物件レポートや、日々の出来事を綴った社長ブログです。

オフィスより、、、

今週はドカ雪で、朝起きて外に出てみたら、車が雪に埋もれていて、
びっくり！

朝から自宅と会社と駐車場を雪かきして、疲れ果ててしまいました。。。

函館は北海道の中でも比較的雪が少ない方だと言いますが、今年は
一気に降るので、例年より多く感じます。

若い時は、力任せに雪かきしていたのですが、最近は無理すると腰
とか肩に痛みを感じるようになってきました。

雪かきするコツがないかとインターネットで調べてみると、いろいろ
とありますね。

その中で、書いてあったのですが、雪かきする時は、いきなり初めて
しまいがちですが、準備体操をしましょうとありました。

確かに、今週のように、少し水分を含んだ雪は、まとまると意外に
重いので、体にかなりの負担がかかります。

また、服装の注意点も書いていました。

特に、雪かきした後は、汗を大量にかきますので、温度調節しや
すいように、重ね着がおすすめです。

それと、帽子をかぶったり、防寒服のフードをかぶると、音が聞
こえず、視界も悪くなります。

車道に出て、雪かきして夢中になっていると、車に引かれそうに
なったりするので、気をつけなければなりません。

そして、雪かきするときは、体全体を使うことが大切です。

腕の力だけに頼っていると、反って腰などを傷める原因になります。

腕の力だけでなく、足や腰の力を使った方が効率的で、体への
負荷も少なく済みます。

単純なことですが、雪かき一つにしても、コツを掴めば上手
にできます。

不動産売却も、やはり上手に売却するためのコツはいくつか
存在します。

売主様が自らできる部分として、奇麗に見せることが
一番にあげられます。

現在、居住中なら、不要品は片付けた上で、奇麗に整理整頓して、
案内がいつもできる状態にしておくことが必要です。

また、退去された後も、不要な荷物は撤去した上で清掃をして、
室内を奇麗な状態にしておくことが大切です。

建物が古くても、奇麗な物件は、購入する側としては印象が良い
ので、検討してくれる確立が高まります。

また、物件について、売主様が知り得る良い点は、依頼する前に
書き出しておくといいでしょう。

実際に住んでみなければ分からない点などがありますので、
買い手としては、特に知りたい情報になります。

公開前の清掃と良い点をまとめることは、大切なポイントと
なりますので、必ず覚えておいて、実行するようにして下さい。

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

ー不動産売却の成功を願って
　山下史昭

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〒049-0111　北斗市七重浜４−２９−３

株式会社アイーナホーム
担当　山下　史昭（やました　ふみあき）

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オフィスより、、、

先週の新聞の一面にこんな見出しが掲載されていました。

「空き家抑制へ数値目標　政府計画案 25年に400戸」

今回、国が空き家に関する数値目標を設けるのは、初めての試みです。

2013年に調査した時点では、賃貸や売却用を除いた空き家は、
全国に318万戸ありました。

この数は、年々増え続けています。

10年後の2025年には、空き家が約500万戸に増えると試算されています。

そこで、国土交通省は、今後10年の住宅政策を定める政府の新たな
住生活基本計画案に、2025年時点で400万戸程度に抑制する目標を
盛り込みました。

「計画的な撤去と有効活用を進める」

ことを強調しています。

「計画的な撤去」については、平成26年11月に危険空き家の撤去を
定めた「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、地方自治体
が撤去できるようになりました。

また、空き家の有効活用に関しては、

◎空き家を活用した地方移住
◎古民家の再生
◎介護・福祉施設などへの用途変換

などを進めると明記しています。

今までも、このようなことが議論されてきました。

しかし、住環境の変化に対応しきれずに、急速に空き家が増加
している状況です。

少子高齢化以外に、何が問題なのかというところを、今までは
あまり考慮していなかったのが、主な原因にあげられます。

それゆえに、既存（中古）住宅流通市場が未整備のままになって
しまいました。

日本では、全体の住宅流通量の中で、中古住宅の取引が占める
割合が14.7％です。

一方、欧米の既存住宅流通量は、取引全体の60～90％で、
それと比較しても異常に低い数値と言えるでしょう。

国は、漸く中古住宅取引におけるシステムの画一化を計画
に盛り込みました。

その具体策として、

1.良質な中古住宅を評価する仕組みの普及
2.既存住宅を購入する際の建物診断の実施

1については、既存住宅査定システムを最新のものに改訂し、
住宅の質やリフォーム履歴などの細かな部分も査定に反映され
るようになりました。

2については、これから取引する際には、必ず建物診断の有無
を重要事項に明記することで、購入者が物件状況を把握しやすい
ようしていくことを定めました。

これにより、中古住宅の市場規模を、現在の４兆円から８兆円
に倍増させるとしています。

これから依頼する際には、査定を最新基準に沿うもので行って
いるかを確認する必要があります。

また、事前建物診断サービスを実施するかも必須事項となりますので、
査定を依頼する前には、予めチェックをしてみるようにしましょう。

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先週、北海道宅地建物取引業協会函館支部で開催されました
「新年交礼会」に参加して参りました。

函館支部の会員・準会員で１８２社のうち、５０社あまりが
参加されました。

宅地建物取引業協会の目的は、消費者保護をはじめ、会員相互
の資質と知識向上を図ることを目的としています。

また、宅建業という仕事を通じて、市民の貴重な財産を託された者
として、誇りと責任をもって社会に貢献できるように、協会では、
不動産無料相談や各種セミナーなどを提供しています。

今回参加された会員様は、不動産事業を行っているわけですが、
業態も様々です。

賃貸業を専業にしているところから、管理を主にしている会社、また、
総合的に行っている不動産会社と、千差万別です。

日頃から交流のある業者様やそうではない不動産会社の方々とも、
いろいろな話ができ、親睦を深めることができました。

また、マジックやビンゴ大会の余興あり、結構楽しく過ごさせて
もらいました。

そして、函館市長の工藤市長も駆けつけていただき、北海道新幹線
の開業に向けて、今後とも函館をPRして、住み良い町づくりを目指
していきたいと、熱く語られていました。

不動産業界は、少し特殊なところがあり、

「競業でもあり、協業でもある」

というところです。

どいうことかというと、たとえば、賃貸業を専門でされている会社が、
売買仲介を得意とする会社へ、物件を売買してほしいと頼まれたりし
ます。

また、管理専門の会社が、管理物件の斡旋を賃貸仲介専門の会社へ
依頼するということが、日常行われたりしています。

その反面では、賃貸仲介会社同志がしのぎを削り、お客様の囲い込み
を行っていたり、管理専門会社は、新たな管理物件を獲得しようと、
競合同士で熾烈な闘いを行っているのが実状です。

売買専門会社同士も、当然競争となることはありますが、物件を
相互に融通する仕組みがあるため、協合する部分も多々でてきます。

一社に委託しても、物件情報が全ての不動産会社へと行き渡るシステム
なので、物件情報をオープンにすれば、取引も増え、自然と他社との
繋がりも多くなってきます。

しかし、それとは逆に、物件情報をオープンにせず、他社との繋がりが
ない会社も中にはあります。

目先の利益にしか目がいっていないため、他社への紹介を拒否したり、
故意に商談中と言って、協同仲介を避ける業者がいるのも事実です。

他社へ物件紹介を拒む会社を見分けるには、依頼する前に、協同仲介
システムの「レインズ登録証」の提示を依頼することが大切です。

また、レインズ登録のシステムは、売主様がインターネット上で、
状況をチェックできるようになっています。

依頼した後にも、登録証を提出してもらい、あなたの物件が正しく
登録されているかを確認するようにして下さい。

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新聞の一面にこんな見出しがありました。

「がん１０年生存率５８％」

国立がん研究センター（東京）は、全国の16施設で1999～2002年に
がん診療を始めた約３万５千症例の分析結果を発表しました。

その中で、今まで統計がなかった10年後に患者が生存している割合を
示す10年生存率は、58.2％だったと公表しました。

5年生存率データは、今までのデータによると63.1％となっています。

この生存率は、病期ステージ1からステージ4までの平均となります。

病期ステージ1では、5年生存率は90.1%で、10年後にも86.3%と、
かなり高い数値を維持しています。

病期ステージ2は、それぞれ76.3%と69.6%、リンパ節に転移する
「病院3」では、46.0%と39.2％という結果でした。

また、病期ステージ4の５年生存率は17.7%、10年生存率は、12.2％
という結果となっています。

このデータは、がん全体の平均データなので、部位によっては、
大きく数値が異なります。

ちなみに、肝臓やすい臓などのガンの生存率は、5年生存率で32.2%、
6.5%で、10年生存率では、15.3%、4.9%と、部位の中でも最も
低い結果となっています。

肝臓やすい臓などは、特に痛みがないため、早期発見が遅れてしまう
傾向にあります。

定期的に検診を受けたり、日頃から食生活には気をつけなければなり
ませんね。

中古物件でも、建物状態がステージ１からステージ４までに置き換える
ことができます。

建物は、劣化していきますので、日頃のメンテナンスが重要です。

修復が必要な箇所が、早期の段階であれば、手当は容易につきます。

しかし、その状態を放置しておくと、がんのようにステージ4まで進行し、
取り返しがつかない状況になってしまいます。

例えば、外壁や屋根などに多いのですが、塗装しなければならない状態
であるにも係らず、そのまま放置していたとします。

次第に、屋根や壁に雨漏りが起き、中の断熱材に浸透して腐食が起きて
しまうと、多大な補修費となってしまいます。

売却をする前に、軽微な補修であれば、済ませておいた方が、買い手に
とっては好印象となります。

また、併せて建物診断を行っておけば、購入時の決断をする上で、
大きな安心材料となり、売却を有利に進めることができます。

また、かなり補修費用がかかりそうな場合でも、建物診断と行いチェック
した上で、リフォーム費用見積もりを事前に準備しておくと良いでしょう。

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電力自由化が、今年４月から始まります。

年明けから、マスコミでかなり取り上げれているので、皆さんも
既にご存知かと思います。

そして、異業種からの参入が相次いでおります。

ガス会社、コンビニ、商社、石油会社、通信会社、スーパーなどなど、
ありとあらゆる業種が名乗りを上げています。

自由化になれば、競争原理が働き料金が安くなると期待されていますよね。

それと、これからはCO2 を減らしていくためには、「脱石油火力発電」
というこも考えなければなりません。

多少コストが高くついても、クリーンなものから発生している電気を買う
という選択肢も出てくるかと思います。

テレビでみましたが、何から電気を創り出しているかを見て、供給者を
選択するというサービスを提供する会社があることを、つい先週知りました。

消費者の立場では、そのような多様性があることは歓迎するべきことです。

しかし、電力自由化で先行するドイツやイギリスを見ると、意外にも料金
は安くなってはおらず、逆に、自由化されていない日本の料金を上回って
おり、期待されている電気料金の低下は、全く起きていないそうです。

不動産業界は、既に自由化されていますので、市場には競争原理が働き、
各会社によりサービスに差がついています。

ソニーが不動産事業に参入して、都心において、新たなサービスを初めて
います。

そのサービスとは、マンションを売りたい人が、

【自分の決めた価格で、自分で売り出す。】

というものです。

ホームページに無料で掲載してもらい、買いたい人が現れたら、
ソニー不動産の担当者が仲介のアドバイスをするそうです。

売りたい方は、手数料は無料で、買いたい方から手数料をもらう
という仕組みです。

これも競争原理から生まれた差別化で、都心のマンションだけに
特化したサービスです。

過去にも、手数料を割り引いて、展開を図ろうとした会社は何社
もありましたが、サービスの低下で、結局うまく行かないところが、
ほとんどでした。

仲介手数料を割引しても、実際の売値を下げられてしまったら、
その方が損失は大きいことを、考慮してないわけです。

手数料を割り引くということは、買い手に何が何でも買ってもらう
ために、適正価格を下げてまでも、成約しなければビジネスが
成り立たないことになります。

極端に言えば、手数料を払ってもらえないので、仲介サービスは
しなくても、お客様から文句は出ないだろうという考え方にも
繋がります。

あなたが、最後に支払う仲介料には、どのようなサービスが含まれ
ているのかは、よく吟味する必要が出て来ます。

仲介手数料の上限は、法律により決められています。

依頼する前には、成約した場合の手数料がいくらになるのかを
確認し、サービス内容も合わせて検討するようにしましょう。

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