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売却 - 契約|株式会社アイーナホーム

売却 - 契約

不動産売却相談のために持参するものとは?

clock 2020年11月10日

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

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不動産売却を何度も経験する機会
個人で一生に一度あるかないかです。

 

経験がない故に、何を持参したらいいか、
全く検討がつかない場合があります。

 

流石にベテランの担当者でも、
ある程度の書類がないと、

 

不動産の状況を正確に掴みにくく、
的確なアドバスすることが難しくなります。

 

不動産会社を訪問する際には、
基本的な書類は用意してから
行くことをお勧めします。

 

書類の一つ目として必要になるものは、
所有不動産の物件概要書
(購入時のパンフレット・チラシ等)です。

 

物件の概要が纏まっているので、
担当者が状況把握がしやすくなります。

 

また、パンフレットやチラシがあると、
査定時にプラス評価にもつながりますので、
持参するようにします。

 

書類の二つ目として、
登記事項証明書(登記情報)が必要です。

 

地番や家屋番号をはじめ、
築年数を把握できます。

 

また、権利関係が記載されているので、
共有者や抵当権者などの事項も事前に
確認する必要があります。

 

書類の三つ目として、
固定資産税納税通知書になります。

 

この書類には、納税額の他に、土地、家屋の
固定資産税評価額が記載されています。

 

この評価額は査定にも必要になりますので、
直近の固定資産税通知書を必ず持参するようにします。

 

書類の四つ目として、
間取り図および敷地測量図が必要になります。

 

間取り図は、実際の建物と図面が
あっているかを確認します。

 

増築などがある場合は、
考慮して査定を行ったり、

 

増築登記の費用を売却費用
として事前に見積もったりします。

 

また、敷地図面についても、
不動産の形状や範囲を事前に
把握するために必要になります。

 

書類の四つ目として、
建物確認通知書および検査済証(戸建)が必要です。

 

建築基準法に則って建築されているかを
把握するには、これらの書類は欠かせません。

 

適法でない場合は、買い手がついても
住宅ローン融資が下りないことがありますので、
事前にチェックしておく必要があります。

 

書類の五つ目として、
管理規約・使用細則・長期修繕計画書
(マンション)が必要です。

 

マンションでは規則が各々違いますので、
リフォームやペット飼育ことをはじめ、
集会所や駐車場の利用方法などを確認する必要があります。

 

もし、手元ないのであれば、
初回相談時にはなくても大丈夫ですが、

 

後ほど管理会社へ問い合わせして
新しいものをもらうようにします。

 

以上が、不動産売却初回相談時に
必要な基本的な種類となります。

 

上記以外のリフォーム履歴や
通路についての協定書など、

 

話をわかりやすくするものについては、
最初から用意して相談にいくようにしましょう。

 

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
 山下史昭

 

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不動産売買決済時に必要なこと

clock 2020年10月18日

 

From:山下史昭

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売買代金決済時に必要になる一つ目として、

 

「実印」が上げられます。

 

また、それと合わせて、

 

「印鑑証明書」も必要になります。

 

契約時は認印だけでも良かったのですが、
残金決済時は必ず実印が必要です。

 

不動産売買では、売主は買主へ所有権を
移転して登記簿上の権利を喪失すると
いう不利益を被ることになります。

 

その登記が売主の真意によるもので、
虚偽の申請ではないということを
証明するために、申請書に売主の
「印鑑証明書」を添付すること
とされています。

 

三つ目として、「身分証明書」も必要になります。

 

売買契約時にも用意したものを再度提出します。

 

そして、登記名義人の表示変更登記
が必要の場合は、住民票を用意します。

 

なお、その際に不動産所有してから
転勤などにより、複数住所移転したことで、
前の住所の繋がりが確認できない場合があります。

 

その際は、戸籍の附票、住民票の除票、
または、戸籍謄本などが必要になります。

 

その時は、引越し前の市町村役場、
本籍地のある市区町村役場で取得します。

 

そして、「登記済権利証」または
「登記識別情報通知」を用意します。

 

平成17年3月から登記済権利証から
登記識別情報が交付されるようになり、
平成20年7月からはすべて登記識別情報
が交付されるようになりました。

 

決済当日は、その原本を持参します。

 

もし、原本がない場合は司法書士の
手続きが別途ありますので、
事前に申し出する必要があります。

 

現金の受け渡しをした後に送金する
場合は、口座情報を控えていきます。

 

残代金、固定資産税等精算金の領収書
などは、仲介会社で用意してくれます。

 

物件の図面、資料、鍵などを保有して
いる場合は、忘れずに持参しましょう。

 

また、成年後見人の場合に追加で必要な書類は、
後見登記事項証明書(3ヶ月以内)、処分許可審判書です。

 

また、後見人の実印・身分証明書・
印鑑証明書(3ヶ月以内)
なども必要になります。

 

これらについては、決済前に司法書士へ
確認しておく必要があります。

 

代金決済に必要書類が不足すると、
所有権移転登記が行われないこと
もありますので、注意が必要です。

 

決済時前には、担当者から必要なもの
についての確認書をもらい、必要事項
をチェックして抜け漏れがないよう
決済に臨むようにしましょう。

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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不動産売買決済時に必要なこと


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不動産売買契約時に必要なこと

clock 2020年10月11日

 

From:山下史昭

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売買契約する際に、

一つ目に用意するものは「印鑑」です。

 

契約書に押印する印鑑は、実印か認印かよく
聞かれるのですが、原則実印となります。

 

認印でも構いませんが、実印の方が

 

「公的な手続きなどで法的に責任を証明する印鑑」

 

となりますので、なるべく実印で押印するようにします。

 

代理の場合は、受任者の実印・認印のみ用意します。

 

二つ目に用意するものは「身分証明書」です。

 

本人確認のために必要になります。

 

免許証など顔写真付きのものが必要になります。

 

顔写真付きでないものは、2種類用意します。

 

代理人の場合は、受任者の身分証明書を用意しておきます。

 

三つ目に用意するものは「収入印紙」です。

 

売買契約書に貼付するため、郵便局などで事前に購入しておきます。

 

原本1通に対して税法で指定された額を貼ります。

 

通常は、不動産仲介会社で契約書を作成した際に、
印紙も用意して契約書に貼ってくれていますので、
契約時に精算するようにします。

 

また、代理契約の場合に追加で必要な書類について
お話ししておきます。

 

まずは、売主・買主が署名し実印を押印した委任状
の原本
とその印鑑証明書は不可欠です。

 

だだ、代理契約はトラブルを避けるためにも、
なるべく行わないようにすることが望ましいです。

 

売主本人確認書類の不備があったりすると、
売買が無効になったりすることもあります。

 

代理人が行う場合でも、売主本人確認は
必ず行ってから契約を行うようにして下さい。

 

その他、成年後見人の場合に追加で必要な
書類ですが、以下のものを用意します。

 

一つ目は「3ヶ月以内の後見登記証明書」を用意します。

 

また、裁判所からの処分許可審判書も必要になります。

 

後見人の実印・身分証明書なども用意しておきます。

 

売買契約を行う前に、担当者から用意するものは
事前に教えてもらうようしておくことが大切です。

 

取得に時間かかる必要書類については予め申請
をしておくようにしておきましょう。

 

       

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不動産売買契約時に必要なこと


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不動産売却の押さえておくべき流れについて

clock 2020年08月29日

 

From:山下史昭

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売買する前に手続きの流れについては、
抑えておく必要があります。

 

売主様が抑えておくべき手続きの流れは
以下になります。

 

1.事前相談
2.価格査定と媒介契約
3.販売活動と案内
4.条件交渉
5.売買契約
6.引渡し前の準備
7.残金決済
8.確定申告

 

事前相談

1について、不動産売却の相談の中には、
相続、共有物件、抵当権付き、告知物件
など、多岐に渡り複雑な案件も多く含まれます。

 

素人では分かり得ないことが不動産売却
にはありますので、先ずは不動産売却の
専門家に相談するのが売却の第一歩になります。

 

価格査定と媒介契約

2については、売却前に不動産会社に
価格査定をしてもらい、売値を決める
必要があります。

 

そして、売値が決定したら不動産会社
と売主様とで媒介契約書を交わして
販売活動を始めます。

 

販売価格と案内

3については、不動産会社が行う業務で
一番大切なところです。

 

不動産会社は、広告費をかけて、紙面広告、
チラシ、インターネット、売り看板、
店舗掲載、流通機構の登録などで、
買いたい人を広く集めます。

 

購入見込み客からの問い合わせがあったら、
現地案内を行い、物件のセールスポイント
を説明しや資金計画相談を行います。

 

条件交渉

4については、案内後に気に入ってもらえた
見込み客から購入申込書を書いてもらい、
条件についての交渉を行います。

 

引渡し時期、価格交渉やその他条件など
をヒアリングして、売主様に伝えます。

 

売主様とのやり取りを経て条件が
纏まれば、5の売買契約へと進んで行きます。

 

引渡し前の準備

6については、売主様に主に行って
いただく項目になります。

 

抵当権付きの不動産の場合は、抹消を
行う必要がありますので、借り入れの
ある銀行に事前に書類を準備してもらう
必要があります。

 

残金決済

7の残金決済時には、登記識別情報通知、
印鑑証明書などの公的な書類を準備し、
鍵や不動産の関係書類を買主様へ引渡しします。

 

確定申告

そして、忘れがちですが、売り渡し後
に確定申告をしておく必要もあります。

 

引渡し後に、契約書、領収書の控え
などを保管しておきます。

 

また、不動産取得した当時の資料も
必要になりますので、まとめておく
必要があります。

 

翌年に、それらの資料をもとに
確定申告を完了して、売却まで
の流れが完了となります。

 

まとめ

不動産売却を考える時に、
不動産会社に相談される方が
大半かと思います。

 

不動産会社はたくさんありますが、
売買を専任で行なっている担当者は、
案外少ないのが現状です。

 

売買を行うのに慣れてない担当者では、
業務の流れがつかめてないので、
売却がスムーズに進まない恐れがあります。

 

不動産売却を専任で行なっているか
を見極めるには、不動産売却の手続き
の流れの説明をしてもらうことが大切です。

 

以上の流れがしっかりと説明できる
ようなら、次に不動産売却の価格査定
などの具体的な相談をするようにして下さい。

 

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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不動産売却の押さえておくべき流れについて


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契約不適合責任の5つの請求方法について

clock 2020年07月25日

 

From:山下史昭

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令和2年4月1日から民法大改正により、
瑕疵担保責任から契約不適合責任へと
変わりました。

 

そして、損害についての請求方法も
増えて、売主の責任範囲が広がりました。

 

そこで、契約不適合責任が起きた場合の
5つ請求方法についてご説明させて戴きます。

 

瑕疵担保責任には、不動産に瑕疵があった
場合に契約解除と損害賠償請求の2つの
請求方法がありました。

 

一方で、契約不適合責任には、以下の5つ
の請求方法があります。

 

  • 1.追完請求
  • 2.代金減額請求
  • 3.催告解除
  • 4.無催告解除
  • 5.損害賠償

 

それぞれの請求方法について詳しく見て
いきましょう。

 

1.追完請求

今回新しい請求方法に加わった追完請求
とは、引き渡し後に契約内容通りの状態で
なければ、契約内容に従い補修を請求する
ことができるようになりました。

 

瑕疵担保責任では、このような請求方法
がなかったため、損害賠償請求をする
方法しかありませんでした。

 

軽微な補修修繕なのにも関わらず、
損害賠償請求しかできないのは、
そもそも不合理でした。

 

請求が簡素化させたことで、修繕費
として費用請求が可能になり、買主
にとっては有利な変更となりました。

 

2.代金減額請求

代金減額請求とは、不動産が契約内容
通りでなかった場合に、内容に不備が
ある分を代金から減額することです。

 

代金減額請求は、すぐに売主へ請求
できるものではありません。

 

先ずは、先に説明した追完請求を売主
にする必要があります。

 

それでも尚、売主が補修を行なって
くれない場合や補修が不可能である
ような場合に請求することが可能と
なります。

 

代金減額請求をするためには、買主が
追完請求を相当な期間したにも関わらず、

 

期間内に履行されない場合でないと
できませんので、注意が必要です。

 

3.催告解除

催告解除とは、契約内容に不備があり、
買主が追完請求をしたにも関わらず、

 

売主が求めに応じない場合、
契約の解除を請求することです。

 

これも、代金減額請求と同様に、
最初に追完請求を行い、それでも
売主が求めに応じない場合に行う
ことが可能になります。

 

4.無催告解除

無催告解除とは、催告することなく
契約解除を行えることです。

 

ただし、軽微な欠陥でないものは
除かれます。

 

重大な欠陥であり、それがために契約
そのものの目的を達成できない場合に
限られます。

 

5.損害賠償請求

瑕疵担保責任では、売主に過失が
無くても、損害賠償請求が可能でした。

 

契約不適合責任では、売主の過失が
ない場合は、損害賠償請求ができない
となりました。

 

しかし、契約不適合によるものである
場合は、売主に過失が無くても、
損害賠償をしなければならなくなりました。

 

●まとめ

契約不適合責任の請求方法が、
5つに増えたため、責任の範囲が従来の
瑕疵担保責任よりも広がりました。

 

買主の立場を保護する内容が強くなる
一方で、売主へ課せられる責任は以前
よりも重くなったと言えます。

 

売却を行う前に、契約不適合責任に
ついて不動産会社の担当者から話を
しっかりと聞いて、

 

売買契約書に物件内容の詳細を記載
するなどし、売却時のトラブルを未然
に防ぐようにしましょう。

 

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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契約不適合責任の5つの請求方法について


函館不動産 函館中古住宅 契約不適合責任

瑕疵担保と契約不適合の違いについて

clock 2020年07月18日

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

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2020年4月1日に明治以来120年ぶりに
民法改正が行われました。

 

それ以前の民法は現状にそぐわない点が
多々あり、そのたびに一部改正などを
繰り返してきたのですが、継ぎ接ぎ
だらけの状態が長く続いていました。

 

瑕疵担保責任の考え方が変わる

 

不動産売買においても、
瑕疵担保責任という考え方が変わり、
改正後の民法では「瑕疵」の言葉自体が
使われなくなりました。

 

それに代わり、

 

「種類、品質又は数量に関して、契約内容に適合しない」

 

という表記に変わりました。

 

それを「契約不適合責任」と言います。

 

内容が同じものではなく、以前よりも売主の責任が
重くなりましたので、これから不動産売買するときは
十分に注意する必要が出てきました。

 

明確になった契約不適合責任

 

今まで使われてきた瑕疵担保責任では、
雨漏り、基礎のシロアリ被害といった
見つけにく欠陥に限定されていました。

 

しかし、瑕疵にはそれ以外のものもあり、
それらについて責任の範囲が明確になって
いないという問題がありました。

 

一方で、契約不適合責任では、
売主が契約時に決めた内容に適合する形で
渡す義務が明確なものになりました。

 

例えば、建物は無傷で引き渡しをすることを
売買契約条件にしている場合、

 

引き渡し前にフローリングに傷がある場合は、
契約不適合となります。

 

今後は、引き渡し前の条件については、
確認をしておかないことが多数出てくる
ことになります。

 

次回は、契約不適合責任の5つの請求方法
についてお伝えしていきます。

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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瑕疵担保と契約不適合の違いについて


函館不動産 契約不適合責任 瑕疵担保責任

不動産売却を依頼する時の契約とは?

clock 2020年01月25日

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

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函館、北斗市、七飯町で不動産売却ができる
不動産会社を絞り込んだら、次のステップとして
不動産会社に依頼することになります。

 

依頼するにしても、ただ口頭で不動産会社に
伝えればいいというものでもありません。

 

でも、今だに口約束での依頼をしている
ケースは多く見受けられます。

 

不動産の売却を依頼する際には、
必ず媒介契約を結びます。

 

「媒介」とは、「仲介」という意味になります。

 

 

不動産会社に媒介を依頼しても、物件を
不動産会社が買取するわけではありません。

 

仲介は、売り手と買い手の間に入ることを意味します。

 

そして、取引を成立させるために、販売活動を行い、
買い手との価格交渉などを代理で行うことを言います。

 

その対価としての仲介手数料を請求することになります。

 

媒介契約には、今説明したことを記載して、
媒介の種類、媒介契約期間について明文化
している書類になります。

 

媒介の種類についてですが、大きく3つの
媒介契約形態があります。

 

複数の不動産会社へ依頼できる「一般媒介」、
一社に絞り依頼する「専任媒介契約」、
「専属専任媒介契約」、そのどれかを選択することになります。

 

「一般媒介契約」ですが、明示型と非明示型があります。

 

明示型は、他に仲介を依頼した不動産会社を
媒介契約書に記載することを言います。

 

非明示型の場合、他に依頼している不動産会社
を言う必要はありません。

 

複数に頼めるメリットはありますが、販売活動状況
がどうなっているかは、不動産会社に業務報告義務
がないため、不動産会社に自分で確認する必要があります。

 

次に、専任媒介契約、専属専任媒介ですが、
これらは一社を絞り依頼することになります。

 

宅地建物取引業法により、レインズへの登録や
販売活動報告が義務づけられています。

 

法律により、不動産会社では、責任感がもち
積極的に販売活動を行うようになります。

 

<「レインズ」とは、不動産物件情報データベース
のこと言います。

 

不動産会社は、こちらのデータベースにアクセス
して、日々物件情報を検索しています。

 

>他社でも買い手がいる場合は、レインズで見つけた
物件を取り扱えるので、一般媒介よりも多くの
不動産会社へアプローチすることが出来ます。

 

定期的な業務報告により、販売状況が把握でき、
不動会社への相談も一社を通じて行えるので、
手間がなく依頼できるタイプになります。

 

あまり不動産売買について慣れてない方は、
一社に絞り依頼する専任または専属専任契約
のタイプがおすすめです。

 

不動産会社には必ず訪問査定時に、
媒介についての説明を聞くようにして下さい。

メリットとデメリットを聞いた上で、
媒介契約の種類を決定して、売却の手続きを
依頼するようにしましょう。

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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 山下史昭

 

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