物件レポートや、日々の出来事を綴った社長ブログです。

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

 

先日東京まで日帰り出張してきました。

 

函館に比べると、雪がない分とても快適ですよね。

 

函館市内では除雪が追いつかないため、住宅街にちょっと入ると、
車が埋まってしまい、住民の方は困っています。。。

 

今は気温が下がらないので、そのまま雪が残っている状態で、
まだこれから降りそうな予報がでています。

 

雪解けになると更に道路がひどい状態になるので、
今のうちになんとか除雪してほしいものです。

 

さて、世の中には、

 

「何が何でも儲けたい！」

 

と考えている人や会社がありますよね。

 

最近では、売主になりすまし、買い手から売買代金を騙し取る
詐欺師がニュースで話題になりました。。。

 

でも、真当な商売は、お客様があってのことなので、
何をしてもいいと言うことではありませんよね。

 

不動産売買仲介をしている会社では、仲介手数料が儲けの源になります。

 

そして、不動産仲介には大きく分けて２つのタイプがあります。

 

それは、片手取引と両手取引です。

 

片手取引は、売主側にA社、買主側にB社のように、
それぞれ不動産会社がついているケースです。

 

取引が成立すると、A社は売主から、B社は買主から手数料を
いただくことになります。

 

一般に、成立価格が４００万円超は、３％＋６万円に消費税です。

 

両手取引は、売り手と買い手の間に一社だけ入り、
取引を行うケースです。

 

自社で売主さまから預かった物件をを、自社で買主さまを
見つけて取引するケースです。

 

そうすると、売り手と買い手から手数料をもらうことができるので、
片手取引の２倍の手数料を得ることができます。

 

ダブルで手数料を受け取ることができるので、

 

「不動産会社では自社で決めるのが基本」

 

だとしているところがあります。

 

でも、裏事情に詳しい不動産会社では、早く買い手を見つけて
両手取引を決めるためにも、できるだけ安い価格を設定したい
と考えます。

 

また、ノルマが厳しい営業マンは、売主さまの意向に反して、
安値での販売に誘導して、売上アップを狙い、両手取引を目指します。

 

また、両手取引に関連して「囲い込み」もよく行われます。

 

囲い込みとは、自社で売却依頼を受けた物件に、他社から問い合わせが
入っても紹介をしないことを言います。

 

例えば、A社が売主から媒介依頼（専任もしくは専属専任媒介契約）
を受けたら、業者間不動産情報ネットワークである「レインズ」に
物件情報を登録する義務が生じます。

 

これは、宅地建物取引業法により、法律で定められているのですが、
守られていないことが問題になっていて、厳しい罰則規定が求められています。

 

また、登録を行っていても、他社からの問い合わせに、

 

「この物件は商談中で、契約に向けて交渉中です。」

 

などと理由をつけては、断ろうとします。

 

両手取引を狙っているので、他業者の顧客を物件に紹介させないように
囲い込みんでしまいます。

 

売主さまは、物件を囲い込まれることで、せっかくの売却チャンスを
逃したことになります。

 

囲い込みは不正行為なのですが、大手不動産会社でも
横行しているのが実態です。

 

これは最近問題となり、国交省では事の重大を受けて、売主さまが
自ら物件のレインズ登録状況を、確認できるステータス管理を導入
するなどの対策を講じています。

 

いずれにしましても、両手取引を目的に、安値販売に誘導したり、
囲い込みを行うのは、売主さまの利益に反する行為です。

 

査定依頼をするときには、他業者にも紹介をしてくれるのか、
レインズに物件登録をして囲い込みをすることがないか、
確認をすることが大切です。

　　

　　　　　　　

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
　山下史昭

 

 

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〒049-0111　北斗市七重浜４−３９−１１

 

株式会社アイーナホーム
担当　山下　史昭（やました　ふみあき）

 

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From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

不動産業者も物件獲得のために、必死になって営業をかけてきます。

 

真当な営業手法ならいいのですが、悪しき慣習で勧誘してくる業者も、
まだ多数おります。

 

その代表的なものとして、「値こなし」という手法があります。

 

売却を検討するお客様の中には、複数の会社に査定依頼します。

 

お客様が、査定を３社に依頼したとします。

 

A社は1,000万円、B社は1,300万円、C社が1,600万円

 

この中で、どの会社へ依頼しますか？

 

おそらく、C社と答える方が圧倒的に多いと思います。

 

「一円でも高く販売してくれる会社へお願いしたい」

 

と思う売主の心理です。

 

でも、そこに漬け込んで、高く査定してくる業者がいます。

 

それが、実はC社だったら…

 

C社は、最初から1,600万円では無理だと分かっていて、
高値で依頼を受けます。

 

売れないことを最初から分かっているので、最初から積極的な
販売も行いませんし、広告宣伝も出しません。

 

それで、数ヶ月が経ち、売主がしびれを切らした頃に、

 

「このままでは売れないので、値段を下げませんか？」

 

と提案してきます。

そして、時間をかけて、値段を下げていきます。

 

査定価格は買い取り価格ではありませんので、
高く査定をつけた会社が提示した値段で売れる
保証はないのです。

 

最初から、高い査定のところに依頼すると決め込んでいると、
引っかかってしまうので注意して下さい。

 

大手も使う手法なので、正直何を信用していいか、
分からなくなってしまいます。

 

これは、不動産会社のモラルを問われる行為です。

 

また、複数の不動産会社から査定を取る大事ですが、
競争させて査定価格をつり上げることがゴールに
なってはいけません。

 

あくまでも、相場を知り、不動産売却をしっかりと行なって
もらえる会社かを見極めることが大切です。

 

そして、査定価格と実際の成約価格には違いがありますので、
このことを理解した上で、正しい判断をするようにしましょう。

　　

　　　　　　　

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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　山下史昭

 

 

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From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

雪捨てにいろいろと頭を悩ませており、業者に排雪をを頼んだら、
結構な値段を言われました。。。

 

これは、値段があって無いようなものなのか、、、？

 

仕方がないので、軽トラを借りて1人応援に来てもらい、半日で
やってしまおう思っておりましたが、、、

 

結局、２トントラックとショベルカーを用意して、４人で行いました。。。

 

それでも、４時間ほどかかったので、かなりの重労働でした。

 

軽トラで２人でやっていたらどうなっていたかと思うと、
ゾッとしますね！

 

さて、売却する際に聞かれることの中で、

 

「費用はいくらかかりますか？」

 

というのがよくあります。

 

不動産を購入する時には、物件価格以外にもかなりの
費用がかかります。

 

銀行ローンを組む場合は、銀行への手数料、保証料、
また火災保険の諸費用もかかります。

 

売却する時も、購入する時と同じようなイメージを
持たれているお客様も少なからずいらっしゃいます。

 

しかし、売却に関する費用については、実はそれほど
多くかかることはありません。

 

まずは、仲介手数料ですが、４００万円以上の成約価格
に対して、３％＋６万円に消費税が上限でかかります。

 

それと、登記費用ですが、銀行ローン残債がある場合は、
抵当権抹消を引き渡し前までに行っておく費用があります。

 

また、謄本上の住所から移転している場合は、住所変更
する費用がかかって来ます。

 

そして、印紙ですが、売買契約書に貼ることが義務付けられて
います。

 

これは、売買価格によって異なります。

 

平成30年３月31日までは、以下のようになります。

 

●500万円超1,000万円以下なら、5,000円の折半で2,500円

●1,000万円超5,000万円以下なら、１万円の折半で5,000円

 

（契約書一部作成して一部写しの場合）

 

また、土地や土地付建物の場合は、引き渡し時に境界明示を
することが必要になります。

 

境界標がない場合は、測量費用がかかり、広さによって費用
も変わります。

 

また、物件を良く見せるための解体費用や補修費用もあります。

 

これらは、売却するためにどこまでやらなければならないか、
様々な意見が分かれるところです。

 

建物解体を先にしてしまったために、土地の固定資産税が
上がってしまうこともあります。

 

それと、補修を行なったからといって、必ずしも価格に
反映されないこともありますので、注意が必要です。

 

売却前には、専門家にアドバイスをもらいながら、どのように
進めていったらいいか、計画していくようにして下さい。

　　

　　　　　　　

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全国で持ち主が分からない土地が、２０４０年には、
とんでもない広さに達するそうです。

 

なんと、その面積は北海道全体の約９割になると予想されています！

 

北海道の面積は、780万ヘクタールなので、720万ヘクタール
近い国土が、所有者不明になってしまう計算になります。

 

それによる経済損失は約６兆円ほどで、一人当たりに換算すると、
６万が全員の懐からなくなってしまうことになります…泣

 

人口減少に歯止めがかからない限り、所有者不明の土地が増え続け、
公共事業なども進行しないような事態が起こり、負の連鎖となる
恐れがあります。

 

これは、土地建物を相続した後に、相続登記をしていない
ために起こります。

 

相続登記しないでいると、また相続が起こり、どんどん裾野
が広がってしまいます。

 

そして、所有者との連絡が取れないとどうなるか、、、

 

当然、その不動産は売却もできなくなってしまうわけです。

 

相続登記は当事者で行うこともできますが、書類を集めたり
用意したりするのが、結構面倒です。

 

そこで、司法書士に依頼すると、相続登記の手続きをして貰えます。

 

しかし、相続人が遠方にいる場合は、本人確認等が必要なため、
いずれにしても、本人と連絡が取れることが大前提です。

 

まだ売却を検討していなくても、相続登記をしていない場合は、
早めにしておくことが大切です。

 

そのまま放置して相続人が複数になってしまい、書類を一人一人
から貰うことが困難になるケースが、意外に多くあるためです。

 

相続登記したら、新たな登記識別情報が作成されます。

 

司法書士、不動産売却の専門家などに、事前に相談することも
可能です。

 

また、お近くの法務局などでも相談を受け付けています。

 

相続登記がまだようなら、早めに相談されて、手続きされること
をお勧め致します。

　　

　　　　　　　

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