From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

 

 

 

不動産を売却した時に、どのような税金がかかってくるか、
の質問が一番多いので、今回は税金の基礎知識をお伝えしますね。

 

まず自宅を売却した時にかかる税金として、

 

【譲渡所得税】

 

があります。

 

譲渡所得税は、「所得税」と「住民税」が分かれています。

 

よく、自宅を売ったら、その売却代金に税金がかかると
勘違いしている売主様がいらっしゃいます。

 

でも、実はそれは間違いなんです。

 

売却価格の全部に税金がかかるわけではないんです。

 

この譲渡所得税というのは、何にかかるのかというと、
売却した際の「儲け」に掛かってきます。

 

簡単に説明すると、１００円で仕入れたリンゴを
１２０円で販売したら、２０円が儲けですよね。

 

その儲けに税金がかかるわけです。

 

経費もありますから、その分を差し引いて、
その残りに税金がかかってきます。

式で表すと、

 

売却価格ー購入価格ー経費ー【※特別控除】＝譲渡所得

 

※特別控除で代表的なものは、

 

「居住用財産の特別控除」で、別名は
「3,000万円特別控除」と呼ばれています。

 

特別控除が無いという前提で、例を用いて
説明してみますね。

 

土地1,000万円、建物は木造で2,000万円 合計3,000万円
で購入した不動産を1５年後に2,500万円売却しました。

 

経費が100万円掛かったとします。

 

式にしますと、

 

2,500万ー3,000万円ー100万円＝▲600万円

 

よって、譲渡所得税はマイナス６００万円なので、
譲渡所得税はかからない。

 

 

めでたし、めでたし、、、、。

 

ちょっと待って下さい！

 

一つ肝心なことを忘れていませんか？！

 

それは、「減価償却」という概念です。

 

土地は、そもそも「減価償却」という概念はありません。

 

1,000万円で購入して1,000万円で売却したら、
儲けはゼロなので、譲渡所得税は無いという
ことになります。

 

しかし、建物に関してはどうでしょうか？

 

建物は減価償却されますので、2,000万円で新築で
購入した建物は1５年後には目減りしていることになります。

 

減価償却の計算方法は、建物の耐用年数によって
かわってきます。

 

今回の例ですと、建物は木造なので２２年が耐用年数となります。

 

居住用建物は、減価償却する際には２２年に
１.５倍をかけて３３年とします。

 

３３年かけて、建物の価値を償却していくことになります。

 

居住用建物の減価償却方法は、以下の計算式になります。

 

減価償却費＝建物購入価格 × ０.９ × 償却率 × 経過年数
 
 木造の場合、償却率は耐用年数が３３年を分母として
計算すると、

 

１÷３３年 ≒ 「0.031」

 

になります。

 

経過年数は、築年数ではなく、所有期間となりますので、
新築、中古に関わらず、購入してから売却した期間で
計算します。

 

そうしますと、先ほどの例に戻り計算してみますと、

 

建物購入価格2,000万円×０.９×0.031×経過年数15年＝８３７万円

 

ということになります。

 

建物は2,000万円ではなく、減価償却費８３７万円を引いて
１，１６３万円として計算することになります。

 

売却金額2,500万円ー減価償却後の不動産価格2,263万円ー経費100万円＝137万円

 

譲渡所得が137万円となり、これに対して譲渡税がかかることになります。

 

長期譲渡になるので所得税15％、住民税５％、所得税に対して
特別復興税2.1%がかかります。

 

譲渡所得137万円 × 20.315% ＝ 278,316円

 

よって、譲渡所得税が278,316円かかる結果となります。
 
 まとめますと、
 
 ・自宅を売却する時には譲渡所得税がかかることがある
 ・譲渡所得は売却した金額から購入価格と経費を引いたもの
 ・儲けがなかれば税金はかからない
 ・ 建物は減価償却費を引いて計算する

 

居住用不動産の売却時には、以上をしっかり覚えておくようにしましょう。 

 

　　　

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
　山下史昭

 

 

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