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売却|株式会社アイーナホーム

売却

不動産価格の【一物五価】とは?

clock 2020年08月01日

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

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不動産は一つしかないため、一物と言われます。

 

それに対して価格は5つあるということですが、
それらを順に説明したいと思います。

 

●実勢価格(時価)

これは実際に取引した価格になります。
景気が良い時は高くなり、悪くなると下がります。

 

実際に不動産を購入すると、
国土交通省からアンケートが届きます。

 

そこで、購入金額を書いて返送すると、
取引価格情報に公表されますので、

 

ある程度なら誰でも相場を知ることが
できるようになりました。

 

●公示価格

公示価格とは、毎年3月に国土交通省から公表されます。

 

令和2年度では、全国各地の26,000地点で実施されました。

 

公示価格の主な役割は、

 

  • 一般土地取引に指標を与えること
  • 不動産鑑定の基準となること
  • 公共用地買収の価格基準となること
  • 土地の相続評価および固定資産税評価についての基準となること
  • 国土利用計画法による土地の価格審査の基準となること

 

などがあげられます。

 

●相続税評価額(路線価)

相続税の課税の標準となる価格です。

 

公示価格価格の8割の水準とされています。

 

毎年1月1日時点の路線価を、
その年の7月1日に国税局や各地税務署で発表します。

 

●固定資産税評価額

各市町村が算定する固定資産税の基準となる価格になります。

 

毎年1月1日時点における標準値の正常な価格
である地価公示価格の7割に相当します。

 

固定資産税評価額は3年に1度、評価替えが行われます。

 

直近では、2018年(平成30年)に評価替え行われました。

 

●基準地価

毎年9月都道府県から発表されます。

 

目的は適正な土地価格の形成など公示価格と同じですが、
公示価格と違い、基準地点に縛りがないため、
公示価格の補完的な指標と言えます。

 

●まとめ

査定時に、この五つの価格に対して詳しく知る必要は
ありませんが、査定提示された時には、

 

実勢価格(時価)に対して、これらの価格が指標として
使われているかをチェックする必要があります。

 

査定については根拠が必要なりますので、
実勢価格の他に、5つの価格について
提示があるかを確認するようして下さい。

 

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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不動産価格の【一物五価】とは?


一物五価 函館不動産 函館中古住宅

契約不適合責任の5つの請求方法について

clock 2020年07月25日

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

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令和2年4月1日から民法大改正により、
瑕疵担保責任から契約不適合責任へと
変わりました。

 

そして、損害についての請求方法も
増えて、売主の責任範囲が広がりました。

 

そこで、契約不適合責任が起きた場合の
5つ請求方法についてご説明させて戴きます。

 

瑕疵担保責任には、不動産に瑕疵があった
場合に契約解除と損害賠償請求の2つの
請求方法がありました。

 

一方で、契約不適合責任には、以下の5つ
の請求方法があります。

 

  • 1.追完請求
  • 2.代金減額請求
  • 3.催告解除
  • 4.無催告解除
  • 5.損害賠償

 

それぞれの請求方法について詳しく見て
いきましょう。

 

1.追完請求

今回新しい請求方法に加わった追完請求
とは、引き渡し後に契約内容通りの状態で
なければ、契約内容に従い補修を請求する
ことができるようになりました。

 

瑕疵担保責任では、このような請求方法
がなかったため、損害賠償請求をする
方法しかありませんでした。

 

軽微な補修修繕なのにも関わらず、
損害賠償請求しかできないのは、
そもそも不合理でした。

 

請求が簡素化させたことで、修繕費
として費用請求が可能になり、買主
にとっては有利な変更となりました。

 

2.代金減額請求

代金減額請求とは、不動産が契約内容
通りでなかった場合に、内容に不備が
ある分を代金から減額することです。

 

代金減額請求は、すぐに売主へ請求
できるものではありません。

 

先ずは、先に説明した追完請求を売主
にする必要があります。

 

それでも尚、売主が補修を行なって
くれない場合や補修が不可能である
ような場合に請求することが可能と
なります。

 

代金減額請求をするためには、買主が
追完請求を相当な期間したにも関わらず、

 

期間内に履行されない場合でないと
できませんので、注意が必要です。

 

3.催告解除

催告解除とは、契約内容に不備があり、
買主が追完請求をしたにも関わらず、

 

売主が求めに応じない場合、
契約の解除を請求することです。

 

これも、代金減額請求と同様に、
最初に追完請求を行い、それでも
売主が求めに応じない場合に行う
ことが可能になります。

 

4.無催告解除

無催告解除とは、催告することなく
契約解除を行えることです。

 

ただし、軽微な欠陥でないものは
除かれます。

 

重大な欠陥であり、それがために契約
そのものの目的を達成できない場合に
限られます。

 

5.損害賠償請求

瑕疵担保責任では、売主に過失が
無くても、損害賠償請求が可能でした。

 

契約不適合責任では、売主の過失が
ない場合は、損害賠償請求ができない
となりました。

 

しかし、契約不適合によるものである
場合は、売主に過失が無くても、
損害賠償をしなければならなくなりました。

 

●まとめ

契約不適合責任の請求方法が、
5つに増えたため、責任の範囲が従来の
瑕疵担保責任よりも広がりました。

 

買主の立場を保護する内容が強くなる
一方で、売主へ課せられる責任は以前
よりも重くなったと言えます。

 

売却を行う前に、契約不適合責任に
ついて不動産会社の担当者から話を
しっかりと聞いて、

 

売買契約書に物件内容の詳細を記載
するなどし、売却時のトラブルを未然
に防ぐようにしましょう。

 

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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契約不適合責任の5つの請求方法について


函館不動産 函館中古住宅 契約不適合責任

瑕疵担保と契約不適合の違いについて

clock 2020年07月18日

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

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2020年4月1日に明治以来120年ぶりに
民法改正が行われました。

 

それ以前の民法は現状にそぐわない点が
多々あり、そのたびに一部改正などを
繰り返してきたのですが、継ぎ接ぎ
だらけの状態が長く続いていました。

 

瑕疵担保責任の考え方が変わる

 

不動産売買においても、
瑕疵担保責任という考え方が変わり、
改正後の民法では「瑕疵」の言葉自体が
使われなくなりました。

 

それに代わり、

 

「種類、品質又は数量に関して、契約内容に適合しない」

 

という表記に変わりました。

 

それを「契約不適合責任」と言います。

 

内容が同じものではなく、以前よりも売主の責任が
重くなりましたので、これから不動産売買するときは
十分に注意する必要が出てきました。

 

明確になった契約不適合責任

 

今まで使われてきた瑕疵担保責任では、
雨漏り、基礎のシロアリ被害といった
見つけにく欠陥に限定されていました。

 

しかし、瑕疵にはそれ以外のものもあり、
それらについて責任の範囲が明確になって
いないという問題がありました。

 

一方で、契約不適合責任では、
売主が契約時に決めた内容に適合する形で
渡す義務が明確なものになりました。

 

例えば、建物は無傷で引き渡しをすることを
売買契約条件にしている場合、

 

引き渡し前にフローリングに傷がある場合は、
契約不適合となります。

 

今後は、引き渡し前の条件については、
確認をしておかないことが多数出てくる
ことになります。

 

次回は、契約不適合責任の5つの請求方法
についてお伝えしていきます。

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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瑕疵担保と契約不適合の違いについて


函館不動産 契約不適合責任 瑕疵担保責任

不動産売買情報の集め方

clock 2020年07月11日

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

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不動産会社にとって命最も重要になる
もの、それは【物件情報】です。

 

そもそも物件情報がない会社には、
誰も問い合わせはしてきません。

 

それでは、【物件情報】はどうやって
集めたらいいのでしょうか?

 

これが多くの不動産会社にとって、
永遠の課題です。

 

人脈型の情報収拾

 

物件情報を集める一つのやり方
としては、人脈による収集です。

 

多くの人と関わることにより、広く
情報を集めて、物件情報を集めて
いきます。

 

人脈で多くの情報を集めるタイプの
会社は、その多くは社長がキーマン
になります。

 

交際費はかかりますが、宣伝広告費
を低く抑えられるメリットがあります。

 

問題は人脈には限界があるため、
物件情報を集めても、販売する時に
情報が購入者に隈無く行き届きません。

 

店舗型の情報収拾

 

物件情報を集める集める二つ目のやり
方は、店舗集客です。

 

多数の店舗を出店することにより、
周囲の認知度高めていき、集客に
繋げていきます。

 

顧客の信頼度や利便性が向上する
ので、1店しかない会社よりも
物件情報が集まりやすくなります。

 

デメリットしては、人員が必要に
なるのと、ある一定数の集客が
なければ店舗経営できなくなります。

 

規模だけの拡大で店舗出店をして
いる会社は、売却のための費用を
十分かけられないため、サービス
の質が低下してしまいます。

 

広告費をかける

 

物件情報を集める三つ目の方法は、
【宣伝広告】になります。

 

不動産仲介業の売上は、仲介手数料
になります。

 

宣伝広告費の目安は、会社によって
異なりますが、実績のある会社では
売上の20%程度はかけています。

 

仲介手数料は、100%粗利益になる
ため、仕入れがありません。

 

其れゆえに、宣伝広告費が仕入れと
いう概念があります。

 

それにも関わらず、宣伝広告費を
掛けたがらない会社もあります。

 

宣伝広告をかけることで、広く
情報を集められ、それが購入見込
み客の集客に繋がります。

 

物件と買いたい人の数は比例する

 

不動産を購入したい方は、物件
情報が一番ある会社へ問い合わせ
してきます。

 

不動産売却を成功させようとする
なら、物件情報が豊富にある会社
へ依頼するのがベストです。

 

不動売却を依頼する会社を選ぶ時は、
どのように物件情報を集めているか、
チェックしてみて下さい。

 

そして、売却しようとする物件が
ある地域で、どこの会社が豊富に
物件を取り扱っているのかを、

 

チラシやインターネットで調べて
みることをお勧め致します。

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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不動産売買情報の集め方


函館不動産 函館不動産売買 函館中古住宅

不動産売却物件の魅力について

clock 2020年07月05日

 

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物件の魅力の中であげられるのが、
立地、売り出し価格、間取り、築年数
などになります。

 

立地の良さは魅力NO.1

 

立地は、駅から近い、周辺にスーパーや
ドラックストアといった生活に必要な
設備が揃っているケースが多いと良い
とされています。

 

立地で一番良いところにあるのが、
マンションです。

 

マンションは、主にそういう立地が
良いところに建てられていますので、
生活がしやすいため、
立地重視の方には人気があります。

 

戸建でも、立地が良いところは
人気はありますが、
価格が高くなる傾向にあります。

 

新築価格とあまり開きがない場合には、
立地が良いけれど、少し離れて新築にしようと、
購入者が考えがちです。

 

立地が良く築浅の物件は、価格面で
新築と競合するため、新築建売価格
と比較されやすくなります。

 

売り出し価格について

 

次にあげるのが、売り出し価格です。

 

特に立地や物件に問題がなく、
売り出し価格の設定が相場よりも
高いケースが考えられます。

 

買い手もインターネットやチラシなどで
相場を調べてから物件探しをしているので、

 

相場よりも売り出し価格が高い場合には
問い合わせが減り、成約率が落ちます。

 

また、物件を長く掲載していると
売れ残り感が強くなってしまい、
相場価格でも売れないケースも
出てきます。

 

人気の間取りとは

 

物件の魅力の中で、間取りも重要です。

 

ただ、万人に良いという間取りは
一つもありません。

 

その間取りを気に入ってもらえる
購入者を想定して、キャッチコピー
を考える必要がります。

 

2人暮らしと5人家族では、そもそも
必要な間取りは異なります。

 

2人暮らしなら、LDKと寝室があれば
いいというケースもあります。

 

また、5人くらしならLDKの他に、
4部屋必要としている場合があり、
家族構成により様々です。

 

また、特殊な間取りであれば、
リフォームプランで間取り変更が
できることをアピールすることが
必要となります。

 

その間取りごとにあう購入希望者だけに
あてたセールスポイントを用意すると、
間取りの魅力が伝わりやすくなります。

 

建物は築年数を重視

 

築年数も魅力の中に含まれます。

 

中古住宅購入する方は、中古自動車
同様に新しいものから探し始めます。

 

新しくて程度の良いものは人気ですよね。

 

中古住宅では、築20年前後が一番
人気が高まります。

 

築30年以上のものは立地が良かったとしても、
劣化が進行していたり、設備が古かったりと、

 

普通に売り出しても買い手がみつからない
場合がかなります。

 

そのような場合には、買い手に購入後の
リフォーム提案をして、他の戸建と差別化
を図り、成約率を高めることができます。

 

まとめ

 

売却が長期化してしまうようなことがあれば、
以上の点を見直してみることで、早期売却
につがるはずです。

 

売買担当者と売れない原因を確認し、
少しでも好条件で売却できるよう対策
を練りましょう。

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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相続不動産の共有分割について

clock 2020年06月27日

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

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一つの不動産を2人以上の相続人で所有する
という形が共有分割となります。

 

共有分割の持分について

 

相続人が親と子3人は、法定相続通りに
分割すると、親2分の1と子6分の1ずつの
持分となります。

 

登記簿上でも4人の名義と持分が記載され、
固定資産税の支払いなどについては連帯
責任を負うことになります。

 

ようするに、支払わない人がいれば、その
人の分を支払う責任を負います。

 

不動産の共有分割は最終手段

 

共有分割は、最後の手段で遺産分割協議が
うまくまとまらなかったときの最後の手段
として選択される方法とされています。

 

一見、フェアで合理的な方法のようですが、
共有の形にすると、数々の問題が起こるこ
とになります。

 

共有分割のトラブル例

 

一番よく起こる問題としては、不動産の
活用と処分の時です。

 

共有となっている不動産を処分するときは、
当然に全員の同意が必要です。

 

1人でも反対する相続人がいれば、交渉は
不成立となります。

 

売るのが難しいので賃貸しようとした場合
も、共有者全員の同意が必要になります。

 

持分を少ししか持っていなくても、その
所有者の同意なしには何もできないとい
う事態に陥りかねません。

 

複数地主で取り纏め困難

 

また、共有者1人にさらに相続が発生
するとします。

 

そうなると、その持分がさらに分割され
てしまい、相続人が増えてしまいます。

 

1つの不動産に複数の相続人が存在し、
不動産処分をする際に全員から同意を取
り付ける難易度が更に高くなります。

 

不動産の共有分割は避ける

 

以上の点から、共有に相続不動産の分割
は、極力さけることが賢明といえます。

 

どうしても、共有分割とする場合は、
以下の点に注意して下さい。

 

どうしても共有分割する場合

 

共有分割をする際には、相続人間の同意
が容易に取れること。

 

共有者の中で代表者を決めておき、売却
などの交渉窓口あってもらうのがように
するのがいいでしょう。

 

相続人の中で、二次相続が起こった際に
は、その持分を現在の共有者に分配する。

 

このことについても、事前に決めておく
ことようにするとよいでしょう。

 

いずれにしましても、相続が起き不動産
を所有することになった際には、専門家
に相談をするようにしましょう。

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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相続不動産の共有分割について


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相続不動産の換価分割について

clock 2020年06月20日

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

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今回は、相続不動産の分割方法で
「換価分割」についてお話しします。

 

換価分割とは、遺産の中に含まれる不動産を
売却して、お金に変えて遺産を配分する方法
になります。

 

換価分割のメリット

 

前回お話しした代償分割と違い、誰かが
不動産を所有し続けるわけではありませんので、
売却したお金を持分によって配当します。

 

そうすることで、公平な形で遺産分割する
ことができる利点があります。

 

不動産には維持費がかかる

 

不動産を維持するためには、毎年かかる
固定資産税の他に、管理費や修繕費など
のコストがかかります。

 

何も使用しないのに、これらの費用を負担
するのは大変です。

 

親が住んでいた地方の土地建物で、子供たち
には使用用途がないというケースが多く見ら
れますが、その場合は、換価分割にして配当
することが考えられます。

 

換価分割のデリメット

 

換価分割する際に気をつけないといけない点は、
相続人の意見が一致することが大前提です。

 

不動産会社に査定依頼して、売却するのを
決定するときに、相続人全員が同意して
から売り出します。

 

この時点で既に揉めるケースは、多く見ら
れます。

 

同意できない相続人がいると、売り出しする
ことができません。

 

売り出し価格に同意できても、いざ購入申し
込みがあった後に相続人意見がまとまらず、
交渉不成立になるケースもあります。

 

そもそも売却可能な不動産か?

 

そして、換価分割する不動産が売却可能な
物件か、という点があげられます。

 

不動産という資産は、元来現金化しにくい
という特徴があります。

 

買い手がつかないことには、換価分割する
ことができないため、時間をかかります。

 

また、地方の不動産会社に依頼する際に、
宣伝広告をかけてもらえるか、という点
にも注意が必要です。

 

只でさえ地方は首都圏と違い、購買層の
人口減が著しくなっています。

 

不動産会社に依頼しても、買い手を集める
宣伝広告してもらわないと、売却も年々
難しくなっています。

 

換価分割を成功させるには

 

換価分割を成功されるために、やるべき
ことをまとめてみました。

 

一つ目としては、相続人同士の意見を一致
させ、代表者を選出する。

 

話し合いおこない、売り出し価格、売却価格
の決定権を代表者に委ねることで、交渉を
スムーズにする。

 

二つ目は、事前に不動産会社に売却見込みや
スケジュールを確認する。

 

そして、広告宣伝にどれだけ費用をかけて
くれるかを聞くことが大切です。

 

以上の点を踏まえて、換価分割に適しているか
どうか検討してみて下さい。

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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相続不動産の換価分割について


函館不動産 函館相続 換価分割

相続不動産の代償分割について

clock 2020年06月13日

 

From:山下史昭

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今回は、相続不動産の分割方法で
「代償分割」についてお話しします。

 

代償分割とは?

 

代償分割は、相続人が複数いる場合、
その中の誰か一人が不動産を相続する
代わりに、他の相続人に対して現金を
支払うという方法になります。

 

現物分割の時に説明したように、1つ
の不動産を分筆などの方法で分けると、
細分化して不動産価値に影響がでる
場合があります。

 

その場合は、不動産の価値を損ねるこ
となく、遺産分割を公平に行うために
、代償分割は有効な方法となります。

 

代償分割の問題点

 

問題点としては、不動産を相続する人
が、他の相続人に資金を提供をする
ことが前提となります。

 

よって、資力のない人では売却しない
と資金を提供できないため、不動産を
相続しない場合は売却まで待つ必要が
出てきます。

 

相続財産の中で、不動産が大変を占め
る場合は、相続税の支払いが、相続が
起きてから10ヶ月後に到来するので、
資金工面する必要が出てきます。

 

また、遺産分割時に代償分割に合意し
て現金を後からもらうことになって
いたとしても、売却がうまくいかず
相続人同士のトラブルになることも
あります。

 

代償分割の注意点

 

また、代償分割を行うためには、
不動産評価が適正であることが重要
になってきます。

 

評価が過大でも過少でも、後から
相続人同士のトラブル発展に繋がる
恐れがあります。

 

また、不動産はその時々によって
評価や価値も大きく変わることが
あります。

 

それらを踏まえて、代償分割を選択
する場合は、十分に相続人同士で
納得の上合意することが大切です。

 

贈与税がかかる場合

 

また、一人の相続人が不動産を相続
し、後から売却で得た現金を他の
相続人に分配する場合も注意が必要
です。

 

売却した場合、譲渡益がある場合は
譲渡税がかかります。

 

また、分配した売却代金は、贈与に
あたりますので、贈与税なども考慮
する必要があります。

 

まとめ

 

代償分割は不動産自体は共有になら
ないため、売却をスムーズに行える
メリットがあります。

 

その一方で、分割時の資金不足や
不動産評価の難しさなどの問題が
あげられます。

 

分割して現金で分配した後に、
贈与税に該当する場合も出てくる
ので、注意する必要があります。

 

代償分割する際には、不動産専門家
、税理士などに相談をしながら
進めるようにして下さい。

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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少子化などにより「住む予定のない家」
の相続が急増しています。

 

これがいわゆる「空き家問題」の主な原因と
なっています。

 

そこで、空き家が増え続けるの防ぐ政府の対策の
一つとして、税制の特例があることをご存知でしょうか?

 

相続発生から3年を経過する年の12月31日までに
相続した空き家を売却して、一定要件を満たせば、
譲渡所得の金額から最高で3,000万円まで控除することが可能です。

 

3,000万円特別控除の条件

 

適用には次の条件が必要になります。

 

1.故人が亡くなった日以後3年を経過する年の
 12月31日まで売却していること。

2.建物が旧耐震(1981年5月31日以前に建築)のもの

3.区分所有建物は対象外(マンションなど)

4.売買価格が1億円以下

5.故人が亡くなった日の直前において、
故人以外の居住者いないこと

6.相続後、一度も賃貸・居住・事業用に供していないこと

7.売却前に、耐震リフォーム、または家屋の取り壊しを行うこと

 

ポイントは空き家が古くて使えない場合、土地として
解体して引き渡しをすることが条件となります。

 

3,000万円特別控除の注意点

 

注意したい点としては、5、6番の他人が住んで
いたり、賃貸していないことが条件だという点です。

 

故人が亡くなってから、たとえ親族でも住んだ
りしていては適用から除外されることになります。

 

また、相続してからではなく、故人が亡くなって
から
3年経過した年の12月31日までに売却する
ことが条件となっています。

 

活用予定がないなら売却を検討する

 

いずれにしましても、相続されて今後活用
する予定がない不動産については、
早めに売却することが得策です。

 

これから、売却シーズンとなる前に、
不動産売却の専門家にご相談してみたり、

 

ご自身で売却したら今ならいくら税金が
かかるのかをシミュレーションしておく
ことをお勧めいたします。

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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相続不動産の売却について


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相続不動産の現物分割について

clock 2020年05月30日

 

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相続不動産の分け方の方法は、4つあることを
前回のブログでお伝えしました。

 

今回は最初の一つ目方法についてお伝えして
いきます。

 

不動産そのものを分ける

 

相続不動産そのものを物理的に分割する
方法を「現物分割」と呼びます。

 

一筆の大きな土地があり、相続人が複数い
る場合は、一筆の土地を分けて、それぞれ
の土地を各相続人が取得する方法です。

 

各相続人に分けてしまった後は、各々が
自由に財産について決める権利を有します。

 

例えば、一筆の土地を3人の相続人で3分割
したとします。

 

1人目の相続人は、土地に自分の自宅を建て
ました。

 

2人目の相続人は、近隣に駐車場が不足
しているので、土地を貸し出すことにしま
した。

 

3人目の相続人は、自宅を建てる予定もな
く、土地を貸したりするのも面倒なので、
土地を売却することにしました。

 

このようにすると、相続後に3つの出口が
あり、スムーズに相続分割ができます。

 

現物分割は事前計画が大事

 

しかし、上記の分割方法は、事前の計画
が必要です。

 

そして、遺言によって、どこをどの相続
人が譲り受けるかも明記しておく必要が
あります。

 

現物分割の盲点

 

また、土地の場合は、単純に面積で分け
てしまうと、分けた後の形状や道路との
接し方などで資産価値に差が出ることも
あるので、注意が必要です。

 

また、ある程度広い土地ならいいのです
が、狭い土地だと3分割した際に、利用
ができなくなってしまうことがあります。

 

自治体によっては、分割した後の土地の
面積の最低限度を定めている地域がある
からです。

 

この最低限度の敷地面積をクリアしない
と、新築の許可が下りないこともありま
すので、注意しなければなりません。

 

まとめ

 

現物分割で相続登記できるかは、素人
判断で行うと、後から不動産価値が
損なわれてしまう恐れがあります。

 

相続登記前に司法書士に依頼するだけで
なく、土地家屋調査士や不動産の専門家
にも相談しておくようにして下さい。

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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相続不動産の現物分割について


函館不動産 函館相続 現物分割

相続不動産の分け方について

clock 2020年05月23日

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

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相続財産の中で一番多いものは何かご存知でしょうか?

 

18年度の内訳を下記します。

 

1.不動産 36%
2.現金 30%
3.有価証券    18%
4.その他 16%

 

不動産は現金などよりも多いのは意外ですよね。

 

不動産を分けるのは難しい

 

でも、現金は分けるのは簡単ですが、不動産は
どう分けたらいいのでしょうか?

 

実際には、いざ相続となるとどうわけて
いいか分からないことが多く、

 

相続が【争族】となることが現実に起きたりします。

 

【争族】とは、いわゆる争族争いをしている
家族や親族のことで、

 

 

相続とかけて争族(そうぞく)と呼ぶ造語です。

 

相続争いなんてうちには関係がないと
思っていても、実はいろいろなところ
に火種は隠れています。

 

分かりづらい相続不動産

 

それでは、相続財産の中に、「不動産」
がある場合、どのよう対策しておいたら
いいのでしょうか?

 

何回かに分けて、注意点や法律知識を解説します。

 

まずは、「不動産の分け方」についてお話します。

 

現金なら相続分に従って、分割することは
簡単ですが、不動産は、現金と違って
分けると言っても簡単にはいきません。

 

一つの建物を相続に4人で分割するのは
現実的にはとても難しいことですよね。

 

不動産の分割方法は種類があるため、
素人では分からないことが多いわけ
です。

 

相続不動産分割の4つの方法

 

不動産の分割方法は、主に4通り
あります。

 

1.「不動産」を分筆するなど、その
ものを分けるという方法

 

2.「不動産」を特定の人が所得し、
「不動産」を取得しなかった人に対し
てその相当分の金銭を支払う方法

 

3.「不動産」を売却し売却代金を
相続分に従って分配する方法

 

4.「不動産」を複数人で共有して
遺産相続を行う方法です。

 

まとめ

 

相続した不動産は、分割の種類が大きく
4つに分かれることについて覚えて
おいて下さい。

 

そして、どの分割方法がふさわしいかを
、事前に決めることが大切です。

 

間違っても、適当に選ばないようにして下さい。

 

一度、分割してしまった後は、後戻り
できず、相続不動産が、

 

【争続】【負】動産

 

となってしまうと、元も子もなくなります。

 

次回は、1の方法について解説して
いきます。

 

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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 山下史昭

 

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相続不動産の分け方について


函館不動産 函館相続

[査定高いけど心配なことは?

clock 2020年05月16日

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

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査定を依頼する売主側の心理としては、高い価格
に越したことはないと思うのは当然ですが、
査定価格には根拠が必要になります。

 

根拠を提示しないで、相場からかけ離れた高い
価格を提示してくる不動産業者もいます。

 

それでは売れないと分かっていても、高い査定
をつけてくるのは一体どうしてでしょうか?

 

売ることは後回しが原因

 

それは、売ることよりも先ずは媒介を結ぶこと
を第一考えているからです。

 

一度媒介を結び、一定期間販売活動を実施
した後で、価格を下がるよう促してきます。

 

最初からそのつもりですから、単に査定価格
で不動産業者を選ぶのは考えものです。

 

相場を無視しての売り出しは危険

 

相場からかけ離れた高い価格で売り出しすると
リスクがあります。

 

売れない期間が長期化すると、売れ残り感が
出るため、相場よりも低い価格でしか、
売れなくなってしまう恐れがあります。

 

査定価格に対してのどのようなに定義する
のかを示し、その価格での販売期間を決めて
提案しているかが大切です。

 

一般住宅などの不動産については、特別な
要因がない限り、相場が基準になります。

 

どの不動産会社が査定をしても、通常は
同じような価格になるはずです。

 

一番低い査定価格の不動産会社は、
販売の実績がなく、自信もないため
に低い価格を提示してきます。

 

相場よりも低ければ、どの業者でも早く
成約することが容易に出来ます。

 

3ヶ月で売れる価格が基本

 

3ヶ月程度で成約できるのが価格が、
最も早く高く売れるポイントです。

 

そして、売買の経験と見込み客を豊富に
持っている会社であれば、相場よりも10%
くらい高く売却してくれるノウハウがあります。

 

まとめ

 

・根拠のない異常に高い査定価格には注意する。

 

・相場を無視して高い価格の売り出しは、
 後で価格が下がるリスクがある。

 

・3ヶ月で売れる価格を基本として、
 相場よりも10%高く売ることを目標にする。

 

以上のことに注意して、査定を比較検討し
不動産会社に依頼をするようにして下さい。

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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[査定高いけど心配なことは?


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コロナ疎開、中古住宅に問い合わせ急増!

clock 2020年05月09日

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

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緊急宣言が延長され、不動産市場の先行き
も不透明間が漂っています。

 

そんな中で中古住宅に目を向ける動きが
広がっているようです。

 

都会は人が密集しているため、3蜜(密閉、
密集、密接)を避けることが難しいとされ
ています。

 

都会がウィルスの脅威に対して脆弱である
と立証された今、人口の少ない地域の物件
が見直されているようです。

 

首都圏近郊に建つ中古住宅の売れ行きが、
このところ急激に伸びています。

 

在宅勤務の広がりで、3蜜を避けて仕事
スペースを確保できるセカンドハウスと
してのニーズが高まっているようです。

 

新型コロナウィルスを契機に、都市部では
リモートワークを導入する企業が増えてい
るので、5月以降も需要は増加することが
予想されています。

 

ネット環境さえあれば、パソコン一台で
オンラインで打ち合わせや面談もできて
しまいます。

 

今のところ、首都圏近郊の物件にニーズ
が高まっていますが、今後は距離に関係
がない地域も注目を浴びるのではないか
と思います。

 

当社でも首都圏からの問い合わせが増え
ており、セカンドハウス購入相談も受け
付けを行っています。

 

首都圏からは、今こちらに来られないの
で、オンライン面談やオンライン案内を
希望される方が増えています。

 

また、首都圏の近郊のニーズは、富裕層
によるものが多いようです。

 

なぜかというと、首都圏近郊といっても、
価格的にはそれほど安くないため、
購入できる人が限られています。

 

富裕層の方にしてみれば、首都圏の
億越え物件に比べて、3,000万台~
4,000万台という価格は安いと感じます。

 

その反面、一般の方にはセカンドハウス
でなくとも、高額な価格帯です。

 

首都圏では手頃な価格で手に入らない
中古住宅でも、地方ではかなり安く
良い物を購入することができます。

 

頻繁に移動を要しない方なら、高い価格
の地域を避けて、さらに首都圏から離れ
たところへの移住も増えるのではないで
しょうか。

 

その点では、函館近郊では割安な
不動産物件が数多くあります。

 

通信環境も整備されていて、いざ首都圏
にいく際の陸海空の交通網も整っています。

 

テレワークの発達で、地方にもセカンド
ハウス需要の波が来ることに、今後も
注目していきたい思います。

 

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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 山下史昭

 

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不動産売却のコロナ対策について

clock 2020年04月25日

 

From:山下史昭

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コロナで今後の不動産市況のことが
書いている記事を読んでいますが、

 

首都圏の分譲マンションやREITの
投資物件についてことが記事の中で
大半を締めています。

 

この分野は、長期的には影響を受ける
ことが予想されていますが、

 

リーマンショック時も需要が激減する
ことはなかったことを考えると、
影響は限定的ではないかと思います。

 

そうは言っても、近年類をみない
パンデミック感染なので、長期化すれば
全業界で影響が出てくるのは必至です。

 

函館地域の不動産市況では、今のところ
大幅な需要減はなく、物件の問い合わせ
も繁忙期となり順調に伸びております。

 

それでも、各会社によっては差がある
かもしれません。

 

新聞広告やチラシなどのアナログ広告
に関しては、反響が激減しているため
集客が難しくなっています。

 

そして、完成見学会やオープンハウス
誘導の対面接客へ誘導しているため、
反響が取れず苦戦が続いています。

 

そこで、弊社ではコロナ騒動が起きる前から
WEB集客に経営資源を集中させてきました。

 

こちらが今では功を奏して、購入見込み客
の集客数が落ちることなく推移しています。

 

ただ、緊急事態宣言を受けて、来店に不安
を感じているお客様が増えてきております。

 

どうしても、お客様と接触を試みようとする
とコロナ感染の恐れから、二の足を踏む人
がこれからも増えることに、いかに対応する
かが課題です。

 

そこで、弊社では今話題になっている
オンライン面談をいち早く取り入れての
ご相談も積極的に行っています。

 

自宅にいても物件内容がわかるように、
物件案内動画を作成し、自宅にいながら
物件見学できる仕組みにしました。

 

また、物件案内時にビデオ通話なども
取り入れて、お客様が現地にこなくても
物件が観られるようにしました。

 

もともと電話でのやり取りしかできなかっ
た遠方のお客様のやり取りも、

 

オンラインによって資料を見ながらお話で
きるので、使ってみて実感しましたが、
とても便利です。

 

これから、不動産売却を依頼する会社を
選ぶ際には、来店以外での集客方法が
しっかりあるかをチェックすることが
大切です。

 

コロナで遠方から移動ができないけど、
売却相談されたい方にも有効です。

 

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までお問い合わせ下さいませ。

 

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不動産販売のチラシありますか?

clock 2020年04月18日

 

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インターネットで何でもできる時代に、
チラシはアナログだと思ってしまいがちです。

 

現に、紙媒体を使わずインターネットだけで
広告している不動産会社が函館でも多くなっています。

 

でも、あのグーグルでさえ紙媒体で
広告しているのをご存知でしょうか?

 

グーブルの収入源は、インターネット広告です。

 

ITで広告を出してもらうために、
個人事業主や中小企業の会社
などにも紙のDMを送付しています。

 

ちなみに、アイーナホームにもよく届き、
それが素で売り物件の広告を出して
お付き合いさせて戴いております。

 

販売に関して集客ツールとしてのチラシは
潜在購入見込み客にリーチするためには、
必要不可欠な媒体です。

 

それを元にインターネットからアクセスが
起こり、問い合わせに繋がります。

 

ホームページもあるだけでは、
検索にかからないと誰の目にも止まりません。

 

ちなみに、「函館 不動産売買」で検索すると、
約723,000件のヒットがあります。

 

上位6つは大手ポータルサイトで、
アイーナホームは現在7位に表示されます。

 

一般的に、80%は検索結果の1ページ目まで、
残り20%が2~3ページ目まで閲覧すると
言われています。

 

もし、依頼する不動産会社がチラシで広告
することなく、ホームページでだけで掲載
する会社だとしたらどうでしょう。

 

キーワードで検索して、その会社が3ページ
までに掲載されていなければ、会社経由での
問い合わせはほとんどないと思った方が良いでしょう。

 

しかし、チラシなどを作成してポスティング
などをしている会社は、検索結果にとらわれず
問い合わせがあります。

 

どのようなチラシを作成して配布するかの
販売計画を提案してくれるかは、不動産販売
の重要ポインントです。

 

依頼前には、チラシのサンプルを提示してもらい、
配布計画についての説明もしっかりと
確認してようにして下さい。

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
 山下史昭

 

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