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売却|株式会社アイーナホーム

売却

売買の肝になる融資について

clock 2021年01月17日

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

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不動産の売買には、必ずと言っていいほど
融資が関わってきます。

 

買い手がついてもほとんどが銀行融資になるために、
融資承認の可否が重要になってきます。

 

よくあるのが、不動産会社の営業マンより、

 

「買い手が付きました!」

 

と連絡があり、安心して胸をなで下ろしていたところ、
後日営業マンから、

 

「すいません。先日のお客様ですが、
融資が通りませんでした。。。」

 

という連絡が入ることがあります。

 

通常は住宅ローンの事前審査を行ってから、
売主側へ報告します。

 

でも、こういう営業マンは買主のヒアリング
をよくしていないケースが往往にしてあります。

 

住宅ローンを通す前に収入や勤め先の他に必ず聞くこととして、

 

  • ・現在の借入額
  • ・過去の借入れの延滞情報
  • ・買主の健康状態

 

の3点がありますので、順をおって説明して
いきます。

 

現在の借入額は、これから住宅ローンを組む上で、
返済比率という点において重要になります。

 

要するに、どのくらいの借り入れができるかは
現在の収入で決まってきます。

 

既に借り入れがある場合は、その返済額が、
住宅ローン借り入れ額に影響してきます。

 

例えば、月に8万円の借り入れが
できる人がいるとします。

 

その人が、既に借り入れがあり、
月々6万円の支払いがあるとすると、

 

差し引き2万しか住宅ローンの返済
に充てられないために、住宅ローン
の審査が通らなくなります。

 

車やカードローンなどの部分は、
事前に確認しておく必要があります。

 

そして、過去の借入れの延滞情報により、
融資の可否が判断されます。

 

過去何年の間に延滞があると融資が
否決されてしまうことがあります。

 

通常は延滞情報を確認してから、
金融機関に住宅ローンを申し込みしますが、

 

大事なことを聞かずに審査を出してしまうのと、
すぐに否決されてしまいます。

 

最後ですが、健康状態についても必ずヒアリングをします。

 

収入も十分あり借入や延滞情報もないのに、
ローンが承認されない主な原因は、
「健康状態」に問題があるためです。

 

住宅ローンには、団体信用生命保険(団信)がついています。

 

借入期間に買主が亡くなった場合に、
生命保険で残債を支払いできるよう
にするための保険です。

 

過去に病気になったり手術をした経歴があると、
団信に入れないため、住宅ローン融資が
受けらないことがあります。

 

買主からしっかりとヒアリングをしているか
によって、かなりの割合で住宅ローンアウト
(否決)の事態は防ぐことができます。

 

営業マンから買主から申込みの話があり、
住宅ローンの利用がある場合、

 

  • ・住宅ローンの事前承認は通っているか?
  • ・買主の健康は問題ないか?

 

以上の2点を確認するようにして下さい。

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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売買の肝になる融資について


函館不動産 契約不適合責任 瑕疵担保責任

売主の手取り金額について

clock 2021年01月10日

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

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査定価格ばかり気にしてしまう方がおりますが、
実際に手元に残るお金がいくらになるかまで
計算している方は多くありません。

 

手元に残る金額は、以下の式で計算できます。

 

手取り金額=売却価格ー(住宅ローン残債*+銀行事務手数料*+売却諸経費)ー税金

 

*銀行借り入れがある場合

売却価格については、売り出し価格
とは別ものです。

 

売り出し価格から値段交渉が入れば、
売主買主の双方の合意による価格が、
売却価格となります。

 

住宅ローンの借り入れがある場合は、
売却価格から相殺することになります。

 

その場合、残債を一括返済すること
になるので、金融機関で手数料を
かかる場合があります。

 

また、これは売却費用の一種ですが、
抵当権が設定されているので、
抹消の費用が掛かります。

 

そして、売却経費ですが、
これも初めから計算して
おく必要があります。

 

主な一つ目として、「仲介手数料」があります。

 

不動産会社に仲介でお願いした場合は、
必ずかかりますので、費用を確認しておきます。

 

二つ目として「残置物処理費用」です。

 

居住用物件の売却の際に、
不用品がある場合には、
事前に処分しておかなければなりません。

 

不要品については、
売却経費として事前に
見積もっておく必要があります。

 

三つ目としては、
戸建の場合は「測量費」になります。

 

境界杭がない場合は、
原則的に売主が境界を明示
しなければなりませんので、

 

こちらも事前に費用が見積もり
を依頼しておきます。

 

その他、印紙代、住所移転登記費用など、
売却の個々のケースにより、

 

様々な費用がかかってきますので、
事前に把握しておくことが大切です。

 

そして、税金についてですが、
これについては売却時ではなく、
売却の翌年以降にかかってきます。

 

譲渡益がある場合は、
所得税と住民税が、
翌年の確定申告時にかかってきます。

 

国民健康保険に加入している場合は、
毎年支払いしている健康保険税の
金額も変わってきます。

 

売却経費や税金については、
不動産会社の担当者から
査定価格を提示された際に、

 

どのくらい売却経費が掛かって
くるかの提示が重要になります。

 

訪問査定時には、机上査定と違い、
売却経費などについても把握できますので、

 

手取り金額を提示することが
可能になります。

 

訪問査定しているにも関わらず、
査定価格のみしか提示していない
場合は要注意です。

 

売却が決まった後から、
予定していなかった売却経費が
かかることもあります。

 

予想される売却経費についても
提示している査定書であるかを
確認することをお勧めします。

 

その上で、手取り資金がどのくらい
になるかの提示をしているかどうか
を見極めるようにしましょう。

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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売主の手取り金額について


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売主アンケートについて

clock 2020年12月26日

 

From:山下史昭

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売却の相談をするときに、不動産会社の担当者
からアンケートを手渡されることがあります。

 

特に、不動産会社へ直接相談に行かれた場合、
通常はアンケートを手渡され、
記入された情報をもとに所有する不動産を調べます。

 

アンケートにどのような項目が
書かれているか、以下書き出してみました。

 

●所有者の氏名・住所・連絡先

まずは、所有者の氏名・住所を記入します。

 

代理人の場合は、真の所有者情報を記入して、
本人の氏名・住所・連絡先も記入します。

 

●物件情報(土地・建物)

物件情報には、土地・建物の面積、地番、
家屋番号、築年月日等を記入します。

 

物件情報書くときには、登記簿などの資料
が必要になりますので、

 

来店で相談するときには、
物件情報がわかる書類を予め用意致します。

 

●登記情報

登記されている所有者氏名などを記入します。

 

また、権利についての情報として、
抵当権などが設定されているか、

 

設定されているようなら、
抵当権者の情報と借入額等の情報を記入します。

 

●売却理由

購入者は売却理由については、
質問してくることが多いので、
売却理由についても記入するようにします。

 

●購入時の売買契約書や受領書

売却した際にかかる税金ですが、
譲渡税がかかるかどうかを知る上で、
購入時の不動産売買契約書や領収書が必要になります。

 

予め、あるかどうかの確認を行います。

 

●問題点

問題点の主なものとしては、
事故・事件、近隣トラブル・物件の瑕疵(欠陥)、
権利関係のトラブルについてになります。

 

問題がある場合は最初にそれらを洗い出し、
解決しておく必要があります。

 

曖昧にしておくと販売できないこともありますので、
しっかりと記入しておきます。

 

●固定資産税等評価額および固定資産税額

固定資産税通知書を持参している場合は、
担当者へ手渡して評価額等をみてもらいます。

 

●リフォーム履歴

購入後にリフォームをしている場合は、
売却価格にプラスされる要素となります。

 

リフォームした箇所や時期についても、
アンケート用紙に記入をしておき、
訪問査定時に見てもらうようにします。

 

具体的にアンケート用紙に書いておくことにより、
相談もスムーズ行うことができます。

 

なるべく詳しい情報を提供し、
的確なアドバイスをもらうように
心がけるようにしましょう。

 

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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 山下史昭

 

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売主アンケートについて


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営業担当者はどのように決まるのか?

clock 2020年12月12日

 

From:山下史昭

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不動産会社は自分で選べても、
どんな営業担当者なのかは、
担当者が決めるまで分からないのが一般的です。

 

普通の不動産会社は、
賃貸・売買も行なっているので、

 

営業が来店客を順番に接客し、
そこで対応した営業マンが
そのまま担当となるケースがほとんどです。

 

ただし、賃貸・売買も行なっている会社は、
賃貸が8割・売買が2割の比重なので、

 

経験や知識面からいうと、
見劣りしてしまうかもしれません。

 

会社のタイプ別で、
どのような営業が担当になるのかは、
以下のようになります。

 

・賃貸専門の不動産会社

 

一般の営業マンは賃貸しか
担当していないので、
売買のことは分からない。

 

店長で売買の経験があるものか、
別の店舗から売買の経験がある営業が担当する。

 

それゆえに、担当者のレスポンスが遅くなります。

 

・賃貸・売買・管理を行っている不動産会社

 

来店したお客様を順番で接客することが多いです。

 

ベテランの社員は売買に慣れていますが、
経験の浅い社員は日頃は管理・賃貸を行っているので、
売買業務はあまり行っていません。

 

このタイプの依頼するなら、担当者を売買に
精通している方に限定する必要があります。

 

・売買専門で行っている不動産会社

 

売買専門で行っている不動産会社のタイプは、
更に以下のように分かれます。

 

1.エリアで担当を決めている。

2.種別(土地・マンション・戸建・事業用)で担当を分けている。

3.売り専任担当者が行っている。

 

1のエリアで振り分けるている場合は、
一人の担当者が売りと買いの両方を担当しています。

 

狭い範囲で知識の習得が容易ですが、
それ以外の知識経験がありません。

 

地方の場合は範囲を狭くすると
担当案件が少なくなり、
経験値がつかないため不向きです。

 

また、2の種別(土地・マンション・戸建・事業用)
で担当を分けている場合は、

 

担当者の専門知識のスキルも身につきやすいです。

 

しかし、地方では種別によっては数がないため、
不向きな場合がほとんどです。

 

ある程度の規模のマーケットでは、
種別により担当を分けられるので、
首都圏の大手では通用する分け方です。

 

3の売り専任担当者が行っている場合は、
知識経験が他社よりも圧倒的に
高い営業マンが担当者となります。

 

年間で100件以上の売却物件がある会社であれば、
売り専任担当者の知識経験が、
他とは比較にならないほどあります。

 

しかし、売りの専任なので、
売り物件が少ない会社では
生産性が悪いため不向きです。

 

以上、会社よる担当者のタイプを書きましたが、
どのような営業が担当になるかは、
会社のタイプでおおよそ察しがつきます。

 

営業担当者は不動産売買成功には欠かせない条件です。

 

担当する営業がどんな業務を日々行っているかは、
依頼前には必ずチェックするようにして下さい。

 

また、複数営業がいる不動産会社なら、
相性がいい営業担当者がいれば、
遠慮なく指名してみるのもいいでしょう。

 

あなたの相談内容に対するスキル経験をもった担当者
であるかは、相談当初にヒアリングして見極めるようにして下さい。

 

 

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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売却相談の流れを把握する

clock 2020年11月29日

 

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不動産会社へ相談する際には、
ある程度の時間を確保ことが大切です。

 

短い時間ですと、読み取れないことが
多々出て来ます。

 

その際は、査定価格や売却条件に
大きな影響が出て来ます。

 

情報を整理したりするのを含めても、
1時間程度は必要になります。

 

内容が込み入ったものになりますと、
2時間以上かかる案件もあります。

 

相談の具体的な流れは以下のようなになります。

 

1.挨拶および自己紹介

 

担当者が簡単な挨拶と自己紹介をします。

 

また、会社概要などの紹介も受けます。

 

2. 顧客アンケートの記入

 

顧客アンケートの記入をお願いされるので、
必要事項を記入しておきます。

 

ここでしっかりと記入しておくと、
相談が受けやすくなりますので、
詳しく記入していきます。

 

3.相談内容をすべて言う

 

相談内容は一通りすべて言う、
または、アンケート用紙に記入するようにします。

 

また、事前に書いたものを用意して
おくのもよいでしょう。

 

それに対する書類がある場合は、
一緒に持参して担当者へ見てもらいます。

 

4.売却する意思を伝える

 

売却するための相談であれば、
担当者も動きやすいので、

 

初回相談でははっきりした
意思を伝えるようにします。

 

5.希望条件を伝える

 

希望条件は最初に伝えておく
ことが大切です。

 

複数ある場合は、優先順位を
つけて伝えるようにします。

 

例えば、価格が第一優先で、
売却のタイミングについては
第二優先というような順序で、
希望を担当者に伝えるようにします。

 

6.問題点・注意点を伝える

 

現時点で考えられる問題点や
注意点を伝えておきます。

 

売るためには、本人以外の親族の
同意が必要な場合もありますので、
その旨を担当者には伝えておくようにします。

 

また、売買当事者が気がついて
いない問題点も多くあります。

 

担当者からのアドバイスなどで
気がついたことがあれば、
必ず伝えておくようにします。

 

7.担当者からの回答・質問を受ける

 

担当者からの相談への回答を受ける、
質問を受けたら回答します。

 

ここで、わからないことや
不明な点が出てくると思います。

 

その際は、疑問を残さないよう、
遠慮なく尋ねるようにしましょう。

 

8.次回のアポイントメントをとる

 

訪問査定や具体的な打ち合わせに
進む場合は、次回のアポイントメントをとります。

 

次回に用意しておくものや
やるべきことを確認しておき、
スケジュールしておくようにします。

 

初回相談は、以上の流れになります。

 

これだけの内容を話ししますので、
やはり時間は掛かります。

 

相談の際には、物件資料なども
必ず持参するようにします。

 

また、急に飛び込みで行っても、
担当者の予定が入ってたりする
こともありますので、

 

予約は必ず取ってから訪問する
ようにしましょう。

 

 

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
 山下史昭

 

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不動産会社へ訪問する適した曜日は?

clock 2020年11月22日

 

From:山下史昭

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通常、不動産売却の問い合わせは、ホームページの
問い合わせフォームやメールなどでできます。

 

その際には、相談内容の要点を事前に伝えておくことが大切です。

 

また、対応できる担当者がいるときに訪問するようにします。

 

一度は、会社の雰囲気を知るために、
会社訪問することをお勧めします。

 

会社を訪れた際、対応が杜撰だったり、
殺伐とした雰囲気だったする場合は要注意です。

 

会社全体の対応が整っていないと、
会社からのサポートは期待できないでしょう。

 

不動産会社は土日祝日に案内、商談や査定が殺到します。

 

ちなみに、土日祝日を休日にしている不動産会社は、
賃貸管理を行っているところなので、
売買メインではないことを覚えておいて下さい。

 

ゆえに、相談をする場合は、比較的空いている平日がおすすめです。

 

売買メインで行っている会社は、たいてい水曜日定休日としています。

 

もう1日は火曜日か木曜日を休みにしています。

 

月曜日は朝礼から始まり、社内会議、物件調査、
ローン事前審査の手配、チラシや広告の手配など、
営業担当者もやることが多くあります。

 

時間的に余裕があるのは、木曜日と金曜日がになります。

 

自宅への訪問査定であれば、売り専任担当者がいる
売買メインの会社なら、土日祝日でも対応が可能です。

 

手続き等に会社へ訪問する時は、木曜日または
金曜日とするのが良いでしょう。

 

時間帯は都合の良い時間を伝えて、先約アポイント
がなければ、いつでも大丈夫です。

 

営業マンは一週間ごとの予定を前の週には決めているので、
出来れば一週間前には伝えておくようにしましょう。

 

 

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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不動産売却相談のために持参するものとは?

clock 2020年11月10日

 

From:山下史昭

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不動産売却を何度も経験する機会
個人で一生に一度あるかないかです。

 

経験がない故に、何を持参したらいいか、
全く検討がつかない場合があります。

 

流石にベテランの担当者でも、
ある程度の書類がないと、

 

不動産の状況を正確に掴みにくく、
的確なアドバスすることが難しくなります。

 

不動産会社を訪問する際には、
基本的な書類は用意してから
行くことをお勧めします。

 

書類の一つ目として必要になるものは、
所有不動産の物件概要書
(購入時のパンフレット・チラシ等)です。

 

物件の概要が纏まっているので、
担当者が状況把握がしやすくなります。

 

また、パンフレットやチラシがあると、
査定時にプラス評価にもつながりますので、
持参するようにします。

 

書類の二つ目として、
登記事項証明書(登記情報)が必要です。

 

地番や家屋番号をはじめ、
築年数を把握できます。

 

また、権利関係が記載されているので、
共有者や抵当権者などの事項も事前に
確認する必要があります。

 

書類の三つ目として、
固定資産税納税通知書になります。

 

この書類には、納税額の他に、土地、家屋の
固定資産税評価額が記載されています。

 

この評価額は査定にも必要になりますので、
直近の固定資産税通知書を必ず持参するようにします。

 

書類の四つ目として、
間取り図および敷地測量図が必要になります。

 

間取り図は、実際の建物と図面が
あっているかを確認します。

 

増築などがある場合は、
考慮して査定を行ったり、

 

増築登記の費用を売却費用
として事前に見積もったりします。

 

また、敷地図面についても、
不動産の形状や範囲を事前に
把握するために必要になります。

 

書類の四つ目として、
建物確認通知書および検査済証(戸建)が必要です。

 

建築基準法に則って建築されているかを
把握するには、これらの書類は欠かせません。

 

適法でない場合は、買い手がついても
住宅ローン融資が下りないことがありますので、
事前にチェックしておく必要があります。

 

書類の五つ目として、
管理規約・使用細則・長期修繕計画書
(マンション)が必要です。

 

マンションでは規則が各々違いますので、
リフォームやペット飼育ことをはじめ、
集会所や駐車場の利用方法などを確認する必要があります。

 

もし、手元ないのであれば、
初回相談時にはなくても大丈夫ですが、

 

後ほど管理会社へ問い合わせして
新しいものをもらうようにします。

 

以上が、不動産売却初回相談時に
必要な基本的な種類となります。

 

上記以外のリフォーム履歴や
通路についての協定書など、

 

話をわかりやすくするものについては、
最初から用意して相談にいくようにしましょう。

 

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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不動産売却相談のために持参するものとは?


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担当者次第で売買取引結果が変わるのか?

clock 2020年11月03日

 

From:山下史昭

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不動産売買会社を選ぶ時に、
担当者がどのような対応してくれるかは、
気になるところです。

 

担当者次第では、取引結果に影響出ます。

 

では、どのような状況で結果に影響が出るのか?

 

影響が出る順に並べますと、

 

①物件の販売促進活動
②不動産の知識
③交渉能力

 

以上のようになります。

 

①の物件の販促については、
一番重要なところです。

 

集客するための広告費については、
会社が担当するところなので、
担当者では差がでません。

 

担当者が行う販促としては、

 

・写真撮影
・素材加工
・キャッチコピー
・HP掲載
・イベント開催

 

などを行います。

 

これらでほぼ70%は締めているといってもいいでしょう。

 

販売行う前の準備段階が重要になります。

 

準備がしっかりできていれば、
イベントでの集客もスムーズ
行えますので、販売しやすくなります。

 

②不動産の知識については、
売買は賃貸よりも覚えることが
多岐にわたります。

 

経験だけでは知識の積み重ねが
遅くなりなってしまいますので、
日頃の不動産専門知識の勉強が重要になります。

 

ただ、どこの不動産会社でも経験に
頼った育成しかしていないので、

 

体系的に不動産の知識などを
学ばせることをしてないのがほとんどです。

 

不動産の基礎知識の修得プログラム
と宅地建物取引士の資格取得を、
会社として義務づけしているかが、
ポイントになります。

 

その上で、現場での実戦を
どれだけこなしているかが大切です。

 

③交渉力はテクニックに頼るものではなく、
原理原則に則ったものであるかが重要になります。

 

その原理原則で重要なものとして、

 

「お互いの立場でなく、相手の利害に焦点を合わせる」

 

「客観的な基準によって交渉する」

 

ことがあげられます。

 

不動産売買取引は相対取引であるため、
売主と買主の利害が対立したものとなります。

 

要するに、

 

「売主は高く売りたい、買主は安く買いたい」

 

という取引です。

 

そのお互いの利害に対して耳を傾けて
交渉していくことになります。

 

買主は、「100万円値引きしてほしい」

 

売主も値引き交渉はあるとはわかっていても、

 

「そんなに値引きはしたくない」

 

買主の話をよく聞くと、

 

「できるだけ引いてもらったらありがたいから」

 

ということが多いです。

 

そのときに、原理原則で交渉できる営業マンは、
客観的基準の「査定額」というのを値引きの時
には出して交渉します。

 

それによって、30万円値引きで交渉が纏まり、
双方とも納得の成約価格で取引が成立するわけです。

 

①物件の販促
②不動産の知識
③交渉能力

 

以上の3点をしっかりと身についているか、
会社の育成体制が一番重要になります。

 

依頼する前には、担当者の上記の3点について、
どの程度のレベルかを確認してみるようにして下さい。

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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 山下史昭

 

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不動産売買決済時に必要なこと

clock 2020年10月18日

 

From:山下史昭

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売買代金決済時に必要になる一つ目として、

 

「実印」が上げられます。

 

また、それと合わせて、

 

「印鑑証明書」も必要になります。

 

契約時は認印だけでも良かったのですが、
残金決済時は必ず実印が必要です。

 

不動産売買では、売主は買主へ所有権を
移転して登記簿上の権利を喪失すると
いう不利益を被ることになります。

 

その登記が売主の真意によるもので、
虚偽の申請ではないということを
証明するために、申請書に売主の
「印鑑証明書」を添付すること
とされています。

 

三つ目として、「身分証明書」も必要になります。

 

売買契約時にも用意したものを再度提出します。

 

そして、登記名義人の表示変更登記
が必要の場合は、住民票を用意します。

 

なお、その際に不動産所有してから
転勤などにより、複数住所移転したことで、
前の住所の繋がりが確認できない場合があります。

 

その際は、戸籍の附票、住民票の除票、
または、戸籍謄本などが必要になります。

 

その時は、引越し前の市町村役場、
本籍地のある市区町村役場で取得します。

 

そして、「登記済権利証」または
「登記識別情報通知」を用意します。

 

平成17年3月から登記済権利証から
登記識別情報が交付されるようになり、
平成20年7月からはすべて登記識別情報
が交付されるようになりました。

 

決済当日は、その原本を持参します。

 

もし、原本がない場合は司法書士の
手続きが別途ありますので、
事前に申し出する必要があります。

 

現金の受け渡しをした後に送金する
場合は、口座情報を控えていきます。

 

残代金、固定資産税等精算金の領収書
などは、仲介会社で用意してくれます。

 

物件の図面、資料、鍵などを保有して
いる場合は、忘れずに持参しましょう。

 

また、成年後見人の場合に追加で必要な書類は、
後見登記事項証明書(3ヶ月以内)、処分許可審判書です。

 

また、後見人の実印・身分証明書・
印鑑証明書(3ヶ月以内)
なども必要になります。

 

これらについては、決済前に司法書士へ
確認しておく必要があります。

 

代金決済に必要書類が不足すると、
所有権移転登記が行われないこと
もありますので、注意が必要です。

 

決済時前には、担当者から必要なもの
についての確認書をもらい、必要事項
をチェックして抜け漏れがないよう
決済に臨むようにしましょう。

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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不動産売買契約時に必要なこと

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売買契約する際に、

一つ目に用意するものは「印鑑」です。

 

契約書に押印する印鑑は、実印か認印かよく
聞かれるのですが、原則実印となります。

 

認印でも構いませんが、実印の方が

 

「公的な手続きなどで法的に責任を証明する印鑑」

 

となりますので、なるべく実印で押印するようにします。

 

代理の場合は、受任者の実印・認印のみ用意します。

 

二つ目に用意するものは「身分証明書」です。

 

本人確認のために必要になります。

 

免許証など顔写真付きのものが必要になります。

 

顔写真付きでないものは、2種類用意します。

 

代理人の場合は、受任者の身分証明書を用意しておきます。

 

三つ目に用意するものは「収入印紙」です。

 

売買契約書に貼付するため、郵便局などで事前に購入しておきます。

 

原本1通に対して税法で指定された額を貼ります。

 

通常は、不動産仲介会社で契約書を作成した際に、
印紙も用意して契約書に貼ってくれていますので、
契約時に精算するようにします。

 

また、代理契約の場合に追加で必要な書類について
お話ししておきます。

 

まずは、売主・買主が署名し実印を押印した委任状
の原本
とその印鑑証明書は不可欠です。

 

だだ、代理契約はトラブルを避けるためにも、
なるべく行わないようにすることが望ましいです。

 

売主本人確認書類の不備があったりすると、
売買が無効になったりすることもあります。

 

代理人が行う場合でも、売主本人確認は
必ず行ってから契約を行うようにして下さい。

 

その他、成年後見人の場合に追加で必要な
書類ですが、以下のものを用意します。

 

一つ目は「3ヶ月以内の後見登記証明書」を用意します。

 

また、裁判所からの処分許可審判書も必要になります。

 

後見人の実印・身分証明書なども用意しておきます。

 

売買契約を行う前に、担当者から用意するものは
事前に教えてもらうようしておくことが大切です。

 

取得に時間かかる必要書類については予め申請
をしておくようにしておきましょう。

 

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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不動産売買契約時に必要なこと


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不動産売買の準備書類について

clock 2020年10月04日

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

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売買の時に必要になる書類ですが、いつごろまでにどんな書類を
用意しておくことが分かっていれば、売買もスムーズにすすめる
ことができます。

 

「初めから必要書類が分かっていれば、こんなに苦労しなくて済んだのに…」

 

不動産売買を経験した方からよく聞かれる言葉です。

 

慌てることなく売買契約をスムーズに行うためには、
事前の準備が不可欠です。

 

まずは、売買相談時における必要書類
を見ていきましょう。

 

1つ目は、「購入時の物件概要書」があげられます。

 

購入時のパンフレット等が残っていれば容易しておきましょう。

 

2つ目は、「登記情報」を用意します。

 

登記簿謄本(登記事項証明書)がファイルにあるかどうか
確認して、担当者に見てもらいしょう。

 

登記内容が変わっているようであれば、新しいものも
用意しておく必要があります。

 

3つ目は、「固定資産税等納付通知書の直近のもの」
用意しておきます。

 

通知書は、例年4月~6月までの間に、各市町村
から送付されます。

 

最新のものが手元にない場合は、市町村の窓口で
申請すれば、

 

固定資産税等評価証明に固定資産税額を記載した
ものを取得できます。

 

4つ目は、「土地の測量図と建物の間取り図」
用意してもらいます。

 

測量図面は、現況測量図や地積測量図などがあります。

 

建物間取りは建築確認申請時のものでも構いませんが、
そこから変更を行っている場合もありますので、
その場合は変更後の図面も用意しておきます。

 

5つ目は、「建築確認通知書および検査済証」
用意しておきます。

 

こちらの書類は、売買査定評価の項目になりますので、
事前準備しておくようにします。

 

6つ目は、「登記済権利証(登記識別情報通知)」になります。

 

売買する時以外は普段見ることはないのですが、
いざ売るとなると権利を証明するとても重要な書類です。

 

紛失した場合、残念ながら再発行はできません。

 

余計な費用もかかりますので、事前に確認して
おくことが大切です。

 

また、売買引き渡し直前にないことが発覚した場合は、
取引ができなくなってしまうこともあります。

 

そうならないためにも、相談時に書類を担当者へ確認
してもらうことが大切です。

 

売買相談時には、以上の6つの書類を事前に準備を
しておくようにして下さい。

 

書類が見当たらないようなら、相談時に担当者に
確認してもらい、売買引き渡し時に慌てないように
事前に準備するように手配しましょう。

 

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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 山下史昭

 

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不動産売買の準備書類について


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そもそも不動産とは何か?

clock 2020年09月20日

 

From:山下史昭

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そもそも何が不動産なのかお分かりですか?

 

以下の質問に「◯X」で答えてみて下さい。

 

  • 1.敷地にある立木は不動産ではない
  • 2.敷地にあるもの物置は不動産である
  • 3.庭石は不動産である
  • 4.照明器具は建物の一部なので不動産に含まれる
  • 5.リビングにあるクーラーは不動産ではない

 

5問とも自信を持って答えられましたか?

 

物件を内見した際にあったものが、
引き渡し後にないということが
起きてしまうことがあります。

 

それは、「不動産はどこからどこまで」
という解釈が人によって様々なことが原因です。

 

民法で規定する不動産は、

 

「土地および土地に定着している物をいう(86条1項)。」

 

とあります。

 

定着している物とは、建物、立木、橋、石垣
などのことを言います。

 

よって、質問1は立木=不動産なので「X」ですね。

 

また、「建物」という場合は、屋根と柱と壁
を備えた時点で独立した建物とされます。

 

それでは、質問2はどうでしょうか?

 

物置は屋根と柱と壁を備えているなら
法律面では建物とみなされます。

 

しかし、簡単に動かせるような
物置であれば不動産に含まれません。

 

庭石についても用意に取り除くことが
できないものは、土地の符号物と見なされます。

 

よって質問3の答えは「◯」です。

 

それでは、照明器具はどうでしょうか?

 

これは簡単に取り外せるような照明器具
は不動産の範囲に含まれません。

 

また、建物に埋め込みされており、
簡単に取り外せないダウンライト照明などは、
不動産の範囲に含まれます。

 

よって、質問4の答えは、「取り外し可ならX」、
「取り外し不可なら◯」ということになります。

 

質問5は、結論から先に言うと「X」です。

 

しかし、引き渡し時に何も言わずに
撤去してしまうと、買主から、

 

「あれっ!クーラーついてない!」

 

というトラブルが起こります。

 

そういうトラブルを避けるために、
契約時に付帯設備表を使います。

 

付帯設備表とは、土地や建物に付帯するもの
を明記して、引き渡し時までに撤去するものや、
そのまま置いておくものを売買当事者間で確認するものです。

 

引き渡し時に、

 

「カーテンがない!」
「ストーブ要らないのに残っている…」
「照明が全部ついてない!!」

 

といったトラブルが多く、
後からクレームにつながってしまいます。

 

引き渡し後のトラブルを避けるためにも、
売買担当者に付帯設備表を用意してもらい
チェック行うようにして下さい。

 

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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そもそも不動産とは何か?


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不動産物件ランク付けについて

clock 2020年09月12日

 

From:山下史昭

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不動産を売る場合、個人でも商品として
売り出すことになり、好条件で売れるか
どうかは、物件の条件に大きく依存します。

 

例えば、不動産物件ランキングをA~Dの
4区分に分けるとしましょう。

 

Aランクの物件

 

Aランクの物件は、主に人気のエリアにあり、
売りたい人よりも圧倒的に買いたい人が
多いものなります。

 

故に、交通・買い物などの利便性が高く、
相場からみても高い地域になります。

 

相場が他の地域より高くても、
求めている人が数多くいるため、
価格も下がりにくく資産性も高くなります。

 

Bランクの物件

 

Bランクの物件では、売りたい人と買いたい人が
同じくらいいるものになります。

 

新興住宅街ができた頃はAランクの地域でしたが、
築年数が20年くらいになると、頻繁に近所で
売り物件が出てきて、世帯の入れ替わりが起きてきます。

 

相場で売りに出していれば売りやすいのですが、
相場以上だと他の類似物件に価格面で負けますので、
売却期間が長くなったり、成約価格が下がることがあります。

 

Cランクの物件

 

Cランクの物件は、売り物件が買い手よりも多い地域
にあることが多く、築30年以上の戸建が多くなります。

 

値段は割安でも、建物が古いためリフォーム費用が
掛かるため、買い手の購入意欲が低下傾向にあります。

 

また、バブル期に郊外に広がった住宅街でしたが、
人口減少で需要が低くなり、購入者が好んで物件を
探す対象から外れてしまう地域が増えています。

 

Dランクの物件

 

Dランクの物件は、手入れしていない築40年以上の家
や買い手が極端に少ない地域にあります。

 

市場に出しても売れないため、売却期間が長期化します。

 

物件の維持管理も困難になり、不動産会社も扱いについて
敬遠しがちで、放置されたままになるケースも多くあります。

 

ランクによる特性について

 

Aランク物件であれば、焦らず好条件で売ることが可能かもしれません。

 

しかし、東京の都心でも、2018年時点で空き家率が10.6%もある時代です。

 

地方では一部のごく限られた地域と物件だけとなります。

 

Bランク物件であれば、相場価格さえ正確に把握できれば
売却スケジュールを立てやすいでしょう。

 

Cランク物件は、条件を妥協してでも早めに売るのが得策です。

 

戸建では築40年に近づけば近づくほど、Dランク物件
に入ってしますので、注意が必要です。

 

Dランク物件は、条件をつけずに売ることが大切です。

 

買いたい人が現れたら言値でもいいので、
即売却するのが望ましいでしょう。

 

まとめ

 

不動産売却する場合は、どのランクに属しているかを
見極めておくことが大切です。

 

そうすることにより、売却スケジュールが
立て易くなりますので、不動産会社へ
査定依頼した時には、物件ランクを確認するようにしましょう。

 

 

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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そもそも不動産売主は誰なのか?

clock 2020年09月06日

 

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売主になれるのは、当然ですが不動産の所有者で
不動産の売却する意思を持っている人になります。

 

不動産の所有者でもないのに、売主の意思を
無視して売却することは当然できません。

 

また、例え売主でも、不動産に対する権限
(判断能力)を持っていることが大前提になります。

 

未成年や認知症などで売却の権限(判断能力)
がない人は、売主にはなれません。

 

判断能力がない売主の場合は、法定代理人を
立てて売却することはできます。

 

法律上の法定代理人(親、配偶者、子、兄弟姉妹等)
だからと言って、そのまま本人代わって売却する
ことはできません。

 

法定代理人となるためには、裁判所の許可
が必要になってきます。

 

裁判所から法定代理人(成年後見人、保佐人等)
として許可されて、その許可された範囲内において、
法定代理人が売買手続きできるようになります。

 

売買契約書などの署名捺印や印鑑証明書の提出
などは、法定代理人本人で行えるようになります。

 

その一方で、裁判所の許可を貰わず、個人的に
依頼した任意代理人の場合は、売買契約書の
手続き対応までは可能ですが、売主本人に
代わって署名捺印はできません。

 

身分証明書、印鑑証明の提出や司法書士への
委任状なども任意代理人でも行えず、
売主本人が行うことになります。

 

また、売主からの意思は伝えられても、
権限を有していないため、売り渡し前の
本人確認も売主本人に行ってもらう必要があります。

 

不動産売買で裁判所に許可された法定代理人
が行えれる範囲は、売却相談、媒介契約、
売買契約、売買登記手続きまで対応が可能です。

 

一方で、個人から依頼された任意代理人は、
売却相談、媒介相談までは対応可能です。

 

売買契約の署名捺印、売主本院確認、
売り渡し書類等への署名捺印は本人
が行うことになります。

 

法定代理人を立てるときは、裁判所の許可
には数ヶ月時間がかかる場合があります。

 

裁判所からは、売却する理由、売却する
財産の査定書も要求されますので、
手続きには専門家が必要になってきます。

 

あくまでも許可された範囲において売却が
できるため、許可されない場合は売却が
保留になるケースもあります。

 

法定代理人が必要になる場合は、売却前
に不動産会社に相談しておく必要があります。

 

任意代理人の場合は、代理人の権限が狭いので、
売主本人の対応しなければならない範囲が
行えるかを事前に確認しておく必要があります。

 

任意代理人を立てる場合でも、不動産会社、
司法書士の専門家に事前に相談しておくこと
をおすすめ致します。

 

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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そもそも不動産売主は誰なのか?


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不動産売却の押さえておくべき流れについて

clock 2020年08月29日

 

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売買する前に手続きの流れについては、
抑えておく必要があります。

 

売主様が抑えておくべき手続きの流れは
以下になります。

 

1.事前相談
2.価格査定と媒介契約
3.販売活動と案内
4.条件交渉
5.売買契約
6.引渡し前の準備
7.残金決済
8.確定申告

 

事前相談

1について、不動産売却の相談の中には、
相続、共有物件、抵当権付き、告知物件
など、多岐に渡り複雑な案件も多く含まれます。

 

素人では分かり得ないことが不動産売却
にはありますので、先ずは不動産売却の
専門家に相談するのが売却の第一歩になります。

 

価格査定と媒介契約

2については、売却前に不動産会社に
価格査定をしてもらい、売値を決める
必要があります。

 

そして、売値が決定したら不動産会社
と売主様とで媒介契約書を交わして
販売活動を始めます。

 

販売価格と案内

3については、不動産会社が行う業務で
一番大切なところです。

 

不動産会社は、広告費をかけて、紙面広告、
チラシ、インターネット、売り看板、
店舗掲載、流通機構の登録などで、
買いたい人を広く集めます。

 

購入見込み客からの問い合わせがあったら、
現地案内を行い、物件のセールスポイント
を説明しや資金計画相談を行います。

 

条件交渉

4については、案内後に気に入ってもらえた
見込み客から購入申込書を書いてもらい、
条件についての交渉を行います。

 

引渡し時期、価格交渉やその他条件など
をヒアリングして、売主様に伝えます。

 

売主様とのやり取りを経て条件が
纏まれば、5の売買契約へと進んで行きます。

 

引渡し前の準備

6については、売主様に主に行って
いただく項目になります。

 

抵当権付きの不動産の場合は、抹消を
行う必要がありますので、借り入れの
ある銀行に事前に書類を準備してもらう
必要があります。

 

残金決済

7の残金決済時には、登記識別情報通知、
印鑑証明書などの公的な書類を準備し、
鍵や不動産の関係書類を買主様へ引渡しします。

 

確定申告

そして、忘れがちですが、売り渡し後
に確定申告をしておく必要もあります。

 

引渡し後に、契約書、領収書の控え
などを保管しておきます。

 

また、不動産取得した当時の資料も
必要になりますので、まとめておく
必要があります。

 

翌年に、それらの資料をもとに
確定申告を完了して、売却まで
の流れが完了となります。

 

まとめ

不動産売却を考える時に、
不動産会社に相談される方が
大半かと思います。

 

不動産会社はたくさんありますが、
売買を専任で行なっている担当者は、
案外少ないのが現状です。

 

売買を行うのに慣れてない担当者では、
業務の流れがつかめてないので、
売却がスムーズに進まない恐れがあります。

 

不動産売却を専任で行なっているか
を見極めるには、不動産売却の手続き
の流れの説明をしてもらうことが大切です。

 

以上の流れがしっかりと説明できる
ようなら、次に不動産売却の価格査定
などの具体的な相談をするようにして下さい。

 

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
 山下史昭

 

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