、傷みが出てきますので、補修修理が
必要になってきます。

 

庭などがある場合は、庭木の剪定や草刈りなど必要になってきます。

 

あまり放置すると、木の枝や雑草が隣まで伸びてしまい、
苦情になってしまいます。

 

また、水を流さずに数年放置すると、配管も錆びついてきたり、
排水の匂いも室内に上がってきて、家中に匂いが充満して、
臭くなってしまいます。

 

特に、木造住宅は人が済まなくなると傷みが早くなってきます。

 

木造は湿気に弱いので、換気をこまめにしていないと、結露が
発生したりします。

 

そして、半年もしたら歪みが出てきて、扉の立て付けが
悪くなったりします。

 

管理を怠れば、あっという間に老朽化が進み、建物も朽ち果て、
見栄えが悪くなり、一戸建てでは売れなくなってしまいます。

 

以上のことを考えると、将来的に誰も住む予定がないなら、
なるべく早く売った方がいいでしょう。

 

売るまでの期間としては、3年以内が一つの目安になります。

 

これには、理由があります。

 

もちろん、家が傷む前に売却した方がいいという理由もあるのですが、
もう一つの理由としては、「税金の問題」です。

 

住宅を売った時に売却益が発生すると、譲渡所得となり、
税金がかかってきます。

 

しかし、人が住まなくなってから、3年以内に居住用財産を
売った時には、売却益のうち3,000万円まで特別控除を
受けることができます。

 

税法上では、空き家になってから3年が経過した年の
12月31日までに売却すればいいことになっています。

 

ただし、これは居住用住宅に限られます。

 

一時的に入居してたり、別荘などのような主に趣味、娯楽または
保養のために所有していた家屋には適用されません。

 

親が生きている間に空き家になった家を3年以内に売却すれば、
3,000万円まで売却益が出ても、親に譲渡所得税は課税されない
ことになります。

 

家の価値が下がり、税金が課せられる前の、

 

【空き家になってから3年以内に売却すること】

 

が重要です。

 

人が住まなくなってしまう家がある場合や既に空き家を所有
している際には、3年以内に売却することを目安に、考えて
みてはいかがでしょうか。

  

       

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