売却 - 査定｜株式会社アイーナホーム

From:山下史昭

オフィスより、、、

そもそも何が不動産なのかお分かりですか？

以下の質問に「◯X」で答えてみて下さい。

• 1.敷地にある立木は不動産ではない
• 2.敷地にあるもの物置は不動産である
• 3.庭石は不動産である
• 4.照明器具は建物の一部なので不動産に含まれる
• 5.リビングにあるクーラーは不動産ではない

５問とも自信を持って答えられましたか？

物件を内見した際にあったものが、
引き渡し後にないということが
起きてしまうことがあります。

それは、「不動産はどこからどこまで」
という解釈が人によって様々なことが原因です。

民法で規定する不動産は、

「土地および土地に定着している物をいう（86条1項）。」

とあります。

定着している物とは、建物、立木、橋、石垣
などのことを言います。

よって、質問１は立木＝不動産なので「X」ですね。

また、「建物」という場合は、屋根と柱と壁
を備えた時点で独立した建物とされます。

それでは、質問２はどうでしょうか？

物置は屋根と柱と壁を備えているなら
法律面では建物とみなされます。

しかし、簡単に動かせるような
物置であれば不動産に含まれません。

庭石についても用意に取り除くことが
できないものは、土地の符号物と見なされます。

よって質問３の答えは「◯」です。

それでは、照明器具はどうでしょうか？

これは簡単に取り外せるような照明器具
は不動産の範囲に含まれません。

また、建物に埋め込みされており、
簡単に取り外せないダウンライト照明などは、
不動産の範囲に含まれます。

よって、質問４の答えは、「取り外し可ならX」、
「取り外し不可なら◯」ということになります。

質問５は、結論から先に言うと「X」です。

しかし、引き渡し時に何も言わずに
撤去してしまうと、買主から、

「あれっ！クーラーついてない！」

というトラブルが起こります。

そういうトラブルを避けるために、
契約時に付帯設備表を使います。

付帯設備表とは、土地や建物に付帯するもの
を明記して、引き渡し時までに撤去するものや、
そのまま置いておくものを売買当事者間で確認するものです。

引き渡し時に、

「カーテンがない！」
「ストーブ要らないのに残っている…」
「照明が全部ついてない！！」

といったトラブルが多く、
後からクレームにつながってしまいます。

引き渡し後のトラブルを避けるためにも、
売買担当者に付帯設備表を用意してもらい
チェック行うようにして下さい。

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

ー不動産売却の成功を願って
　山下史昭

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From:山下史昭

オフィスより、、、

不動産を売る場合、個人でも商品として
売り出すことになり、好条件で売れるか
どうかは、物件の条件に大きく依存します。

例えば、不動産物件ランキングをA～Dの
4区分に分けるとしましょう。

Aランクの物件

Aランクの物件は、主に人気のエリアにあり、
売りたい人よりも圧倒的に買いたい人が
多いものなります。

故に、交通・買い物などの利便性が高く、
相場からみても高い地域になります。

相場が他の地域より高くても、
求めている人が数多くいるため、
価格も下がりにくく資産性も高くなります。

Bランクの物件

Bランクの物件では、売りたい人と買いたい人が
同じくらいいるものになります。

新興住宅街ができた頃はAランクの地域でしたが、
築年数が20年くらいになると、頻繁に近所で
売り物件が出てきて、世帯の入れ替わりが起きてきます。

相場で売りに出していれば売りやすいのですが、
相場以上だと他の類似物件に価格面で負けますので、
売却期間が長くなったり、成約価格が下がることがあります。

Cランクの物件

Cランクの物件は、売り物件が買い手よりも多い地域
にあることが多く、築30年以上の戸建が多くなります。

値段は割安でも、建物が古いためリフォーム費用が
掛かるため、買い手の購入意欲が低下傾向にあります。

また、バブル期に郊外に広がった住宅街でしたが、
人口減少で需要が低くなり、購入者が好んで物件を
探す対象から外れてしまう地域が増えています。

Dランクの物件

Dランクの物件は、手入れしていない築40年以上の家
や買い手が極端に少ない地域にあります。

市場に出しても売れないため、売却期間が長期化します。

物件の維持管理も困難になり、不動産会社も扱いについて
敬遠しがちで、放置されたままになるケースも多くあります。

ランクによる特性について

Aランク物件であれば、焦らず好条件で売ることが可能かもしれません。

しかし、東京の都心でも、2018年時点で空き家率が10.6％もある時代です。

地方では一部のごく限られた地域と物件だけとなります。

Bランク物件であれば、相場価格さえ正確に把握できれば
売却スケジュールを立てやすいでしょう。

Cランク物件は、条件を妥協してでも早めに売るのが得策です。

戸建では築40年に近づけば近づくほど、Dランク物件
に入ってしますので、注意が必要です。

Dランク物件は、条件をつけずに売ることが大切です。

買いたい人が現れたら言値でもいいので、
即売却するのが望ましいでしょう。

まとめ

不動産売却する場合は、どのランクに属しているかを
見極めておくことが大切です。

そうすることにより、売却スケジュールが
立て易くなりますので、不動産会社へ
査定依頼した時には、物件ランクを確認するようにしましょう。

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

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From:山下史昭

オフィスより、、、

売主になれるのは、当然ですが不動産の所有者で
不動産の売却する意思を持っている人になります。

不動産の所有者でもないのに、売主の意思を
無視して売却することは当然できません。

また、例え売主でも、不動産に対する権限
（判断能力）を持っていることが大前提になります。

未成年や認知症などで売却の権限（判断能力）
がない人は、売主にはなれません。

判断能力がない売主の場合は、法定代理人を
立てて売却することはできます。

法律上の法定代理人（親、配偶者、子、兄弟姉妹等）
だからと言って、そのまま本人代わって売却する
ことはできません。

法定代理人となるためには、裁判所の許可
が必要になってきます。

裁判所から法定代理人（成年後見人、保佐人等）
として許可されて、その許可された範囲内において、
法定代理人が売買手続きできるようになります。

売買契約書などの署名捺印や印鑑証明書の提出
などは、法定代理人本人で行えるようになります。

その一方で、裁判所の許可を貰わず、個人的に
依頼した任意代理人の場合は、売買契約書の
手続き対応までは可能ですが、売主本人に
代わって署名捺印はできません。

身分証明書、印鑑証明の提出や司法書士への
委任状なども任意代理人でも行えず、
売主本人が行うことになります。

また、売主からの意思は伝えられても、
権限を有していないため、売り渡し前の
本人確認も売主本人に行ってもらう必要があります。

不動産売買で裁判所に許可された法定代理人
が行えれる範囲は、売却相談、媒介契約、
売買契約、売買登記手続きまで対応が可能です。

一方で、個人から依頼された任意代理人は、
売却相談、媒介相談までは対応可能です。

売買契約の署名捺印、売主本院確認、
売り渡し書類等への署名捺印は本人
が行うことになります。

法定代理人を立てるときは、裁判所の許可
には数ヶ月時間がかかる場合があります。

裁判所からは、売却する理由、売却する
財産の査定書も要求されますので、
手続きには専門家が必要になってきます。

あくまでも許可された範囲において売却が
できるため、許可されない場合は売却が
保留になるケースもあります。

法定代理人が必要になる場合は、売却前
に不動産会社に相談しておく必要があります。

任意代理人の場合は、代理人の権限が狭いので、
売主本人の対応しなければならない範囲が
行えるかを事前に確認しておく必要があります。

任意代理人を立てる場合でも、不動産会社、
司法書士の専門家に事前に相談しておくこと
をおすすめ致します。

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From:山下史昭

オフィスより、、、

査定を依頼する売主側の心理としては、高い価格
に越したことはないと思うのは当然ですが、
査定価格には根拠が必要になります。

根拠を提示しないで、相場からかけ離れた高い
価格を提示してくる不動産業者もいます。

それでは売れないと分かっていても、高い査定
をつけてくるのは一体どうしてでしょうか？

売ることは後回しが原因

それは、売ることよりも先ずは媒介を結ぶこと
を第一考えているからです。

一度媒介を結び、一定期間販売活動を実施
した後で、価格を下がるよう促してきます。

最初からそのつもりですから、単に査定価格
で不動産業者を選ぶのは考えものです。

相場を無視しての売り出しは危険

相場からかけ離れた高い価格で売り出しすると
リスクがあります。

売れない期間が長期化すると、売れ残り感が
出るため、相場よりも低い価格でしか、
売れなくなってしまう恐れがあります。

査定価格に対してのどのようなに定義する
のかを示し、その価格での販売期間を決めて
提案しているかが大切です。

一般住宅などの不動産については、特別な
要因がない限り、相場が基準になります。

どの不動産会社が査定をしても、通常は
同じような価格になるはずです。

一番低い査定価格の不動産会社は、
販売の実績がなく、自信もないため
に低い価格を提示してきます。

相場よりも低ければ、どの業者でも早く
成約することが容易に出来ます。

3ヶ月で売れる価格が基本

3ヶ月程度で成約できるのが価格が、
最も早く高く売れるポイントです。

そして、売買の経験と見込み客を豊富に
持っている会社であれば、相場よりも10％
くらい高く売却してくれるノウハウがあります。

まとめ

・根拠のない異常に高い査定価格には注意する。

・相場を無視して高い価格の売り出しは、
　後で価格が下がるリスクがある。

・3ヶ月で売れる価格を基本として、
　相場よりも10％高く売ることを目標にする。

以上のことに注意して、査定を比較検討し
不動産会社に依頼をするようにして下さい。

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オフィスより、、、

今回は、机上査定についてのお話です。

売却依頼する前にどのくらいで売れるのか
教えてほしい場合は、机上査定を依頼する
ことがあります。

その際に、住宅の机上査定はどのように
算出するかご存知でしょうか？

不動産会社は、

「取引事例法」

により査定価格を算出します。

過去に物件の所在する周辺の地域で
面積や築年数が同じような住宅が
いくらで取引されたかを参考にします。

過去の取引事例は、データ量が
多いと価格の正確性も上がります。

このデータについては、
各不動産会社でどれだけの
取引件数を行ってきたかによります。

取引件事例があまりない場合は、
公のデータなども活用します。

公のデータでは、国土交通省の

「土地総合情報システム」

サイトで調べることができます。

ただし、こちらは土地価格しか
調べらないデメリットがあります。

建物価格は、机上査定の場合は

「原価法」

を使うケースが一般的です。

現時点で新築した場合の価格を求めて、
そこから築年に応じた減価修正を
行って価格を求める方法です。

机上査定は、売買専門で行なって
不動産会社であれば、業務が
マニュアル化されているので、
作業の一貫として算出することができます。

売買専門ではない会社では、机上査定
を提出するのに時間がかかったり、
この時点で差が出てきてしまいます。

また、机上査定に時間がかかりすぎるのは、

・その会社の熱意が足りない
・スタッフに余裕がない
・過去の取引データが整理されていない

などの原因が考えられます。

机上査定を見てから訪問査定を依頼したい
と考えているなら、机上査定に要した時間
については、チェック項目の対象にしておくべきです。

机上査定にあまりに時間がかかる会社で
あれば、買いたいお客様へも素早い対応
ができるとは考えにくいですよね。

机上査定を依頼したら、先ずは会社の
対応について確認をしてみましょう。

受付での対応がしっかりされているかは
特に重要です。

そして、机上査定を依頼したら即日、
遅くても翌日までには回答があるかも
チェックして会社を見極めるようにして下さい。

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

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オフィスより、、、

住宅を売却する場合、売ってもらう
会社を選定します。

基本的に不動産会社では売買仲介を
取り扱えますが、

売買専門だとか賃貸専門だとか、
一般の方にはあまり知られていない
ことがよくあります。

函館市、北斗市、七飯町で、不動産会社は、
実に330社以上存在します。

その中で、いろいろと特徴があり、
必ずしも全ての会社が売買を扱っている
とは限りません。

実際には、買いたいお客様が
よく集まる会社に頼めば売れます。

でも、売主様が一番惑わせることが
一つあります。

それは、

「査定価格が高い」

査定価格が高い会社に頼みたいと
思ってしまうのは、人の性ですよね。

実は、それに漬け込んで、わざと
価格を高くして媒介を結ぼうとする
業者がいます。

まじめに査定をしている業者が
媒介依頼を受けられないことが
あります。

なぜなら、まともに査定していると、
査定が一番高い会社よりも低くなって
しまうからです。

でも、価格を高い会社に依頼しても、
売れ残ってしまいますよね。

では、どうやって売るのでしょうか？

それは、ある一定期間販売活動を実施
してから、

「価格を下げましょう」

と売主様に持ちかけてきます。

初めから、値下げありきで媒介を取る
ことだけ優先する会社には特に注意が
必要です。

査定結果は、「客観性」が大切です。

査定してもらった会社には、必ず
「査定の根拠」説明してもらいましょう。

いくら高い価格をつけても、
「査定の根拠」がはっきりしない場合は
要注意です。

査定書をもらったら、比較してなぜその
査定価格になっているのかを客観的に
吟味してみましょう。

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

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オフィスより、、、

創業何年の会社か？

売却依頼するときに、
社歴がどのくらいあるかは
気になるところです。

訪問査定時に会社紹介で、
設立年月日が書いてある
のをチェックするのが一つの方法です。

でも、訪問査定前に調べたい場合は、
HPなどに掲載されていれば分かりますが、
何も記載されていない場合もあります。

その場合は、国土交通省の

「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」

で検索することが可能です。

例えば、函館の不動産会社なら、

「北海道（渡島）知事免許（2）0000号」

と免許番号が表示されています。

（ ）の中の数字は、更新回数になっています。

免許更新は5年ごとに更新されます。

以前は、3年毎の更新でした。

（ ）の数字が大きいと社歴が
長いということになります。

ただし、この免許番号の
更新回数はリセット
されてしまうことがあります。

他都道府県に支店を出した場合、

都道府県知事→国土交通省免許
への切り替え時には、
番号はリセットされます。

その逆も、同様にリセットされ、
（1）に戻ります。

会社の都道府県が変わる場合

本店が他の都道府県に移転すると、
免許番号はリセットされてしまいます。

会社の売却では売却先の会社の
免許番号をそのまま引き継げるので、

そういう会社を買って新たに
不動産会社を始めることもできます。

例えば、不動産会社Aが
会社B（不動産業ではない）
に会社を売却したとします。

そうするとB社が歴史あるA社
の更新番号引き継げるので、

B社が不動産の素人でも業績が
長い会社として認識される
ようになります。

以上の点から、不動産会社の
免許番号は様々な理由で変更
される可能性があります。

免許番号（1）でも一度リセット
されている場合もありますので、
業歴に関係ない事もあいます。

一方で、免許番号（10）でも、
本当に長く営業してきたかは
開示されている情報だけでは
わからないことがあります。

大切なのは、査定を依頼する
会社の売買業務についての
スキル、ノウハウ、そして、
経験が十分備わっているかが
カギになります。

更新回数はあくまで参考情報の
一つして判断をするようにしましょう。

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

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さて、自宅をある程度の自己査定をしたら、
その価格で本当に売れるかどうかを、
その道のプロに聞いてみる必要があります。

でも、いきなり電話しても、さすがプロでも
資料なしでは査定は困難です。

訪問査定をする際には、以下の書類が必要になります。

• 土地・建物の謄本
• 物件の位置図
• 建物の図面
• 固定資産税通知書

基本的にこれだけは揃えておけば大丈夫です。

更に、リフォームをされたり、
まだ借り入れがある方は、

• 銀行借り入れ明細書
• リフォーム履歴

を用意しておくと良いでしょう。

不動産会社へ依頼するか、しないかは別にして、
不動産会社ならほとんどが無料査定してくれます。

ただ問題なのが、査定にはある程度時間がかかります。

その場でおおよその査定金額を
教えてくれることもありますが、

個別情報と調査結果を基に査定書作成しますので、
後日の査定結果報告となります。

大手の不動産会社は、信頼性が高いの特徴です。

しかし、函館、北斗市、七飯町地域によっては、
不動産査定を取り扱っていないこともありますので、
確認が必要になります。

地方ですと、大手の会社自体は支店がないため、
取り扱い不可、あるいは、他社への紹介という
かたちになります。

一方で、地元の会社では、地域に密着して活動
しているため、実績などが蓄積されているところ
も多く、地域の特性を熟知しています。

相場感もあるので、訪問査定した際に、
すぐに価格をつけてくれる会社もあります。

しかしながら、査定書にはかならず根拠を
記述しなければなりません。

そのため、大手と比較して、査定書作成する手間
を省いて、査定書を提出しないか、提出しても
あまり内容が記載されていない地元不動産会社もいます。

いろいろなタイプの業者がありますので、
比較するなら３社程度、対応と査定書を
見極めてみることをお勧めします。

大手の会社、地元精通の会社などのタイプを比較して、
どのように査定金額を決定したのかを質問すると良いでしょう。

そうすることで、自宅の査定価格も知ることができ、
どこに頼めばいいのかも分かってきます。

初めて不動産会社へ連絡する際には、

「自宅を売ろうと思うのですが、査定は無料でしていだけますか？」

という感じて、気楽に電話してみて下さい。

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

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自分の家を売るときに、ほとんどの方が
不動産会社へ査定を依頼しますよね。

でも、実際どのくらいの価格になるか、
事前に知っておきたいと思いませんか？

その方が、近隣の相場も把握できますし、
不動産会社の信頼性も分かります。

インターネットのキーワード検索で、
「函館　不動産売却」などと入力すると、

不動産関連のポータルサイトや
地元不動産会社のHPがありますので、
こちらでチェックすることが可能です。

そして、一戸建ては、土地価格と
建物価格に分類されます。

土地価格は、国土交通省が提供している
「土地総合情報システム」
を参考すると良いでしょう。

先ずは、自分の家の周辺に近い近隣事例を探します。

例えば、坪12万円くらいなら、
そこから計算すると200㎡なら
次のような計算になります。

200㎡ X 0.3025 = 60.5坪

㎡を坪に換算するには、
「0.3025」を掛けます。

60.5坪 X  12万円/坪 ＝ 726万円

よって、土地は約726万円となります。

建物については、築年数や状況により
差が出ますが、ここでは築年数により
坪単価を修正するようにします。

例えば、木造なら標準的なグレードで、
新築の査定坪単価を５５万円前後とします。

査定時における木造の耐用年数２２年と
仮定したとして、築１５年２階建３０坪
の木造住宅を査定すると、

５５万円/坪 X ３０坪 X （１ー１５／２２）＝ 525万円

よって、自宅の査定査定価格は、

土地７２６万円 ＋ 建物５２５万円 ＝ １，２５１万円

となります。

これは、あくまでも机上の査定価格です。

土地の価格は、特別な事情がなければ、
相場からそれほど大きく変動はしませんが、
建物に関しては状態により価格も変動します。

しっかりとメンテナンスされている建物は、
売却価格も高くなりますが、

手入れをしていない家は、
建物の価値がつかないことあります。

また、人気エリアでは、家は古くても
立地の良さで多少割高でも売れています。

それとは逆に、家が新しくても立地的に
人気のないエリアでは、
安くないと売れないケースもあります。

査定依頼する前に、インターネットやチラシなどで、
その周辺がどのくらいの価格で売りに出しているかを
ご自分で調べてみましょう。

そして、訪問査定で家の価格について説明を受けて、
査定価格の理由についてある程度把握できれてば、

正確な家の価値を掴むことができますので、
是非試してみて下さい。

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

ー不動産売却の成功を願って
　山下史昭

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From:山下史昭

オフィスより、、、

随分と秋めいて参りました。

夜は寒くなってきたので、
厚めの布団に衣替えしたところです。

「暑さ寒さも彼岸まで」

というますが、今週が過ぎると、
一気に秋本番ですね。

さて、一戸建てや土地の売買契約で引き渡し日までに
境界明示がない場合は、土地測量を行い、
境界を設置することが原則必要になります。

売主が境界については分かっていても、
次の買い手と隣地所有者との間で話が
違っていたということが起こり得ます。

トラブルにならないためにも、
売り渡し前に隣地境界線を確定して、
次の買い手に引き渡しすることが必要です。

境界を明示するためには、
隣地所有者に立ち会いをしてもらい、
境界の確認を行います。

スムーズにいく場合もあるのですが、
そうでない場合も多々あります。

隣地所有者全員の同意を得て、
境界を確定します。

隣地所有者が住んでいたら、
現地にて境界を確認してもらうのは容易ですが、

住んでいない場合には、
所有者を探して連絡しなければならないため、
時間と手間がかかります。

相続物件などは、元所有者から
新所有者へ連絡しなければなりません。

連絡がついても遠方にいたり、最悪のケースは、
行方不明で連絡がつかないということもあります。

境界確定には、通常で数ヶ月かかると言われていますが、
隣地所有者が遠方だったりすると１年以上かかることもあります。

本来は、売り出しする前に境界明示については
確認しておくことが重要になります。

売却を依頼する前から、
不動産会社へ相談をしておくことが得策です。

そして、境界明示した際に、越境物が生じることがあります。

測量する前にはっきりと分かるものは、
契約前に撤去の有無についての取り交わしを行なっておきます。

厄介なのが、測量したら境界が今まで思っていたところと違い、
越境物が生じているというケースです。

この場合は、引き渡し前までに隣地所有者と話し合いをして
解決してから引き渡しを行うようにします。

そのため通常よりも引き渡しまでに時間を要します。

境界明示について境界標がない場合は、
土地家屋調査士や測量士に依頼します。

土地売却の依頼を不動産会社にした後に、
不動産会社から紹介を受けて行う場合が大半ですが、
自分で探して依頼することも可能です。

費用は２０万円から複雑な案件になると
１００万円程度かかるものまであり、
依頼する前には一度見積をとっておくことをお勧めします。

測量費用には幅があるため、売却前には不動産会社から、
費用の目安を確認しておくようにしましょう。

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

ー不動産売却の成功を願って

山下史昭

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