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アイーナホームの社長ブログ

2018年7月のブログ

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

最近、暑くなってきましたね。

 

日中は外で仕事する機会も増えており、少し夏バテ気味です。

 

それでも、体調管理に気をつけて、暑さに負けないよう、
仕事をこなしていきたいと思います。

 

さて、前回に引き続き信頼できる営業担当者を
どう見極めたらいいかのつづきです。

 

5.物件のメリット・デメリットをうまく伝えることができるか?

 

どんな物件でも、メリット・デメリットがあります。

 

メリットを買主へアピールするのは当然ですが、デメリットを
全く説明しなくてもいいものでしょうか?

 

メリットしか伝えないと、後からのクレームが多くなり、
トラブルにつながる恐れが出て来ます。

 

実は上手な営業マンは、後から問題にならないように、
それとなく物件のデメリットを伝えておくことを心がけています。

 

例えば、設備が古いので、いつ故障するか分からない物件が
あったとします。

 

その場合は、見込み客が内覧するときに、

 

「設備は古いので、いつ故障するか分からないので、
購入後の交換も検討した方がいいと思います。」

 

などとさりげなく言っておくことで、買った後のトラブル
は未然に防ぐことができます。

 

もし、ご自身の物件で、デメリットがある場合は、
営業担当者に、

 

「どのようにデメリットを買主へ伝えるか?」

 

と聞いてみるといいと思います。

 

6.リフォームの提案力があるか?

 

今は、中古住宅の買主の6割が、購入後にリフォーム
するというデータがあります。

 

また、購入してから1年後ですと、実に7割の買主が
リフォームをします。

 

営業マンにリフォーム知識がないと、買い手の相談に
乗ることができず、販売チャンスを逃してしまうこと
があります。

 

売りだす前に事前にリフォーム見積もりを用意できているか?

 

中古住宅を購入する買主でリフォームをする人がいるか?

 

以上の質問を営業担当者にしてみると、リフォーム提案経験
があるかどうか分かると思います。

 

7.宅地建物取引士の資格をもっているか?

 

2014年までは、「宅地建物取引主任者」と呼ばれていた資格です。

 

不動産会社では、各支店・営業所ごとに5人に1人いなければ
ならないことが、法律で定められています。

 

契約時の重要事項の説明を、この資格がなければ行えません。

 

でも、普段営業だけならこの資格を必ず持っていなくても大丈夫です。

 

業界に長くいても、営業だけなら資格がなくてもできるため、
無資格の担当者も多くいます。

 

しかし、この資格では不動産の最低限知っておかなければ
ならない基本的なことを学びます。

 

やはり、不動産会社の営業担当者としてお客様と真摯に
向き合うためには、無くてはならない重要な資格となります。

 

その担当者の仕事に対する姿勢が顕著に現れる部分です。

 

担当者の名刺などに記載されているかを、面会した時には
必ず確認するようにしましょう。

 

  

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
 山下史昭

 

 

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From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

一気に暑くなってきましたね。

 

脱水症には、気をつけなくてはなりませんね。

 

体液が体重に占める割合は、年齢によって変わるそうですが、
年をとるに従って、減ってきます。

 

赤ちゃんはみずみずしく、年をとると肌がカサカサになる・・・

 

現実ですので嘆いても仕方ないのですが、この夏は暑く
なりそうなので、健康管理には気をつけて下さい。

 

それでは、前回からの続きになります。

 

3.調査を事前に行い、対応が良いか?

 

物件を購入する時は、選んだ物件を買えなかったとしても、
次にいいものが出てきたら検討することができます。

 

しかし、売却する立場からすると、一回のチャンスを逃すと、
次にいつチャンスが巡ってくるかは分かりません。

 

購入を検討している方の問い合わせや見学希望に対して、
レスポンスの良し悪しで売れ行きに差が出てきます。

 

私が知っているものに、土地の一部を地目変更しないと
一般の方への売却ができないものがありました。

 

売主が最初に任せた不動産会社では、早い段階で買い手
がついたそうです。

 

でも、問題はあまりよく調査をせずに売り出してしまい、
肝心な地目変更のところが抜け落ちていました。

 

そして、地目変更を見落としていたために、契約に時間
がかかり、買主がその間に心変わりして、売買が流れて
しまいました。

 

これは非常に勿体無い話です。

 

売却はタイミングが命になります。

 

事前に調査をした上で、売却前に変更を済ませておく
ことが大切です。

 

その上で、情報を的確に提供できる状態にしておく
必要があります。

 

そして、購入希望者からの問い合わせに速やかに答える
担当者でなければ、タイミングを逸してしまいます。

 

査定依頼した初期の段階から、速やかな対応ができる
営業担当者かどうかをチェックするようにして下さい。

 

4.基本的な税金の知識があるか?

 

売却しても税金がかかることを知らないと、結局手取り
でどのくらい手元に残るのかが分かりません。

 

また、不動産を購入した際の有利な税金控除も多数
あります。

 

しかし、買い手にメリットを伝えられないと売却の
チャンスを逃してしまうことがあります。

 

最初の段階で、税金についての質問を幾つかしてみる
ことをお勧め致します。

 

「売却にあたってどのような税金がかかるか」
「どのくらい税額なのか」
「どんな控除や特例があるか」

 

一般的な短期譲渡、長期譲渡などについては、売買担当
の営業マンであれば、知っているはずです。

 

細かいことについては、その場で答えられなくても、
後から調べて対応してくれるのかは、チェックポイント
になります。

 

  

       

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From:山下史昭

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誰でも知っているような大手の看板だから安心。

 

そう思って頼んでみると、営業担当者によって対応がまるで違う…

 

という経験をされたことはありませんか?

 

不動産会社も大手だからといって依頼してしても、
結局は「営業マン次第」ということは実際問題あります。

 

それでは、どうやって信頼できる営業マンであるか
見極めたらいいでしょうか?

 

パートナーとして信頼できる営業マンとは、

 

一つ目に、

 

「売り急がせず適切なタイミングでアドバイスしてくれるか?」

 

という点です。

 

査定をしてもらった時に、

 

「今が売り時です。」「売りのチャンスです。」「すぐに売った方がいい」

 

などと進めてくる営業担当はお勧めしません。

 

物件を売却するには、売主さまにとって適切な時期と
タイミングというものがあります。

 

相続した物件を必要ないから早く処分した方がいいと
営業担当から言われても、親などが引き継いだものを、
すぐに売却するには忍びないという感情の問題があります。

 

そういう気持ちを無視して、売り急がせる営業マンは、
本当に売主様に寄り添ったサービスを行っているでしょうか?

 

また、同じマンションで売り出し中の部屋がある場合、
少し待った方がいい場合があります。

 

比較対象物件が売却した後に、売り出しかけた方が反響に
良い結果が出るので、そのようにアドバイスしてくれる
営業マンなら安心できます。

 

営業担当者は、普通の会社からノルマを与えられていますので、
早く売り出して数字をあげたいという欲が出ます。

 

大手は株主や金融機関への利害関係があるため、ノルマが
とても強い傾向にあります。

 

そこをお客様目線に置き換えて、売り急がせずに良いタイミング
で売り出してくれる営業マンにこそお願いしたいものです。

 

そして、二つ目に、

 

「瑕疵保険、建物診断(インスペクション)に関する
情報・知識・経験があるか?」

 

ということが、今後のポイントになります。

 

今年の4月より、宅地建物取引業法の改正により、
「建物診断の有無」について、契約前に買い手に
説明をすることが義務付けられます。

 

その際に、買主から建物診断についての詳細について
質問を受けた時に、情報・知識・経験がなければ、
契約をスムーズに取り交すことが難しくなってきます。

 

また、ある一定基準の検査をクリアしている建物には、
「既存住宅かし保険」が適用されます。

 

瑕疵(かし)保険を付けることで、引き渡し後に隠れた
欠陥が見つかった際にも、保証が受けられます。

 

それにより、買い手に安心感を抱いてもられ、税法上の
特典も受けることが可能になります。

 

かし保険付きの建物は、「お墨付き住宅」として売り出す
ことで、早期高値売却の重要なポイントになります。

 

このような点を踏まえて、頼れる営業マンをパートナー
に選んでみて下さい。

 

  

       

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今週は、全国で大雨の影響で、被害が相次いでます。

 

くれぐれも無理をせずに、避難勧告がでたら、迅速に行動するようして下さい。

 

今回は、家を高く売るために、その家の持つ価値についてお話しします。

 

価値が高ければ、高く売れることはお分かりだと思います。

 

それでは、そのためにするべきことは何か?

 

自宅を高く売るためにする3つの方法について下記すると、

 

1.競合対策を立てて値段を決める

 

2.建物の価値を診断により証明する

 

3.早期に正しく情報公開をする

 

以上の3つが大切になります。

 

1については、次回に詳しく説明させて頂きますが、これから空き家・
空き地が増えていく中で、選択肢が益々増えていきます。

 

それに反比例して、買いたい人は、少子高齢化により、既に減少の
一途を辿っている現実が加速しています。

 

物が増えていく中で、買う人が減れば、当然物が売れにくくなります。

 

そうすると、値崩れを起こして安くなるのが、市場のメカニズムです。

 

大きな流れにはどうしても逆らえませんが、数ある物件の中から、
まずは選んでもらえるよう、他の物件と比較して値決めをして
いくことが大切になります。

 

2については、今年の4月1日より、不動産取引を行う前に、
建物診断の有無について開示することが義務付けられました。

 

国も建物診断を重要な位置付けにおき、購入者の不動産取引に
対する不安の解消を目指しています。

 

また、建物診断で一定基準を満たしている建物については、
住宅かし担保責任保険法人により、既存住宅かし保険が
適用になります。

 

今までは個人間売買では、個人保証がつくことは皆無でした。

 

瑕疵保険ができたことで、万が一の場合の保証がつき、
購入者が安心して購入できる制度が整いつつあります。

 

そして、3については、住宅についての情報を建物診断等により、
詳細に記録して、情報をオープンにし広く行き渡られることが
大切になります。

 

過去の修繕履歴などは、住宅価値を計るためにも重要な項目です。

 

しかし、売買の際には、補修しているにも関わらず、不動産会社の
担当者が聞かずに売り出してしまうことも多くあります。

 

その場合は、当然価格に住宅価値が反映されていないので、
売主さまが損をしてしまいます。

 

売り出す前には、住宅補修した際の見積もりや領収書の過去書類を
チェックして、時系列で記録しておくのが良いでしょう。

 

売却を依頼する際には、情報の囲い込みをせず、他の業者にも
物件情報を提供してもらえるか確認することが大切です。

 

そして、広く物件情報を行き渡らせるためにも、不動産業者間の
データベース【レインズ】にも登録してもらえるように依頼する
ことをお勧め致します。

       

 

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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