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売却 - 相続|株式会社アイーナホーム

売却 - 相続

相続不動産の共有分割について

clock 2020年06月27日

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

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一つの不動産を2人以上の相続人で所有する
という形が共有分割となります。

 

共有分割の持分について

 

相続人が親と子3人は、法定相続通りに
分割すると、親2分の1と子6分の1ずつの
持分となります。

 

登記簿上でも4人の名義と持分が記載され、
固定資産税の支払いなどについては連帯
責任を負うことになります。

 

ようするに、支払わない人がいれば、その
人の分を支払う責任を負います。

 

不動産の共有分割は最終手段

 

共有分割は、最後の手段で遺産分割協議が
うまくまとまらなかったときの最後の手段
として選択される方法とされています。

 

一見、フェアで合理的な方法のようですが、
共有の形にすると、数々の問題が起こるこ
とになります。

 

共有分割のトラブル例

 

一番よく起こる問題としては、不動産の
活用と処分の時です。

 

共有となっている不動産を処分するときは、
当然に全員の同意が必要です。

 

1人でも反対する相続人がいれば、交渉は
不成立となります。

 

売るのが難しいので賃貸しようとした場合
も、共有者全員の同意が必要になります。

 

持分を少ししか持っていなくても、その
所有者の同意なしには何もできないとい
う事態に陥りかねません。

 

複数地主で取り纏め困難

 

また、共有者1人にさらに相続が発生
するとします。

 

そうなると、その持分がさらに分割され
てしまい、相続人が増えてしまいます。

 

1つの不動産に複数の相続人が存在し、
不動産処分をする際に全員から同意を取
り付ける難易度が更に高くなります。

 

不動産の共有分割は避ける

 

以上の点から、共有に相続不動産の分割
は、極力さけることが賢明といえます。

 

どうしても、共有分割とする場合は、
以下の点に注意して下さい。

 

どうしても共有分割する場合

 

共有分割をする際には、相続人間の同意
が容易に取れること。

 

共有者の中で代表者を決めておき、売却
などの交渉窓口あってもらうのがように
するのがいいでしょう。

 

相続人の中で、二次相続が起こった際に
は、その持分を現在の共有者に分配する。

 

このことについても、事前に決めておく
ことようにするとよいでしょう。

 

いずれにしましても、相続が起き不動産
を所有することになった際には、専門家
に相談をするようにしましょう。

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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相続不動産の共有分割について


共有分割 函館不動産 函館相続

相続不動産の換価分割について

clock 2020年06月20日

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

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今回は、相続不動産の分割方法で
「換価分割」についてお話しします。

 

換価分割とは、遺産の中に含まれる不動産を
売却して、お金に変えて遺産を配分する方法
になります。

 

換価分割のメリット

 

前回お話しした代償分割と違い、誰かが
不動産を所有し続けるわけではありませんので、
売却したお金を持分によって配当します。

 

そうすることで、公平な形で遺産分割する
ことができる利点があります。

 

不動産には維持費がかかる

 

不動産を維持するためには、毎年かかる
固定資産税の他に、管理費や修繕費など
のコストがかかります。

 

何も使用しないのに、これらの費用を負担
するのは大変です。

 

親が住んでいた地方の土地建物で、子供たち
には使用用途がないというケースが多く見ら
れますが、その場合は、換価分割にして配当
することが考えられます。

 

換価分割のデリメット

 

換価分割する際に気をつけないといけない点は、
相続人の意見が一致することが大前提です。

 

不動産会社に査定依頼して、売却するのを
決定するときに、相続人全員が同意して
から売り出します。

 

この時点で既に揉めるケースは、多く見ら
れます。

 

同意できない相続人がいると、売り出しする
ことができません。

 

売り出し価格に同意できても、いざ購入申し
込みがあった後に相続人意見がまとまらず、
交渉不成立になるケースもあります。

 

そもそも売却可能な不動産か?

 

そして、換価分割する不動産が売却可能な
物件か、という点があげられます。

 

不動産という資産は、元来現金化しにくい
という特徴があります。

 

買い手がつかないことには、換価分割する
ことができないため、時間をかかります。

 

また、地方の不動産会社に依頼する際に、
宣伝広告をかけてもらえるか、という点
にも注意が必要です。

 

只でさえ地方は首都圏と違い、購買層の
人口減が著しくなっています。

 

不動産会社に依頼しても、買い手を集める
宣伝広告してもらわないと、売却も年々
難しくなっています。

 

換価分割を成功させるには

 

換価分割を成功されるために、やるべき
ことをまとめてみました。

 

一つ目としては、相続人同士の意見を一致
させ、代表者を選出する。

 

話し合いおこない、売り出し価格、売却価格
の決定権を代表者に委ねることで、交渉を
スムーズにする。

 

二つ目は、事前に不動産会社に売却見込みや
スケジュールを確認する。

 

そして、広告宣伝にどれだけ費用をかけて
くれるかを聞くことが大切です。

 

以上の点を踏まえて、換価分割に適しているか
どうか検討してみて下さい。

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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相続不動産の換価分割について


函館不動産 函館相続 換価分割

相続不動産の代償分割について

clock 2020年06月13日

 

From:山下史昭

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今回は、相続不動産の分割方法で
「代償分割」についてお話しします。

 

代償分割とは?

 

代償分割は、相続人が複数いる場合、
その中の誰か一人が不動産を相続する
代わりに、他の相続人に対して現金を
支払うという方法になります。

 

現物分割の時に説明したように、1つ
の不動産を分筆などの方法で分けると、
細分化して不動産価値に影響がでる
場合があります。

 

その場合は、不動産の価値を損ねるこ
となく、遺産分割を公平に行うために
、代償分割は有効な方法となります。

 

代償分割の問題点

 

問題点としては、不動産を相続する人
が、他の相続人に資金を提供をする
ことが前提となります。

 

よって、資力のない人では売却しない
と資金を提供できないため、不動産を
相続しない場合は売却まで待つ必要が
出てきます。

 

相続財産の中で、不動産が大変を占め
る場合は、相続税の支払いが、相続が
起きてから10ヶ月後に到来するので、
資金工面する必要が出てきます。

 

また、遺産分割時に代償分割に合意し
て現金を後からもらうことになって
いたとしても、売却がうまくいかず
相続人同士のトラブルになることも
あります。

 

代償分割の注意点

 

また、代償分割を行うためには、
不動産評価が適正であることが重要
になってきます。

 

評価が過大でも過少でも、後から
相続人同士のトラブル発展に繋がる
恐れがあります。

 

また、不動産はその時々によって
評価や価値も大きく変わることが
あります。

 

それらを踏まえて、代償分割を選択
する場合は、十分に相続人同士で
納得の上合意することが大切です。

 

贈与税がかかる場合

 

また、一人の相続人が不動産を相続
し、後から売却で得た現金を他の
相続人に分配する場合も注意が必要
です。

 

売却した場合、譲渡益がある場合は
譲渡税がかかります。

 

また、分配した売却代金は、贈与に
あたりますので、贈与税なども考慮
する必要があります。

 

まとめ

 

代償分割は不動産自体は共有になら
ないため、売却をスムーズに行える
メリットがあります。

 

その一方で、分割時の資金不足や
不動産評価の難しさなどの問題が
あげられます。

 

分割して現金で分配した後に、
贈与税に該当する場合も出てくる
ので、注意する必要があります。

 

代償分割する際には、不動産専門家
、税理士などに相談をしながら
進めるようにして下さい。

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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相続不動産の代償分割について


代償分割 函館中古住宅 函館相続

相続不動産の売却について

clock 2020年06月06日

 

From:山下史昭

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少子化などにより「住む予定のない家」
の相続が急増しています。

 

これがいわゆる「空き家問題」の主な原因と
なっています。

 

そこで、空き家が増え続けるの防ぐ政府の対策の
一つとして、税制の特例があることをご存知でしょうか?

 

相続発生から3年を経過する年の12月31日までに
相続した空き家を売却して、一定要件を満たせば、
譲渡所得の金額から最高で3,000万円まで控除することが可能です。

 

3,000万円特別控除の条件

 

適用には次の条件が必要になります。

 

1.故人が亡くなった日以後3年を経過する年の
 12月31日まで売却していること。

2.建物が旧耐震(1981年5月31日以前に建築)のもの

3.区分所有建物は対象外(マンションなど)

4.売買価格が1億円以下

5.故人が亡くなった日の直前において、
故人以外の居住者いないこと

6.相続後、一度も賃貸・居住・事業用に供していないこと

7.売却前に、耐震リフォーム、または家屋の取り壊しを行うこと

 

ポイントは空き家が古くて使えない場合、土地として
解体して引き渡しをすることが条件となります。

 

3,000万円特別控除の注意点

 

注意したい点としては、5、6番の他人が住んで
いたり、賃貸していないことが条件だという点です。

 

故人が亡くなってから、たとえ親族でも住んだ
りしていては適用から除外されることになります。

 

また、相続してからではなく、故人が亡くなって
から
3年経過した年の12月31日までに売却する
ことが条件となっています。

 

活用予定がないなら売却を検討する

 

いずれにしましても、相続されて今後活用
する予定がない不動産については、
早めに売却することが得策です。

 

これから、売却シーズンとなる前に、
不動産売却の専門家にご相談してみたり、

 

ご自身で売却したら今ならいくら税金が
かかるのかをシミュレーションしておく
ことをお勧めいたします。

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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相続不動産の売却について


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相続不動産の現物分割について

clock 2020年05月30日

 

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相続不動産の分け方の方法は、4つあることを
前回のブログでお伝えしました。

 

今回は最初の一つ目方法についてお伝えして
いきます。

 

不動産そのものを分ける

 

相続不動産そのものを物理的に分割する
方法を「現物分割」と呼びます。

 

一筆の大きな土地があり、相続人が複数い
る場合は、一筆の土地を分けて、それぞれ
の土地を各相続人が取得する方法です。

 

各相続人に分けてしまった後は、各々が
自由に財産について決める権利を有します。

 

例えば、一筆の土地を3人の相続人で3分割
したとします。

 

1人目の相続人は、土地に自分の自宅を建て
ました。

 

2人目の相続人は、近隣に駐車場が不足
しているので、土地を貸し出すことにしま
した。

 

3人目の相続人は、自宅を建てる予定もな
く、土地を貸したりするのも面倒なので、
土地を売却することにしました。

 

このようにすると、相続後に3つの出口が
あり、スムーズに相続分割ができます。

 

現物分割は事前計画が大事

 

しかし、上記の分割方法は、事前の計画
が必要です。

 

そして、遺言によって、どこをどの相続
人が譲り受けるかも明記しておく必要が
あります。

 

現物分割の盲点

 

また、土地の場合は、単純に面積で分け
てしまうと、分けた後の形状や道路との
接し方などで資産価値に差が出ることも
あるので、注意が必要です。

 

また、ある程度広い土地ならいいのです
が、狭い土地だと3分割した際に、利用
ができなくなってしまうことがあります。

 

自治体によっては、分割した後の土地の
面積の最低限度を定めている地域がある
からです。

 

この最低限度の敷地面積をクリアしない
と、新築の許可が下りないこともありま
すので、注意しなければなりません。

 

まとめ

 

現物分割で相続登記できるかは、素人
判断で行うと、後から不動産価値が
損なわれてしまう恐れがあります。

 

相続登記前に司法書士に依頼するだけで
なく、土地家屋調査士や不動産の専門家
にも相談しておくようにして下さい。

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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相続不動産の現物分割について


函館不動産 函館相続 現物分割

相続不動産の分け方について

clock 2020年05月23日

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

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相続財産の中で一番多いものは何かご存知でしょうか?

 

18年度の内訳を下記します。

 

1.不動産 36%
2.現金 30%
3.有価証券    18%
4.その他 16%

 

不動産は現金などよりも多いのは意外ですよね。

 

不動産を分けるのは難しい

 

でも、現金は分けるのは簡単ですが、不動産は
どう分けたらいいのでしょうか?

 

実際には、いざ相続となるとどうわけて
いいか分からないことが多く、

 

相続が【争族】となることが現実に起きたりします。

 

【争族】とは、いわゆる争族争いをしている
家族や親族のことで、

 

 

相続とかけて争族(そうぞく)と呼ぶ造語です。

 

相続争いなんてうちには関係がないと
思っていても、実はいろいろなところ
に火種は隠れています。

 

分かりづらい相続不動産

 

それでは、相続財産の中に、「不動産」
がある場合、どのよう対策しておいたら
いいのでしょうか?

 

何回かに分けて、注意点や法律知識を解説します。

 

まずは、「不動産の分け方」についてお話します。

 

現金なら相続分に従って、分割することは
簡単ですが、不動産は、現金と違って
分けると言っても簡単にはいきません。

 

一つの建物を相続に4人で分割するのは
現実的にはとても難しいことですよね。

 

不動産の分割方法は種類があるため、
素人では分からないことが多いわけ
です。

 

相続不動産分割の4つの方法

 

不動産の分割方法は、主に4通り
あります。

 

1.「不動産」を分筆するなど、その
ものを分けるという方法

 

2.「不動産」を特定の人が所得し、
「不動産」を取得しなかった人に対し
てその相当分の金銭を支払う方法

 

3.「不動産」を売却し売却代金を
相続分に従って分配する方法

 

4.「不動産」を複数人で共有して
遺産相続を行う方法です。

 

まとめ

 

相続した不動産は、分割の種類が大きく
4つに分かれることについて覚えて
おいて下さい。

 

そして、どの分割方法がふさわしいかを
、事前に決めることが大切です。

 

間違っても、適当に選ばないようにして下さい。

 

一度、分割してしまった後は、後戻り
できず、相続不動産が、

 

【争続】【負】動産

 

となってしまうと、元も子もなくなります。

 

次回は、1の方法について解説して
いきます。

 

       

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相続登記を怠ると罰則で調整へ

clock 2020年02月15日

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

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2016年時点で全国で所有者の所在が
不明な土地は、不動産登記簿上で
全体の約20%となっており、

 

その面積は約410万ヘクタール占める
と推計されています。

 

この面積は、なんと367.5万ヘクタール
の九州全土を大きく上回る面積です。

 

今、これだけ多くの土地が所有者が
わからないという状況に陥っています。

 

このまま、この状況を放置すると、
2040年には北海道全土に相当する
約780万ヘクタールにまで拡大する
と予測されています。

 

函館エリアでも相続登記されておらず、
所有者不明の不動産が増加しており、
不動産売買の障害となるケースが
増えています。

 

所有者不明土地は、そもそも
何故発生するのでしょうか?

 

それは、ほとんどのケースが相続時
に登記がされない等の理由で生じています。

 

そこで、去年の12月に法制審議会の民法・
不動産登記法部会は、所有者不明土地
問題の解消に向けた制度改正に関する
中間試案の概要をまとめました。

 

その内容は、ちょっと驚きでした。。。

 

単刀直入に言うと、

 

「相続登記を義務付け」

 

するというものです。

 

そもそも、不動産の権利関係の登記は、
各々に委ねられていて義務はありません。

 

登記をするには、登録免許税を払ったり、
書類を集めたりする手間がかかります。

 

義務ではないので、そんな面倒なことは
後回しにしておこうと考えてしまいがちです。

 

よって、相続などで所有者が変わっても
名義を変更しないで放置するケースは、
実務でもかなり存在します。

 

相続登記の義務がないので、
税負担や手続きの手間を避けようと、
相続人が登記をしないケースが実際にあります。

 

そのことが、所有者不明土地が増えている
と指摘され、今回の中間試案では、

 

被相続人が亡くなって相続人が土地を
相続してから一定期間に登記すること
を義務付けしました。

 

また、それに対する罰則として「過料」
科すことにしました。

 

その制度が始まると、知っていようがいまいが、
後から余分なお金がかかってしまうことになります。

 

いずれにしても、相続登記は、
売却前におこなっておくことが得策です。

 

売却先が決まってからだと書類に不備があると、
売買契約日の引き渡し期日に間に合わなかったり
するケースもあります。

 

また、相続人が複数いる場合は、
取り分で揉めるケースもあり、
契約が成立しない場合もあります。

 

売却はまだ先でも、相続になったら登記を
しておくことを一番先にすることをお勧めします。

 

数年先に売却を検討している場合でも、
不動産会社に相談して相続登記を含めた
今後の流れを確認しておくようにして下さい。

 

       

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