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2019年6月のブログ

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

早いもので、今日で一年の半分、折り返し地点です。run

 

仕事以外で半年の間に何をしていたんだろう?と振り返ってみると、
これと言って特別何か思い出せるものがない。。。weep

 

仕事以外のものに、目標がないのが一番の原因かもしれません。。。sweat01

 

仕事、家庭、プライベートと、バランスよくやるのが、
一番ですね。

 

残りの半年にかけるしかないと、今日から決意表明です!happy01

 

さて、前回にひきつづき、契約書にサインする前に内容について、
必ず知っておかなければならない点について説明していきます。

 

「所有権移転時期と引き渡し時期」についても、
契約書に記載されています。

 

残代金を支払うと、所有権移転が行われ、引き渡しも
同時にされるのが通常です。

 

また、売り手によっては、「引き渡し猶予」を
希望している場合があります。

 

引き渡し猶予とは、残代金決済を行なってから、
住み替え先の物件購入に資金を当てます。

 

そのため、引っ越しまでの期間確保のために、
特約として設定する場合があります。

 

引き渡し猶予期間は、約1週間くらいが通常です。

 

引き渡し猶予などの特約がある場合は、
適切な期間が設定されているか、
必ずチェックを行うようにします。

 

次に重要なのが、「住宅ローン特約」についてです。

 

現金以外に購入する場合は、住宅ローン特約が
契約書に付記されていて、有効期間が示されています。

 

住宅ローン特約とは、買い手が住宅ローン審査に
通らなかった場合、契約を白紙撤回できるというものです。

 

住宅ローンに審査には、通常1~2週間くらいの
期間がかかります。

 

よって、その有効期間は、通常ですと3週間程度
が一般的な設定期間となります。

 

この期間が1ヶ月以上に設定されてしまうと、
審査が通らない場合は、最終的に無条件でキャンセル
となってしまいます。

 

そうなると、売り手が不利な状況になってしまいます。

 

この間に、もし別の買い手が現れていたら、
成約の機会を失ってしまうことになります。

 

適切な有効期間が設定されているのかにも
必ず目を通して下さい。

 

そして、次に「瑕疵担保責任」という項目があります。

 

引き渡し後に欠陥がみつかった場合に、有効期間内
であれば、売り手が責任を負うことが明記されています。

 

不動産の引き渡し前に、物件の告知について
明記したものを、買い手に開示します。

 

欠陥が明記されており、十分に説明を受けている場合は、
買い手も納得の上購入しておりますから、瑕疵担保責任
にはあたらないとされています。

 

しかし、買い手に引き渡した後に、明記されていない欠陥が、
瑕疵担保責任の有効期間内に発見された場合には、売り手は
損害について賠償する義務を負うことになります。

 

取引の状況や買い手との契約内容により、瑕疵担保責任の
有無と有効期間は違ってきます。

 

不動産会社の担当者から、成約に至った契約内容をよく聞き、
瑕疵担保責任の項目についても、しっかりと確認するように
心がけて下さい。

 

 

次回は、「契約書を読み解くチェックすべき事項3」
についてお送り致します。

  

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
 山下史昭

 

 

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From:山下史昭

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売買契約を交わすと、自ら解約するとペナルティー
がかかります。

 

手付解約の場合は、手付金相当額がかかります。

 

また、手付解除期限が過ぎた後や手付解約を付与
していない場合は、違約解除となります。

 

その場合は、売買金額の20%相当額まで違約金
を契約書に定めておくことが可能です。

 

住宅ローン特約がある場合は、万が一ローンが
通らなかった時には白紙撤回になります。

 

また、天災地変により、不動産が本来の目的を
達せられない状態になってしまった場合は、
契約上解除ができることになっています。

 

基本的には、契約を交わすと、売買は成立
したものとみなされます。

 

売買契約は、取り交わす際には、内容に
ついて十分に確認しておく必要があります。

 

売買契約書に記載されているものな項目について、
最初に記載されているものは、「売買物件の表示」です。

 

売買物件の所在地、地番、地目、面積、家屋番号、
構造などが記載されています。

 

ここで記載に誤りがないかチェックしておきます。

 

地番・家屋番号などに間違いがないか、面積は
正しく記載されているかは、必ず確認しておきましょう。

 

また、複数の地番がある場合や家屋が2棟以上ある
場合などは、別に分けて記載しておく必要があります。

 

次に記載されて項目としては、「売買代金、手付金
及び残代金の支払いおよび期限」の記載です。

 

売買代金総額、手付金の額、残代金の額が、
買い手の交渉した通りに記載されているか
をチェックします。

 

また、残代金の支払い期限についても、売買契約
に定めれれた決済日となっているかを確認します。

 

3つ目の記載されている項目は、特に土地取引の
場合になりますが、「土地の実測および精算の有無」
になります。

 

不動産を取引する際には、売り手が土地の測量を
自ら行い、買い手に引き渡すのが基本です。

 

一戸建ての取引でも、境界の杭がない場合は、
近隣とのトラブルになりますので、測量は
必須項目です。

 

また、土地には、「公簿面積」と「実測面積」
での取引があります。

 

公簿面積は、登記簿に記載されている面積
での取引のことです。

 

実測面積とは、実際に測量した面積となります。

 

公簿面積の取引は、登記簿上の面積と実際に測量
した面積に差があっっても、登記簿上の面積で
取引を行うことを言います。

 

実測面積の取引は、実際に測量した面積で差異を
精算して取引します。

 

実測売買を行うなら、契約後に公簿面積と実測面積
の差を計算し、面積の増減した分を価格に反映させて、
契約書に記載させておきます。

 

また、契約によっては、差異が生じても登記上の
面積を訂正するだけで、価格には反映させない
場合もあります。

 

どういう売買方法になっているかは、事前に交渉
した内容に照らし合わせて、正しく記載されて
いるかチェックしておきましょう。

 

次回は、「契約書を読み解くチェックすべき事項2」
についてお送り致します。

  

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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売買契約を結ぶ際に、建物の付帯設備を報告する必要があります。

 

売り手にとって大変なのが、契約直前に付帯設備と物件状況
を聞かれ、その場で記入させられることです。

 

過去の物件状況をその場で聞かれても、すぐに思い出せなかったり、
言い忘れていたりすることがよくあります。

 

また、相続した物件で住んだことがないものは、ほとんど
わからないことが多いと思います。

 

しかし、ここをおろそかにすると、後から買主からクレーム
がきたり、重大な欠陥があった場合は、損害を追うことになる
恐れが出てきます。

 

そこでご提案したいのは、販売を始める前に一度チェックをし、
売り渡し前に再度余裕をもって確認することをお勧め致しています。

 

販売する前にチェックするのは、買い手が物件を内見した時に
説明がすることができるので、納得した上で購入してもらえる
のと、トラブルを未然に防ぐためです。

 

また、販売してから物件状況が変わることもありますので、
売買契約を結ぶことが分かったときには、最初に確認した
状況から変化がないかを再度チェックするようにします。

 

付帯設備表については、設備の有無を最初にチェックします。

 

売り渡し前にあった設備が、引き渡し後にないとなると、
後からトラブルになります。

 

例えば、エアコンがあったのに、引き渡し後に物件に行った
ところ、撤去されていたということが起きたりします。

 

そういう行き違いを無くすためにも、付帯設備表に【有】
とチェックしたものについては、引き渡しの対象になります。

 

また、撤去するものについては、付帯設備表の【撤去】に
チェックを入れておき、契約時に明確にしておく必要があります。

 

付帯設備については、有無の確認の他に、設備の不具合や故障
などについて買い手に知らせる必要があります。

 

特に問題が多いのが水回りの設備に関連する事項で、給湯器、
トイレなどの故障・漏水などがあります。

 

これらの配管や設備は、売り渡し前に一度チェックを行って
おくことをお勧めします。

 

長年使用している設備については、いずれにしても取替が
必要となりますので、売り渡し前にはしっかりと買い手に
伝えておくようにしましょう。

 

設備についても、現在は正常に動いていても、後から故障
することはありますので、その点についてもしっかりと
説明しておくことが大切です。

 

契約書上でも、設備についての特約条項を入れて、引き渡し
後の不備・故障についての取り決めをして、トラブルがない
ように、担当者と打ち合わせをするように心がけて下さい。

  

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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運動会は、先週無事に終わりました。run

 

天気も良く、子供達の頑張りに熱い声援を送り、
思い出の一ページとなりました。smile

 

でも、日焼け止めを顔には塗ったのですが、腕には塗らず、
今は皮がむけて大変なことになっています。。。shock

 

さて、天気が良いせいか、不動産売買も忙しくなっています。

 

物件の状態がどのようになっているのかを一番よく知る売り手は、
引き渡し前にその事について明確にしておく必要があります。

 

今は特に問題がない状態でも過去のことについては、
物件を内見しただけでは分からない場合があります。

 

例えば、過去に雨漏りがあり補修した場合。

 

すでに補修してあるので、今はよく見ても全く分からない
という時に、このことについて触れなくてもいいのかというと、
そうではありません。

 

売主が知り得る欠陥については、全て告知が必要です。

 

北海道ではあまりありませんが、シロアリの被害なども同様に、
過去に被害に遭い、修理した場合でも報告する必要があります。

 

それと、建物の躯体などに直接かかる事項の他に、
「心理的瑕疵」があります。

 

「心理的瑕疵」とは、物件そのものの欠陥ではなく、
買主が購入を決める際に、気持ちの問題で判断を
躊躇するようなものを言います。

 

例えば、自殺、他殺、孤独死、火災、建物周辺での事件、
事故、嫌悪施設の存在、そして、指定暴力団事務所が
あるかなどをいいます。


このようなことがあった物件については、売り出し前に
不動産会社に話を済ませて、対策をとる必要があります。

 

瑕疵担保責任については、個人間売買の場合は「免責」
にすることができます。

 

つまり、購入後に瑕疵が見つかった場合でも、売主は
瑕疵担保責を免れることができます。

 

しかし、免責になる場合は、「隠れたる瑕疵」について
のみです。

 

「隠れたる瑕疵」とは、売主も知らなかったという欠陥
のことをいいます。

 

事前に知っていたもので告知をしていなかったものに
ついては、瑕疵担保責任を追うことになります。

 

瑕疵担保責任を負うことになると、瑕疵を補修、修理するため
の費用を請求されたり、購入するための目的が達せられない
場合は、買主から契約解除されてしまう恐れが出てきます。

 

こういう事態を避けるためにも、売却前に一度チェックして
おくことが重要です。

 

引き渡し直前に行おうとすると、伝え忘れや見落としが発生
して、記載ミスにつながることがありますので注意して下さい。

 

物件の状態によっては、瑕疵保険の加入も検討すべきでしょう。

 

保険加入の前には、必ず建物検査を行いますので、物件の状態
が分かるととも、引き渡し後に建物に何かあった場合でも、
保証がつきます。

 

売り出す前には、不動産会社の担当者から瑕疵についての説明
をしっかりと受けて、トラブルがないように、物件告知書を
取り交わしておくようにしましょう。

  

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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 山下史昭

 

 

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