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From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

 

 

売主さまの中には、

 

「リフォームしなければ売れないのでは?」

 

と思っている方がおられます。

 

不動産業者の中には、リフォームをしてから売り出せば
売りやすくなるという謳い文句で、営業をしてくるところ
もあります。

 

見た目がきれいの方が、確かに売りやすいのですが、
その場合はいくつか問題点が出てきます。

 

一つ目の問題は、最初にリフォームするので、その費用を
売主さまが負担しなければならないことになります。

 

買主がすぐに見つかればいいのですが、そうでない場合は、
立て替えした分がずっと回収できないことが出てきます。

 

2つ目の問題は、リフォームでかけた費用が必ずしも付加価値
として反映されないことがあります。

 

部分的なリフォームは、古いところが残ってしまうため、
返って印象を損ねてしまうことがあるため、改修効果が
薄れてしまいがちです。

 

あまり大掛かりなリフォームをしてしまうのは、うまくいく場合も
当然あるのですが、素人がやると失敗するリスクもあるため、
あまりお勧めではありません。

 

それでも、ペットを飼っているなどして壁クロスがボロボロだと
見た目の印象も悪くなる物件の場合はどうしたいいでしょうか?

 

その場合は、あまり費用がかからないようであれば、壁クロスだけを
張り替えして、ハウスクリニーニングします。

 

そうすることで、大きくイメージアップしますので、見た目が
印象度に差が出てきます。

 

また、必要なリフォームがある場合は、売出前に見積もりを
とっておくと良いでしょう。

 

購入希望者は、どのくらいのリフォーム費用がかかるのか、
とても気にされます。

 

購入希望者が検討を断念する大きな理由の一つに、いくら費用が
かかるのか分からないということがあげられます。

 

リフォームをした際の具体的なイメージも持ってもらえず、
費用もいくらかかるわからなければ、売れるものも売れ残って
しまうのは当然です。

 

購入希望者には、案内した際にプラン提案をして、正確なリフォーム費用
を提示することで、購入へ向けて具体的なイメージを抱いてもらい易くして
おくことが大切です。

 

また、購入後にリフォームを行った方が、売り手もリスクなく、買い手の
満足度も高くなります。

 

中古住宅を購入する7割の方が購入後に、実際にリフォームしていると
いう統計があります。

 

これからの時代、購入後のリフォーム提案がしっかりできることが、
中古住宅を販売する上で重要になってきます。

 

リフォームする箇所がある場合は、売却前に担当者へ相談して、
リフォームプランについて打ち合わせするようにしておきましょう。

 

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
 山下史昭

 

 

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From:山下史昭

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今回は不動産価格を割り出す計算手法についてのお話です。

 

不動産価格を計算するための方法として、基本的に
3つの方法があります。

 

それは、収益還元法、原価法、取引事例法です。

 

それでは、個別に解説していきます。

 

1.収益還元法

不動産を賃貸した時に入る家賃から、想定される利回り
により価格を割り出す方法です。

 

賃貸している物件を売る際には、オーナーチェンジとなり、
主に投資物件なります。

 

一戸建てを賃貸している場合は、収益還元価格と戸建て
として自ら居住する実需価格に差があります。

 

収益還元価格は、期待利回りから割り出した価格以上に
高くはならないため、実需相場よりも低くなる傾向にあります。

 

よって、退去した後に売却した方が売値が高くなることが多く、
売却前に準備が必要になります。

 

2.原価法

土地は特殊な事情がない限り、相場データにより価格を
割り出すことが可能です。

 

建物は建築するにいくらかかるのかを、材質により平均単価の基準
がありますので、それを用いて価格を割り出します。

 

また、建物は築年数により減少するので、その分も考慮します。

 

そして、リフォームや大規模修繕により価値が向上した分も
ありますが、こちらは机上査定では考慮されません。

 

訪問査定を依頼すると、これらを考慮して価格に反映すること
になります。

 

原価法での査定は、目安としての価格であり、物件よっては
原価での査定が当てはまらないことがあります。

 

例えば、古民家などは、原価法で査定すると建物の価格がゼロ
となってしまいます。

 

しかし、古民家として、価値を見出して高値で買う人もいます。

 

買い手に対して、建物の付加価値をうまく伝えられる業者と
そうでない業者では、中古住宅の査定価格に大きく差が
出てくることになります。

 

3.取引事例比較法

近隣で成約した類似のデータを基に、対象となる不動産の査定価格
を割り出す手法です。

 

不動産会社は、売主さまから査定の依頼を受けると、取引事例比較方法
により価格を決めていきます。

 

例えば、

 

「同じマンションで去年に1,500万円で8階の角部屋が売れていたけど、
4階のこの部屋なら1,400万円前後かな。」

 

「この団地で同じような一戸建てが今年になってから、1,300万円で
売却されたみたいだなぁ。同じような価格帯は期待できそう。」

 

この時に、成約データを不動産会社で記録しているところとそうでない
ところでは価格に開きが出ます。

 

過去3年間程度の成約データをしっかりと取っておくことで、
正確な査定が可能になります。

 

訪問査定時には、成約データが資料に入っているかも確認すると
良いでしょう。

 

以上の査定があり、物件の特徴によりどの方法を用いて
査定しているかを、確かめる必要があります。

 

査定書をもらった際には、どのような査定方法を用いたかを
尋ねてみましょう。

 

また、地域で成約事例があるところでは、過去データなども
提示してもらうと良いでしょう。

  

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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不動産売買を頼める会社の見極める方法ですが、
今回は最終回です。

 

6.リフォーム提案ができる

 

中古住宅を購入する際に、リフォーム済み物件、もしくは、
購入後にリフォームを行ったユーザーは、全体の6割いる
という統計結果があります。

 

さらに1年以内にリフォームをした購入者を合わせると、
実に7割にもなります。

 

お客様からも、

 

「リフォームが必要な箇所はどこで、それにどのくらいの
費用がかかりますか?」

 

という質問をよく聞きます。

 

ここで聞かれた際に、すぐに予算を伝えることができるのかが、
売却の鍵となります。

 

この時に、大雑把に購入見込み客へ伝えてしまうと、イメージも
しづらく、かえって悪い印象を与えてしまう恐れがあります。

 

やはり、正確なリフォーム費用を教えてあげたほうが、
買い手がイメージし易く、印象もよくなります。

 

つまり、販売活動に入る前に、リフォームの見積もりを
とっておくことが重要となります。

 

購入希望者が、それをもとに資金計画を立てることができ、
商談に入りやすくなります。

 

また、リフォーム提案は、買い手の夢が膨らみ、購買意欲が
掻き立てられるので、具体的に提案をして、購入決断が
しやすいように導くことが大切です。

 

7.売却に関する税金情報を提供している

 

不動産の売却あたっては、相続税、贈与税、譲渡所得税
などの複雑な税制がからんできます。

 

売却前には、以下のようなサービスをチェックしてみて下さい。

 

・ホームページなどで税金についての相談が無料で受けられる。
・税金のことを記載した小冊子を査定時に配布している。
・売却後にも税理士などを紹介してくれる。

 

以上のような税金関する関する詳しい情報を提供してくれる
会社かどうかは、大切なポイントです。

 

今回は、3回にわたり売却を頼める会社の見極め方について
お届けしてきました。

 

不動産売却の成功の中で、8割は「不動産会社選び」に掛かっています。

 

今年に不動産売却お考えの方は、不動産会社を選定する際には、
是非ご参考にして戴けたら幸いです。

  

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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 山下史昭

 

 

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From:山下史昭

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去年の話ですが、去年独立して不動産会社を立ち上げた
社長と話しをしました。

 

彼は、前職では賃貸営業をしており、とても優秀な営業マンでした。

 

現在は、賃貸仲介をメインに行っています。

 

賃貸管理も行なっているので、数が増えると手間が相当大変だと
言っていました。

 

遠方の管理も頼まれているので、往復して現地で作業をして帰って
くると、丸一日潰れてしまうようです。

 

そして、クレーム対応のため、新たに人員を増やしたり、
社内で回しきれないことを委託したりしているようですが、
それでも手が回らないそうです。。。

 

売買もやりたいけど、そこまで手は広げられないと言っていました。

 

不動産会社も得意分野に人や資金を投入していかないと、
経営自体が成り立っていかなくなります。

 

「何でもやります」的な会社は、今後益々淘汰されていく
傾向にあります。

 

そこで、売買を頼める会社をどのように発見していけば良いか、
前回に引き続き説明したいと思います。

 

4.ホームページの情報が充実している

 

売り手も買い手もインターネットで不動産会社の情報を
チェックする時代です。

 

物件が豊富にある会社のサイトには、多くの購入見込み客
がアクセスしてきます。

 

また、情報の多さだけでなく、売買についての情報発信や
更新の頻度なども大切なポイントです。

 

情報発信や更新が多いと、リピーターが常にホームページ
をチェックしてくれるので、物件が目に止まりやすくなります。

 

5.インターネット広告を豊富に出している

 

インターネットは限られた紙面と違い、無限にページをコスト
を掛けずに増やすことが可能です。

 

それでも人眼に触れなければ誰にも知られることはないので、
費用をかけて広告する必要があります。

 

ホームページ検索で上位表示を狙うには、かなりのテクニック
が必要で、コストもかなり掛かります。

 

「函館 不動産」と検索すると、実に113万のサイト数があります。

 

ただHP持っているだけでは誰の目にも止まらないわけです。

 

そこで、大手のポータルサイトや検索上位表示するための
有料サービスなどを使い、宣伝広告します。

 

そして、売買契約がきまったら、受け取る仲介手数料から
広告費を捻出します。

 

また、複数の業者へ依頼できる「一般媒介契約」では、
他社に決められてしまうことが起こります。

 

そうなると、不動産会社では広告を出しても無駄になってしまう
ため、あまり広告宣伝費用をかけづらいというわけです。

 

今回のポイントは、

 

ホームページで物件情報や内容が充実しているか?

 

インターネット広告にも力を入れているか?

 

以上になりますので、不動産会社を選ぶ際には参考にしてみて下さい。

  

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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 山下史昭

 

 

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不動産売買を成功させる要因の8割は、不動産会社選びに
掛かっていると思います。

 

昔は「不動産屋は何でも屋」として営業していた会社が
多かったのですが、今では時代が変わり、「何でも屋」
では対応が難しくなっています。

 

弁護士でも、刑事、交通事故、離婚、債務整理、会社再建などなど、、、

たくさんの専門分野がありますよね。

 

不動産分野も特に専門に分かれているわけではないのですが、
得意不得意があるので、不動産会社選びが重要になってきます。

 

では、売買を頼める不動産会社をどう探せば良いでしょうか?
いくつかのポイントをあげて説明したいと思います。

 

1.建物診断・既存住宅かし保険に対応している

 

中古住宅売買の最大の弱点は、

 

「売買した後のトラブルについてはどんなことが
起こるか分からない」

 

という買い手の不安感があります。

 

この不安のために、検討を取りやめてしまうことが市場
では頻繁に起きています。

 

その中で、「建物診断」は、建物の現状(劣化、不具合など)
について、現地調査、診断を行います。

 

問題がある場合は、改善策を講じて、安心して購入できる
中古住宅へ変身させることができます。

 

また、良質な中古住宅には、既存住宅かし保険をつけて
引き渡しすることで、建物に保証をつけて付加価値を
高めることが可能になります。

 

2.個別の販売戦略を提案してくれる

 

不動産は一つとして同じものがなく、それにより売り方も
自ずと個々に違ってきます。

 

地域の人口統計データを見て、購入者ターゲットを予測し、
物件の特性に合わせて、広告に使うキャッチコピーを作成します。

 

販売資料も情報量の豊富なもので、見やすさを重視して、
一人でも多くの人に興味をもってもらうようにデザインします。

 

売り方についても、独自のオープンハウスなどを行ってくれる
ような会社であるかないかで売れ行きが大きく左右されます。

 

3.売却の様々なケースや手順を説明してくれる

 

住み替えなどは、特に資金計画やタイミングが難しく、手順を
間違えると、トラブル見舞われたりして、売却も購入もできない
ことになってしまいます。

 

「どのタイミングで売り、どれくらいの売却代金が手元に入り、
残債を返済して再度ローンを組み直して、どの位の物件が購入
できるか?」

 

「新居に1年後に移る予定だが、資金の目処を早めにつけるために、
先行して売却したいが、早く売れてしまったら、仮住まいをどうするか?」

 

この他にも、様々なケースや手順をしっかりと説明して、計画を
立ててくれる不動産会社を選ぶことが大切です。

 

次回も、売買を頼める不動産会社を見極めるポイントーその2ー
をご紹介して参ります。

  

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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