ようこそ ゲスト 様
From:山下史昭
オフィスより、、、
函館地域で不動産売却を依頼される方から
税金についての質問をよく受けます。
自分が住んでいる自宅なら特別控除が
使えます。
自宅を売って3,000万円の特別控除を
使っても儲けが出た場合、
売却した家の所有期間が売った年の
1月1日現在の所有期間で税率が変わります。
売却した家の所有期間が売却した
年の１月1日現在の時点で5年超
の場合は、税率は20.315％、
5年未満だと、30.63%となります。
（復興特別所得税含む）
前にもお話し通り、買った価格や
不動産会社への仲介手数料、売買契約書
の収入印紙、
司法書士に支払った登記費用や登録免税、
不動産所得税、建物解体費用などを
差し引いた税金がかかります。
買った価格の中の建物ついては、
減価償却といって毎年建物価格か
減額されます。
計算式は以下の通りです。
減価償却費＝（建物の所得価格＋リフォーム代）X 0.9 X 償却率0.031 X 経過年数
例えば、2000年に新築された中古住宅を
2010に1,000万円で購入した仮定したとします。
購入時に600万円かけてリフォームし
建物をリノベーションしました。
以上を計算してみると、
（建物取得価格1,000万＋リフォーム600万）X 0.9 X 償却率0.031 X 経過年数10年 = 446万円
よって、売却時の建物価値は、税法上
1,600万ー446万＝1,154万円
となることになります。
要するに、以上の費用を売れた価格から
引いてもなお、利益が出る場合は、
税金がかかるということになります。
また、親から相続でもらった家の
所有期間はどうでしょうか？
親からの相続や贈与でもらった
不動産については、親が所有
していた期間を引き継げるとしています。
また、相続などで昔に取得した
もので購入した価格がわからなかったり、
所得費など証明する領収書や
契約書などがない場合があります。
その場合は、売った価格の5％取得費
として計算することになります。
自宅や相続した不動産を売却する前に、
どのくらいの利益が出て、
税金がどのくらい掛かりそうかは、
シミュレーションしてみることを
お勧めします。
後から税金のことで失敗しないためにも、
売却前に不動産会社の担当営業に相談して
するようにしましょう。
次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪
ー不動産売却の成功を願って
山下史昭
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