アイーナホームの社長ブログ

2016年6月のブログ

 

From:山下史昭

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先日、北洋銀行と青森銀行のコラボレーションで開催されました

 

「青函次世代経営セミナー」

 

に参加してきました。

 

道南で活躍している若手経営者が150名以上集い、懇親会も
催され大盛況でした。

 

北洋銀行 常務執行役員地域産業支援部審議役 塚見 孝成 様より

 

「青森と北海道の地方創生に向けて」

 

と題して、講演がありました。

 

講演会の中では、たくさんの興味深い話を聞くことができました。

 

日本では、平成20年をピークに人口減少局面に入り、平成26年
の出生率は、9年ぶりに低下し、1.42となりました。

 

年間出生数も100万3,532人と過去最低を記録しています。

 

東京一極集中が加速して、地方と大都市との経済格差が益々広がって
いくばかりです。

 

そこで、地方創生は、国の描いた総合戦略から事業推進の段階へ
入りました。

 

地元の市場の中で、事業を行っている会社が全体の8割を占めています。

 

地域経済が疲弊すると、市場も需要が細ってくるので、地元だけ相手に
していると、事業の発展が見込めなくなります。

 

それとは逆に、外地市場を狙う産業や外地から需要を呼び込む産業は、
経済効果も大きく、地域活性化につながります。

 

そして、そう言った産業により就業者数が増えると、その5倍程度の
人口増につながる効果があります。

 

そこで、地域の人が増えるとローカル事業も潤うので、経済の好循環
が生まれます。

 

民間企業は、これから地域貢献を末長くできるためにも、需要の喚起
につながる事業を真剣に考えなくてはいけません。

 

地元以外の方にも、地域の良さを知ってもらい、不動産利用をお勧め
できるようにしていく必要があります。

 

そこで、仮想商店としてのホームページは、ターゲットを絞ったもの
になっているかが重要になります。

 

賃貸物件がメインがなのか、売買物件を専門に扱っているのか、会社名
では判断しにくいようなことが、ホームページを見ると、一目でわかります。

 

地元以外では特に、大手ポータルサイトからのアクセスが主になります。

 

依頼する不動産会社で、最低2社の大手ポータルサイトに加盟している
かを確認しておきましょう。

 

そして、ホームページにある売買物件数もチェックして、最低30件以上
トップページに掲載いるかを確かめ下さい。

 

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
 山下史昭

 

 

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昨日、函館地方で震度6弱の地震が発生しました。

 

会社から外出中だったのですが、いきなり突き上げるような揺れ
を感じ、その瞬間に地鳴りのような大きな音がしました!

 

いつもは、横揺れなのですが、今回は激しい縦揺れでした。

 

地震は短くて、10秒間くらいの長さだったのですが、函館では
今までにない感じの地震です。

 

熊本で起きた断層地震があったばかりなので、余震も起こるかも
しれません。

 

その日は、たまたま早くに帰宅したしたのですが、家には誰もいません
でした。。。

 

地震の状況を伝えるニュースを見てましたが、震源の近くでは建物の
被害が出ているようでした。

 

そのうちに、妻と子供たちも帰ってきて、今日の地震の話をしました。

 

妻は、地震後に子供たちを学校まで迎えに行き、長女を習い事に送り
迎えして、ご飯を外で済ませてきたそうです。

 

気象庁でも、同程度の余震が起こる可能性もあるとの事でしたので、
水や食料を帰りに買ってきたようでした。

 

そして、一応夜に余震が起こるかもしれませんので、非常用グッズを
玄関に出しておき、お風呂に水を貯めておきました。

 

日本列島は、東日本大震災以降、地震や火山噴火の活動期に入った
いう見方が有力です。

 

これから各地で地震が起きるたびに、家の購入を検討している買主様は、
地震リスクについて考えるようになるでしょう。

 

昭和56年6月1日以降に建築確認を受けて確認済証の交付がなされた建物
は新耐震基準を満たしています。

 

震度6でも倒壊せず、人命が容易に助かるという基準になります。

 

それと比べて、旧耐震基準は「震度5程度の地震に耐えうる住宅」
というものでした。

 

1950年(昭和25年)当時の建築技術からするとかなり厳しい基準では
ありました。

 

しかし、地震活動期においては、震度5以上が実際に発生しており、
旧耐震では十分安全とは言えません。

 

新耐震と言えども、今後購入希望者から耐震診断をするよう、要望が
出てくることが予想されます。

 

依頼する会社が、耐震診断について、購入希望者から要望があった際
に対応できるかが大切なポイントになります。

 

検査に対応できないと、折角の商談もまとめることが困難になってきます。

 

売却を行う際に、事前建物診断にて建物の状況を把握して、実際に
耐震診断の要望に対応できるようにしておきましょう。

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

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先週、五大学合同懇親会が、函館のホテルで行われ、
私も参加してきました。

 

総勢123名が集まり、昔の学生時代の話や学校や世代を超えて、
皆で語らいながら、楽しいひとときを過ごさせて戴きました。

 

経済、政治、教育、芸術などの分野で活躍されている方々から、
様々な話を聞かせてもらい、大変勉強になりました。

 

最後は、皆で校歌を歌い、それぞれの母校の結束を固め、他校へも
エールを送りあいました。

 

そして、共に地域経済を発展させていくことを誓い合いました。

 

その中で、早稲田大学出身で、教育大学で准教授されている方が、
私の席に隣でしたので、いろいろと話をさせてもらいました。

 

当社にも、教育大学出身の社員がいる話をしたところ、今時の学生で
先生になるのは1割程度だと話されていました。

 

私が学生だった時代は、教育大学に行った同級生たちは、ほとんど教師
になっています。

 

でも、今はそうではないようで、民間の企業や公務員になる人が
多いそうです。

 

少子化で子供少なくなり、学校も統廃合されているので、必然的に
教師も減っていることが一番の原因でしょう。

 

国際地域学科で地域政策学を教えているということでしたが、カナダの
ような地域でも、先進国に見られる少子高齢化は起きているようです。

 

しかし、日本の地域社会と違うところは、移民により人口を維持させる
という政策を取るそうです。

 

北海道は、開拓民がルーツであるという史実があります。

 

将来的に移民政策のモデル地域として、未来の日本の手本になれたら
という、議論なども交わしました。

 

しかし、現実問題として、何も手を打たなければ、地域の人口減少は
間逃れないでしょう。

 

それに伴い、地価は下がり、地域格差が益々広がるばかりです。。。

 

消費増税の延期が、これから参議院選挙での一つの争点になります。

 

地域の不動産流通市場では、今の現状が維持できれば、消費増税前
までなら、不動産は堅調に推移すると予想されます。

 

消費増税後は、これ以上の金融緩和や財政出動による景気の下支えは
厳しくなり、経済が低迷していくシナリオが考えられます。

 

今現在、活用されていない不動産や将来的に活用されなくなる土地建物
に関しては、今後どうするかは真剣に考えておく必要が出てきます。

 

まだどうするか具体的に決めていなくても、不動産の専門家に相談をして、
一度見てもらうことをお勧めします。

 

現在と将来の不動産市場のことを聞き、賃貸などで活用した場合や
実際に売却した場合の価格や税金のことを知ることができます。

 

事前に相談をしておけば、不動産会社選定する時も迷わないですし、
急に慌てないためにも、一度相談しておくようにして下さい。

 

次回の不動産売却成功ブログをお楽しみに♪

 

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消費増税延期のことばかりが、マスコミで取り沙汰されていていますが、
今月2日に

 

「日本最高戦略2016」

 

が閣議決定されました。

 

その中で、日本のGDP600兆円に向けた

 

「官民戦略プロジェクト10」

 

が発表されました。

 

新たな有望成長市場の創出として、第4次産業革命のIoT・ビックデータ・
人工知能の開発に、オールジャパンで取り組むとしています。

 

また、ローカルアベノミクスの深化として、観光立国、攻めの農林水産業、
中小企業の革新、サービス産業の生産性向上をあげています。

 

そして、

 

「既存住宅流通・リフォーム市場の活性化」

 

が10のプロジェクト中の一つに盛り込まれています。

 

その中で、一部抜粋したものを書いてみました。

 

「住宅の購入は、一生の中で最も高価な買い物であることが多い。

 

それにもかかわらず、”住宅は購入したらゴールである”と思ってしまい、
その後特段の手入れをせずに資産価値が低下してしまう場合も多いのでは
ないだろうか。

 

実際、木造であれば築後約20年~25年で価値がゼロになってしまうとも
言われている。そうした評価は本当に正しいのだろうか。」

 

既存住宅の資産価値について、正しい評価が出来ていないというより、
評価する基準が統一されていないのが問題との指摘もあります。

 

資産価値を維持し高めていくことが、欧米では当たり前の考え方です。

 

それとは逆に、日本では建てることばかりに意識がいってしまい、
その後のメンテナンスについての意識が希薄になっています。

 

建物が20年を超えると、今までの杓子定規な評価の仕方では、価格
は低くなるというのが常識でした。

 

途中でリフォームしていても、価格には反映されず、正しい価値として
の評価が得らなていない問題があります。

 

今でも売買に精通していない不動産会社ではそのような査定方法が常態化
しているのが実情です。

 

そこで、最新の建物評価方法では、建物の耐用年数で一律減価させるので
はなく、過去のリフォーム状態も考慮して査定します。

 

また、使用している部材や設備ごとにグレードを評価し、現時点の残存
価格を算出します。

 

これにより、住宅が適切に維持管理されていれば、それを反映した価格を
提示できる仕組みになっています。

 

実査定を依頼する際には、過去のリフォーム履歴や維持管理について聞か
れることがあります。

 

事前に、それらを時系列でメモしておき、査定担当者へ伝えるようにして
下さい。

 

また、リフォーム履歴がある場合、実査定でどのくらい建物評価が高く
なっているかも、チェックしておくようにしましょう。

 

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不動産売却の時には、スムーズ行えるかどうかという心配が、
最も多い悩みの一つです。

 

物件にもよりますが、売却期間が通常よりも長く掛かったり、
売り出す前に時間がかかるものは確かにあります。

 

その時に、売主様から一番多い悩みとして、

 

「売却を頼んでいるけど、何も音沙汰がないので、どうなっている
のか分からない。」

 

という声をよく耳にします。

 

複数の不動産会社へ依頼する一般媒介であれば、報告義務はなく、
定期報告は通常ありません。

 

それとは逆に、専属専任媒介契約、専任媒介契約であれば、依頼者
に対して定期的な報告義務があります。

 

専属専任媒介では一週間に一度、専任媒介では二週間に一度、メール
や書面にて状況報告が義務づけられています。

 

しかし、賃貸や管理などもしている不動産会社では、日々の仕事追われて
報告を怠ってしまうケースがあります。

 

なぜ売れないのかは、依頼している不動産会社が把握していますが、
報告がないことには売主様が判断することができません。

 

依頼する前には、業務報告を必ず行ってもられるかどうかを確認する
ことが大切です。

 

専属や専任媒介にも関わらず、業務報告もなく、1年以上も不動産会社
から何も連絡がないという事例もありました。

 

不動産売却前には、媒介契約の説明の中で、どのような形式で業務報告
してもらえるかを必ずチェックしておくようにして下さい。

 

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