From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

 

台風19号が近づいており、明日は首都圏で
計画運休が実施されるようです。

 

今回の台風も非常に強い勢力を保ったまま、
東海と関東に近づいているようなので、
予断を許さない状況です。

 

水や食料などの備えを忘れずにしておく
ようにして、なるべく不要な外出は控える
ように心がけましょう

 

さて、今日は固定資産税の支払いついての
お話です。

 

売買の決済の時に、売買代金の他に買主へ
支払ってもらうものの中に、固定資産税・
都市計画税があります。

 

実際には、売主で一度市町村に納めることになります。

 

なぜなら、固定資産税・都市計画税については、
その年の１月１日時点での所有者が、
一年分をまとめて納付することになっているからです。

 

売主は、一年分の税金を前払いで収めるため、
所有権移転日から日割り計算をして、
買主へ請求することになります。

 

日割り計算の起算日は、１月１日とする地域と、
４月１日とする地域があります。

 

東日本は１月１日、西日本は４月１日としている
地域が多いですが、契約書には起算日を明記する
必要があります。

 

函館市・北斗市・七飯町での不動産売買では、
東日本ルールとなります。

 

仮に、１月１日が起算日ですと、９月３０日に
所有権移転を行なった場合は、以下のようになります。

 

売主の負担は、１月１日から９月２９日となります。

 

また、買主の負担は、９月３０日から１２月３１日となります。

 

平年は、分母の日数は【３６５日】ですが、
うるう年の際には、分母の日数を【３６６日】
として計算を行います。

 

固定資産税は、3年に一度、評価替えを行い、
価格を決定します。

 

この評価替えの年度を基準年度といい、
直近では平成３０年度がこの基準年度に相当します。

 

原則として固定資産税・都市計画税額は、
基準年度の価格を３年間据え置きます。

 

ただし、新築、増改築等のあった建物や
土地を分筆した時などは基準年度の価格
に当てはまらなくなります。

 

その場合は、新たに評価を行い、
新しい価格を決定します。

 

固定資産税・都市計画税は、概ね３年は
変わらないと考えていいのです。

 

その基準年度に売買をする場合は、
税額が変更になることがあります。

 

その税額が、毎年確定するのは、
４月１日以降となります。

 

そうなると、１月３月までに所有権移転
した際には、今年度の固定資産税額は、
まだ公表されておらず、日割り精算額
が計算できなくなってしまいます。

 

そのような場合には、

 

「前年度の固定資産税額を参考にして、
若干の誤差は考慮せずに日割り計算する方法」

 

を採用することになります。

 

新しい税額が決まってから精算することも
あり得ます。

 

それだと、手続きに手間がかかりすぎるため、
実務ではほとんど行われておりません。

 

実際の精算時には、売主から売買代金の
領収書の他に、「固定資産税等精算金」
という名目で、領収書を受け取ります。

 

また、一つ気をつけなかければいけないのが、
減免措置になっている一戸建ての精算金についてです。

 

新築から一定期間は、家屋に対して
減免されていますので、通常よりも
安い税額となっています。

 

この減免期間から通常期間への
切り替わりの時には、注意して
税額のチェックする必要があります。

 

不動産会社の担当者へは、一度相談
をしておき、減免措置期間の有効期限
を調べてもらい、準備をしておくようにしましょう。

　　　　　　　

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
　山下史昭

 

 

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