From:山下史昭
オフィスより、、、
賃貸住宅バブルが全国で起きています。
日銀のマイナス金利の影響で、資金がかりやすくなっています。
銀行に定期預金していても、今ではスズメの涙ほどの金利しか
つきません。。。
土地があれば、アパートを建てて、低金利で借りて、利回りが
得られて、相続対策になります、、、
そして、３０年一括借り上げ保証という話で、農家の方などが
アパートを建ててきました。
ただし、そこには大きな落とし穴があることは、あまり知られて
いませんでした。
私たちの業界では、すでに周知の事実となっていましたが、
アパート収支に対する見直し条項の問題です。
新築アパートも最初は、家賃も高くほぼ満室で推移します。
しかし、数年経つと、家賃も最初に設定したものから、徐々に
落ちてきます。
そうすると、下落した家賃分を一括借り上げしている会社が
負担しなければなりません。
でも、一括借り上げした会社は、損をしたくありませんので、
借り上げした家賃の減額をしてくる仕組みになっています。
このことは、本来は最初から地主さんによく説明しなければ
ならないものです。
しかし、このことを最初に話すると、契約が取れないという
現場の事情から、曖昧な説明しかしてきてませんでした。
本来なら個人である地主さんは法律で守られる立場なのですが、
アパートオーナーは、個人でも経営者という立場になります。
ゆえに、消費者法などの法律では保護されず、問題が多発して
おり、全国で訴訟が起きている状況です。
そして、漸くでありますが、国土交通省は、今月１日から、
一括借り上げ家主への減額説明を義務化しました。
まず最初に、
『賃貸住宅管理業者登録者制度の規定と業務処理準則を改定』
しました。
改定内容は、一括借り上げ家賃を減額する可能性について家主へ
の説明責任を明確にしました。
ただし、今のところ、登録制度はあくまで任意だということの
ようです。
賃貸管理は、宅地建物取引業者登録は必要ないので、宅建業法の
範囲外となります。
この問題を解消するには、賃貸管理を法律で制定する必要が急務
となっていますが、その見通しはまだ立っていないようです。
空き家問題も取り沙汰される中、これから、土地活用については、
時代の曲がり角に差し掛かっているのではないでしょうか。
次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪
ー不動産売却の成功を願って
山下史昭
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