物件レポートや、日々の出来事を綴った社長ブログです。

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

 

日本は欧米に比べて全住宅流通量（中古流通＋新築着工）に占める
中古住宅の流通シェアは、６分の１以下と低い水準にあります。

 

「２０年で一律価値がゼロ」

 

担保評価がこのようなものであると、不動産価値は上がらず、
適切な維持管理を行っていても価格に反映されていないことになります。

 

２０１５年に中古住宅市場活性化小委員会は、
建物評価の課題などについて、

 

「中古住宅市場活性化に向けた８つの提言」

 

を発表しました。

 

その中で、適切な補修を行えば、基礎・躯体の機能が失われていない限り、
住宅の使用価値は回復・向上するという考え方を示しました。

 

例えば、同じ車で５年落ちの車があるとします。

 

一つは何も定期点検・修理もしてない車で、
距離はかなり走っています。

 

もう一つはしっかり定期点検をして、修理も怠りなく距離も
あまり走っていない車だったとします。

 

もちろん、後車の方が価値が高いのは明らかですよね。

 

同じように、築年数が同じ建物でも、建物の状態は
それぞれ違いが出てきます。

 

状態が良ければ車でも価値が高いように、家の状態が
良いことを証明してあげることで、建物の価値に
応じた価格をつけてあげることができます。

 

平成２６年３月に国土交通省より、

 

「中古戸建住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」

 

が示されました。

 

良質な維持管理や適切な補修等が行われている戸建住宅
が適切に評価されるよう、指針が発表され、
「戸建住宅価格査定マニュアル」が改訂されました。

 

リフォームや建物診断（インスペクション）を行なった場合、
住宅全体の使用価値が回復・向上したうえで評価に
反映できるように改善されました。

 

全ての不動産会社がこの考えを取り入れて建物を評価する
というのは、まだ先になるかもしれません。

 

別の言い方をすると、このような考え方で評価できなければ、
これからの不動産流通市場の中で、淘汰されていく運命にあります。

 

これ以上空き家を無造作に増やさないためにも、国をあげて、
中古住宅を活性化しようという方向に向かっていることは確かです。

 

中古住宅の取引は年々増加傾向を辿っています。

 

しっかりと建物評価し、価値を反映した根拠ある価格であれば、
買い手も納得して買ってもらえます。

 

これからの時代は、住宅価値をしっかりと査定で評価して、
価格に反映させる。

 

そして、付加価値をアピールすることで、市場での流通を
促進させることが大切になります。

　　

　　　　　　　

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
　山下史昭

 

 

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担当　山下　史昭（やました　ふみあき）

 

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From:山下史昭

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売主さまの中には、

 

「リフォームしなければ売れないのでは？」

 

と思っている方がおられます。

 

不動産業者の中には、リフォームをしてから売り出せば
売りやすくなるという謳い文句で、営業をしてくるところ
もあります。

 

見た目がきれいの方が、確かに売りやすいのですが、
その場合はいくつか問題点が出てきます。

 

一つ目の問題は、最初にリフォームするので、その費用を
売主さまが負担しなければならないことになります。

 

買主がすぐに見つかればいいのですが、そうでない場合は、
立て替えした分がずっと回収できないことが出てきます。

 

２つ目の問題は、リフォームでかけた費用が必ずしも付加価値
として反映されないことがあります。

 

部分的なリフォームは、古いところが残ってしまうため、
返って印象を損ねてしまうことがあるため、改修効果が
薄れてしまいがちです。

 

あまり大掛かりなリフォームをしてしまうのは、うまくいく場合も
当然あるのですが、素人がやると失敗するリスクもあるため、
あまりお勧めではありません。

 

それでも、ペットを飼っているなどして壁クロスがボロボロだと
見た目の印象も悪くなる物件の場合はどうしたいいでしょうか？

 

その場合は、あまり費用がかからないようであれば、壁クロスだけを
張り替えして、ハウスクリニーニングします。

 

そうすることで、大きくイメージアップしますので、見た目が
印象度に差が出てきます。

 

また、必要なリフォームがある場合は、売出前に見積もりを
とっておくと良いでしょう。

 

購入希望者は、どのくらいのリフォーム費用がかかるのか、
とても気にされます。

 

購入希望者が検討を断念する大きな理由の一つに、いくら費用が
かかるのか分からないということがあげられます。

 

リフォームをした際の具体的なイメージも持ってもらえず、
費用もいくらかかるわからなければ、売れるものも売れ残って
しまうのは当然です。

 

購入希望者には、案内した際にプラン提案をして、正確なリフォーム費用
を提示することで、購入へ向けて具体的なイメージを抱いてもらい易くして
おくことが大切です。

 

また、購入後にリフォームを行った方が、売り手もリスクなく、買い手の
満足度も高くなります。

 

中古住宅を購入する７割の方が購入後に、実際にリフォームしていると
いう統計があります。

 

これからの時代、購入後のリフォーム提案がしっかりできることが、
中古住宅を販売する上で重要になってきます。

 

リフォームする箇所がある場合は、売却前に担当者へ相談して、
リフォームプランについて打ち合わせするようにしておきましょう。

　

　　　　　　　

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From:山下史昭

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今回は不動産価格を割り出す計算手法についてのお話です。

 

不動産価格を計算するための方法として、基本的に
３つの方法があります。

 

それは、収益還元法、原価法、取引事例法です。

 

それでは、個別に解説していきます。

 

不動産を賃貸した時に入る家賃から、想定される利回り
により価格を割り出す方法です。

 

賃貸している物件を売る際には、オーナーチェンジとなり、
主に投資物件なります。

 

一戸建てを賃貸している場合は、収益還元価格と戸建て
として自ら居住する実需価格に差があります。

 

収益還元価格は、期待利回りから割り出した価格以上に
高くはならないため、実需相場よりも低くなる傾向にあります。

 

よって、退去した後に売却した方が売値が高くなることが多く、
売却前に準備が必要になります。

 

土地は特殊な事情がない限り、相場データにより価格を
割り出すことが可能です。

 

建物は建築するにいくらかかるのかを、材質により平均単価の基準
がありますので、それを用いて価格を割り出します。

 

また、建物は築年数により減少するので、その分も考慮します。

 

そして、リフォームや大規模修繕により価値が向上した分も
ありますが、こちらは机上査定では考慮されません。

 

訪問査定を依頼すると、これらを考慮して価格に反映すること
になります。

 

原価法での査定は、目安としての価格であり、物件よっては
原価での査定が当てはまらないことがあります。

 

例えば、古民家などは、原価法で査定すると建物の価格がゼロ
となってしまいます。

 

しかし、古民家として、価値を見出して高値で買う人もいます。

 

買い手に対して、建物の付加価値をうまく伝えられる業者と
そうでない業者では、中古住宅の査定価格に大きく差が
出てくることになります。

 

近隣で成約した類似のデータを基に、対象となる不動産の査定価格
を割り出す手法です。

 

不動産会社は、売主さまから査定の依頼を受けると、取引事例比較方法
により価格を決めていきます。

 

例えば、

 

「同じマンションで去年に１，５００万円で８階の角部屋が売れていたけど、
４階のこの部屋なら１，４００万円前後かな。」

 

「この団地で同じような一戸建てが今年になってから、１，３００万円で
売却されたみたいだなぁ。同じような価格帯は期待できそう。」

 

この時に、成約データを不動産会社で記録しているところとそうでない
ところでは価格に開きが出ます。

 

過去３年間程度の成約データをしっかりと取っておくことで、
正確な査定が可能になります。

 

訪問査定時には、成約データが資料に入っているかも確認すると
良いでしょう。

 

以上の査定があり、物件の特徴によりどの方法を用いて
査定しているかを、確かめる必要があります。

 

査定書をもらった際には、どのような査定方法を用いたかを
尋ねてみましょう。

 

また、地域で成約事例があるところでは、過去データなども
提示してもらうと良いでしょう。

　　

　　　　　　　

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