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不動産売却前にリフォームすべきなのか?|株式会社アイーナホーム

不動産売却前にリフォームすべきなのか?

不動産売却前にリフォームすべきなのか?

clock 2020年08月08日

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

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不動産を現状のままで売り出すよりは、
直してから売り出した方が印象度もアップします。

 

でも、リフォーム済みで売り出しするためには、
先行投資としてのリフォーム費用が必要になってきます。

 

今回は、売り出し前のリフォームについての
ポイントについて、ご説明したいと思います。

 

【そもそもリフォームが必要か?】

 

築古物件になると、古く箇所が多く、
汚れている箇所が目立ち、設備などの
故障も出てきます。

 

そういうところをリフォームして売った
方がいいのではという質問を売主さまから
最近よく聞きます。

 

そういう物件にリフォームプランを立てると、
最初は少しのはずが後からリフォームする
箇所が増えていきます。

 

当初の予算も次第に大きくなってしまうため、
リフォーム済みで印象はよくなったものの、
リフォーム費用をプラスして売り出し価格
もアップします。

 

1,200万円の物件にリフォームを600万円
かけて、2,000万円で売り出して成約すれば、
200万円利益が出ます。

 

しかしながら、物件の印象度がアップした
からと言って、必ずしも価格アップで売れる
とは限りません。

 

価格が高くなると予算が合わないという理由で、
購入見込み客の数も減少していくためです。

 

【リフォーム済み販売のリスクについて】

 

せめて、プラマイゼロで売れればいいのですが、
それであれば最初から現状で売った方が
良かったということになります。

 

リフォーム済みでの売り出しは、
リフォームでプラスされた価格の分だけ
手数料多くなってしまいますので、
あまり特な話ではありません。

 

さらに、先ほどの例で1,600万円で売れた
となると、200万円損したことになります。

 

市場を知り尽くし出口戦略を考えて
リフォームを行なっているプロでも、

 

リフォーム済みで売り出したけど、
結局売れなくて損切りして販売する
ことはザラにあります。

 

経験無い売主様が、リフォームしてから物件を
販売して利益をあげるのは至難の技なのです。

 

【リフォームするための判断基準】

 

長年の販売経験の中で、リフォームしてから
販売してもいい基準を下記してみました。

 

・汚れや傷がついている床、建具などの補修

 

取り替えるまでもないけど、汚れが付着して
傷がついている箇所については、
リフォームではなくリベアで十分です。

 

ホームセンターなどにいくと補修グッズなどが
売ってますので、自分で行えるものもあります。

 

ちょっと素人では難しいと思うものは、
売却の担当者に相談すればリペア業者を
紹介してもらえます。

 

・一部のふすまや畳、クロスが汚れている場合

 

売り出し前に目立つところはチェックしておき、
費用もそれほどかからないようであれば、
事前に張り替えを行なっておくと印象度がアップします。

 

たばこのヤニや結露などの汚れがあると、
それだけで購入を見合わせる可能性が高くなったり、
値下げ交渉を要求させる材料となってしまいますので
注意が必要です。

 

最近のクロスなどは、張り替えなくとも汚れを
洗浄すれば落ちるものがありますので、
事前に売却担当者に相談してみるのがいいでしょう。

 

・築浅物件で直しが要らないけど設備が一部故障している

 

物件状態は良いのに、一部だけ明らかに故障している場合は、
設備を交換してから売り出しするのがオススメです。

 

そのまま手直しなく入居できる物件を探している購入者も
最近は多いので、商談をスムーズに進めるためには、
先の交換しておく方が良いでしょう。

 

【まとめ】

 

不動産売却前のリフォームは印象度もアップし、
商談をスムーズに進め成約しやすくなるための
効果が見込まれます。

 

しかしながら、物件価格+リフォーム金額以上
に売れるとは限りませんので、リフォーム後に
販売するための判断基準が重要になります。

 

販売する前には、不動産売買とリフォームについても
詳しい不動産会社の担当者に、よく相談されてから
行うようにするのが良いでしょう。

 

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
 山下史昭

 

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