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売却 - 不動産会社|株式会社アイーナホーム

売却 - 不動産会社

営業担当者はどのように決まるのか?

clock 2020年12月12日

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

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不動産会社は自分で選べても、
どんな営業担当者なのかは、
担当者が決めるまで分からないのが一般的です。

 

普通の不動産会社は、
賃貸・売買も行なっているので、

 

営業が来店客を順番に接客し、
そこで対応した営業マンが
そのまま担当となるケースがほとんどです。

 

ただし、賃貸・売買も行なっている会社は、
賃貸が8割・売買が2割の比重なので、

 

経験や知識面からいうと、
見劣りしてしまうかもしれません。

 

会社のタイプ別で、
どのような営業が担当になるのかは、
以下のようになります。

 

・賃貸専門の不動産会社

 

一般の営業マンは賃貸しか
担当していないので、
売買のことは分からない。

 

店長で売買の経験があるものか、
別の店舗から売買の経験がある営業が担当する。

 

それゆえに、担当者のレスポンスが遅くなります。

 

・賃貸・売買・管理を行っている不動産会社

 

来店したお客様を順番で接客することが多いです。

 

ベテランの社員は売買に慣れていますが、
経験の浅い社員は日頃は管理・賃貸を行っているので、
売買業務はあまり行っていません。

 

このタイプの依頼するなら、担当者を売買に
精通している方に限定する必要があります。

 

・売買専門で行っている不動産会社

 

売買専門で行っている不動産会社のタイプは、
更に以下のように分かれます。

 

1.エリアで担当を決めている。

2.種別(土地・マンション・戸建・事業用)で担当を分けている。

3.売り専任担当者が行っている。

 

1のエリアで振り分けるている場合は、
一人の担当者が売りと買いの両方を担当しています。

 

狭い範囲で知識の習得が容易ですが、
それ以外の知識経験がありません。

 

地方の場合は範囲を狭くすると
担当案件が少なくなり、
経験値がつかないため不向きです。

 

また、2の種別(土地・マンション・戸建・事業用)
で担当を分けている場合は、

 

担当者の専門知識のスキルも身につきやすいです。

 

しかし、地方では種別によっては数がないため、
不向きな場合がほとんどです。

 

ある程度の規模のマーケットでは、
種別により担当を分けられるので、
首都圏の大手では通用する分け方です。

 

3の売り専任担当者が行っている場合は、
知識経験が他社よりも圧倒的に
高い営業マンが担当者となります。

 

年間で100件以上の売却物件がある会社であれば、
売り専任担当者の知識経験が、
他とは比較にならないほどあります。

 

しかし、売りの専任なので、
売り物件が少ない会社では
生産性が悪いため不向きです。

 

以上、会社よる担当者のタイプを書きましたが、
どのような営業が担当になるかは、
会社のタイプでおおよそ察しがつきます。

 

営業担当者は不動産売買成功には欠かせない条件です。

 

担当する営業がどんな業務を日々行っているかは、
依頼前には必ずチェックするようにして下さい。

 

また、複数営業がいる不動産会社なら、
相性がいい営業担当者がいれば、
遠慮なく指名してみるのもいいでしょう。

 

あなたの相談内容に対するスキル経験をもった担当者
であるかは、相談当初にヒアリングして見極めるようにして下さい。

 

 

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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営業担当者はどのように決まるのか?


不動産売買 函館一戸建て 函館不動産

売却相談の流れを把握する

clock 2020年11月29日

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

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不動産会社へ相談する際には、
ある程度の時間を確保ことが大切です。

 

短い時間ですと、読み取れないことが
多々出て来ます。

 

その際は、査定価格や売却条件に
大きな影響が出て来ます。

 

情報を整理したりするのを含めても、
1時間程度は必要になります。

 

内容が込み入ったものになりますと、
2時間以上かかる案件もあります。

 

相談の具体的な流れは以下のようなになります。

 

1.挨拶および自己紹介

 

担当者が簡単な挨拶と自己紹介をします。

 

また、会社概要などの紹介も受けます。

 

2. 顧客アンケートの記入

 

顧客アンケートの記入をお願いされるので、
必要事項を記入しておきます。

 

ここでしっかりと記入しておくと、
相談が受けやすくなりますので、
詳しく記入していきます。

 

3.相談内容をすべて言う

 

相談内容は一通りすべて言う、
または、アンケート用紙に記入するようにします。

 

また、事前に書いたものを用意して
おくのもよいでしょう。

 

それに対する書類がある場合は、
一緒に持参して担当者へ見てもらいます。

 

4.売却する意思を伝える

 

売却するための相談であれば、
担当者も動きやすいので、

 

初回相談でははっきりした
意思を伝えるようにします。

 

5.希望条件を伝える

 

希望条件は最初に伝えておく
ことが大切です。

 

複数ある場合は、優先順位を
つけて伝えるようにします。

 

例えば、価格が第一優先で、
売却のタイミングについては
第二優先というような順序で、
希望を担当者に伝えるようにします。

 

6.問題点・注意点を伝える

 

現時点で考えられる問題点や
注意点を伝えておきます。

 

売るためには、本人以外の親族の
同意が必要な場合もありますので、
その旨を担当者には伝えておくようにします。

 

また、売買当事者が気がついて
いない問題点も多くあります。

 

担当者からのアドバイスなどで
気がついたことがあれば、
必ず伝えておくようにします。

 

7.担当者からの回答・質問を受ける

 

担当者からの相談への回答を受ける、
質問を受けたら回答します。

 

ここで、わからないことや
不明な点が出てくると思います。

 

その際は、疑問を残さないよう、
遠慮なく尋ねるようにしましょう。

 

8.次回のアポイントメントをとる

 

訪問査定や具体的な打ち合わせに
進む場合は、次回のアポイントメントをとります。

 

次回に用意しておくものや
やるべきことを確認しておき、
スケジュールしておくようにします。

 

初回相談は、以上の流れになります。

 

これだけの内容を話ししますので、
やはり時間は掛かります。

 

相談の際には、物件資料なども
必ず持参するようにします。

 

また、急に飛び込みで行っても、
担当者の予定が入ってたりする
こともありますので、

 

予約は必ず取ってから訪問する
ようにしましょう。

 

 

       

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不動産会社へ訪問する適した曜日は?

clock 2020年11月22日

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

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通常、不動産売却の問い合わせは、ホームページの
問い合わせフォームやメールなどでできます。

 

その際には、相談内容の要点を事前に伝えておくことが大切です。

 

また、対応できる担当者がいるときに訪問するようにします。

 

一度は、会社の雰囲気を知るために、
会社訪問することをお勧めします。

 

会社を訪れた際、対応が杜撰だったり、
殺伐とした雰囲気だったする場合は要注意です。

 

会社全体の対応が整っていないと、
会社からのサポートは期待できないでしょう。

 

不動産会社は土日祝日に案内、商談や査定が殺到します。

 

ちなみに、土日祝日を休日にしている不動産会社は、
賃貸管理を行っているところなので、
売買メインではないことを覚えておいて下さい。

 

ゆえに、相談をする場合は、比較的空いている平日がおすすめです。

 

売買メインで行っている会社は、たいてい水曜日定休日としています。

 

もう1日は火曜日か木曜日を休みにしています。

 

月曜日は朝礼から始まり、社内会議、物件調査、
ローン事前審査の手配、チラシや広告の手配など、
営業担当者もやることが多くあります。

 

時間的に余裕があるのは、木曜日と金曜日がになります。

 

自宅への訪問査定であれば、売り専任担当者がいる
売買メインの会社なら、土日祝日でも対応が可能です。

 

手続き等に会社へ訪問する時は、木曜日または
金曜日とするのが良いでしょう。

 

時間帯は都合の良い時間を伝えて、先約アポイント
がなければ、いつでも大丈夫です。

 

営業マンは一週間ごとの予定を前の週には決めているので、
出来れば一週間前には伝えておくようにしましょう。

 

 

       

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不動産売却の質問の回答について

clock 2020年04月11日

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

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住宅の売却は一生の内で多く経験
するものではありません。

 

そのため、いろいろとわからない
こと多いと思います。

 

まずは、どんなに小さいことでも担当者
に質問することから始めてください。

 

この質問の対応の仕方で、担当者の
レベルがある程度判断できます。

 

その場で回答できるような質問は
的確に答えられているかをチェック
してみましょう。

 

的外れなことを言っていないか、
曖昧な言葉で回答をごまかしていないか。

 

その回答の仕方で担当者の質が
ある程度把握できます。

 

また、その場で答えられない
質問に対しては、

 

「◯◯日までに回答します」

 

と言えているかがポイントになります。

 

物件の調査をしないと答えが出ない
場合や、複雑な権利関係の問題があり、

 

答えが複数あるような案件については、
多少時間がかかります。

 

訪問査定してもすぐに査定金額が
わからないケースも多いです。

 

その場合は、いつまでに査定書を
持参するかを確認するようにしましょう。

 

この時に、あまりに時間がかかり
過ぎるのは要注意です。

 

依頼した案件であれば、
すぐに取り掛かるのが基本です。

 

調査などがある場合は、
月曜日から金曜日までに市町村役場、
水道局、法務局などにいく必要があります。

 

例えば、土曜日に訪問査定を依頼したら、
最速で月曜日に調査をして火曜日には
査定書を持参できます。

 

10日待ってもまだ査定書を持参しないのは
担当者に査定する技能がないのか、
熱意に欠けるか、会社の姿勢も問われます。

 

そのような担当者に大切な住宅売却を
依頼したいと思いませんし、売却に
失敗する可能性は高いと思います。

 

質問はできれば担当者に会う前に
まとめておくと良いでしょう。

 

そして、何社か査定を依頼するつもりなら
同じ質問を投げかけてみて下さい。

 

それぞれの対応を比較して、
的確な答えになっているか、

 

あやふやな答えになっていないか、
チェックすることが大切です。

 

そして、その場で出せない回答でも、
しっかり期限を切って回答すること
言えているか、

 

必要以上に時間がかかっていないか
を見極めるようにして下さい。

 

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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不動産売却の質問の回答について


函館不動産

知らないと怖い【行政処分】について

clock 2020年03月29日

 

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不動産会社を営む際には、宅地建物取引業許可
が必要になります。

 

その許可のもと不動産会社は宅地建物取引業法
に則って営業を行うことになります。

 

当然、宅地建物取引業法に違反した場合は、
免許権者から処分を受けることになります。

 

免許権者は、その営業地域によって異なります。

 

一つの都道府県にのみ営業所がある場合は、
都道府県知事となります。

 

また、二つ以上の都道府県に営業所がある
場合は、国土交通省になります。

 

函館地域に不動産会社の本店があり、
他の都府県に支店をもたない場合は、
北海道道庁の管轄となります。

 

行政処分の内容は、大きく分けて、

 

●指示処分
●業務停止処分
●免許取消処分

 

に区分されます。

 

北海道の行政処分は以下から確認できます。

 

監督処分の公表はこちらから

 

指示処分は一番軽いものですが、
宅建業法違反の中で初歩的なものが多いようです。

 

宅地建物取引士の設置義務違反や
重要事項説明を不実施などの項目になります。

 

業務停止処分は、指示処分よりも重い違反です。

 

重要事項説明書の虚偽記載や指示処分に
該当する項目が複数ある場合は、
業務停止処分を受けることがあります。

 

免許取り消しは、一番重い処分として、
免許が取消されて営業ができなくなります。

 

不動産宅地建物取引業を営むのに必要な営業保証金の
供託を怠ったり、詐欺行為にあたるような取引を
行ったことによる処分です。

 

不動産会社を選定するに当たっては、
まずは参考情報として活用します。

 

行政処分歴がなくても、宅地建物取引業に
違反して営業している会社や顧客トラブルが
多い会社は存在します。

 

また、過去に行政処分歴がある場合でも、
その後業務改善をして、トラブル防止を
徹底させている会社もあります。

 

行政処分情報は、不動産会社を選ぶための
参考情報なので、最終的には不動産会社の
実際の対応をしっかりと見極めるように心がけて下さい。

 

処分を受けてから5年間は記載されますので、
過去に処分歴がある会社に相談されている場合は、
必ず不動産会社へ処分内容についての確認をして下さい。

 

過去の処分経緯がどうだったかという事実も大切ですが、
処分後にどのような改善が行われたかをしっかりと
ヒアリングしておくことが重要です。

 

売却の依頼する前には、かならず行政処分情報を
参考にして不動産会社の経歴をチェックするようにしましょう。

 

 

       

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函館不動産会社

不動産会社の得意分野について

clock 2020年03月21日

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

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賃貸は、近年空室が目立ち、
オーナーが自ら広告料という名目で、

 

賃貸専門の不動産会社に手数料の他に
支払わないと紹介してもらえない
という事態になっています。。。(*_*)

 

その広告料も年々値上がりしているようで、
最初は1ヶ月程度でしたが、今では家賃の

 

2、3ヶ月分ないと、部屋を案内すらして
もらえません!( ;  ; )

 

賃貸は広告料名目での収入が、
仲介手数料よりもメインになって
いる現象が起きています。

 

賃貸の広告料を貸主から戴くなら、
法律で定めればいいのですが、
グレーゾンになっています。

 

不動産売買仲介手数料は、基本的に
国が定めた上限以上はもらえません。

 

これから、空き家が増えて売却が
思うように決まらなくなると、

 

賃貸仲介のように、「広告料」や
「事務手数料」などの名目で
負担を余儀なくされるかもしれません。

 

本題から少し話はそれましたが、
通常の不動産会社はそれぞれ得意分野
をもっています。

 

不動産売買の仲介業をメインに業務を
行っている会社、不動産賃貸の仲介業を
メインに業務を行っている会社、

 

不動産管理をメイン業務を行っている会社、
不動産賃貸業をメインに行っている会社など
の分野に分かれています。

 

でも、不動産会社のプロフィールを見ると、
大抵は総合的に何でも扱えると書いてあります。

 

確かに何でも扱うことは可能なのですが、
全部扱うためには人が関わる以上、
限界があります。

 

地域において、理屈では全国取り扱えますが、
それを全てこなすのは無理があります。

 

例えば、函館、北斗市、七飯町地域に限定して
行うことで、得意な地域をアピールできます。

 

ある会社で売買を担当している営業マンが、
賃貸の繁忙期になると売買は一度お休み
するそうです。

 

どうしてか尋ねたら、その時期は管理
がメインになるので売買に扱っている
暇がないそうです。

 

確かに、一人の営業マンが賃貸や管理
をやり出したら売買を行っている暇は
ないですし、どれも中途半端な対応に
ならざるを得ません。

 

依頼するのが中古住宅の売買なら、
「売買仲介」をメインに行っている会社
にするのがベストです。

 

専門で行うことで、「早く・高く売る」
ノウハウが蓄積されており、他の会社
よりもより良いサービスを受けること
ができます。

 

それと、集客してる顧客層が、「賃貸」
と「売買」では違います。

 

「売買」にターゲットを絞った顧客に
アプローチするなら、売買専門の方が
見込み客を探しやすいわけです。

 

不動産会社の業務体系が異なりますので、
得意分野は何かをよく見極めてから、
依頼するように心がけて下さい。

 

 

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
 山下史昭

 

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