From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

 

 

 

令和2年4月1日から民法大改正により、
瑕疵担保責任から契約不適合責任へと
変わりました。

 

そして、損害についての請求方法も
増えて、売主の責任範囲が広がりました。

 

そこで、契約不適合責任が起きた場合の
5つ請求方法についてご説明させて戴きます。

 

瑕疵担保責任には、不動産に瑕疵があった
場合に契約解除と損害賠償請求の2つの
請求方法がありました。

 

一方で、契約不適合責任には、以下の5つ
の請求方法があります。

 

• 1.追完請求
• 2.代金減額請求
• 3.催告解除
• 4.無催告解除
• 5.損害賠償

 

それぞれの請求方法について詳しく見て
いきましょう。

 

1.追完請求

今回新しい請求方法に加わった追完請求
とは、引き渡し後に契約内容通りの状態で
なければ、契約内容に従い補修を請求する
ことができるようになりました。

 

瑕疵担保責任では、このような請求方法
がなかったため、損害賠償請求をする
方法しかありませんでした。

 

軽微な補修修繕なのにも関わらず、
損害賠償請求しかできないのは、
そもそも不合理でした。

 

請求が簡素化させたことで、修繕費
として費用請求が可能になり、買主
にとっては有利な変更となりました。

 

2.代金減額請求

代金減額請求とは、不動産が契約内容
通りでなかった場合に、内容に不備が
ある分を代金から減額することです。

 

代金減額請求は、すぐに売主へ請求
できるものではありません。

 

先ずは、先に説明した追完請求を売主
にする必要があります。

 

それでも尚、売主が補修を行なって
くれない場合や補修が不可能である
ような場合に請求することが可能と
なります。

 

代金減額請求をするためには、買主が
追完請求を相当な期間したにも関わらず、

 

期間内に履行されない場合でないと
できませんので、注意が必要です。

 

3.催告解除

催告解除とは、契約内容に不備があり、
買主が追完請求をしたにも関わらず、

 

売主が求めに応じない場合、
契約の解除を請求することです。

 

これも、代金減額請求と同様に、
最初に追完請求を行い、それでも
売主が求めに応じない場合に行う
ことが可能になります。

 

4.無催告解除

無催告解除とは、催告することなく
契約解除を行えることです。

 

ただし、軽微な欠陥でないものは
除かれます。

 

重大な欠陥であり、それがために契約
そのものの目的を達成できない場合に
限られます。

 

5.損害賠償請求

瑕疵担保責任では、売主に過失が
無くても、損害賠償請求が可能でした。

 

契約不適合責任では、売主の過失が
ない場合は、損害賠償請求ができない
となりました。

 

しかし、契約不適合によるものである
場合は、売主に過失が無くても、
損害賠償をしなければならなくなりました。

 

●まとめ

契約不適合責任の請求方法が、
5つに増えたため、責任の範囲が従来の
瑕疵担保責任よりも広がりました。

 

買主の立場を保護する内容が強くなる
一方で、売主へ課せられる責任は以前
よりも重くなったと言えます。

 

売却を行う前に、契約不適合責任に
ついて不動産会社の担当者から話を
しっかりと聞いて、

 

売買契約書に物件内容の詳細を記載
するなどし、売却時のトラブルを未然
に防ぐようにしましょう。

 

　　　　　　　

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
　山下史昭

 

 

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