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アイーナホームの社長ブログ

2019年1月のブログ

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

販売図面の作成が終わり、ホームページやレインズに物件
の登録が済むと、いよいよ販売活動が始まります。

 

物件情報をホームページなどに登録すると、新着情報として
多くの方々に配信されます。

 

新着情報には、物件をさがしている見込客をはじめ、
他の不動産会社の営業マンなども目を光らせています。

 

適切な価格がついている物件には、2週間のうち数件は
問い合わせがあり、内覧したい希望者が出てきます。

 

内覧希望が入ると居住中であれば、売主さまに連絡を取り、
日程調整を行います。

 

内覧せずに物件を買う人はおりませんので、内覧は売却
するための大事なステップになります。

 

売り出し前の段階から、

 

「この物件を買いたい人がいますので、任せて下さい!」

 

という業者がいます。

 

実際にご自身が買う立場なら、物件を見ないで買ったり
するでしょうか?

 

そんなことはありませんよね。

 

そういう誘い文句で、近寄ってくる業者がいたら、
気をつけるようにして下さい。

 

そして、内覧にあたってすべき準備は、なるべく部屋
を片付けて、整理整頓することです。

 

住みながら売却するには、多かれ少なかれ制限がありますか、
部屋には最低限の家具や荷物しか置かないことが望ましいです。

 

内覧に来た買主様は、購入してから住んだらどうなるかを
イメージしながら部屋を隅々まで見られます。

 

部屋の中に余計な荷物が多すぎると、中の様子が
よく分からなかったりして、イメージがしにくく
なってしまいます。

 

不動産販売をするときに、ステージングというのが、
今話題になっています。

 

家具を配置するのは実際のイメージができるのでいいのですが、
在りすぎると、返って生活感が出すぎてしまい、マイナスイメージ
を持たれることがあります。

 

不要な家具や荷物類は、予め処分するかして、
部屋をすっきりさせておくことが望ましいです。

 

また、ホコリなどもあると、印象度が違って見えますので、
内覧者が来られる前には清掃することをおすすめ行ったします。

 

特に水回りは入念に清掃をしておき、内覧者へ嫌悪感を
持たれないようにし、においなどにも気をつけて、
事前に換気をしておくと良いでしょう。

 

また、内覧するには、部屋が明るく見える時間帯にする
ことをおすすめいたします。

 

部屋によっては、午前中が明るかったり、午後から陽が
入ったりしますので、見せ方に気を使い、印象度アップ
をしておきましょう。

  

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
 山下史昭

 

 

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From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

このところ雪が連チャンで降り、雪かきで体が悲鳴を
あげています(*_*)

 

いつもは、雪なんて降らなければいいと思っていたのですが、
今年はちょっと違います。

 

なぜなら、スキーのセットを20年ぶりに購入したので、
雪が降ると山へ行きたくなり、ワクワクしますね。

 

そういうことを思うと、

 

「雪も又楽しからずや」

 

といったところです。(^ ^)

 

でも、山へ行こうと思う前の日に降ってほしいところですが、
なかなかタイミング合わないのが悩みです。(>_<)

 

さて、高値売却の4つのポイントとして、「販売図面」
「部屋の見せ方」「内覧対応」「広告」があります。

 

今回は、「販売図面」についてお伝えします。

 

これまでに一戸建てやマンションを購入したことのある方は
販売用の資料として、一度は見たことがあるかと思います。

 

物件の概要や価格、間取り図、地図、不動産会社への連絡先
などが掲載されたチラシのことを販売図面といいます。

 

業界では、「マイソク」などと呼ぶ場合があります。

 

元の意味は、販売図面を作成して配信する会社名から
来ています。

 

インターネットが主流になる前は、この会社に依頼すると、
自社でも扱える物件資料を届けてくれて、お客様へ紹介
しておりました。

 

B4サイズのものと、A4サイズのものがありますが、
現在ではA4サイズの紙1枚にまとめられているもの
を使っています。

 

最近では、スマートフォンから見て問い合わせして
くるケースは多いですが、それでも、直接案内をした
際には、営業担当者から紙の販売図面を手渡しする
ことが、まだ多いのが実情です。

 

紙ですと、一枚に纏まっているので分かりやすいのと、
お客様の手元に残るので、後から見返して検討して
もらいやすい利点があります。

 

補足でタブレットを使って案内の時に資料を提示する
こともありますが、全体の概要については紙の販売図面
で説明した方が便利だったりします。

 

販売図面を工夫することで、不動産購入を検討する人に
物件の魅力を伝えることができ、販売成約率のアップに
は欠かせない要素になります。

 

そこで、販売図面作成で、気をつけたいポイントですが、
先ずは「間取りの分かりやすさ」があげられます。

 

間取りが見えにくかったり、間取りがそもそもないような
販売図面では、検討する一番大事なポイントが抜け落ちて
いるので、成約率が下がってしまいます。

 

しっかりと大きく、分かりやすく販売図面に掲載されて
いるかがポイントです。

 

そして、次に「キャッチコピーで物件長所を簡潔に表現する。」
ことがあげれます。

 

一枚の紙面の中でスペースは限られているので、箇条書きで
構いませんので、アピールポイントを書くようにします。

 

例えば、

 

「平成○○年外壁屋根塗装済み」

 

「タバコを吸わないので内装はとても綺麗です」

 

「庭付きでしかも2台以上駐車OK」

 

というコピーだと購入する人もイメージしやすいので、
案内率アップに繋がります。

 

そして、写真の撮り方も重要になります。

 

明るい午前中に撮ると、光が柔らかく、きれいに写ります。

 

室内の撮影では、生活感があると逆効果となってしまいますので、
影響がない場合のみ撮影し、掲載するといいでしょう。

 

以上の点を抑えて販売図面資料がしっかりとと作成されて
いるかを、チェックして見るようにして下さい。

 

  

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

2019年も3週間目に入り、そろそろ日常的な生活を
取り戻したところではないでしょうか。

 

我が家では、まだ子供が冬休みなので、妻は、

 

「いつまでも正月が来ない!」

 

とストレスを溜めています。(T ^ T)

 

それでも、今年の年末年始は、遠出はしませんでしたが、
近場で家族で楽しく正月を過ごすことができました。

 

特に、20年ぶりのスキーは最高でした。ski

 

体が動きを覚えていたので、数回滑りに行き感覚はかなり
戻ってきました。

 

子供と一緒に楽しめるなんて20年前は想像してませんでしたが、
これも子供の時に、毎週スキーに連れってくれた亡き父のおかげです。

 

子供たちともたくさん遊ぶことができ、良き昔を思い出させてくれた
亡き父に改めて感謝できてて、今年は本当に良い正月でした

 

さて、あまり実感はないかもしれませんが、戦後最長であった
「いざなみ景気」(2002年2月~2008年2月)の
73ヶ月間を今月で超える可能性があるとのことです。

 

いい時はあまり実感がないのですが、景気が悪くなると
人々は口を揃えて言ったりしますよね。

 

やはり「景気は気から」ということなのでしょうか。

 

とにかく、このまま継続してほしいと願うばかりです。

 

今年は最後の平成の年となり、一つの時代が終わりを
告げようとしています。

 

改元による経済効果も期待できますよね。

 

5月には新天皇陛下即位と新元号制定は、新しい時代の到来
と国民の気持ちを新たにし、景気にプラスになることでしょう。

 

そして、10月に行われる消費増税については、景気の
落ち込みが心配されるところです。

 

増税後は、消費が急速に減速すると予想されるので、
政府もいろいろな対策を講じようとしています。

 

その中で、不動産・建築関連分野では、

 

「次世代住宅ポイント」

 

というものが創設される予定です。

 

消費税10%が適用される新築住宅やリフォームで、
2020年3月末までに契約の締結をしたものについて、
ポイントが付与されます。

 

新築住宅で最大35万ポイント、リフォームでは
最大30万ポイントがつきます。

 

中古住宅は、リフォームとセットで提案できるサービスが
益々重要になってきます。

 

空き家・空き地が増える中、不動産業も旧態依然のやり方
では思うように取引ができない時代です。

 

これらの課題克服のために、日々勉強し問題に取り組み、
不動産流通を促進して次世代に繋いでいくことが大切と
考えています。

 

今年も、空き地・中古住宅の新たな活用を提案し、
快適な住環境を提供していけるよう努めて参りますので、

よろしくお願い申し上げます。

 

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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 山下史昭

 

 

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損しても売却した方が得?

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

明けましておめでとうございます。

 

今年も宜しくお願い申し上げます。

 

お正月休みは、皆様どのようにお過ごしでしたか?

 

私は、20年ぶりにスキーに行ってきました。

 

子供をスキー教室に3日間入れたら、結構滑れるようになり、
これからも滑りたいというので、思いきって初売りセールで
道具を揃えて、いつでも出動できるように準備しました。

 

そして、道具を買ったその日に、早速すべりにいきました。

 

久々に滑ったので、後から体がかなり痛かったです。泣

 

でも、子供と一緒に楽しむことができたので、休みを満喫できました。

 

道具も揃えたことなので、今シーズンできるだけ山へ子供と
出かけてこようと思っています。

 

さて、前回は、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および
繰越控除の特例」について説明しました。

 

今回は、「居住用財産を買換えた場合の譲渡損失の損益通算
および繰越控除の特例」についてのお話です。

 

自宅を売却し、新しい家を購入し住み替えをした場合に、
売却損が発生することがあります。

 

このために、住み替えが進まないことは、日本の住宅流通促進
にとって大きなマイナスです。

 

それを緩和させるため、平成30年1月1日~平成31年12月31日
の間に特例措置を定めました。

 

この場合、一定条件を満たせば、給与所得などほかの所得と
損益通算できます。

 

さらに、損益通算をしても控除しきれなかった譲渡損失は、
売却の年の翌年以後3年以内であれば繰り返して控除する
ことができます。

 

一定条件は、譲渡資産(売却不動産)と買換不動産(購入不動産)
についてあります。

 

まずは、売却不動産については以下の通りです。

 

・自分が住んでいるマイホームを譲渡すること。

・以前に住んでいた住宅の場合には、住まなくなった日
 から3年目の12月31日までに譲渡すること。

・売却の年の1月1日おける所有期間が5年を超える住宅であること。

・売却した年とその前年3年間に、ほかの譲渡損失の繰越控除の
 適用を受けていないこと。

 

そして、購入不動産の一定条件については以下の通りです。

 

・譲渡資産を売却した前年1月1日から売却した年の翌年の
 12月31日までに日本国内にある買換え資産を取得すること。

・買換資産取得の年の翌年12月31日までに居住すること、

 また、その見込みであること。

・その家屋の居住部分の床面積が50㎡以上であること。

・繰越控除を受けようとする年の12月31日において、買換資産
 に係る住宅ローンが10年以上の期間あること

 

また、全体的な条件としては、

 

・繰越控除を受ける年分の合計所得金額が3,000万円以下であること。

・売却する年の前年、前々年に、「3,000万円の特別控除」
「特定居住用財産の譲渡損失の特例」「居住用財産の軽減税率の特例」
 の適用を受けていないこと。

 

そして、特別の関係をもつ親族などの取引は除かれます。

 

親子や夫婦をはじめ、生計を一にする親族、家屋を売却した後その売却
した家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人
などが含まれます。

 

なお、この買換えた場合の繰越控除は、住宅ローン減税と組み合わせて
使うことができます。

 

以上の税制上の特例をうまく併用できれば、無駄なく節税ができ、
住み替えのための売却をうまく進めることが可能です。

 

実際の税制はもう少し複雑になっていますので、不動産会社の担当者や
税理士などに事前に相談すると良いでしょう。

 

 

  

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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 山下史昭

 

 

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