アイーナホームの社長ブログ

2015年4月のブログ

不動産物件の囲い込み

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

たまの休みに家にいると、子供たちのけんかに巻き込まれて
しまいます。。。

 

大概けんかの原因は、「もの」についての争いですね。

 

次女が、長女のものを、「わたしの!」と主張して、そこから熾烈な
バトルが始まるわけです。。。

 

仲裁に入るのですが、次女は誰に似てか(?)、なかなかの頑固で、
主張を譲らない・・・

 

長女には、少しの間貸して上げてと、言っても、壊されるからと、
お互い硬直状態が続きます・・・

 

そして、目を離しているすきに、、次女が長女に、猛ダッシュで突撃!

 

また、熾烈なバトルが繰り広げられ、力に勝る長女が次女を突き飛ばし、
次女が泣くじゃくる・・・

 

そして、長女に、

 

「すこしくらい妹に貸してあげてもいいだろう!」

 

と拳骨をくらわす、、、ガッツン!

 

まぁ、休みで子供たちがそろうと、いつもこんな調子で、妻からも、

 

「いつも、パパいないときもこうなんだよ。ママの大変さ分かるでしょ。。。」

 

確かに、一日中付き合っていたら、育児ノイローゼになってしまいそう、、、泣

 

そもそも、ものへの囲い込みなるものが原因なので、仲良くやればいい
のですが、不動産業界では子供のけんか以下のことが起こっているのです。。。

 

昨日のヤフーニュースのトップに、

 

「大手不動産 囲い込み横行か」

 

大手不動産会社による「物件の囲い込み」が横行しているという記事。。。

 

収入の大部分を占める仲介手数料のしくみは、売主もしくは買主から
成約価格の3%+6万円(400万円超の場合)がもらえます。

 

すなわち、売主と買主の仲介を行う、

 

「両手仲介」

 

を狙うと、6%+12万円となり、手数料が2倍に増えることになります。

 

自社で両手仲介を決めるために、他社からの問い合わせをシャットダウン
してしまうということが、常態化しているという話です。。。

 

まだ、物件を検討している買客がいないにも関らず、「商談中」とか
「契約予定」と言って、紹介を拒否するケースがおきており、それが、
大手の不動産会社で平気で行われているということが驚きです!

 

これで誰が得をして、誰が損をするのか、、、

 

得をするのは、物件の囲い込みをした業者ですよね。

 

売主様から物件を預かるといっても、在庫になるわけではないので、
大手で物件持っているところは、早く売る必要性がない。

 

損をするのは、その会社へ物件を委託した売主様ということになります。

 

他社の買客で売れるはずの機会を逃し、いつまでも売れずに、結局、
値下げせざるを得ないケースも少なくありません。

 

函館の地元でも、ホームページ上で、

 

「他業者不可」

 

とわざわざ備考に載せている業者がありますが、これは明らかに、
「宅建業法違反」です。

 

また、専任や専属での媒介契約をしても、レインズ登録していない
業者も多く、意識の低さが読取れます。。。

 

この囲い込みをして、物件をあずかり、値下げして自社で決める体制
をとっている会社に委託すると、損をするのは売主様になります。

 

この事実を知らないと損をしてしまいますので、必ず業者選びの時には、
どういう姿勢で営業をしているのかを見極めてるようにしたいものです。

 

それでは、今日はこの辺で。

 

それでは、次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー山下史昭

 

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土地から放射能が検出!

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

先日、衝撃のニュースが日本全国の住民を震え上がらせました・・・

 

「公園から高い放射能を検出!」

 

4月20日に東京都豊島区の公園から高い放射能が検出され、区は公園の周囲を
フェンスで囲い、立入禁止にしました。

 

住民による通報を受けて、豊島区が放射線量を測定したところ、1時間あたり
最大480マイクロシーベルトが観測されたそうです。

 

2時間で一般の人が年間に浴びる許容範囲に達するということですが、怖い話
ですね。。。

 

うちの子供たちも、公園に連れて行くと、滑り台などの遊具でたっぷり遊ん
でいるので、このようなことがあると、親としても公共の公園だからといって、
安心できなくなってしまいます。。。

 

東京都が2011年に土地を購入する際には、土壌調査をしたらしいですが、
その時には鉛が検出されたそうです。

 

その鉛は、公園を作る際には、除去されたそうですが、放射線に関しては、
特に報告はなかったらしいです。

 

今回の事件は、不明な点がまだ多いようですが、児童の健康被害などが心配
です。。。

 

首相官邸を襲ったドローンの事件との関係性も疑われますが、早めの原因
究明を願うばかりです。

 

そして、通常の土地取引する際にも、土地汚染についての特約事項を盛り込
むようにしています。

 

平成15年2月に土壌汚染対策法が施行されました。

 

この法律の概要は、特定の有害物質を取り扱った工場などの敷地の所有者に
、土壌汚染の調査を義務づけて、報告させるというものです。

 

そして、汚染が判明したときは、「指定区域」と公示され、原則として
土壌汚染の除去を義務づけられます。

 

指定を受けていない地域では、汚染に関する調査は義務づけされてませんが
、どのような土地利用をしてきたかは必要項目になります。

 

調査の方法としては、売主への確認と過去の地図などで、どのように敷地が
利用されてきたかを調べたりします。

 

しかし、これも調査には限界があるので、売主様からの申告が重要です。

 

もし、過去に敷地内に有害なものを埋めたり、健康被害に関る化学物質を扱
っていたなら、要注意です。

 

後で売り渡ししたときに、汚染が判明した場合は、損害賠償が発生したり、
取引が無効になったりする恐れがあります。

 

特殊なケースですが、以上のようなことがある場合は、売る前に担当者にし
っかりと報告をして、対策をとるようにして下さい。

 

それでは、今日はこの辺で。

 

それでは、次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー山下史昭

 

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売る時の火災保険について

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

今年の冬の寒いある日、事務所で仕事していた時のこと、、、

 

そろそろ、帰宅しようと思い、明日の予定をチェックして、
パソコンを閉じていたら、何やら物音が・・・

 

「タチッ、タチッ、タチッ...」

 

何かなぁと思い、天井をみてみると、

 

「あれっ?みず、、、あーぁ、雨漏りだぁ!」

 

一箇所からだったのが、あちこちから漏れて、緊急事態となりました!

 

バケツと桶を設置して応急措置をしましたが、2階の住民が水使っている
ようなら、事態は更に深刻になる・・・

 

そこで、夜も遅かったのですが、大家さんが自主管理しているので、
電話してみることに、、、

 

何とかつながり、2階の住民の方と配管業者に連絡してもらうように頼んだ
ところ、速やかに対応していただきました。

 

どうやら、寒さで配管が下から除々凍りついて、2階までの高さまでになり、
配管が塞がれて、排水が逆流してしてしまったのが原因でした。。。

 

結局、管を断熱で巻きなおし、極寒の日でも凍らないように処理をして
戴きました。

 

事務所で火災総合保険に入っているので、損害が出た場合は、使えるように
しておりましたが、一部の天井と壁の補修費しかかからなかったため、
大家さん側で負担して戴きました。

 

不動産を売る時は、しばらく空室になる時がありますが、、その間何か損害
が出た場合、火災保険で対応することになります。

 

その際は、「住宅物件」「一般物件」とに分けられます。

 

売る前から継続的に保険をかけていれば、元の契約は「住宅物件」となって
いるはずです。

 

しかし、一度空き家になり、使用状況によっては、「一般物件」区分となる
場合があります。

 

物件の用途が、一般物件になると保険料も割高になってしまいます。

 

住宅物件として保険料を継続させていくためには、その家に住んでいない
状況を説明して、住宅物件区分で判断してもらうことが必要になります。

 

売るために空き家する場合や既に空き家の場合には、一度保険会社と
不動産業者の担当者へ相談をしておくようにすると良いでしょう。

 

それでは、今日はこの辺で。

 

それでは、次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー山下史昭

 

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From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

先日、8年目の結婚記念日を迎えました。

 

もう、8年、、、いや、まだ8年・・・

 

結婚した年には、長女が生まれたので、結局、ハネムーンも
行けず、現在に至るわけですが、夫婦でゆっくりと過ごしたことが
あまりなく、あっという間に過ぎたなぁというのが、実際のところ
の感想です。。。

 

子育て期間は、しょうがないかなとも思いつつ、苦労をかけている
妻への感謝を含めて、ワインでささやかなお祝いを自宅でさせて
もらいました。

 

その記念日ですが、8年前のその日は、

 

「大安」

 

でしたが、今年は

 

「仏滅」

 

になっております、、、汗

 

不動産取引で、

 

「契約日は、いつにしますか?」

 

と聞くと、

 

「○月○○日の大安でお願いします。」

 

ということがよくあります。

 

「大安」とは、中国から伝わった「六曜」
ひとつで、

 

「大いに安し」

 

という意味のようです。

 

移転、結婚、開店、旅立ちなどに最適な日取りされており、
不動産も「移転」が伴うので、大安を選ぶことが多いかと
思います。

 

どちらかというと、売る側というよりも、買う側が日取り
を気にすることはよくありますね。

 

最近では、当事者双方が多忙でなかなか日程の調整がとれない
場合がありますが、「契約日」に関して言えば、なるべくなら
買主様の意向を汲んであげたらいいかと思います。

 

やはり、高額な不動産を買うために、いい日を選びたいというのは、
買主側の気持ちとしてありますね。

 

引き渡しするときまで、「大安」じゃなければダメです、ということは
ほとんどないので、双方の都合が合うときで調整すればいいと思います。

 

どうしても、都合がつかない場合は、売主側の契約を先に済ませておくことで、
買主側の意向に沿う方法もありますので、事前に担当者と打ち合わせしておく
ようにしましょう。

 

それでは、今日はこの辺で。

 

それでは、次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー山下史昭

 

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投票してもらいましょう♪

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

 

地方統一選挙が先日行われ、各都道府県知事、市長、
議員が選ばれました。

 

現与党の地方創生の流れにより、大きな番狂わせは、
あまりなかったようです。

 

しかし、投票率は各地域最低のところもあり、50%に
届かない府県が3分の2にのぼったそうです・・・

 

このままでは、どんどん有権者が選挙にいかなくなって
しまうのではと、心配ですね。。。

 

この選挙にいかない層を取り込めば、全く情勢は変わって
くると思いますが、その新たな投票方法として、

 

「インターネット投票」

 

があります。

 

日本でもネットでの選挙運動は201年4月に法改正され、
「ネット選挙」が解禁になりました。

 

しかし、これはインターネットを使って、投票できるもので
はなく、選挙の際に、ブログ、ツィッターやフェイスブログ
を活用して、宣伝することだけが許されているだけです。。。

 

不動産売買の場合は、公正取引委員会による広告規制はあり
ますが、インターネットに自由に物件を掲載して、購入希望者
から選んでもらうことになります。

 

たくさんの人に見て貰らうために、多くの媒体に掲載してもらった
方が有利だということです。

 

インターネット検索ランキングの1位は、どこか知ってますか?

 

日本では、圧倒的に、

 

「ヤフー」

 

です。

 

2位は「グーグル」、3位「FC2」となっっております。

 

ヤフーは、巨大なポータルサイトで、「ヤフー不動産」というサイト
もあり、これが今凄い勢いで伸びているのです!

 

全国のポータルサイトでは、今後は1位の座につくことは間違い
ないでしょう。

 

圏外などから移住を考えて、函館地域に住替えしたいという方は、
ヤフー不動産で検索をして、問い合わせする割合が増えてますね。

 

自社HPを今時持っていない不動産業者はいないと思いますが、
全国ポータルサイトまでは対応してない会社は多いです。

 

あなたの物件を多くの方へ知ってもらわなければ、結局は購入したい
方へ情報が行き渡らないことになってしまいます・・・

 

物件掲載が広く知れ渡るように、依頼する業者に、複数の
大手ポータルサイトに加入しているか必ず確認をすることは
大切です。

 

そして、多くの購入希望者へあなたの物件を投票してもらい、
「当確」を早めに勝ち取って下さい。

 

それでは、今日はこの辺で。

 

それでは、次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー山下史昭

 

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