アイーナホームの社長ブログ

2017年8月のブログ

売り物件にも競争がある

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

不動産の売り出しをする時に、周囲にどのくらい同じような
売り物件があるのか、調べておく必要があります。

 

それらが、あなたの物件と競合になりますので、売り出し価格
を設定する上で、とても重要なことになります。

 

これらは、不動産会社に聞く前に、ある程度自分で調べる
ことが出来ます。

 

新聞などを購読している場合は、定期的に入る不動産会社の
チラシなどを集めてみましょう。

 

また、一番簡単なのは、インターネットでの確認です。

 

複数の不動産会社の情報を集めたポータルサイトに行き、
場所や建物の築年数が近いものを探してみましょう。

 

実査定の際には、成約した物件情報なども不動産会社から
貰えると思いますので、参考にしてみるといいでしょう。

 

調べてみて、あなたの物件に近い売り物件が、どのくらい
売り出されているかにより、価格戦略が変わってきます。

 

同じエリアに、複数の売り物件がある場合は、価格を決める時は、
慎重に行わなければいけません。

 

その中で、物件の程度は同じなのに、価格が高いものは、
購入リストから外されてしまいがちです。

 

また、その逆に同じエリアで、売り出し物件がほとんど出ていない
場合は、他の物件と競合しないので、良いタイミングだと思います。

 

こういう時には、少し高めに売値を設定しても、そのエリアで
探している人がいれば、購入してくれることがあります。

 

また、マンションの場合は、過去に取引された事例をもとに
価格設定するのが基本です。

 

過去に成約した事例をもとに査定する方法を、

 

「取引事例比較法」

 

と呼んでいます。

 

対象物件と条件が近い取引事例を数多く集めて、対象物件の
事情に合わせて、経過年数も考慮します。

 

そして、地域や個別的要因を含めて、比較評価していきます。

 

同じマンションでも、階層によって価格が異なってきます。

 

1階と最上階で同じ方角で似たような間取りのところでは、
最上階の物件の方が、価格が高くなります。

 

1階が1,200万で売り出されていれば、最上階なら
100万円以上は、売値がアップすると想定できます。

 

マンションも一緒で、同じところに売り出し中の物件がない
時は、売却の絶好のタイミングです。

 

何れにしても、競合が出て、値崩れしてしまう前に、早めに
売却することが大切です。

 

競合物件をリサーチして、売り出しのタイミングをよく相談
して決めるようにして下さい。

  

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
 山下史昭

 

 

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From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

先月で2020年東京オリピックまで、3年を切りました。

 

バブル景気を抜き、戦後3番目の長さとなる景気拡大になるアベノミクス。

 

ここにきて、政治的な問題が次々浮上し、雲行きが怪しくなってきました。。。

 

今までの景気拡大も永続的に続いたことはなく、高度経済成長の中でも
不況になり、企業倒産や失業者が増えた時がありました。

 

オリンピック開催後に、景気後退に陥った開催国も同様にあります。

 

幾つかの例外を除き、オリンピック景気の反動が起きて、景気が
落ち込みました。

 

不動産が下落するのは、「金利の上昇」によるところが大きく
影響します。

 

住宅ローンで不動産を購入する時、金利が低いと支払いが
低くなるメリットがあります。

 

そして、需要が増えると、不動産価格が上昇していきます。

 

その反面、金利上昇は、支払いが高くなり、総支払額が
増えてしまうデメリットがあります。

 

不動産価格も下落したり、売れなくなってしまうリスクが出てきます。

 

現在は、日銀の金融緩和により、金利は低く抑えられていますが、
金融を引き締めると、一気に流れが変わっていくことが予想されます。

 

また、消費税増税もこれから控えています。

 

来年4月に予定されている【8%→10%】ですが、景気後退を
懸念して、再延期が囁かれています。

 

いづれにしても、いつかは消費税が上がりますので、上がった時
には一気に景気が落ち込むことが予想されます。

 

個人間での取引で、居住用にしていた土地建物には消費税が
課せられません。

 

しかし、仲介手数料、測量費、引越し費用などは、
消費税がかかります。

 

その増税分によって、消費マインドを冷え込ませる大きな
要因になってきます。

 

景気が落ち込む前に、活用していない不動産については、
売却することが有利です。

 

でも、しっかりとした査定を行わず、本来の価値よりも下げて
売ることは避けたいものです。

 

また、建物の価値を高める努力した上で、不況になっても、
物件を相場よりも高く売ることは可能です。

 

例えば、土地が今後下がったとしても、建物の維持管理状況が
よければ、建物の価値はアップしますので、土地建物価格は
全体としてあげることもできるのです。

 

ですので、景気動向よりも、売り出す前の販売戦略が大切
になります。

 

時代に対応した販売手法により、不動産売却価格は大きく
左右される、極めて重要なものになります。

 

  

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
 山下史昭

 

 

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