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アイーナホームの社長ブログ

2018年1月のブログ

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

最近では、インターネットで何でも比較できる時代になってきました。。。

 

家電、車、引越し、保険、外壁工事、携帯電話、住宅ローン…

 

比較するものは無数にあり、不動産もその中の一つとして、
早くから比較検討されてきました。

 

初めて不動産売却を考えている人が、まず最初に思うのは、

 

「いくらくらいで売れるのか?」

 

というのが一般的です。

 

そこで、不動産査定においては、2つ査定方法があり、
「机上査定」と「訪問査定」があります。

 

「机上査定」は、概算価格を出す方法です。

 

営業担当者は現地を訪問せずに、過去の成約データのみを
用いて、簡易的に査定をします。

 

成約した価格の背景にはいろいろな事情があるため、
細かくは査定せずに、●●●●万円~●●●●万円
という大まかな査定価格を提示します。

 

「訪問査定」は、詳細な価格を出す方法です。

 

営業担当者が実際に現地に訪問して、物件の状態や設備の
状況を確認します。

 

また、建物診断にも対応している会社では、建物の品質や
劣化状況をチェックします。

 

周辺環境、隣地や接道条件を確認した上で、適正価格を
提示します。

 

また、査定時に担当者から聞かれる質問があります。

 

一番多い質問は、「売却理由」です。

なぜなら、買い手が購入する前に、売却する理由を
聞くことが圧倒的に多いためです。

 

売却理由を把握しておかないと、購入見込み者へ説明が
できないため、販売がうまく進まないことがあるため、
はっきりと答えておく必要があります。

 

次に多い質問は、「所有者は誰か」ということです。

 

査定依頼した人が、所有者とは違う場合、依頼者から
売却の依頼を受けても、最終的には所有者の同意が
なければ売却することはできません。

 

不動産会社では、所有者を確認して、たとえ依頼者から
売却を頼まれても、売主にも売却する意思があるか、
把握しておく必要があります。

 

また、住宅ローンで購入されている物件であれば、

 

「残債がいくらか?」

 

という質問をされます。

 

住宅ローン残債がある場合は、事前にローン支払い明細で
残額を確認しておき、営業担当者へ伝えておくことが大切です。

 

売却金額が残債額を下回る場合は、一般的に売却するのに
自己資金が必要になります。

 

自己資金が用意できない場合は、事前に相談すれば、
残りのローンについて柔軟対応できる方法がいくつかあります。

 

査定を受ける際には、これらの質問を想定しておき、
答えを準備しておくようにすることをオススメします。

 

さらに、物件についての図面、購入時の契約書、リフォーム履歴、
または、固定資産税通知書などの書類もあれば準備しておくと
良いでしょう。

  

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
 山下史昭

 

 

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From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

不動産会社では、営業マンにノルマが課せられているところがあります。

 

私も、以前はそのような会社に勤めておりました。

 

お陰様で毎年会社のノルマは達成していました。

 

その他に、自分の目標を掲げて、どのようにしたらお客様に
支持されるかを考えて、営業していたため、今振り返ると
無理な営業をしなくても済んだと思います。

 

でも、悪戦苦闘している営業マンは、かなりの数いることも
確かです。

 

未だに営業入れたら、数字が上がると考えている会社もあります。

 

そんな会社で働くと強引な手口でしか数字を上げられなくなって
しまいます。。。

 

そういう会社で働く営業マンが、会社のノルマ達成のために、
売らせるように導く3つの手口があります。

 

まず一つ目は、

 

「今が売り時です!」

 

というキャッチフレーズ。

 

広告でも大々的に宣伝していたりするのを、よく耳にします。

 

これは、営業のための一種の手口です。

 

本当に売り時かどうかは、個々の問題なのに、、、

 

今月数字を上げるために、物件を獲得しておきたいというのが、
本当のところではないでしょうか?

 

そして、二つ目は、

 

「高すぎて売れません!」

 

もよく聞くフレーズですね。

 

これは、高い査定価格を提示して、物件を預かった担当者が
よく使う手口です。

 

最初からその値段では売れないことは事前に分かっている
わけです。

 

先に物件さえ預かれば、後から値下げをして、売るように
迫ってきます。

 

売主さまも、高く査定してくれたところが、高く販売して
しまうという錯覚に陥ります。

 

でも、根拠のない高額査定が落とし穴で、すっかり信じて
しまうと痛い目に合います。

 

そのため、その価格で売れる納得の説明を依頼前に聞いて
おく必要があります。

 

そして、3つ目は、

 

「建物は古すぎて、価値はないですね。」

 

という決まり文句です。

 

確かに築古の物件は、売るのに試行錯誤することは多いのですが、
まだまだ住める建物もたくさんあります。

 

同じ50歳でも健康的な人とそうでない人がいるように、
建物の状況もそれぞれ違うのは当然です。

 

古い物件でも一度査定をした上で判断しないと分からない
こともあります。

 

最初から価値はないという営業の話は手口だと思って、
違う会社の意見も聞くことをオススメします。

 

三つの手口に騙されないようにするために、注意点を
書いておきます。

 

・お客様にあった売却プランを親身に考えているか
・根拠のある査定価格を提示しているか
・建物の価値をきちんと見てくれているか

 

以上は査定前の会社選びにはとても重要な点ですので、
しっかりと覚えておきましょう。

  

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
 山下史昭

 

 

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From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

売却を依頼するには、大手不動産会社がいいか、地元密着の
不動産会社がいいか、迷うところだと思います。

 

大手は、知名度がありますので、依頼するときは信頼感があります。

 

地元の不動産会社は、全国的には名前は知られていませんが、
その地域では大手よりも実績がある会社もあります。

 

また、大手では人事の入れ替えが定期的にあり、担当してくれ
ていた営業マンが違う支店や部署に異動してしまうことがあります。

 

何か問い合わせしたときに、担当者がいなくなる場合もあり、
しっかりとした対応をしてもらえないこともあります。

 

また、大手は全国的に見れば物件情報は確かに多いのですが、
地域ごとで見ると、中小の持っている物件情報量と、
差はあまりありません。

 

そして、大手は100万人以上の都市部中心に店舗網を構築
しています。

 

それ以外の地域では、あまり積極的に店舗がなく、情報量も
限られており、中小の不動産会社の人員・物件情報量が
圧倒的に多いと言えます。

 

また、人口が30~50万人規模のところであれば、大手に
依頼しても、積極的には取り扱ってもらえず、力の入れようが
地元会社の方が高いと言えます。

 

更に、都会よりも売上単価が落ちる面倒な地方物件はあまり
力が入らず、相手にされない場合もあります。

 

お勧めとしては、規模にこだわるのではなく、売却に関する
ノウハウがある会社を探してみることです。

 

販売戦略を個別に策定してくれたり、売却に特化したサービス
を提案してくれる会社を調べてみることです。

 

少なくとも、最近話題になっているインスペクション(建物検査)、
既存住宅かし保険や売却した際の税金などの話題などに触れて、
しっかりと説明してくれる会社であれば、売却のノウハウがある
と判断することがでできます。

 

規模よりも売却に特化したサービスとノウハウがあるかどうかに
焦点をおいて、売却を依頼できる不動産会社探しをしてみましょう。

  

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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