アイーナホームの社長ブログ

2015年7月のブログ

印税と印紙税のお話

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

 

 

先週の休みに、夏休みに入った次女を連れて、書店にいきました。。。

 

次女に何か本を買ってあげようと思い、書店を歩き回っていると、
今話題の芥川賞を受賞したピースの又吉直樹が書いた小説「火花」
の宣伝をしておりました。

 

試しに手にとって読んでみようと思ったのですが、テレビで一気に
話題になったということもあり、既に売れ切れでした・・・

 

現在入荷中ということなので、書店に平積みされるまでは暫く
かかりそうです。

 

家に帰ってから、どんなストーリーなのかと興味がわき、
インターネットで調べてみることにしました。

 

売れない芸人コンビの行き着く先を、業界経験者の視点からリアルに
描いた作品のようです。

 

吉本の芸人でもありながら作家として成功を収めた又吉さんですが、
テレビで「印税」についての話題が盛り上がっていました。

 

今現在、単純計算しても、1億6,000万円程度の印税があるそうです。
すごいですね。。。(この記事を書いたときよりも、今はもっと売れて
いるようなので、印税はもっと増えていると思います。)

 

でも、どうして収入なのに、「税」という名前がついているのでしょうか?

 

ウィキペディアによると、

 

“「印紙税」にちなんだロイヤルティーの一種である。”

 

とされています。

 

かつては、作者が書籍に「検印紙」を貼り、自分の姓が彫ってある
印で捺して、その紙の数に応じて、支払われていました。

 

それが、「印紙」を貼って納付することに似ている事から使われる
ようになったそうです。

 

不動産売買の時には、契約を交わすときに「印紙」を貼ります。

 

印紙の金額は、不動産売買金額により異なります。

 

例えば、1,000万超5,000万円以下の場合は、1万円の印紙を貼ります。

 

それでは、この印紙代は、売主と買主のどちらが負担するのでしょうか?

 

北海道での不動産取引の慣習では、契約書は一部作成して、本証は買主が、
その写しを売主が保管するのが一般的です。

 

そして、その印紙代は、お互いで折半して支払うことになります。

 

契約時は、担当の不動産会社で立て替えて事前に貼ってもらい、双方で
消印してから、後でその分を不動産会社へ支払います。

 

売却した後に、契約書の写しを税務署に持参するときに、印紙が貼られて
いないと、後で「過怠税」がかかることがありますので、注意が必要です。

 

契約書を交わすときには、印紙が貼られているかどうか確認をして、
消印をしたものの写しを、売買契約後に、不動産会社から必ず交付し
てもらうようにしましょう。

 

 

 

 

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー山下史昭

 

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遺言残せば相続税軽減?

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

 

 

 

 

先日、新聞をみていたらこんな見出しが書いてありました。

 

「遺言残せば相続税軽減?」

 

遺言で遺産分与について残しておけば、相続税負担を軽減する
「遺言控除」を自民党で検討しているようです。

 

具体的には、遺言がある場合は、基礎控除と被相続人数による
控除の他に、数百万円加算される方向で、相続税負担を軽減する
案がだされています。

 

なぜに、そのようなことをわざわざ検討しているのかというと、
遺言がないため、民法に基づき相続人の間で話し合いで、調停に
持ち込まれるケースが増えているのが原因のようです。

 

親の介護しているのに、なぜ何もしてない兄弟の取り分が自分と
一緒なのか、、、等々

 

結局のところ、民法の規定では収まりが付かないようなことが、
現代社会ではいろいろと取り沙汰されていますよね。

 

不動産の場合は、被相続人が亡くなった場合は、相続登記を
する必要があります。

 

今まで相続物件を何物件も取り扱いして参りましたが、意外と
相続登記を行っていないケースは多いです。

 

ここで、わたしが取り扱った例をお話したいと思います。

 

被相続人が亡くなって、相続人が妻と成人した子供二人と
いう状況でした。

 

そして、不動産の相続登記をせずに、しばらくしてから、
物件を売却することになった時に、一つの問題が浮上しました。。。

 

成人した子供のうち、一人が不慮の死を遂げてしまい、
あの世に旅立っていかれました。

 

そうしたところ、亡くなれた子供の子供、すなわち、孫にも
相続されるのが民法の規定にありますが、孫がまだ未成年
だったのです。

 

未成年の場合は、裁判所で特別代理人を選定したりする手続きが
あり、とても複雑です。

 

当然、時間も費用もかかるため、これに対しては、売る前に全て
済ませておく必要がでてきますので、注意が必要です。

 

こういうことが起こるとも十分に考えらえますので、被相続人が
不動産を所有している場合には、以下まとめますと、

 

1.被相続人が残した遺言の有無を確認する

 

2.有ればそれに則って、相続登記を行う

 

3.無ければ、相続人の間で協議する

 

4.そして、速やかに相続登記を行う

 

ということになります。

 

そして、物件については、この段階から処分するのか、維持管理を
していくかを決めておく必要があります。

 

不動産売買での経験で、相続案件に複数行っている不動産専門家に
相談をして、登記申請と同時に、不動産の今後の取り扱いを決定す
るようにしましょう

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー山下史昭

 

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GLAYの人気を見習おう!

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

 

先週、函館アリーナのこけら落としで、GLAYのライブ
が二日間に渡って行われ、全国から集まった熱狂的なファンを
魅了しました。

 

今回のライブで8,000人分のチケットを販売したそうですが、
全国から応募が殺到し、30万人を超える申込があったという
から驚きです!

 

函館の人口よりも多い人を、GLAYが集めてしまうことが
できるんですね。

 

2年前に緑の島で行われた5万人を動員した函館史上最大の野外ライブでは、
全国から夥しい数の人が函館へ流れ込み、交通機関が利用できなくなる問題
が続発しました。

 

そこで今回は、市電やバスも臨時便を増発して、遠方から来たファンを、
スムーズに駅へと送迎することができたようです。

 

また、チケットの数が8,000人分しかないこともあり、全国から来たファン
の中には、チケットを持たずにアリーナまで来られた方もたくさんおられま
した。

 

テレビで観てましたが、会場の前で、プラカードをもって、

 

「チケットを譲って下さい!」

 

とファンが、ずっと待っている様子が写し出されていました。

 

8,000人しか観れないライブに、30万人以上の方が申し込みしている訳
ですから、プレミアムがついて凄い高値になるんでしょうね。。。

 

こう効果は、不動産販売にも応用できます。

 

不動産も、どんな物件でも世界に二つと同じものは存在しませんよね。

 

一つの物件に、複数の人が興味を示すと、その物件は人気物件となり、
早期高値での販売が可能になります。

 

よくインターネットを見ていると、物件の魅力や特徴を掲載するわけでもなく、
ただ載せているだけのものが、かなり見受けられます。

 

人気の物件であっても、工夫して物件を掲載して、しっかりと集客活動して
いく仕掛けをつくらないといけません。

 

先ほどのGLAYのライブでも、何も宣伝してなければ、これだけ多くの人を
集めることができなかったと思います。

 

インターネットは、広告媒体の一つでしかないので、複数の広告媒体により、
広く周知する必要があります。

 

そして、戸建てやマンションなら、GLAYライブのように、物件のライブ
ならぬ

 

「オープンハウス」

 

を早々に開催するようにします。

 

そして、それに合わせて、新聞やチラシなどにも掲載し、一気に集客を
仕掛けます。

 

そうすることで、あなたの物件の人気度も上がり、早期高値での販売が
効果的に行うことができます。

 

査定金額だけに惑わされるてしまう売主様もいらっしゃいますが、
査定金額が高くても売れなければ何も意味がありませんよね。

 

「どのように販売を行っていくのか?」

 

という点が重要なのに、意外と見落とされている場合が多いので、
査定や売却相談をした際には、必ず販売方法についてのチェック
をするようにして下さい。

 

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー山下史昭

 

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メンテナンスはしっかりと

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

 

 

 

先週、ちょっと変わったレストランに行ってきました。。。

 

コンセプトは、

 

「10,000匹以上のお魚が遊泳するお店」

 

道南初のアクアリウムレストランで、店内の全座席の目の前に、
水槽が散りばめられ、

 

南国の島でスキューバーダイビングを楽しみながら、食事をして
いるような雰囲気のお店です。

 

子供たちも連れて行ったところ、かなり興奮して、店内を走り
回る始末。。。

 

お店の人も、オープニングということで、多めに見てくれていた
のですが、かなりのお魚の種類に、大人でもお店をうろうろして
しまいそうでした。。。

 

食事をしている最中には、店員さんが水槽に餌をやりに回ってきて、
子供たちにも実際に餌を上げさせてくれました。

 

また、魚の名前は忘れましたが、ピラニアのような魚が入っている
水槽に、生餌を上げたら、パックと一飲みで食べられてしまい、
それをみた長女がびっくり!

 

ちょっとした水族館にきたような演出もあって、子供たちにも大好評
でした。

 

しかし、妻曰く、

 

「これだけの魚飼っていたら、世話が大変ねぇ。。。」

 

というので、わたしが、

 

「そうだなぁ。うちは、二匹でかなり大変だよなぁ。。。」

 

と言って、二人でニコリと笑い合い、束の間のひと時を楽しみました♪

 

お店のメンテナンスが大変ですけど、このことを売りにしている以上は、
豆にしなくてはなりません。

 

不動産でもメンテナンスは、売る時にとても重要な要素になります。

 

建物が古いのは仕方ないのですが、新しくても基本的な清掃をして
いないと、購入者からはデメリットとして写ります。

 

こういう基本的なところに、マイナスな点があると、値引き交渉の
材料にされてしまうことがあります。

 

また、穴の空いた箇所があれば、売り出し前に補修しておいた方が、
見栄えが違ってきます。

 

また、このような簡単な補修は、ホームセンターなどにいけば、
自分で直せる材料が販売されてます。

 

売主様の中には、ご自身で補修されてから販売をして、早期高値で
売却できた成功例もあります。

 

また、ご自身で補修できなくても、大工さんへ補修をお願いしてから
売り出し、売却に成功した例も複数あります。

 

費用をあまりかけずに、簡単にできる補修修理は事前に行っておいた
方が、購入者にとっては印象もよく、早期高値の成約をする場合は
有利に働きます。

 

そういう軽微な補修等がある場合は、事前に売却を専門とする担当者
へ相談をして、どのように対処したらいいかを、事前に打ち合わせる
ようにしておきましょう。

 

 

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー山下史昭

 

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「2060年の函館人口 11万3,000人」

 

「自然減避けられず・・・」

 

今週の新聞に、驚きの見出しが掲載されました。。。

 

函館市が地方版総合戦略策定に向けて、算出した
45年後の人口です。

 

出生率を1.11人とする現実的なシナリオの場合、10万人割れ
寸前の衝撃的とも言える結果でした。。。

 

このケースでは、高齢化率が45%で、今年1月1日時点の31%を
大きく上回り、約2人に1人が、65歳以上で占めるということに
なります、、、

 

かつて函館は、道内1位の人口を誇る北海道の中心地でした。。。

 

港湾都市として栄え、1920年の国勢調査では144,749人が暮らし、
全国でも9番目にランクされておりました。

 

その後、札幌市、旭川市に抜かれ、道内では3位の位置付けですが、
若年人口も伸び悩み、「社会減」も進んでいます。

 

これは、雇用の受け皿が少ないことが、一つに挙げられます。

 

函館市役所で行われた審議会では、

 

「ITや観光産業を両輪として雇用の場を確保を急ぐ必要がある」

 

と、委員長自らが提言されました。

 

雇用の選択があまりない函館では、都会のような雇用機会も少ないため、
賃金が低く、これが不動産市況にも大きく影響を及ぼしています。

 

先日、函館から離れて都会に移住された売主様がみえて、いろいろと
話を聞かせて戴きました。

 

その中でも、函館地方の不動産価格が安いと仰っておられましたが、
その原因にあるのは、「賃金格差」が主な要因です。

 

賃金が高ければ、住宅ローンの借入額も増えるので、高額な物件を
買うには有利です。

 

賃金が低いと、返済比率と言って、収入に対する返済額に制限が出てくるので、
希望する物件
は買えなくなってしまいます。

 

今は、低金利時代なので、住宅ローン金利なども低くなっており、
バブル以降では一番借り手有利な状況が続いています。

 

このことで、不動価格を押し上げる効果があり、市場ではいい条件で
売却する環境が整っています。

 

売り手にとって不利な状況は、金利が上昇して景気が落ち込み、
不動産価格が暴落してしまう最悪のシナリオです。。。

 

ですので、今は景気が上昇していますが、金利が安定的に低い状況なので、
売り手にとっては、優位な状況での売却が可能です。

 

これから、人口減、金利上昇が起きる前に、活用されていない土地や建物は、
早めに売却の計画をたてましょう。

 

そして、専門家に相談されて、販売計画を上手に進めて下さい。

 

 

 

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

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