From:山下史昭
オフィスより、、、
不動産会社の査定価格がいくらになるか聞く前に、
自分で不動産価格を調べる方法があります。
土地には様々な目的に応じて、目安となる価格が
複数付けられています。
実際には「一物四価」もしくは「一物五価」と言われています。
一物五価格の５つの価格とは、「実勢価格」、「公示価格」、
「固定資産税評価額」、「路線価格」、「基準地標準価格」
の５つが該当します。
この中で、「公示価格」は一般の土地取引価格の指標となります。
立地がよく人気の高い地域では、公示価格より高く取引される
ことがあります。
また、逆に人気のない地域では公示価格よりも低い価格でしか
取引されていないケースもあります。
公示価格を１００とすると、路線価格は８０程度、固定資産税評価額
は７０程度になります。
路線価格は国税庁のホームページでも確認することができます。
しかし、一部の地域では路線価格が公表されていない市町村もあります。
その場合は、納税通知書に記載されている固定資産税評価額より
７割で割り戻すことで、公示価格相場を知ることができます。
「公示価格に等しい土地価格 ＝ 路線価格 ÷ ０．８
または、固定資産税評価額 ÷ ０．７」
また、その他の調べ方としては、インターネット上で
国土交通省が運営する「土地総合情報システム」があります。
過去に実際に行われた不動産取引を検索することができます。
しかし、すべての取引が載っているわけではないので、ある程度
の目安と考えて価格を調べるには有効です。
そして、次に戸建の建物価格の求め方ですが、一般的な不動産会社
も使う方法として、「再調達価格」を割り出します。
再調達価格は、現時点で新築した場合の価格となります。
「建築着工統計調査」によれば、木造なら１平方メートル当たり
約16万円程度です。
この価格に床面積をかけると再調達価格となります。
中古住宅は年数が経つと建物が減価償却されていきますので、
その分を引いて価格を割り出していきます。
木造では、税法上の法定耐用年数が２２年と定められていますので、
こちらを採用するケースが多いです。
よって、建物価格を割り出すには以下の計算となります。
建物価格＝ （再調達価格） X 【（耐用年数ー経過年数）÷ 耐用年数】
例えば、築１０年で１００㎡の戸建であれば、
再調達価格＝ １６ 万円/㎡ X １００ ㎡ ＝ １，６００万円
１，６００万円 X 【（２２ー１０）÷ ２２】＝ ８７２万円
となります。
この式では、簡易的に建物価格を知ることができますが、
付加価値等は考慮されていません。
この価格をもとに、どれだけ付加価値があるかは、建物診断などの様々
な方法を使い、建物価格を高めていくことになります。
そして、付加価値については、プロである不動産売買の
担当者へ訪問査定してもらい、詳細を調べてもらうことが
必要となってきます。
次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪
ー不動産売却の成功を願って
山下史昭
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