アイーナホームの社長ブログ

自分で不動産価格を調べる方法

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

 

不動産会社の査定価格がいくらになるか聞く前に、
自分で不動産価格を調べる方法があります。

 

土地には様々な目的に応じて、目安となる価格が
複数付けられています。

 

実際には「一物四価」もしくは「一物五価」と言われています。

 

一物五価格の5つの価格とは、「実勢価格」、「公示価格」、
「固定資産税評価額」、「路線価格」、「基準地標準価格」
の5つが該当します。

 

この中で、「公示価格」は一般の土地取引価格の指標となります。

 

立地がよく人気の高い地域では、公示価格より高く取引される
ことがあります。

 

また、逆に人気のない地域では公示価格よりも低い価格でしか
取引されていないケースもあります。

 

公示価格を100とすると、路線価格は80程度、固定資産税評価額
は70程度になります。

 

路線価格は国税庁のホームページでも確認することができます。

 

しかし、一部の地域では路線価格が公表されていない市町村もあります。

 

その場合は、納税通知書に記載されている固定資産税評価額より
7割で割り戻すことで、公示価格相場を知ることができます。

 

「公示価格に等しい土地価格 = 路線価格 ÷ 0.8
または、固定資産税評価額 ÷ 0.7」

 

また、その他の調べ方としては、インターネット上で
国土交通省が運営する「土地総合情報システム」があります。

 

過去に実際に行われた不動産取引を検索することができます。

 

しかし、すべての取引が載っているわけではないので、ある程度
の目安と考えて価格を調べるには有効です。

 

そして、次に戸建の建物価格の求め方ですが、一般的な不動産会社
も使う方法として、「再調達価格」を割り出します。

 

再調達価格は、現時点で新築した場合の価格となります。

 

「建築着工統計調査」によれば、木造なら1平方メートル当たり
約16万円程度です。

 

この価格に床面積をかけると再調達価格となります。

 

中古住宅は年数が経つと建物が減価償却されていきますので、
その分を引いて価格を割り出していきます。

 

木造では、税法上の法定耐用年数が22年と定められていますので、
こちらを採用するケースが多いです。

 

よって、建物価格を割り出すには以下の計算となります。

 

建物価格= (再調達価格) X 【(耐用年数ー経過年数)÷ 耐用年数】

 

例えば、築10年で100㎡の戸建であれば、

 

再調達価格= 16 万円/㎡ X 100 ㎡ = 1,600万円

 

1,600万円 X 【(22ー10)÷ 22】= 872万円

 

となります。

 

この式では、簡易的に建物価格を知ることができますが、
付加価値等は考慮されていません。

 

この価格をもとに、どれだけ付加価値があるかは、建物診断などの様々
な方法を使い、建物価格を高めていくことになります。

 

そして、付加価値については、プロである不動産売買の
担当者へ訪問査定してもらい、詳細を調べてもらうことが
必要となってきます。  

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
 山下史昭

 

 

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