ようこそ ゲスト 様
From:山下史昭
オフィスより、、、
本日のブログは、最近とてもご相談が多い
『住宅ローン残債があっても家が売却できるのか？』
というテーマについて詳しくお伝えしていきます。
住宅ローンがまだ残っているから、家を売るのを
迷われている売主様もいらっしゃるかと思います。
結論から言うと、住宅ローンが残っていても家を
売るのは可能です。
ただ、残債がない物件と比べると多少手間がかかります。
【アンダーローン】の場合は、それほど面倒ではありません。
アンダーローンとは、売れた金額から売却諸経費
を引いた金額よりも残債が低い場合をいいます。
式で表すと、以下のようになります。
成約価格ー売却諸経費（仲介手数料、抹消費用など）＞住宅ローン残債
一方で、【オーバーローン】は些か面倒になります。
オーバローンはアンダーローンの逆で、成約価格
から売却諸経費を引いた金額よりも残債が上回る場合です。
式で表すと、以下のようになります。
成約価格ー売却諸経費（仲介手数料、抹消費用など）＜住宅ローン残債
通常ですと、このままでは物件は売却することができません。
それでは、どのようにしたら売れるのか、
いくつかの方法を検討していきます。
売主様の要望から言えば、【残債よりも高く売る】
のが第一希望ですよね。
でも、相場というものがありますので、
全て希望価格で売れるとは限りません。
先ずは、実際の残債額と査定価格がどのくらい
開きがあるか、査定をして把握する必要があります。
住み替えをする場合は、住み替えローンを使う方法があります。
住み替えローンとは、返済できなかったローン残債と
次に買う家の代金と合算し、借りることができるローンです。
例えば、売却で返済しきれなかったローン残債200万円あり、
次の購入する物件が2,500万円だとします。
ローン残債200万円を2,500万円上乗せして、2,700万円
でローンを組むことで残債を返済することでオーバーローンを解消します。
ただし、こちらも短期間で売却することになれば、
繰上げ返済をしていない限り、更にオーバーローン状態に
なっていることがありますので注意して下さい。
そして、３つ目として、【任意売却】という方法があります。
オーバーローンでも、金融機関に相談をして、
担保を抹消してもらえるように、交渉を行います。
これは、所有者が月々の住宅ローンが支払えなくなった時に、
法的手段に寄らず、早期に市場価格での売却をすることで、
金融機関が回収を行う時に有効な手段です。
こちらについては、金融機関との交渉などがあるので、
任意売却に詳しい不動産会社に相談してみるのがいいでしょう。
以上のようなケースの他にも、様々な方法があります。
売却して住宅ローンの残債がなくならないようなら、
一度不動産売却に詳しい会社に相談してみて下さい。
次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪
ー不動産売却の成功を願って
山下史昭
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