From:山下史昭
オフィスより、、、
先日東京まで日帰り出張してきました。
函館に比べると、雪がない分とても快適ですよね。
函館市内では除雪が追いつかないため、住宅街にちょっと入ると、
車が埋まってしまい、住民の方は困っています。。。
今は気温が下がらないので、そのまま雪が残っている状態で、
まだこれから降りそうな予報がでています。
雪解けになると更に道路がひどい状態になるので、
今のうちになんとか除雪してほしいものです。
さて、世の中には、
「何が何でも儲けたい！」
と考えている人や会社がありますよね。
最近では、売主になりすまし、買い手から売買代金を騙し取る
詐欺師がニュースで話題になりました。。。
でも、真当な商売は、お客様があってのことなので、
何をしてもいいと言うことではありませんよね。
不動産売買仲介をしている会社では、仲介手数料が儲けの源になります。
そして、不動産仲介には大きく分けて２つのタイプがあります。
それは、片手取引と両手取引です。
片手取引は、売主側にA社、買主側にB社のように、
それぞれ不動産会社がついているケースです。
取引が成立すると、A社は売主から、B社は買主から手数料を
いただくことになります。
一般に、成立価格が４００万円超は、３％＋６万円に消費税です。
両手取引は、売り手と買い手の間に一社だけ入り、
取引を行うケースです。
自社で売主さまから預かった物件をを、自社で買主さまを
見つけて取引するケースです。
そうすると、売り手と買い手から手数料をもらうことができるので、
片手取引の２倍の手数料を得ることができます。
ダブルで手数料を受け取ることができるので、
「不動産会社では自社で決めるのが基本」
だとしているところがあります。
でも、裏事情に詳しい不動産会社では、早く買い手を見つけて
両手取引を決めるためにも、できるだけ安い価格を設定したい
と考えます。
また、ノルマが厳しい営業マンは、売主さまの意向に反して、
安値での販売に誘導して、売上アップを狙い、両手取引を目指します。
また、両手取引に関連して「囲い込み」もよく行われます。
囲い込みとは、自社で売却依頼を受けた物件に、他社から問い合わせが
入っても紹介をしないことを言います。
例えば、A社が売主から媒介依頼（専任もしくは専属専任媒介契約）
を受けたら、業者間不動産情報ネットワークである「レインズ」に
物件情報を登録する義務が生じます。
これは、宅地建物取引業法により、法律で定められているのですが、
守られていないことが問題になっていて、厳しい罰則規定が求められています。
また、登録を行っていても、他社からの問い合わせに、
「この物件は商談中で、契約に向けて交渉中です。」
などと理由をつけては、断ろうとします。
両手取引を狙っているので、他業者の顧客を物件に紹介させないように
囲い込みんでしまいます。
売主さまは、物件を囲い込まれることで、せっかくの売却チャンスを
逃したことになります。
囲い込みは不正行為なのですが、大手不動産会社でも
横行しているのが実態です。
これは最近問題となり、国交省では事の重大を受けて、売主さまが
自ら物件のレインズ登録状況を、確認できるステータス管理を導入
するなどの対策を講じています。
いずれにしましても、両手取引を目的に、安値販売に誘導したり、
囲い込みを行うのは、売主さまの利益に反する行為です。
査定依頼をするときには、他業者にも紹介をしてくれるのか、
レインズに物件登録をして囲い込みをすることがないか、
確認をすることが大切です。
次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪
ー不動産売却の成功を願って
山下史昭
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