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売却 - 契約|株式会社アイーナホーム

売却 - 契約

契約不適合責任の5つの請求方法について

clock 2020年07月25日

 

From:山下史昭

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令和2年4月1日から民法大改正により、
瑕疵担保責任から契約不適合責任へと
変わりました。

 

そして、損害についての請求方法も
増えて、売主の責任範囲が広がりました。

 

そこで、契約不適合責任が起きた場合の
5つ請求方法についてご説明させて戴きます。

 

瑕疵担保責任には、不動産に瑕疵があった
場合に契約解除と損害賠償請求の2つの
請求方法がありました。

 

一方で、契約不適合責任には、以下の5つ
の請求方法があります。

 

  • 1.追完請求
  • 2.代金減額請求
  • 3.催告解除
  • 4.無催告解除
  • 5.損害賠償

 

それぞれの請求方法について詳しく見て
いきましょう。

 

1.追完請求

今回新しい請求方法に加わった追完請求
とは、引き渡し後に契約内容通りの状態で
なければ、契約内容に従い補修を請求する
ことができるようになりました。

 

瑕疵担保責任では、このような請求方法
がなかったため、損害賠償請求をする
方法しかありませんでした。

 

軽微な補修修繕なのにも関わらず、
損害賠償請求しかできないのは、
そもそも不合理でした。

 

請求が簡素化させたことで、修繕費
として費用請求が可能になり、買主
にとっては有利な変更となりました。

 

2.代金減額請求

代金減額請求とは、不動産が契約内容
通りでなかった場合に、内容に不備が
ある分を代金から減額することです。

 

代金減額請求は、すぐに売主へ請求
できるものではありません。

 

先ずは、先に説明した追完請求を売主
にする必要があります。

 

それでも尚、売主が補修を行なって
くれない場合や補修が不可能である
ような場合に請求することが可能と
なります。

 

代金減額請求をするためには、買主が
追完請求を相当な期間したにも関わらず、

 

期間内に履行されない場合でないと
できませんので、注意が必要です。

 

3.催告解除

催告解除とは、契約内容に不備があり、
買主が追完請求をしたにも関わらず、

 

売主が求めに応じない場合、
契約の解除を請求することです。

 

これも、代金減額請求と同様に、
最初に追完請求を行い、それでも
売主が求めに応じない場合に行う
ことが可能になります。

 

4.無催告解除

無催告解除とは、催告することなく
契約解除を行えることです。

 

ただし、軽微な欠陥でないものは
除かれます。

 

重大な欠陥であり、それがために契約
そのものの目的を達成できない場合に
限られます。

 

5.損害賠償請求

瑕疵担保責任では、売主に過失が
無くても、損害賠償請求が可能でした。

 

契約不適合責任では、売主の過失が
ない場合は、損害賠償請求ができない
となりました。

 

しかし、契約不適合によるものである
場合は、売主に過失が無くても、
損害賠償をしなければならなくなりました。

 

●まとめ

契約不適合責任の請求方法が、
5つに増えたため、責任の範囲が従来の
瑕疵担保責任よりも広がりました。

 

買主の立場を保護する内容が強くなる
一方で、売主へ課せられる責任は以前
よりも重くなったと言えます。

 

売却を行う前に、契約不適合責任に
ついて不動産会社の担当者から話を
しっかりと聞いて、

 

売買契約書に物件内容の詳細を記載
するなどし、売却時のトラブルを未然
に防ぐようにしましょう。

 

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
 山下史昭

 

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契約不適合責任の5つの請求方法について


函館不動産 函館中古住宅 契約不適合責任

瑕疵担保と契約不適合の違いについて

clock 2020年07月18日

 

From:山下史昭

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2020年4月1日に明治以来120年ぶりに
民法改正が行われました。

 

それ以前の民法は現状にそぐわない点が
多々あり、そのたびに一部改正などを
繰り返してきたのですが、継ぎ接ぎ
だらけの状態が長く続いていました。

 

瑕疵担保責任の考え方が変わる

 

不動産売買においても、
瑕疵担保責任という考え方が変わり、
改正後の民法では「瑕疵」の言葉自体が
使われなくなりました。

 

それに代わり、

 

「種類、品質又は数量に関して、契約内容に適合しない」

 

という表記に変わりました。

 

それを「契約不適合責任」と言います。

 

内容が同じものではなく、以前よりも売主の責任が
重くなりましたので、これから不動産売買するときは
十分に注意する必要が出てきました。

 

明確になった契約不適合責任

 

今まで使われてきた瑕疵担保責任では、
雨漏り、基礎のシロアリ被害といった
見つけにく欠陥に限定されていました。

 

しかし、瑕疵にはそれ以外のものもあり、
それらについて責任の範囲が明確になって
いないという問題がありました。

 

一方で、契約不適合責任では、
売主が契約時に決めた内容に適合する形で
渡す義務が明確なものになりました。

 

例えば、建物は無傷で引き渡しをすることを
売買契約条件にしている場合、

 

引き渡し前にフローリングに傷がある場合は、
契約不適合となります。

 

今後は、引き渡し前の条件については、
確認をしておかないことが多数出てくる
ことになります。

 

次回は、契約不適合責任の5つの請求方法
についてお伝えしていきます。

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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 山下史昭

 

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瑕疵担保と契約不適合の違いについて


函館不動産 契約不適合責任 瑕疵担保責任

不動産売却を依頼する時の契約とは?

clock 2020年01月25日

 

From:山下史昭

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函館、北斗市、七飯町で不動産売却ができる
不動産会社を絞り込んだら、次のステップとして
不動産会社に依頼することになります。

 

依頼するにしても、ただ口頭で不動産会社に
伝えればいいというものでもありません。

 

でも、今だに口約束での依頼をしている
ケースは多く見受けられます。

 

不動産の売却を依頼する際には、
必ず媒介契約を結びます。

 

「媒介」とは、「仲介」という意味になります。

 

 

不動産会社に媒介を依頼しても、物件を
不動産会社が買取するわけではありません。

 

仲介は、売り手と買い手の間に入ることを意味します。

 

そして、取引を成立させるために、販売活動を行い、
買い手との価格交渉などを代理で行うことを言います。

 

その対価としての仲介手数料を請求することになります。

 

媒介契約には、今説明したことを記載して、
媒介の種類、媒介契約期間について明文化
している書類になります。

 

媒介の種類についてですが、大きく3つの
媒介契約形態があります。

 

複数の不動産会社へ依頼できる「一般媒介」、
一社に絞り依頼する「専任媒介契約」、
「専属専任媒介契約」、そのどれかを選択することになります。

 

「一般媒介契約」ですが、明示型と非明示型があります。

 

明示型は、他に仲介を依頼した不動産会社を
媒介契約書に記載することを言います。

 

非明示型の場合、他に依頼している不動産会社
を言う必要はありません。

 

複数に頼めるメリットはありますが、販売活動状況
がどうなっているかは、不動産会社に業務報告義務
がないため、不動産会社に自分で確認する必要があります。

 

次に、専任媒介契約、専属専任媒介ですが、
これらは一社を絞り依頼することになります。

 

宅地建物取引業法により、レインズへの登録や
販売活動報告が義務づけられています。

 

法律により、不動産会社では、責任感がもち
積極的に販売活動を行うようになります。

 

<「レインズ」とは、不動産物件情報データベース
のこと言います。

 

不動産会社は、こちらのデータベースにアクセス
して、日々物件情報を検索しています。

 

>他社でも買い手がいる場合は、レインズで見つけた
物件を取り扱えるので、一般媒介よりも多くの
不動産会社へアプローチすることが出来ます。

 

定期的な業務報告により、販売状況が把握でき、
不動会社への相談も一社を通じて行えるので、
手間がなく依頼できるタイプになります。

 

あまり不動産売買について慣れてない方は、
一社に絞り依頼する専任または専属専任契約
のタイプがおすすめです。

 

不動産会社には必ず訪問査定時に、
媒介についての説明を聞くようにして下さい。

メリットとデメリットを聞いた上で、
媒介契約の種類を決定して、売却の手続きを
依頼するようにしましょう。

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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 山下史昭

 

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